Γνωρίστε την κορεατική startup ενοικίασης διαμερισμάτων που διαταράσσει την καυτή αγορά κατοικιών

Ως ιδρυτικό μέλος των WeWork Labs, του επιχειρηματικού βραχίονα του γίγαντα κοινόχρηστων χώρων γραφείων, ο Matthew Shampine βοήθησε να μεταμορφωθεί ο κόσμος των εμπορικών ακινήτων. Τώρα αναλαμβάνει την αγορά κατοικιών της Νότιας Κορέας με καταθέσεις, μια ενοικίαση κάθε φορά.

LΤο να βρίσκεσαι σε στενά, απρόσιτα διαμερίσματα παραμένει μια απίθανη πραγματικότητα για πολλούς ενήλικες. Όταν ο Matthew Shampine, ο Κορεοαμερικανός συνιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της startup ενοικίασης διαμερισμάτων Dongnae, μετακόμισε στη Σεούλ με τη σύζυγό του και τη νεογέννητη κόρη του, είδε την ευκαιρία να αναδιαμορφώσει αυτή την πραγματικότητα στη Νότια Κορέα.

«Ήθελα πραγματικά, πολύ να κάνω κάτι που θα είχε τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στους περισσότερους ανθρώπους», λέει η Shampine, 39, σε μια συνέντευξη βίντεο. «Μπορείτε να ρωτήσετε οποιονδήποτε εδώ, αλλά οι Κορεάτες έχουν μια ισχυρή συνάφεια με τα οικιστικά ακίνητα… μπορούμε να αλλάξουμε όλη την εμπειρία, μέχρι το τέλος, και να καλύψουμε τις ανάγκες τους».

Γεννημένη στη Νότια Κορέα, η Shampine υιοθετήθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες και μεγάλωσε στο New Jersey. Το 2007, επέστρεψε στην Κορέα για ένα συνέδριο Κορεατοαμερικανών υιοθετημένων και επανασυνδέθηκε με τη βιολογική του οικογένεια. Εκεί, έκανε αποστολή να επιστρέψει οριστικά — και να κάνει καλό για τη χώρα.

Η Shampine εντάχθηκε στο WeWork το 2011 και ίδρυσε την WeWork Labs, τη θερμοκοιτίδα εκκίνησης της εταιρείας κοινής χρήσης γραφείου. Το 2018, έγινε γενικός διευθυντής της WeWork Korea, όπου γνώρισε τον συνιδρυτή της Dongnae, Insong Kim, ο οποίος υπηρετεί ως επικεφαλής στρατηγικής της εταιρείας.

Μαζί, το ζευγάρι κυκλοφόρησε το Dongnae με έδρα τη Σεούλ το 2020, με στόχο να κάνει τη μετακόμιση σε ένα διαμέρισμα πιο προσιτή και προσβάσιμη. Το βασικό προϊόν της, η Dongnae FLEX, προσφέρει βραχυπρόθεσμα, πλήρως επιπλωμένα ακίνητα ενοικίασης με χαμηλές καταθέσεις, ελκυστικά σε νέους πτυχιούχους ή ταξιδιώτες που δεν μπορούν να ξεπεράσουν τις υπέρογκες καταθέσεις - όσο 350 μήνες ενοικίασης, λέει η startup - που είναι συνήθως απαιτείται από τα διαμερίσματα της Κορέας.

"Ο τρόπος με τον οποίο προέκυψε το προϊόν μας είναι ότι δίνουμε πραγματικά τη δυνατότητα στους ανθρώπους να ζήσουν τα διαμερίσματα που θέλουν", λέει ο Shampine. "Ξεκλειδώνουμε όλες αυτές τις νέες επιλογές επειδή δεν περιορίζεστε από το ποσό των χρημάτων που έχετε διαθέσει για μια κατάθεση."

Μέχρι στιγμής, η Dongnae έχει ανοίξει τις πόρτες της τόσο τοπικό όσο και διεθνές επενδυτές. Ο γύρος χρηματοδότησης της σειράς Α 21 εκατομμυρίων δολαρίων τον Μάρτιο περιελάμβανε το NFX, που έχει υποστηρίξει όμοιους Lyft και Doordash, και η MetaProp που εστιάζει στην τεχνολογία, υποστηρικτής της Airbnb, μαζί με το παλαιότερο επενδυτικό ταμείο της Κορέας Daol Investment και τη Hana Financial. Το νέο κεφάλαιο ανέβασε τη συνολική χρηματοδότηση της startup σε περίπου 34 εκατομμύρια δολάρια, μετά τον κύκλο εκκίνησης των 4.1 εκατομμυρίων δολαρίων τον Δεκέμβριο του 2020 και 700,000 $ πριν από τον κύκλο εκκίνησης τον προηγούμενο χρόνο. Η Dongnae αρνήθηκε να αποκαλύψει την τρέχουσα αποτίμησή της.

