Οι νομικές προκλήσεις μπορούν να βοηθήσουν στην αλλαγή της αφήγησης για τη στέγαση

Η μεγαλύτερη αποτυχία της αμερικανικής εκπαίδευσης ήταν ο τρόπος που διδασκόμαστε για τα δικαιώματα. Η αντίληψη ότι τα δικαιώματα που απολαμβάνουμε –θρησκευτική ελευθερία, λόγος κ.λπ.– θεσπίστηκαν από την επανάστασή μας εναντίον ενός τυραννικού βασιλιά στην Αγγλία είναι εσφαλμένη. Αντίθετα, τα δικαιώματά μας ήρθαν σε εμάς μέσω μιας εκτεταμένης διαδικασίας εξέλιξης. Η τεμπέλης παιδαγωγική και η προπαγάνδα έχουν οδηγήσει σε διχασμό και κακή πολιτική, συμπεριλαμβανομένων πολιτικών που επηρεάζουν τη στέγαση. Δεν υπάρχει δικαίωμα στέγασης. Υπάρχει όμως κατοχυρωμένο δικαίωμα στην ιδιωτική ιδιοκτησία. Ας ρίξουμε μια ματιά σε αυτό το δικαίωμα και μια νομική πρόκληση για τον έλεγχο των ενοικίων στη Νέα Υόρκη, CHIP, RSA, et αϊ. v. City of New York, et al. (2η κυκλ.), με βάση αυτό το δικαίωμα και πώς αυτή η πρόκληση βοηθά στην αλλαγή της αφήγησης για τη στέγαση.

Η ιστορία των δικαιωμάτων στην Αμερική δεν ξεκινά στη Φιλαδέλφεια το 1776 αλλά σε ένα μέρος που ονομάζεται Runnymede, Αγγλία το 1215. Εκεί διάφοροι βαρόνοι και άλλοι μεγιστάνες του Βασιλείου της Αγγλίας ανάγκασαν τον βασιλιά Ιωάννη να υπογράψει ένα έγγραφο που έγινε γνωστό ως Μαγκά Κάρτα. Το έγγραφο κατοχύρωσε για πρώτη φορά γραπτώς την ιδέα ότι η εκτελεστική εξουσία (συγγνώμη για τον αναχρονισμό) αναγκάστηκε να υποχωρήσει σε ό,τι ισοδυναμούσε με την πρώτη βουλή. Αν και δεν εκλέχθηκαν, οι βαρόνοι και οι μεγιστάνες απαίτησαν ότι πριν οι άνθρωποι στο βασίλειο στερηθούν τις ελευθερίες τους, συμπεριλαμβανομένης της περιουσίας τους, έπρεπε να υπάρξει κάποιου είδους διαδικασία.

Αυτό το σημαντικό γεγονός δεν έλυσε το πρόβλημα. Δεν ήταν μέχρι τα 17^th αιώνα και άλλος ένας εμφύλιος πόλεμος στην Αγγλία (είχαν αρκετούς) που αυτά τα θέματα ξαναβγήκαν στην επιφάνεια, αυτή τη φορά βίαια. Ο βασιλιάς Κάρολος ταρακουνούσε τους ανθρώπους στην επαρχία και τις πόλεις για να πληρώσει για τους πολέμους στην Ευρώπη. Η Βουλή, πλέον ισχυρότερος θεσμός, είχε αρκετά. Εξέδωσαν το 1628 κάλεσε την Αίτηση Δικαιώματος. Εκεί, καλούν τη Μάγκνα Κάρτα, ζητώντας από τον Βασιλιά να σταματήσει τις επιθετικές προσπάθειές του να αρπάξει και να καταλάβει την περιουσία των ανθρώπων.

«Ο Μεγάλος Χάρτης των Ελευθεριών της Αγγλίας», διακηρύσσεται και θεσπίζεται, ότι κανένας Ελεύθερος δεν μπορεί να συλληφθεί ή να φυλακιστεί ή να απολυθεί από την ελευθερία ή τις ελευθερίες του, ή τα ελεύθερα έθιμά του, ή να τεθεί εκτός νόμου ή να εξοριστεί ή με οποιονδήποτε τρόπο καταστράφηκε, αλλά από τη νόμιμη κρίση των ομοίων του ή από το νόμο της χώρας».

