Οι κινήσεις του επιτοκίου στεγαστικών δανείων είναι ανεξάρτητες και μπορούν να μετατραπούν γρήγορα

Η γρήγορη άνοδος του επιτοκίου στεγαστικών δανείων 4% στο 7% έχει πυροδοτήσει ανησυχίες για την αγορά κατοικίας. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων για κατοικίες παράγει τους δικούς της κύκλους, ακόμη και σε αντίθεση με τις αγορές μετοχών και ομολόγων. Αυτή η ανεξαρτησία προέρχεται από την εστίαση στην προσφορά και τη ζήτηση για σπίτια, νέα και υπάρχοντα.

Στη συνέχεια, υπάρχουν οι δανειστές ακινήτων. Είναι καίριας σημασίας γιατί οι περισσότερες αγορές χρησιμοποιούνται σε μεγάλο βαθμό από το μακροπρόθεσμο χρέος. Η υγεία και η ισχύς των τιμών των κατοικιών (η εξασφάλιση) και η πιστωτική ποιότητα των δανειοληπτών (μαζί με τους τρέχοντες παράγοντες απασχόλησης) είναι σημαντικοί παράγοντες στην προθυμία των δανειστών να παρέχουν στεγαστικά δάνεια.

Το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων είναι το σημείο όπου μπαίνει η Wall Street. Με τους δανειστές να ξεπουλούν τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, τα τρέχοντα επιτόκια και η ζήτηση των επενδυτών καθορίζουν το προσφερόμενο επιτόκιο.

Κοιτάζοντας πίσω για να κατανοήσουμε το σημερινό επιτόκιο στεγαστικών δανείων

Επειδή οι κύκλοι ακίνητης περιουσίας μπορεί να είναι μεγάλοι και να έχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά, η εξέταση της ιστορίας είναι ένας καλός τρόπος για να απαντήσετε στο ερώτημα, "Πού οδηγούν στη συνέχεια τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων;" Έτσι, παρακάτω είναι ένα μηνιαίο γράφημα που ξεκινά το 1950.

Γιατί τόσο πίσω; Επειδή οι αρχές της δεκαετίας του 1950 είχαν μια καλή οικονομία με σταθερό, χαμηλό πληθωρισμό και τις αποδόσεις των ομολόγων να ταιριάζουν. Η στέγαση και η εμπορική ανάπτυξη πήγαιναν καλά σε αυτή τη μεταπολεμική περίοδο. Τα στεγαστικά δάνεια κατοικιών ξεκίνησαν τη δεκαετία με περίπου 4%. Μετά ήρθε ο αυξανόμενος πληθωρισμός.

Το πρώτο μέρος που πρέπει να κοιτάξετε είναι εκείνος ο κύκλος του 1959 όπου το επιτόκιο ανέβηκε για πρώτη φορά στο 6% - συγκρίσιμο με το σημερινό επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Το επίπεδο ήταν σημαντικό επειδή οι επενδυτές είχαν ιστορικά θεωρήσει την απόδοση 6% ως ασφαλή για ένα μακροπρόθεσμο ομόλογο. Ωστόσο, οι αγοραστές κατοικιών του 1959 θεώρησαν αυτό το ποσοστό ακραίο. Ως εκ τούτου, το ποσοστό 6% απέτυχε να διατηρηθεί, παραμένοντας στην περιοχή 5-1/2% για τα επόμενα έξι χρόνια.

Στη συνέχεια ήρθε η σημαντική ανακάλυψη του 6% χωρίς φανφάρες, και στη συνέχεια ανεβαίνει σταθερά για τέσσερα χρόνια μέχρι την κόκκινη ζώνη – το ανήκουστο επίπεδο 9% έως 10%. Αυτό σημαίνει ότι τα σημερινά επιτόκια θα μπορούσαν επίσης να φτάσουν σε αυτό το επίπεδο; Πιθανώς όχι. Αυτή η σημαντική άνοδος 4% ξεκίνησε στο 5-1/2%. Η σημερινή άνοδος 4% ξεκίνησε από 2-1/2% έως 3%. Κάθε άνοδος ήταν ιδιαίτερα αξιοσημείωτη, ιδιαίτερα η σημερινή λόγω της ταχύτητάς της. Επειδή τέτοιες κινήσεις πυροδοτούν το ενδιαφέρον των επενδυτών (μεγαλύτερη προσφορά χρήματος) και την ανησυχία των αγοραστών κατοικιών (χαμηλότερη ζήτηση χρήματος), η άνοδος καταλήγει αναγκαστικά σε ανώτατο όριο.

Η ιστορική περίοδος υψηλού πληθωρισμού

Μετά την παραμονή στο επίπεδο του χαμηλού 7%, το ποσοστό ανέβηκε ξανά – αυτή τη φορά έφτασε στο 10% πέντε χρόνια αφότου έφτασε για πρώτη φορά το επίπεδο 9% έως 10%. Και πάλι, όμως, υποχώρησε, αλλά μόνο στο επίπεδο του 9%.

