Το γραφείο «ζόμπι» της Νέας Υόρκης κλιμακώνεται καθώς τα επιτόκια αυξάνονται

Κατά τη διάρκεια μιας παρατεταμένης ανοδικής αγοράς που τροφοδοτείται από ιστορικά χαμηλά επιτόκια και σχεδόν δωρεάν χρήματα, ο Doug Harmon και η ομάδα του προήδρευσαν σε πωλήσεις ρεκόρ για πολλά από τα τρόπαια κτίρια γραφείων του Μανχάταν.

Οχι πια. Αυτές τις μέρες, ο Harmon, ο πρόεδρος των κεφαλαιαγορών στην Cushman & Wakefield, την εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακίνητης περιουσίας, αφιερώνει μεγάλο μέρος του χρόνου του κάνοντας «διαλογή», ​​όπως το θέτει.

Η μεγαλύτερη αγορά γραφείων στον κόσμο έχει υπομείνει τα τελευταία χρόνια την αποχώρηση Κινέζων επενδυτών με μεγάλες δαπάνες, την άνοδο της τηλεργασίας από την εποχή του Covid και τις οικονομικές επιπτώσεις από τον πόλεμο της Ουκρανίας. Τώρα υπάρχει αυξανόμενη ανησυχία ότι η δραματική αύξηση των επιτοκίων θα είναι υπερβολική για πολλούς ιδιοκτήτες και ότι πλησιάζει ο πολυαναμενόμενος απολογισμός.

«Υπάρχει μια συναινετική αίσθηση ότι έρχεται η συνθηκολόγηση», είπε ο Harmon, ο οποίος παρομοίασε την αύξηση των επιτοκίων με τη βενζίνη που πυροδοτεί μια καταιγίδα γραφείων. «Όπου κι αν πάω, οπουδήποτε στον κόσμο τώρα, όποιος έχει γραφείο λέει: «Θα ήθελα να ελαφρύνω το φορτίο μου».

Η βιομηχανία είναι γεμάτη από συζητήσεις για συνεργασίες που διαλύονται υπό πίεση, κτίρια γραφείων που μετατρέπονται για άλλες χρήσεις και εικασίες σχετικά με το ποιοι προγραμματιστές ενδέχεται να μην φτάσουν στην άλλη πλευρά. Εν τω μεταξύ, οι καιροσκόποι προετοιμάζονται για αυτό που πιστεύουν ότι θα είναι μια σειρά από ταλαιπωρημένες πωλήσεις σε χαμηλές τιμές, ίσως το πρώτο τρίμηνο του επόμενου έτους.

«Θα δούμε στενοχώρια», είπε η Adelaide Polsinelli, βετεράνος μεσίτης στην Compass. «Το βλέπουμε ήδη».

Από τον Ιανουάριο, οι μετοχές των SL Green και Vornado, δύο REIT εισηγμένων στο χρηματιστήριο που συγκαταλέγονται στους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες γραφείων της Νέας Υόρκης, έχουν υποχωρήσει στο μισό.

Φρέσκα σημάδια καταπόνησης ήρθαν αυτή την εβδομάδα. Η Blackstone, η εταιρεία private equity, είπε στους επενδυτές ότι θα περιόριζε τις εξαγορές σε ένα ταμείο εμπορικών ακινήτων 125 δισ. δολαρίων.

Προέκυψε επίσης ότι η Meta, η μητρική εταιρεία του Facebook, θα εκκενώσει περίπου 250,000 τετραγωνικά πόδια στη νέα ανάπτυξη των Hudson Yards για να μειώσει το κόστος. Αυτή και άλλες εταιρείες τεχνολογίας ήταν από τις τελευταίες πηγές επέκτασης στην αγορά γραφείων της εποχής της πανδημίας του Μανχάταν.

Η μικρή συλλογή γραφείων όπως το Hudson Yards - με νέες κατασκευές και τις καλύτερες ανέσεις και τοποθεσίες - εξακολουθούν να είναι σε μεγάλη ζήτηση, σύμφωνα με τη Ruth Colp-Haber, η οποία, ως επικεφαλής της Wharton Properties, συμβουλεύεται εταιρείες σχετικά με τη χρηματοδοτική μίσθωση.

