Αναζητάτε νέες επενδυτικές επιλογές; Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε για τα ακίνητα πέρα ​​από την ιδιοκτησία σπιτιού

Πολλοί Αμερικανοί είναι τόσο ερωτευμένοι με την ιδιοκτησία σπιτιού που μπορεί να ξεχάσουν ότι υπάρχουν και άλλες επενδυτικές επιλογές σε ακίνητα — πιθανώς καλύτερες.

Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού παρέχει καταφύγιο, δυνατότητες εκτίμησης, φορολογικές εκπτώσεις και άλλα οφέλη. Άλλες επιλογές ακινήτων επεκτείνονται στα περισσότερα από αυτά, εκτός από το ότι δεν παρέχουν στέγη πάνω από το κεφάλι σας.

Η ενοικίαση ακινήτων είναι μια δυνατότητα, όπως και τα REIT ή τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα, μαζί με τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας. Η διαφοροποίηση, το δυναμικό κέρδους και άλλα οφέλη είναι διαθέσιμα με αυτές τις επιλογές, αν και οι ιδιαιτερότητες ποικίλλουν.

Η ιδιοκατοίκηση μπορεί να είναι μια σωστή επιλογή, αλλά με τα επιτόκια αυξημένα και πολλές αξίες των ακινήτων αυξάνονται απότομα, είναι μια απρόσιτη και ακόμη και ανησυχητική επιλογή για ορισμένους πιθανούς αγοραστές, δήλωσε ο Jeremy Pagan, αναλυτής ακινήτων στον ερευνητή Morningstar.com. «Μπορεί να είναι τρομακτικό να βουτήξεις τα πόδια σου στο νερό της ιδιοκτησίας σπιτιού», είπε.

Σκέφτεστε να νοικιάσετε μονοκατοικία;: Αυτές είναι οι 10 ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές

Το ChatGPT αναλαμβάνει ακίνητα: Οι πράκτορες λένε ότι η τεχνητή νοημοσύνη θα μπορούσε να αλλάξει το παιχνίδι στη βιομηχανία

Η NAREIT, η Εθνική Ένωση Επενδυτικών Καταπιστευμάτων Ακίνητης Περιουσίας, περιγράφει τα ιδιοκατοικούμενα σπίτια περισσότερο ως καταναλωτικό αγαθό παρά ως επένδυση, επειδή αυτές οι κατοικίες δεν παράγουν εισόδημα, αλλά απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να καλύψουν μια σειρά από τρέχοντα έξοδα. Δεν θα συμφωνούσαν όλοι απόλυτα με αυτήν την περιγραφή, αλλά τα ενοικιαζόμενα ακίνητα, οι REIT και τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας είναι σαφώς επενδύσεις. Δείτε πώς συγκρίνονται:

Χρόνος, προσπάθεια και έλεγχος

Αν δεν σας πειράζει να λερώσετε τα χέρια σας, το να έχετε απευθείας ενοικιαζόμενα σπίτια μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος. Όχι ότι πρέπει κυριολεκτικά να ξεβουλώσετε τουαλέτες ή να βάψετε γδαρμένους τοίχους, αλλά τουλάχιστον θα πρέπει να μπορείτε να επιβλέπετε τους εργαζόμενους που κάνουν αυτές τις εργασίες. Αν δεν προσλάβετε διαχειριστή ακινήτων, θα πρέπει επίσης να περιμένετε να ασχοληθείτε με τους ενοικιαστές, από το χειρισμό αιτήσεων μίσθωσης έως τη συλλογή ενοικίων.

Οι REIT είναι εταιρείες που διαχειρίζονται τα δικά τους χαρτοφυλάκια ακινήτων. Τα REIT διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, επομένως όποιος αγοράζει μετοχές δεν χρειάζεται να εμπλακεί στη διαδικασία διαχείρισης ακινήτων. Τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας αφαιρούνται ακόμη περισσότερο από όλα αυτά και αντ' αυτού αγοράζουν μετοχές REIT μαζί με το απόθεμα κατασκευαστών κατοικιών, κατασκευαστικών εταιρειών κ.λπ.

Η ιστορία συνεχίζεται

A νέα μελέτη που συντάχθηκε από τον Pagan στο Morningstar προτείνει ότι τα ενοικιαζόμενα ακίνητα θα μπορούσαν να είναι καλές επιλογές για τους συνταξιούχους, ορισμένους αυτοαπασχολούμενους και άλλους με το χρόνο, την τεχνογνωσία και την προθυμία να επιβλέπουν άμεσα τα ακίνητα. Αντίθετα, οι πολυάσχολοι επαγγελματίες μπορεί να ευνοούν τις REIT ή τα κεφάλαια, για τα οποία απαιτείται πολύ λιγότερη επίβλεψη.

