Οι κύβοι σχηματίζουν τη συντομογραφία "REIT" (Real Estate Investment Trust) δίπλα σε ένα πρότυπο σπίτι.
Getty
Οι REIT στεγαστικών δανείων έχουν να κάνουν με την καμπύλη απόδοσης. Δανείζονται στο χαμηλό τέλος (LIBOR 30 έως 60 ημερών) για να αγοράσουν στεγαστικά δάνεια που πληρώνουν τόκους στο υψηλό τέλος (επιτόκια 30 ετών) και στη συνέχεια διανέμουν τη διαφορά στους μετόχους ως μερίσματα, εξηγεί Todd ξυριστική μηχανή; εδώ, ο συντάκτης του Έκθεση Bull Market — και συντελεστής σε MoneyShow.com — εξετάζει μια τριάδα REIT στεγαστικών δανείων για επενδυτές προσανατολισμένους στο εισόδημα.
Υπό κανονικές συνθήκες, αυτό είναι μια ταμειακή μηχανή αέναης κίνησης. Και ακόμη και τώρα, όταν η διαφορά μεταξύ των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων δανεισμού και των επιτοκίων μακροπρόθεσμου δανεισμού έχει περιοριστεί άβολα, οι άνθρωποι που διαχειρίζονται αυτά τα χαρτοφυλάκια εξακολουθούν να βρίσκουν τρόπους να συμπιέσουν μισή ή δύο ποσοστιαίες μονάδες.
Το 2019, όταν η καμπύλη αντιστράφηκε πλήρως, αυτή η εξάπλωση έφτασε μέχρι το 0.55%. . . εξακολουθεί να είναι θετική και αρκετά ακόμα για να διατηρήσει τις ταμειακές ροές. Αυτό είναι το μόνο που χρειάζεται για να ξεπεράσεις τις άσχημες στιγμές. Και μετά, μόλις τα spread αρχίσουν να διευρύνονται ξανά, οι διανομές ανακάμπτουν γρήγορα. Ο χρόνος για να κλειδωθεί μια απόδοση είναι όταν η καμπύλη αναστρέφεται. Εάν το ιστορικό είναι οποιοσδήποτε οδηγός, το εισόδημά σας μπορεί να χτυπηθεί για ένα ή δύο τέταρτα, αλλά πριν το καταλάβετε, θα κερδίζετε ξανά 8-10% το χρόνο.
Κορυφαία επενδυτική εμπιστοσύνη στεγαστικών δανείων σε ακίνητα AGNC Επενδύσεις Η (AGNC) δημοσίευσε τα αποτελέσματα του δεύτερου τριμήνου πριν από μια εβδομάδα, αναφέροντας έσοδα 315 εκατομμυρίων δολαρίων, αυξημένα κατά 36% σε ετήσια βάση, σε σύγκριση με 232 εκατομμύρια δολάρια πριν από ένα χρόνο. Η εταιρεία παρουσίασε κέρδος ή κεφάλαια από δραστηριότητες (FFOs) 435 εκατομμυρίων δολαρίων, ή 0.83 δολαρίων ανά μετοχή, έναντι 400 εκατομμυρίων δολαρίων ή 0.76 δολαρίων.
Η λογιστική αξία του στεγαστικού δανείου REIT μειώθηκε κατά τη διάρκεια του τριμήνου στα 11.43 δολάρια ανά μετοχή, σε σύγκριση με 13.12 δολάρια στο τέλος του προηγούμενου τριμήνου. Αυτό οφειλόταν στην αδυναμία στην αγορά τίτλων που καλύπτονται από στεγαστικά δάνεια και στην προσδοκία υψηλότερων βραχυπρόθεσμων επιτοκίων λόγω των φόβων για ύφεση, με αποτέλεσμα όλες τις ουσιαστικά υψηλές αστάθειες των επιτοκίων κατά τη διάρκεια του τριμήνου.
Η εταιρεία έκλεισε το τρίμηνο με χαρτοφυλάκιο 61 δισεκατομμυρίων δολαρίων, με 44 δισεκατομμύρια δολάρια σε τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια, 16 δισεκατομμύρια δολάρια σε μελλοντικές θέσεις στεγαστικών δανείων, που είναι ουσιαστικά προθεσμιακές συναλλαγές για διακανονισμούς στεγαστικών δανείων και μεταφορά πιστωτικού κινδύνου αξίας 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων και τίτλους εκτός Οργανισμού.
Οι διαφορές αποδόσεων μεταξύ του 30ετούς τρέχοντος τοκομεριδίου MBS και του 10ετούς ομολόγου του δημοσίου διευρύνθηκαν κατά περισσότερες από 100 μονάδες βάσης στη διάρκεια του έτους και έκλεισαν το τρίμηνο με διαφορά 140 μονάδων βάσης. Η μόνη άλλη φορά που υπήρχαν τέτοια περιθώρια για εκτεταμένες περιόδους ήταν κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης το 2008, και για στεγαστικά REIT όπως η AGNC, τα ευρύτερα spreads οδηγούν σε ενισχυμένα κέρδη μακροπρόθεσμα.