Αυτή η λέξη, αποσβολωμένος, είναι ένα παράδειγμα του Αγγλο-νορμανδικές λέξεις στη νομική μας ορολογία. Σημαίνει να αφαιρείς ή πιο αποτελεσματικά, να παίρνεις περιουσία. Θα χρειάζονταν άλλα 14 χρόνια διαμάχης πριν ξεσπάσει ανοιχτός πόλεμος μεταξύ του Κοινοβουλίου και του Βασιλιά, ένας πόλεμος που είχε ως αποτέλεσμα την ανατροπή και την εκτέλεσή του. Αυτό επηρέασε τους ιδρυτές των Ηνωμένων Πολιτειών, αφού έβλεπαν την τελική διευθέτηση και την καθιέρωση των βασικών δικαιωμάτων στη Μάγκνα Κάρτα ως το κοινωνικό συμβόλαιο να σπάει η αγγλική κυβέρνηση, μια παραβίαση που δικαιολογούσε τη ρήξη με την Αγγλία.

Ο λόγος που αυτό έχει σημασία σήμερα είναι ότι η Αναφορά Δικαιώματος αναγνωρίζεται ως ένα από τα θεμέλια του Πέμπτη Τροποποίηση στη Διακήρυξη των Δικαιωμάτων μας, μια τροπολογία που φαίνεται να συγκεντρώνει ζητήματα ποινικής και αστικής δικαιοσύνης (μια σημαντική αναφορά στο Σύνταγμα είναι το Ιδρυτικό Σύνταγμα, μια εξαιρετική συλλογή των εγγράφων και των ιδεών που υποστηρίζουν το Σύνταγμα).

«Κανένα πρόσωπο δεν θα πρέπει να καταδικαστεί για ένα κεφαλαιώδες έγκλημα ή με άλλον τρόπο διαβόητο, εκτός εάν με παρουσίαση ή κατηγορητήριο μεγάλου ενόρκου, εκτός από περιπτώσεις που προκύπτουν στις χερσαίες ή ναυτικές δυνάμεις ή στην πολιτοφυλακή, όταν βρίσκεται στην πραγματική υπηρεσία εγκαίρως πολέμου ή δημόσιου κινδύνου· Ούτε κανένα πρόσωπο υπόκειται στο ίδιο αδίκημα για να τεθεί δύο φορές σε κίνδυνο ζωής ή άκρου. ούτε θα εξαναγκαστεί σε οποιαδήποτε ποινική υπόθεση να είναι μάρτυρας εναντίον του, ούτε να στερηθεί τη ζωή, την ελευθερία ή την περιουσία, χωρίς τη δέουσα νομική διαδικασία· ούτε η ιδιωτική περιουσία θα ληφθεί για δημόσια χρήση, χωρίς δίκαιη αποζημίωση».

Αλλά οι συντάκτες του Συντάγματός μας δεν είδαν μια διάκριση μεταξύ ποινικών διαφορών που θα μπορούσαν να στερήσουν ένα άτομο «ζωή και άκρα» και αστικές διαφορές που θα μπορούσαν να στερήσουν ένα άτομο «ζωή, ελευθερία ή περιουσία». Για αυτούς, σε ένα 18^th αιώνα, η κυβερνητική δράση για την ανάληψη οποιουδήποτε από αυτά απαιτεί «δέουσα νομική διαδικασία» και στην περίπτωση της ιδιωτικής ιδιοκτησίας, «δίκαιη αποζημίωση». Το αμερικανικό Σύνταγμα καθιερώνει τις αρχαίες αρχές του αγγλικού δικαίου, που πολεμήθηκαν για αιώνες, ως εκ γενετής δικαίωμα για τους Αμερικανούς. Η κατάληψη της περιουσίας ενός ατόμου έχει την ίδια βαρύτητα με την αφαίρεση της ζωής ή των άκρων του.