Κίνδυνος και διαφοροποίηση

Η ιδιοκτησία ενός ενοικιαζόμενου σπιτιού παρέχει μικρή διαφοροποίηση, καθώς θα έχετε έναν τύπο ιδιοκτησίας σε μια ενιαία γεωγραφική τοποθεσία. Μπορείτε να το επεκτείνετε κατέχοντας πολλαπλές ενοικιάσεις, κατά προτίμηση κατανεμημένες σε διαφορετικές περιοχές. Τα οφέλη της διαφοροποίησης για τη μείωση του κινδύνου αυξάνονται σημαντικά μέσω των REIT και των κεφαλαίων ακινήτων.

Όμως, ενώ ένα μόνο REIT μπορεί να κατέχει εκατοντάδες ακίνητα, συχνά συγκεντρώνεται σε έναν μόνο κλάδο, είτε πρόκειται για συγκροτήματα διαμερισμάτων, κτίρια γραφείων, βιομηχανικά πάρκα, νοσοκομεία ή οτιδήποτε άλλο. Έτσι, ένα REIT δεν θα έχει τόση διαφοροποίηση όσο ένα ταμείο ακίνητης περιουσίας με μερίδια σε διάφορους τύπους επιχειρήσεων. Ορισμένα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας γίνονται ακόμη και παγκοσμίως με επενδύσεις σε ξένα έθνη.

Πολλά REIT έχουν αποφέρει αποδόσεις σε μακροπρόθεσμη βάση που ταιριάζουν ή υπερβαίνουν αυτές της ευρείας χρηματιστηριακής αγοράς, αλλά περιστασιακά μπερδεύονται επίσης, όπως συνέβη το 2022 εν μέσω αυξανόμενων επιτοκίων. Για παράδειγμα, οι REIT που κατέχουν βιομηχανικές, οικιστικές και αυτοαποθηκευόμενες ιδιοκτησίες μειώθηκαν περισσότερο από 25% κατά μέσο όρο για το έτος, σύμφωνα με το NAREIT. Οι REIT γραφείων υπέφεραν ακόμη περισσότερο, με μέση απώλεια σχεδόν 38%, καθώς η τάση εργασίας από το σπίτι άδειασε πολλά κτίρια.

Φορολογικά οφέλη από επενδύσεις σε ακίνητα

Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας είναι ένα πολύπλοκο θέμα από μόνο του και τα ενοικιαζόμενα ακίνητα αντιμετωπίζονται σημαντικά διαφορετικά από τα REIT και τα ταμεία ακινήτων.

Με την ενοικίαση ακινήτων, οι ιδιοκτήτες μπορούν να αφαιρέσουν μια σειρά δαπανών, συμπεριλαμβανομένων των επισκευών, των φόρων ακίνητης περιουσίας, των τόκων στεγαστικών δανείων, της ασφάλισης, των τελών διαχείρισης, των αποσβέσεων και των εξόδων ταξιδίου προς και από το ακίνητο. Εάν το εισόδημα από ενοίκια υπερβαίνει το κόστος σας, πληρώνετε φόρους για τη διαφορά. Όταν πουλάτε ένα ακίνητο, θα αντιμετωπίσετε φόρους σε οποιοδήποτε κέρδος και οι αποσβέσεις που ελήφθησαν κατά τη διάρκεια των ετών πρέπει να ανακτηθούν, πράγμα που σημαίνει ότι θα ισχύουν φόροι σε αυτά τα ποσά. Η Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων περιγράφει τις πολλές φορολογικές λεπτομέρειες των ενοικιαζόμενων ακινήτων Δημοσίευση του IRS 527.

Ανακάμπτει η αγορά κατοικίας;: Να γιατί οι κατασκευαστές κατοικιών νιώθουν «επιφυλακτική αισιοδοξία»

Πού θα μειωθούν οι τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ το 2023;: Και πού θα γίνουν ακόμα πιο ακριβές οι τιμές των κατοικιών;

Ως επενδυτής σε ένα ταμείο REIT ή real estate, δεν θα ασχολείσαι με όλα αυτά. Αντίθετα, η φορολογική σας εμπλοκή θα μοιάζει με αυτή με άλλες μετοχές ή αμοιβαία κεφάλαια ή αμοιβαία κεφάλαια που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, καθώς θα αντιμετωπίζετε φόρους επί των μερισμάτων συν κέρδη εάν πουλάτε με κέρδος. Ένα αξιοσημείωτο χαρακτηριστικό των REIT είναι ότι καλούνται να πληρώσουν σχεδόν όλο το καθαρό εισόδημά τους στους μετόχους. Επομένως, τα μερίσματα τείνουν να είναι μεγάλα, κάτι που μπορεί να είναι ευπρόσδεκτο, ειδικά αν βρίσκεστε σε χαμηλό φορολογικό κλιμάκιο.