Όμως, προειδοποίησε, ο πραγματικός «κίνδυνος παραμονεύει στον κάτω όροφο στα κτίρια της κατηγορίας Β και Γ που χάνουν τους ενοίκους με ανησυχητικό ρυθμό χωρίς αντικαταστάσεις». Συνολικά, η Colp-Haber εκτίμησε ότι περίπου το 40 τοις εκατό των κτιρίων γραφείων της πόλης «είναι τώρα αντιμέτωποι με μια μεγάλη απόφαση» για το μέλλον τους.

Οι προγνωστικοί προβλέπουν καταστροφή για τον τομέα των γραφείων από την έναρξη της πανδημίας του Covid, η οποία έχει επιταχύνει την τάση προς την εξ αποστάσεως εργασία και συνεπώς τη μείωση της ζήτησης για χώρο. Σύμφωνα με την Kastle Systems, την εταιρεία ασφάλειας γραφείων, η μέση πληρότητα τις καθημερινές στα γραφεία της Νέας Υόρκης παραμένει κάτω από το 50%. Μια ιδιαίτερα τρομερή και συχνά αναφερόμενη ανάλυση από καθηγητές στην Κολούμπια και στο Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης υπολόγισε ότι η συλλογική αξία των κτιρίων γραφείων των ΗΠΑ θα μπορούσε να συρρικνωθεί κατά περίπου 500 δισεκατομμύρια δολάρια - περισσότερο από το ένα τέταρτο - έως το 2029.

Ο κλάδος μέχρι στιγμής έχει αψηφήσει τέτοιες προβλέψεις. Οι μισθώσεις γενικά διαρκούν επτά έως 10 χρόνια και έτσι οι ενοικιαστές εξακολουθούν να πληρώνουν ενοίκιο ακόμα κι αν λίγοι από τους εργαζομένους τους έρχονταν στο γραφείο. Στα βάθη της πανδημίας, οι δανειστές ήταν επίσης πρόθυμοι να επιδείξουν επιείκεια ή, όπως το έθεσαν ορισμένοι, «να επεκταθούν και να προσποιηθούν».

Αλλά η απότομη αύξηση των επιτοκίων μπορεί, επιτέλους, να αναγκάσει το θέμα. Η χρηματοδότηση έγινε ξαφνικά πιο ακριβή για τους ιδιοκτήτες και τους προγραμματιστές — αν είναι καθόλου διαθέσιμη. «Εάν έχετε ληξιπρόθεσμο χρέος, ξαφνικά τα επιτόκια σας διπλασιάζονται και η τράπεζα θα σας κάνει να βάλετε χρήματα στο περιουσιακό στοιχείο», είπε ένας προγραμματιστής.

Τα κτίρια χαμηλότερης ποιότητας μπορεί να είναι τα πιο ευάλωτα. Καθώς λήγουν οι μισθώσεις, πολλοί ενοικιαστές βουλώνουν ή απαιτούν μειώσεις ενοικίων. Παρόλο που τα έσοδά τους μειώνονται, οι ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώνουν φόρους και λειτουργικά έξοδα.

Ο Bob Knakal, πρόεδρος επενδυτικών πωλήσεων στην JLL, βλέπει μια αυξανόμενη ορδή κτιρίων γραφείων «ζόμπι» στο Μανχάταν που είναι ακόμα ζωντανά αλλά δεν έχουν προφανές μέλλον. Το τυπικό ζόμπι μπορεί να αγοράστηκε πριν από γενιές και να παρείχε μηνιαίες επιταγές σε έναν συνεχώς διευρυνόμενο κατάλογο δικαιούχων.

«Τώρα το κτίριο δεν είναι ανταγωνιστικό από την άποψη της μίσθωσης, επειδή χρειάζεται ένα νέο λόμπι, και νέα ασανσέρ, παράθυρα και μπάνια. Και αν πήγαινες σε αυτά τα 37 άτομα και έλεγες: «Ξέρεις τι; Πρέπει να γράψετε μια επιταγή 750,000 $ για να μπορέσουμε να διορθώσουμε το κτίσιμο. Αυτοί οι άνθρωποι θα έπαθαν καρδιακή προσβολή», είπε ο Knakal.