«Τα οικιστικά ακίνητα είναι η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων εδώ στην Κορέα», δήλωσε ο Kyung Kuk-hyun, διευθύνων σύμβουλος της Daol Investment, σε μια δήλωση σχετικά με την τελευταία χρηματοδότηση της Dongnae. «Η απίστευτη ανάπτυξη της Dongnae σε συνδυασμό με τις ισχυρές οικονομικές συνεργασίες τους με κορυφαία χρηματοπιστωτικά ιδρύματα καθιστούν αυτήν την επένδυση συναρπαστική».

Πάνω από το 80% του πλούτου των νοικοκυριών της Κορέας βρίσκεται σε ακίνητα, σε σύγκριση με περίπου 35% στις Ηνωμένες Πολιτείες, αλλά η ιδιοκτησία σπιτιού έχει αποδειχθεί ολοένα και πιο δύσκολη. Η μέση τιμή ενός διαμερίσματος στη Σεούλ, την πρωτεύουσα της χώρας και την πιο πυκνοκατοικημένη πόλη, διπλασιάστηκε μεταξύ 2017 και 2021 σε πάνω από 1 εκατομμύριο δολάρια. Η στέγαση αποτέλεσε κεντρικό στοιχείο των τελευταίων προεδρικών συζητήσεων της Κορέας, με ο νεοεκλεγείς Πρόεδρος Yoon Suk-yeol υπόσχεται να δροσίσει την αγορά και να κατασκευάσει 2.5 εκατομμύρια νέα σπίτια σε εθνικό επίπεδο κατά τη διάρκεια της πενταετούς θητείας του.

Η ενοικίαση δεν είναι πάντα μια πιο εύκολη εναλλακτική. Η αγορά ενοικίασης κατοικιών της Κορέας βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στο jeonse, ένα μοναδικό σύστημα πληρωμών που απαιτεί από τους ενοικιαστές να παρέχουν μεγάλες προκαταβολές. Γνωστά ως "βασικά χρήματα", αυτά τα εφάπαξ ποσά είναι έως και 80% της τιμής πώλησης μιας μονάδας - η μέση τιμή jeonse για διαμερίσματα στη Σεούλ ήταν περίπου 516,000 $ τον Αύγουστο, ενώ ορισμένες περιοχές θα μπορούσαν να φτάσουν έως και $ 572,400, σύμφωνα με στοιχεία της KB Kookmin Τράπεζα.

Η ευρέως διαδεδομένη πρακτική της λήψης δανείων για την απελευθέρωση «κλειδί χρήματος» προσθέτει στην εντεινόμενη κρίση χρέους των νοικοκυριών της Κορέας, η οποία ξεπέρασε το 104% του ΑΕΠ της Κορέας τον Ιούνιο. Μεταξύ των πέντε κορυφαίων δανειστών της χώρας, το χρέος jeonse έφτασε τα 106.4 δισεκατομμύρια δολάρια τον περασμένο Ιούνιο, από 37.8 δισεκατομμύρια δολάρια τον ίδιο μήνα το 2017. Πάνω από τα μισά από τα ανεξόφλητα δάνεια προήλθαν από ενήλικες ηλικίας 20 και 30 ετών, οι οποίοι όφειλαν 63 δισεκατομμύρια δολάρια.

Περισσότεροι Κορεάτες εγκαταλείπουν το σύστημα ενοικίασης υψηλών καταθέσεων. Από τις συνολικές 258,313 συναλλαγές μίσθωσης διαμερισμάτων και κατοικιών τον Απρίλιο, το 50.4% από αυτές αφορούσαν μηνιαίες ενοικιάσεις, όχι jeonse, σύμφωνα με το Υπουργείο Γης, Υποδομών και Μεταφορών της Κορέας—τον πρώτο μήνα από το 2011 που το jeonse δεν προηγήθηκε των συναλλαγών.

Η Shampine συνδέει την απομάκρυνση από το jeonse με τις εξελισσόμενες ανάγκες των νέων επαγγελματιών, οι οποίοι επανεξετάζουν τα παραδοσιακά ιδανικά του γάμου, της ανατροφής παιδιών και της ιδιοκτησίας σπιτιού. Εκτός από την αίσθηση «δωρεάν» της ζωής χωρίς χρέη, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις ακινήτων παρέχουν σε αυτούς τους ενήλικες την ευκαιρία να εξερευνήσουν πιο ανεξάρτητες και ευέλικτες ρυθμίσεις διαβίωσης, ενώ δίνουν προτεραιότητα στη σταδιοδρομία ή τις φιλίες τους – η σχολική περιοχή ενός διαμερίσματος είναι λιγότερο σημαντική από την εγγύτητα δουλειά ή τοποθεσία σε μια «δροσερή γειτονιά», λέει.