Εάν διαθέτετε REIT ή κεφάλαια ακίνητης περιουσίας εντός ενός ατομικού συνταξιοδοτικού λογαριασμού ή προγράμματος 401(k) στον χώρο εργασίας, οι φόροι αναβάλλονται για τυχόν επανεπενδυμένα μερίσματα. Αλλά όταν τελικά κάνετε ανάληψη χρημάτων, ισχύουν φόροι. Όπως σημειώθηκε, οι REITs διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο και αντιμετωπίζονται όπως οι περισσότεροι άλλοι τίτλοι από φορολογική άποψη.

Ανάγκες σε μετρητά και δάνεια

Για να αγοράσετε ακόμη και ένα μέτριο ενοικιαζόμενο ακίνητο, θα μπορούσατε να χρειαστείτε δεκάδες χιλιάδες δολάρια για μια προκαταβολή, ενδεχομένως και περισσότερα, και θα αντιμετωπίσετε προμήθειες μεσίτη και μια λίστα με τα έξοδα κλεισίματος. Στη συνέχεια, υπάρχουν συνεχείς ανάγκες για πρόσληψη εργολάβων, πληρωμή φόρων ακινήτων και ασφάλισης, πιθανή πληρωμή στεγαστικών δανείων και ούτω καθεξής. Όλα αυτά απαιτούν πολλά χρήματα, αν και το εισόδημα θα εισρέει καθώς οι ενοικιαστές πληρώνουν ενοίκιο.

Με τα REITs και ακόμη και τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας, οι ανάγκες σε μετρητά είναι πολύ διαφορετικές. Τα πονταρίσματα σε αυτές τις επενδύσεις κοστίζουν συνήθως μερικές χιλιάδες δολάρια, πιθανώς λιγότερο, και δεν υπάρχει καμία απαίτηση για πρόσθετα χρήματα. Στην πραγματικότητα, μπορείτε συχνά να αγοράσετε μετοχές σε REIT ή κεφάλαια ακίνητης περιουσίας μέσω ενός συνταξιοδοτικού προγράμματος 401(k) στο χώρο εργασίας, σε μικρές προσαυξήσεις που μπορεί να περιλαμβάνουν κεφάλαια που ταιριάζουν με την εταιρεία.

Δεν υπάρχει ούτε στεγαστικό δάνειο, που σημαίνει ότι δεν υπάρχει διαδικασία υποβολής αίτησης, δεν υπάρχουν μηνιαίες πληρωμές και καμία επίδραση στο πιστωτικό σας αρχείο. Αντίθετα, αυτοί οι παράγοντες θα ισχύουν για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα που αγοράζονται με δάνεια.

Δυνατότητα ανατίμησης και ρευστότητα

Οι αξίες των ακινήτων ιστορικά έχουν αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου, είτε πρόκειται για μεμονωμένες κατοικίες, πολυκατοικίες, βιομηχανικά πάρκα, κτίρια γραφείων, αποθήκες και νοσοκομεία, μεταξύ άλλων. Ωστόσο, όπως σημείωσε ο Pagan, οι επιστροφές μπορεί να διαφέρουν πολύ ανάλογα με τον τύπο ιδιοκτησίας και τη γεωγραφική τοποθεσία, ακόμη και ανά γειτονιά ή δρόμο.

Οι τιμές REIT αντικατοπτρίζουν τις αξίες των ακινήτων που κατέχονται. Αλλά επειδή τα REIT είναι τίτλοι που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, οι αξίες τους επηρεάζονται επίσης από το τι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι επενδυτές εκεί. Μπορείτε να αγοράσετε ή να πουλήσετε μετοχές REIT σχεδόν οποιαδήποτε στιγμή, παρέχοντας πολύ μεγαλύτερη ρευστότητα σε σύγκριση με τη συχνά χρονοβόρα διαδικασία συναλλαγών ενοικίασης ακινήτων.

Τώρα θα μπορούσε να είναι μια καλή στιγμή για να αγοράσετε REIT και αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, με τις τιμές για πολλούς τύπους ακινήτων να έχουν μειωθεί απότομα πέρυσι υπό την επίθεση των αυξανόμενων επιτοκίων. Καθώς τα επιτόκια σταθεροποιούνται περαιτέρω ή αρχίζουν να πέφτουν, "αυτό θα πρέπει να είναι επωφελές για τα REIT", δήλωσε ο Pagan.

Προσεγγίστε τον συγγραφέα στο [προστασία μέσω email].

Αυτό το άρθρο εμφανίστηκε αρχικά στη Δημοκρατία της Αριζόνα: Ακίνητα: Τι πρέπει να γνωρίζετε για την επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, REIT