Ιστορικά, τέτοιες καταστάσεις έχουν αποδειχθεί εκπληκτικές ευκαιρίες αγοράς, και με την Ομοσπονδιακή Τράπεζα να καθιστά σαφές ότι το προτιμώμενο εργαλείο νομισματικής πολιτικής είναι η προσαρμογή των επιτοκίων των ομοσπονδιακών κεφαλαίων και όχι η μείωση του ισολογισμού. Με αυτό, η καθαρή προσφορά της Agency MBS θα παραμείνει εντός του εύρους των 700 δισεκατομμυρίων δολαρίων, καθιστώντας την αρκετά ελκυστική για εταιρείες όπως η AGNC.
Η AGNC υποχωρεί κατά πάνω από 18% YTD και 25% από την κορύφωσή της τον Οκτώβριο, με τις αυξήσεις των επιτοκίων να υποχωρούν στη λογιστική της αξία. Αυτό έχει ωθήσει την τρέχουσα απόδοση στο 11.4% και η μετοχή διαπραγματεύεται με μόλις 10% premium σε σχέση με τη λογιστική αξία, καθιστώντας την μια εξαιρετική ευκαιρία να εισέλθετε. Με ισχυρή ρευστότητα, που αποτελείται από 10 δισεκατομμύρια δολάρια σε μετρητά και 44 δις δολάρια σε χρέος παραμένει σε καλή θέση για να αξιοποιήσει στο έπακρο αυτές τις ευκαιρίες.
Ένα από τα μεγαλύτερα στεγαστικά καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα, Annaly Capital Management
Όπως τα περισσότερα mREIT, η Annaly είδε τη λογιστική της αξία να μειώνεται κατά 13% κατά τη διάρκεια του τριμήνου, με αποτέλεσμα αρνητική οικονομική απόδοση 9.6% καθώς διευρύνθηκαν τα περιθώρια και η αστάθεια των επιτοκίων συνέχισε να αυξάνει τις εργασίες. Η εταιρεία, ωστόσο, σημείωσε ένα εντυπωσιακό ρυθμό στις κορυφαίες και κάτω γραμμές και δημιούργησε κέρδη που ξεπέρασαν τα μερίσματα κατά 135%.
Η Annaly έκλεισε το τρίμηνο με χαρτοφυλάκιο 82 δισεκατομμυρίων δολαρίων, με 75 δισεκατομμύρια δολάρια σε χαρτοφυλάκιο πρακτορείων υψηλής ρευστότητας. Το χαρτοφυλάκιο κατοικιών ανήλθε στα 4.8 δισεκατομμύρια δολάρια, σημειώνοντας αύξηση 10%, ακολουθούμενο από το χαρτοφυλάκιο Δικαιωμάτων Εξυπηρέτησης Υποθηκών στα 1.7 δισεκατομμύρια δολάρια, σημειώνοντας αύξηση 41% σε ετήσια βάση, καθιστώντας το τον τέταρτο μεγαλύτερο αγοραστή MSRs YTD, που όπως αναφέραμε νωρίτερα, είναι σημαντική αντιστάθμιση έναντι των αυξανόμενων επιτοκίων.
Αυτό ήταν ένα γεμάτο γεγονότα για την εταιρεία, κλείνοντας πέντε ολόκληρες τιτλοποιήσεις δανείων αξίας 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων, καθιστώντας την τον μεγαλύτερο μη τραπεζικό εκδότη των Prime Jumbo και Expanded Credit MBS. Ο πιστωτικός όμιλος κατοικιών πρόσθεσε μια πιστωτική διευκόλυνση 500 εκατομμυρίων δολαρίων και η πλατφόρμα MSR έκλεισε άλλα 500 εκατομμύρια δολάρια, ακολουθούμενη από μια δευτερεύουσα προσφορά κοινών μετοχών αξίας 740 εκατομμυρίων δολαρίων τον Μάιο, δημιουργώντας άφθονη ρευστότητα για την εταιρεία.
Παρά το δύσκολο περιβάλλον κατά τη διάρκεια του τριμήνου, η σαφήνεια στο ομοσπονδιακό νομισματικό μέτωπο, μαζί με τα ιστορικά ελκυστικά spreads θα αποφέρουν υψηλότερες συνολικές αποδόσεις στο μέλλον. Μετά από πτώση 14% σε YTD, οι μετοχές της Annaly παρέχουν απόδοση 12.8%, με εξαιρετική κάλυψη μερίσματος, ενώ διαπραγματεύονται με ένα υγιές premium για κράτηση.