Τελικά, τέσσερα χρόνια αργότερα, το 1979, καθώς ο στασιμοπληθωρισμός και ο υπερπληθωρισμός έγιναν σοβαρές ανησυχίες, το ποσοστό έσπασε εύκολα το 10% για μια γρήγορη αύξηση που έφθασε στο 18%.

Χρησιμοποιώντας αυτό το ιστορικό για το σημερινό περιβάλλον στεγαστικών επιτοκίων

Πρώτον, το σημερινό επίπεδο 7% δεν παρέχει ενδείξεις συγκρίνοντάς το με το συγκρίσιμο επίπεδο 20 ετών όταν τα ποσοστά έπεφταν.

Αυτό που έχει σημασία είναι ότι το ποσοστό έως και 7% είναι συγκρίσιμο σε μέγεθος με αυτό που συζητήθηκε παραπάνω. Η διαφορά είναι η μεγαλύτερη ταχύτητα. Είναι σημαντικό ότι ούτε το μέγεθος ούτε η ταχύτητα προμηνύουν περαιτέρω άνοδο. Αντίθετα, όπως έχει συμβεί στο παρελθόν, οι μεθυστικές αυξήσεις τελειώνουν απότομα και αντιστρέφονται. Γιατί; Διότι, ενώ οι δανειολήπτες μπορεί να σφίγγουν τα χέρια τους, οι ορέξεις των δανειστών και των επενδυτών ανοίγουν. Επιπλέον, όλοι όσοι εμπλέκονται στη διαδικασία πώλησης αναπτύσσουν στρατηγικές που βοηθούν στην αντιμετώπιση των ανησυχιών των αγοραστών (π.χ. μειωμένες προκαταβολές, ρυθμιζόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων και μειωμένα επιτόκια προκαταβολής). Τέλος, υπάρχει η ισχυρή δύναμη του ανταγωνισμού μεταξύ των δανειστών.

Σε αυτήν την αγορά, υπάρχει επίσης η αλλαγή στη στάση των μελλοντικών αγοραστών και ενοικιαστών. Αυτοί οι προηγούμενοι μη αγοραστές θα μπορούσαν να αλλάξουν γνώμη. Αν ναι, θα καλωσορίσουν μια λιγότερο φρενήρη αγορά, όπου τα σπίτια κάθονται για λίγο και οι τιμές υποχωρούν από τα υψηλά τους που ανεβαίνουν γρήγορα. Υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων; Όπως και σε προηγούμενες περιόδους, οι αγοραστές κατοικιών επικεντρώνονται στην αγορά ενός σπιτιού, επομένως θα είναι έτοιμοι να εργαστούν με τις συνθήκες που υπάρχουν – να μην παραμείνουν μη ιδιοκτήτες σπιτιού για να λάβουν πιθανώς χαμηλότερο κόστος υποθήκης ενώ διατρέχουν τον κίνδυνο να αυξηθούν ξανά οι τιμές των κατοικιών .

Δύο εξαιρετικά άρθρα από Η Wall Street Journal περιγράψτε πώς έχουν αλλάξει οι συνθήκες: Πρώτον, πώς έχει αλλάξει η αγορά βελτιωμένη για αγοραστές κατοικιών. Δεύτερον, πώς είναι η έκρηξη των ενοικιαστών αρχίζει να καταρρέει.

Η ουσία – Η αγορά ακινήτων διαφέρει από τις επενδυτικές αγορές

Μην πάρετε αυτό το επιτόκιο στεγαστικών δανείων 7% ως εκποίηση ομολόγων σταθερού εισοδήματος. Το υψηλότερο ποσοστό δεν αποτελεί σκαλοπάτι για υψηλότερα ποσοστά. Είναι μια πρόσκληση για όλους τους συμμετέχοντες να κάνουν κάτι.

Αυτή είναι η οικιστική αγορά ακινήτων στη δουλειά. Η παγωμένη ζήτηση για σπίτια εξακολουθεί να υπάρχει. Απλώς πρέπει να υπάρχει ένας τρόπος να έρθουν τα επιθυμητά σπίτια στα χέρια των αγοραστών. Αυτή είναι η δουλειά όλων των εμπλεκομένων στον κλάδο, οπότε να έχετε εμπιστοσύνη ότι θα συμβούν καλά πράγματα στην αγορά κατοικίας.

Μια πολύ σημαντική διαφορά μεταξύ επενδυτών και αγοραστών κατοικιών: Οι επενδυτές νευριάζουν όταν πέφτουν οι τιμές. Οι αγοραστές σπιτιού ενθουσιάζονται. Έτσι, είναι καλά νέα ότι οι τιμές των κατοικιών μειώνονται τώρα.