Εάν υπάρχει χρέος προς ανακύκλωση, οι δανειστές θα απαιτήσουν από τους ιδιοκτήτες να συνεισφέρουν περισσότερα ίδια κεφάλαια για να αντισταθμίσουν τη φθίνουσα αξία του κτιρίου. "Υπάρχει ένας απολογισμός που πρόκειται να έρθει", είπε ο Knakal, "και νομίζω ότι θα είναι δύσκολο για πολλούς από αυτούς τους ανθρώπους να αναχρηματοδοτήσουν."

Αυτό φαίνεται να προκαλεί μια αναταραχή παρασκηνιακών συζητήσεων μεταξύ δανειοληπτών, τραπεζών, ιδιωτών δανειστών και άλλων.

Ο Manus Clancy, αναλυτής στην Trepp, που παρακολουθεί εμπορικούς τίτλους που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια, παρομοίασε την κατάσταση με αυτή που αντιμετώπιζαν τα εμπορικά κέντρα πριν από πέντε χρόνια, καθώς οι προοπτικές τους επιδεινώθηκαν. Πολλοί έπεσαν τελικά σε αποκλεισμό. Το αν ένα δάνειο γραφείου θα μπορούσε να αναχρηματοδοτηθεί, προέβλεψε, θα εξαρτηθεί από το καινούργιο του κτιρίου, τα επίπεδα πληρότητάς του και τη διάρκεια των μισθώσεων. «Δεν υπάρχει μεγάλη αγωνία, αυτή καθαυτή, υπάρχει μεγάλη ανησυχία», είπε.

Ορισμένα απαρχαιωμένα κτίρια γραφείων ενδέχεται να μετατραπούν σε κατοικίες, κάτι που, θεωρητικά, θα βοηθούσε στη μείωση της χρόνιας έλλειψης κατοικιών στη Νέα Υόρκη. Αλλά αυτό είναι πιο εύκολο να το λες παρά να το κάνεις, λένε πολλοί ειδικοί. Θα απαιτούσε αλλαγές ζωνών. Ακόμη και τότε, πολλά κτίρια γραφείων μπορεί να μην είναι κατάλληλα υποψήφια για μετατροπές κατοικιών — είτε επειδή οι πλάκες δαπέδου τους είναι πολύ μεγάλες, οι ανελκυστήρες τους βρίσκονται σε λάθος θέση, τα παράθυρά τους δεν ανοίγουν ή οι γειτονιές τους δεν είναι ελκυστικές. Για να αξιοποιήσουν τέτοια έργα, οι ιδιοκτήτες θα έπρεπε να πουλήσουν σε μεγάλες εκπτώσεις.

Αυτό δεν έχει συμβεί — τουλάχιστον όχι δημόσια. «Κανείς δεν θέλει να είναι ο πρώτος που θα βυθίσει το δάχτυλό του σε αυτό γιατί κανείς δεν θέλει να βάλει ένα νέο χαμηλό άσκοπα», είπε ο David Stern, ιδρυτής της Townhouse Partners, μιας εταιρείας συμβούλων που εκτελεί τη δέουσα επιμέλεια για τους αναδόχους εμπορικών ακινήτων. «Αυτό περιμένουν όλοι: αυτή την απίστευτη ανατίμηση». Σε πιο καθομιλουμένους όρους, ένας προγραμματιστής αστειεύτηκε ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες, που είχαν συνηθίσει να διατηρούν ακίνητα για χρόνια, δεν είχαν ακόμη «δεί τον Ιησού» — αλλά θα το έβλεπαν.

Στο μεταξύ, ορισμένες πρόσφατες συναλλαγές υπαινίσσονται τη στροφή της αγοράς. Τον Ιούλιο, η RXR και η Blackstone πούλησαν το 1330 Sixth Avenue για 325 εκατομμύρια δολάρια, χαμηλότερα από τα 400 εκατομμύρια δολάρια RXR που πληρώθηκαν το 2010. Το 2014, η Oxford Properties, μια καναδική επενδυτική εταιρεία, πλήρωσε 575 εκατομμύρια δολάρια για να κερδίσει έναν πόλεμο προσφορών για το 450 Park Avenue, ένα 33 -πύργος ιστορίας. Πουλήθηκε από έναν επόμενο ιδιοκτήτη τον Απρίλιο για 440 εκατομμύρια δολάρια.

«Τι αξίζει σήμερα;» ρώτησε ένας μεσίτης. “Λιγότερο από 440 εκατομμύρια δολάρια.”