Ο σύζυγός μου και εγώ νοικιάζουμε το δεύτερο σπίτι μας στον γιο μας και τη γυναίκα του. Τώρα θέλουμε να είναι ιδιοκτήτης αυτού του σπιτιού, αλλά να διατηρήσουμε το επιτόκιο υποθήκης 2.5%. Πώς μπορούμε να το κάνουμε αυτό;

Ήταν πρόσφατα απόφοιτοι κολεγίου και μόλις ξεκίνησαν την καριέρα τους. Έχουν κάνει αυτό το σπίτι σπίτι τους. Και ήταν μια υπέροχη διευθέτηση όπου καλύπτουν όλα τα έξοδα, και έχουν διατηρήσει και ακόμη και βελτιώσει την ιδιοκτησία.

Αλλά τώρα, αφού κερδίζουν καλά χρήματα, θα ήθελαν ένα δικό τους σπίτι. Και οι τέσσερις από εμάς θέλουμε να μετατρέψουμε αυτή τη συμφωνία ενοικίασης σε ένα σενάριο όπου έχουν ένα σπίτι.

Λόγω του ποσοστού 2.5%, κανένας από εμάς δεν ενδιαφέρεται να πουλήσει το σπίτι και να αυξήσει τις τιμές μας έως και 7%.

Σκεφτόμαστε να κρατήσουμε το στεγαστικό δάνειο με το όνομά μας, και να λειτουργήσουμε ως τράπεζα, και να πληρώσει ο γιος μας όλα τα έξοδα και το σπίτι να είναι δικό του. Αυτό ήταν το σχέδιο που είχαμε στο μυαλό μας και θα επισημοποιούταν σε γραπτή συμφωνία.

Όταν αποφασίσει να πουλήσει τελικά, θα παίρναμε πίσω την προκαταβολή, τα έξοδά μας και ένα κομμάτι από τα ίδια κεφάλαια. Θα κρατούσαν τα υπόλοιπα.

Τώρα το σπίτι έχει εκτιμηθεί κατά περίπου 50,000 $ σε αυτό το σημείο.

Εδώ είναι η ερώτησή μου: Είναι κακή ιδέα; Γνωρίζουμε ότι πρέπει να υπάρχουν φορολογικές επιπτώσεις και άλλες παγίδες, αλλά δεν μπορούμε να το καταλάβουμε αυτό.

Διατηρώντας το στην οικογένεια

»Η μεγάλη κίνηση' είναι μια στήλη MarketWatch που εξετάζει τις λεπτομέρειες της ακίνητης περιουσίας, από την πλοήγηση στην αναζήτηση νέου σπιτιού μέχρι την αίτηση για υποθήκη.

Έχετε κάποια ερώτηση σχετικά με την αγορά ή την πώληση ενός σπιτιού; Θέλετε να μάθετε πού πρέπει να είναι η επόμενη κίνησή σας; Στείλτε email στον Aarthi Swaminathan στο [προστασία μέσω email].

Αγαπητέ Keeping,

Το σχέδιο μου βγάζει νόημα. Εάν ο γιος σας πληρώνει τακτικά όλα τα έξοδα για το σπίτι, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης και της υποθήκης, ενώ εσείς ενεργείτε ως backstop, τότε δεν προβλέπω μεγάλα προβλήματα.

«Ο καθένας μπορεί να βοηθήσει τον γονέα του ή οποιοδήποτε άλλο άτομο να κάνει μια πληρωμή στεγαστικού δανείου», είπε στο MarketWatch η Melissa Cohn, περιφερειακή αντιπρόεδρος της William Raveis Mortgage.

Αλλά ελέγξτε εάν η υποθήκη σας είναι ένα αναληπτό δάνειο. Εάν πρόκειται για υποθετικό δάνειο, αυτό σημαίνει ότι ο γιος σας μπορεί να αγοράσει το σπίτι σας αναλαμβάνοντας την υποθήκη σας, είπε στο MarketWatch ο Aaron Kovac, ένας μεσίτης στεγαστικών δανείων με έδρα το Όστιν.

Όμως, τα περισσότερα συμβατικά στεγαστικά δάνεια δεν είναι πιθανά, πρόσθεσε.

Εξετάστε επίσης τις φορολογικές επιπτώσεις. Εάν ο γιος σας εξοφλήσει το στεγαστικό σας δάνειο, μπορεί να θεωρηθεί δώρο έως και 17,000 $ το 2022, σύμφωνα με Εσωτερική Υπηρεσία Εσόδων. Και επειδή οι σύζυγοι μπορούν να δώσουν διπλάσια, μετά από 34,000 δολάρια, θα πρέπει να πληρώσει φόρους για τις πληρωμές για εκείνο το έτος.

Αλλά ταυτόχρονα, υπάρχουν μειονεκτήματα στο να εξοφλήσει ο γιος σας την υποθήκη σας.

Αν και δεν υπάρχει καμία απαγόρευση να το κάνει, δεν θα λάβει πίστωση για την πραγματοποίηση των πληρωμών. Οπότε μπορεί να θέλει να το σκεφτεί.

Επιπλέον, δεν θα μπορεί επίσης να απολαμβάνει τα φορολογικά οφέλη από την πραγματοποίηση των πληρωμών, σημείωσε ο Cohn. Με άλλα λόγια, δεν θα μπορεί να διεκδικήσει την έκπτωση στεγαστικού δανείου-τόκου στη φορολογική του δήλωση.

Και τέλος, έχετε υπόψη σας ότι τελικά θα είστε υπεύθυνοι για την υποθήκη στα γεράματά σας, ανεξάρτητα από τις οικονομικές σας συνθήκες.

Εάν υπηρετείτε ως τράπεζα και ο γιος σας καταλήξει να μην πληρώσει για κάποιο λόγο στο μέλλον, θα είστε το δίχτυ ασφαλείας και θα πρέπει να εξοφλήσετε το υπόλοιπο δάνειο.

Φανταστείτε ότι είστε στα 80 σας και αυτή η ρύθμιση επιμένει. Εάν ο γιος σας καταλήξει σε μια κατάσταση όπου δεν είναι σε θέση να πληρώσει, είστε ακόμα στο γάντζο αφού το δάνειο είναι στο όνομά σας.

Και σε αυτή την κατάσταση, αναμένεται να τον καλύψετε, σε μεγάλη ηλικία, ανεξάρτητα από το πόσο μεγάλο μπορεί να είναι αυτό το μηνιαίο ποσό.

Μιλήστε του, λοιπόν, για το πώς σχεδιάζει να επιλύσει ένα τέτοιο σενάριο όταν προκύψει.

Συνολικά, το σχέδιό σας φαίνεται να έχει νόημα, αν και με ορισμένα μειονεκτήματα. 

Αλλά όπως το θέτει ο Cohn, λαμβάνοντας υπόψη πόσο υψηλότεροι είναι οι συντελεστές σήμερα, το όφελος από την απώλεια μιας φορολογικής έκπτωσης σε αντάλλαγμα για τη διατήρηση ενός ιστορικά χαμηλού επιτοκίου στεγαστικών δανείων είναι σίγουρα σαφές. 

Αποστέλλοντας τις ερωτήσεις σας μέσω email, συμφωνείτε να δημοσιεύονται ανώνυμα στο MarketWatch. Υποβάλλοντας την ιστορία σας στην Dow Jones & Company, τον εκδότη του MarketWatch, κατανοείτε και συμφωνείτε ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την ιστορία σας ή τις εκδόσεις της σε όλα τα μέσα και τις πλατφόρμες, μεταξύ άλλων μέσω τρίτων.