Σημασία έχει η ιστορία. Όταν ανέφερα ότι αμφισβητείται μια στεγαστική πολιτική με βάση την Πέμπτη Τροποποίηση, μερικές φορές με ρωτούν: «Τι σχέση έχει η «αποδοχή της πέμπτης» με τη στέγαση;» Ο κόσμος δεν γνωρίζει για το τελευταίο μισό της τροπολογίας. Και ο όρος «δικαιώματα ιδιωτικής ιδιοκτησίας» έχει γίνει συνώνυμος στην κυρίαρχη κουλτούρα με τους κτηνοτρόφους με τα όπλα να τσακώνονται για στρέμματα άδειας γης με την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Η αλήθεια είναι ότι η ιδέα ότι η ιδιωτική ιδιοκτησία ενός ατόμου συνδέεται με άλλα πράγματα που θεωρούμε δικαιώματα όπως ο λόγος έχει χαθεί.

Σήμερα, έχουμε ανθρώπους που ισχυρίζονται ότι «η στέγαση είναι ανθρώπινο δικαίωμα». Αλλά λέγοντας αυτό δεν το κάνει έτσι. Ταυτόχρονα, γνωρίζουμε ότι η ιδιωτική ιδιοκτησία είναι πραγματικά θεμελιωμένο συνταγματικό δικαίωμα. Ωστόσο, νομικές προκλήσεις όπως αυτή στη Νέα Υόρκη αγωνίζονται να πείσουν τα δικαστήρια να εφαρμόσουν αυτό που θα έπρεπε να είναι προφανές πρότυπο στις προσπάθειες των τοπικών κυβερνήσεων να ελέγξουν τον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι χρησιμοποιούν την ιδιωτική τους περιουσία, ειδικά όταν νοικιάζουν ακίνητα σε άλλους. Η δικογραφία που σχηματίστηκε από την Πρόγραμμα Βελτίωσης Κοινοτικής Κατοικίας (CHIP) είναι απλό. Από την περίληψη της υπόθεσης:

«Επί πενήντα χρόνια, η πόλη της Νέας Υόρκης έχει δηλώσει ότι η αγορά ενοικίασης κατοικιών της βρίσκεται σε διαρκή κατάσταση «έκτακτης ανάγκης», προκειμένου να δικαιολογήσει ένα νομικό καθεστώς που αναγκάζει ένα μικρό σύνολο ιδιοκτητών ακινήτων να επιδοτούν στέγαση για έναν τυχαία επιλεγμένο πληθυσμό μεμονωμένων ενοικιαστών. . Αυτοί οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν στερηθεί κάθε ουσιαστικού δικαιώματος σε σχέση με την περιουσία τους, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος να αποκλείουν άλλους από την ιδιοκτησία. να κατέχει, να κατέχει ή να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία· και να διαθέσει ελεύθερα την περιουσία».

Ποτέ δεν μου άρεσαν αυτού του είδους οι προκλήσεις γιατί ακούγονται άκαρδοι, παίζοντας με τον συναισθηματισμό της λογικής του πλήθους «η στέγαση είναι ανθρώπινο δικαίωμα». Η ανάγκη των ανθρώπων για στέγαση υπερισχύει του καθιερωμένου δικαιώματος των άλλων στη δική τους ιδιοκτησία. Αυτό ακούγεται συμπονετικό, και συχνά πουλάει, αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι καθόλου συμπονετικό. Πολιτικές όπως ο έλεγχος των ενοικίων έχει γίνει αντιληπτό από καιρό ότι χειροτερεύουν τα προβλήματα στέγασης για άτομα με λιγότερα χρήματα, όχι καλύτερα (διαβάστε τη μακροσκελή άποψή μου για τον έλεγχο των ενοικίων, Πώς ο έλεγχος ενοικίων κάνει τη στέγαση λιγότερο προσιτή).