«Για άτομα στα τέλη της δεκαετίας των 20 και στις αρχές των 30, η ιδέα του να είσαι ανεξάρτητος από τους γονείς σου είναι διαφορετική από το να είσαι ανεξάρτητος από την άποψη ότι δεν έχεις συγκάτοικο», λέει ο Shampine. «Μπορείτε να εργαστείτε και οι δύο μαζί και να έχετε πραγματικά ένα καταπληκτικό διαμέρισμα. Στο παρελθόν, εδώ στην Κορέα, οι επιλογές σας ήταν είτε να ζείτε σε έναν πολύ μικρό χώρο συμβίωσης είτε ένα γραφείο γραφείου (ένα κτίριο με γραφεία και κατοικίες) χωρίς καθόλου ανέσεις.»

Η Dongnae ξεκίνησε ως πλατφόρμα καταχώρισης για πιθανούς ενοικιαστές για κράτηση επισκέψεων με πρακτορεία ακινήτων, αλλά γνώρισε περιορισμένη επιτυχία. Ο Shampine λέει ότι η ομάδα του δεν προέβλεψε «πολιτισμική δυναμική» που περιόριζε τη ζήτηση για το προϊόν τους. «Συνειδητοποιήσαμε εδώ στην Κορέα, είναι πολύ εύκολο να πάτε σε οποιοδήποτε συγκρότημα διαμερισμάτων στην πόλη ή να έχετε ένα είδος σύνδεσης με μια μεσίτη, για να ζητήσετε απλώς μια περιοδεία όποτε θέλετε», είπε. «Έτσι, η ιδέα του να περάσεις από μια εφαρμογή και να κλείσεις [περιοδεία] για like, το ερχόμενο Σαββατοκύριακο, δεν φαινόταν πραγματικά τόσο ελκυστική».

Η αρχική έλλειψη επιτυχίας προκάλεσε «καλούς και υγιείς», αν και επώδυνους, προβληματισμούς για το επιχειρηματικό μοντέλο, λέει ο Shampine. Οι συνομιλίες με πελάτες, μεσίτες και μέλη της ομάδας επί τόπου ενημέρωσαν τον στόχο της Dongnae «να γίνει η προμήθεια, αντί να κυνηγήσει την προμήθεια». Τον Ιούλιο του περασμένου έτους, η Dongnae στράφηκε από τις καταχωρήσεις διαμερισμάτων σε διαμερίσματα με συντήρηση. Στο τέλος της τελευταίας χρηματοδότησής της, η startup είπε ότι τα ακίνητά της εκτείνονται σε 60 συγκροτήματα διαμερισμάτων - τώρα, εκτείνονται σε 80, σε 12 συνοικίες στη Σεούλ.

Προσβλέποντας στο μέλλον, η Dongnae σχεδιάζει να επεκτείνει τις οικιακές υπηρεσίες που προσφέρει στους κατοίκους, αξιοποιώντας την ακμάζουσα αγορά της Κορέας για έπιπλα και είδη lifestyle. Άλλες νεοφυείς επιχειρήσεις που αναπτύσσουν λύσεις για χώρους διαβίωσης έχουν σημειώσει σημαντική επιτυχία. Τον Μάιο, πλατφόρμα εσωτερικού σχεδιασμού o Σπίτι συγκέντρωσε 182 εκατομμύρια δολάρια για να γίνει ο πιο πρόσφατος κορεάτης μονόκερος, σε αποτίμηση περίπου 1.6 δισεκατομμυρίων δολαρίων.

Ο Shampine ελπίζει να οδηγήσει σε μια ευρύτερη πολιτιστική αλλαγή. «Όταν σκέφτομαι προσωπικά πώς η WeWork άλλαξε τα εμπορικά ακίνητα εδώ, από την ενοικίαση χώρου και τη συνεργασία σε πραγματικά περιβάλλοντα μέσα στα γραφεία, ελπίζω πραγματικά ότι θα είμαστε σε θέση να κάνουμε κάτι παρόμοιο από την άποψη της κατοικίας», λέει ο Shampine. «Κάνοντας την καλύτερη εμπειρία… για τους μεσίτες, για τους ιδιοκτήτες και ειδικά για τους ενοικιαστές».