Rithm Capital Η (RITM), παλαιότερα γνωστή ως New Residential Investment, δημοσίευσε τα αποτελέσματα του δεύτερου τριμήνου της, σημειώνοντας έσοδα 1.3 δισεκατομμυρίων δολαρίων, σχεδόν τριπλάσια σε ετήσια βάση, σε σύγκριση με 450 εκατομμύρια δολάρια πριν από ένα χρόνο. Τα κέρδη κατά τη διάρκεια του τριμήνου παρέμειναν ισχυρά στα 145 εκατομμύρια δολάρια ή 0.31 δολάρια ανά μετοχή.
Το επενδυτικό trust σε ακίνητα αποκάλυψε μια σειρά αλλαγών που εκτείνονται πέρα από το όνομα και το σύμβολο μετοχών του, με το πιο μνημειώδες να είναι η καταγγελία της σύμβασής του με τον εξωτερικό διαχειριστή Fortress Investment Group. Προχωρώντας προς τα εμπρός, η Rithm θα διαχειρίζεται εσωτερικά και ως εκ τούτου καταβλήθηκε 325 εκατομμύρια δολάρια για να τερματίσει τη συμφωνία της με το Fortress, μια κίνηση που θα οδηγήσει σε ετήσια εξοικονόμηση 60 εκατομμυρίων δολαρίων.
Πέρα από αυτό, η Rithm έχει κάνει πολλά άλλα βήματα για την εξοικονόμηση κόστους και την αύξηση της αποτελεσματικότητας, κυρίως στον τομέα των στεγαστικών δανείων όπου τα ετήσια γενικά και διοικητικά έξοδα μειώνονται από 2.2 δισεκατομμύρια δολάρια σε 1.9 δισεκατομμύρια δολάρια. Η εταιρεία μείωσε περαιτέρω τα κεφάλαια στην αρχική της δραστηριότητα από 2 δισεκατομμύρια δολάρια σε μόλις 650 εκατομμύρια δολάρια, βελτιώνοντας τη συνολική απόδοση του κεφαλαίου που χρησιμοποιείται για τους μετόχους.
Η προσέγγιση της εταιρείας να εξισορροπήσει το χαρτοφυλάκιό της με τον τέλειο συνδυασμό προέλευσης, MSR, εταιρειών και περιουσιακών στοιχείων, είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση της λογιστικής αξίας μόλις 2.2% QoQ. Αυτό καθιστά το Rithm ακραίο μεταξύ των κορυφαίων mREIT, τα περισσότερα από τα οποία έχουν καταγράψει δραστική διάβρωση στις λογιστικές αξίες ενόψει της αύξησης των επιτοκίων, της αντιστροφής της καμπύλης αποδόσεων, της επιβράδυνσης των πωλήσεων ακινήτων και της επικείμενης ύφεσης.
Το χαρτοφυλάκιο των δικαιωμάτων εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων (MSR) της Rithm ανήλθε σε 623 δισεκατομμύρια δολάρια σε απλήρωτα υπόλοιπα κεφαλαίου κατά τη διάρκεια του τριμήνου, με κέρδος 515 εκατομμυρίων δολαρίων ως αποτέλεσμα της αύξησης των επιτοκίων και των αποδόσεων των ομολόγων. Ο τομέας Εξυπηρέτησης σημείωσε κέρδη 620 εκατομμυρίων δολαρίων και αντιπροσωπεύει μια ισχυρή αντιστάθμιση έναντι της επιχείρησης προέλευσης που βρίσκεται επί του παρόντος σε μια επιβράδυνση.
Οι απώλειες στο τμήμα προέλευσης του καταπιστεύματος ανήλθαν σε ελάχιστα 26 εκατομμύρια δολάρια, σταθερές από το περασμένο τρίμηνο, λόγω των χαμηλότερων πωλήσεων στα 19 δισεκατομμύρια δολάρια, σε σύγκριση με 23 δισεκατομμύρια δολάρια πριν από ένα χρόνο. Ο τομέας, ωστόσο, συνεχίζει να παρουσιάζει σταθερές βελτιώσεις στα περιθώρια πωλήσεων στο 1.95%, έναντι 1.42% πριν από ένα χρόνο. Και πάλι, η εταιρεία εργάζεται επιμελώς για τη μείωση του κόστους.
Η μετοχή παραμένει κάτω από πάνω από 7% YTD, ακόμη και μετά από μια σημαντική ανάκαμψη από το χαμηλό του Ιουνίου. Η Rithm Capital αντιπροσωπεύει μια εκπληκτική ευκαιρία για μελλοντικά κέρδη με αποδόσεις που πλησιάζουν το 10%, καλή κάλυψη του μερίσματος, σημαντική αξία και συνέργια κέρδη τα τελευταία τρίμηνα, καθώς οι διάφορες εταιρείες λειτουργίας της υπάγονται στην εσωτερικευμένη διαχείριση. Το μέλλον φαίνεται λαμπρό. Έχουμε εμπιστοσύνη στη Διοίκηση και είμαστε βέβαιοι ότι η λογιστική αξία των 12.28 $ θα αυξηθεί στα μέσα της εφηβείας τα επόμενα 1-2 χρόνια.
Πηγή: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/