Όταν ένας πωλητής συμφωνεί να πουλήσει ακίνητη περιουσία σε έναν αγοραστή, τα μέρη υπογράφουν μια σύμβαση που προσδιορίζει το ακίνητο, αναφέρει την τιμή αγοράς και καλύπτει μερικά άλλα σημαντικά σημεία (συν μυριάδες δευτερεύοντα σημεία). Στη συνέχεια, τα μέρη κλείνουν τη συναλλαγή τους και ως μέρος αυτού του κλεισίματος, ο πωλητής υπογράφει μια πράξη για τη μεταφορά της ακίνητης περιουσίας στον αγοραστή.
Τι κι αν η πράξη δεν περιγράφει το σωστό ακίνητο, αλλά ο αγοραστής δεν το αντιληφθεί και κλείσει ούτως ή άλλως; Σύμφωνα με τις παραδοσιακές αρχές του δικαίου των ακινήτων, η σύμβαση «συγχωνεύεται» στην πράξη, πράγμα που σημαίνει ότι η σύμβαση ουσιαστικά καταργείται και το μόνο που απομένει είναι η πράξη. Εάν η πράξη μετέφερε λάθος ακίνητο, αυτό είναι πολύ κακό για τον αγοραστή – και φυσικά για κάθε δικηγόρο που ενέκρινε την πράξη για τον αγοραστή.
Αυτή η αρχή μπορεί να ακούγεται μάλλον βάναυση. Ωστόσο, αποτελεί μέρος του αμερικανικού νόμου περί ακινήτων για αιώνες. Μια πρόσφατη εφετειακή απόφαση της πολιτείας της Νέας Υόρκης επιβεβαίωσε ότι η Νέα Υόρκη εξακολουθεί να ακολουθεί αυτήν την αρχή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση απαιτούσε από τον πωλητή να μεταφέρει πολλά στα οποία ο αγοραστής σκόπευε να χτίσει ένα σπίτι. Η παρτίδα περιγράφηκε σε μια τυπική «νομική περιγραφή προδιαγραφών» - ουσιαστικά, μια αφηγηματική ανάγνωση των ορίων ενός διαγράμματος έρευνας που δείχνει την παρτίδα.
Στο κλείσιμο, ο πωλητής μετέφερε ένα ελαφρώς διαφορετικό κομμάτι ακίνητης περιουσίας, αν και η διαφορά δεν ξεπήδησε, επειδή η περιγραφή των μετρήσεων και των ορίων που επισυνάπτεται στην πράξη ήταν αρκετά παρόμοια με αυτή της σύμβασης. Η περιγραφή στην πράξη, ωστόσο, παρέλειψε μια δεύτερη παρτίδα που ήταν απαραίτητη για να μπορέσει ο αγοραστής να εγκαταστήσει ένα σύστημα σηπτικής δεξαμενής για το σπίτι.
Ο πωλητής αρνήθηκε να διορθώσει την πράξη και προσπάθησε να ζητήσει από τον αγοραστή να πληρώσει περισσότερα χρήματα για τη δεύτερη παρτίδα. Ο αγοραστής τελικά μήνυσε. Το δικαστήριο δήλωσε ότι η πράξη ενσωματώνει την τελική συμφωνία μεταξύ των μερών και η σύμβαση είναι άσχετη. Το δικαστήριο δεν θα επανεξετάσει τη σύμβαση.
Φυσικά, υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα. Για παράδειγμα, εάν η περιγραφή του ακινήτου στην πράξη είναι κατά κάποιο τρόπο διφορούμενη, τότε το δικαστήριο μπορεί να επιστρέψει και να εξετάσει τη σύμβαση. Εάν η ίδια η σύμβαση προβλέπει ότι ορισμένες υποχρεώσεις βάσει της σύμβασης επιβιώνουν και μετά το κλείσιμο, τότε το δικαστήριο θα επιβάλει τη διάταξη αυτή. Τα περισσότερα σύγχρονα συμβόλαια εμπορικών ακινήτων αναφέρουν ότι πολλές διατάξεις της σύμβασης θα επιβιώσουν μετά το κλείσιμο. Ωστόσο, αυτός ο κατάλογος των σωζόμενων διατάξεων συνήθως δεν περιλαμβάνει την υποχρέωση του πωλητή να μεταφέρει τα συμφωνηθέντα ακίνητα.
Καμία από τις εξαιρέσεις που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο δεν ίσχυε στην πρόσφατη δίκη στη Νέα Υόρκη, οπότε ο αγοραστής έχασε την υπόθεση.
Ο αγοραστής ή ο δικηγόρος του θα μπορούσε να είχε αποτρέψει το πρόβλημα εξετάζοντας την πράξη πιο προσεκτικά στο κλείσιμο. Θα μπορούσαν επίσης να έχουν προσδιορίσει το ακίνητο που έπρεπε να μεταφερθεί ανατρέχοντας σε έναν χάρτη, ο οποίος θα είχε ως αποτέλεσμα μια πολύ απλούστερη και λιγότερο επιρρεπή σε λάθη περιγραφή του ακινήτου.
Η αναφερόμενη περίπτωση είναι Pickard εναντίον Campbell, NY Slip Op. 04442 (8 Ιουλίου 2022, Τμήμα Εφετών Δ' Τμήμα).
Πηγή: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/