Δεν πρόκειται να δώσω χτύπημα με χτύπημα CHIP, RSA, et αϊ. v. City of New York, et al. (2η κυκλ.) αλλά ενώ είμαι δύσπιστος για τα βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα οφέλη αυτών των περιπτώσεων (δείτε την ανάρτησή μου Νομικές προκλήσεις για τις απαγορεύσεις έξωσης: Και δικαιοσύνη για όλους;), νομίζω ότι είναι σημαντικά. Το οικοδόμημα του νόμου στο σύστημά μας είναι προηγούμενο, βασίζεται σε νόμους που ψηφίζονται από νομοθετικά σώματα, εφαρμόζονται από στελέχη και εκδικάζονται ενώπιον των δικαστηρίων μας. Για πολύ καιρό, παρά την απλή γλώσσα της Πέμπτης Τροποποίησης, τα δικαστήρια έδωσαν ευρεία και βαθιά εκτίμηση στις τοπικές κυβερνήσεις όταν ρυθμίζουν την ακίνητη περιουσία, ειδικά μέσω της νομοθεσίας περί ζωνών και ιδιοκτητών ενοικιαστών.

Περιπτώσεις όπως ΠΑΤΑΤΑΚΙ προσπαθούν ουσιαστικά να φτιάξουν νέο νόμο, δηλαδή να αλλάξουν το προηγούμενο. Εξετάστε τη συζήτηση στη σελίδα 12 στη μεταγραφή των προφορικών επιχειρημάτων στην έφεση μεταξύ του πιο πρόσφατου δικαστή της υπόθεσης και του Andrew Pincus που είναι κύριος δικηγόρος στην υπόθεση.

"ΚΥΡΙΟΣ. PINCUS: Σχετικά με την αξίωση φυσικής ανάληψης, για την οποία μιλάμε τώρα, επιδιώκουμε μια δήλωση ότι η υποχρέωση ότι — ότι όταν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου επιθυμεί να αφαιρέσει το ακίνητο από την αγορά ενοικίασης κατοικιών, για κατεδάφιση, για ανακαίνιση, για χρήση για άλλους σκοπούς, ότι η υποχρέωση να προσφέρει ανανέωση είναι αντισυνταγματική και —

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Κύριε Πίνκους.

ΚΥΡΙΟΣ. PINCUS: — (αδιάκριτο) —

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Κύριε Πίνκους.

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Ναι. Ετσι -

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: (Αδιάκριτο) —

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: — είναι αυτό που μας ζητάτε να κάνουμε για να κηρύξουμε αυτό το καθεστώς σε συλλογική βάση αντισυνταγματικό;

ΚΥΡΙΟΣ. PINCUS: Ναι."

Ο Pincus είχε εισαγάγει μια άλλη υπόθεση, Cedar Point Nursery et al. κατά Hassid et al., μια υπόθεση στην οποία το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι ήταν παραβίαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας το γεγονός ότι η πολιτεία της Καλιφόρνια επέτρεψε σε οργανωτές συνδικάτων να καταλάβουν ιδιωτικές φάρμες για την οργάνωση εργαζομένων. Ο δικαστής στην υπόθεση του CHIP ήταν δύσπιστος, λέγοντας στον Pincus, «Βλέπω ότι η λήψη είναι αρκετά διαφορετική σε αυτή την περίσταση και στην πραγματικότητα ως Cedar Point που δεν ελέγχει πραγματικά καθόλου (σελίδα 8).

Μόνο μετά από περισσότερες συζητήσεις, ο δικαστής φαίνεται να αρχίσει επιτέλους να κάνει τη σύνδεση. Είναι μια αργή και επίπονη διαδικασία να την παρακολουθείς. ο Cedar Point Η υπόθεση σηματοδοτεί μια μετατόπιση: «Το Δικαστήριο έκρινε ότι μια φυσική ιδιοποίηση είναι ανάληψη είτε είναι μόνιμη είτε προσωρινή. η διάρκεια της πίστωσης εξαρτάται μόνο από το ποσό της οφειλόμενης αποζημίωσης.» Αλλά ο Pincus πρέπει να συνδέσει τις κουκκίδες από αυτή την υπόθεση, μια για τα αγροκτήματα και τα συνδικάτα, με την ιδέα των ενοικιαστών να έχουν το δικαίωμα να μείνουν για πάντα στα διαμερίσματά τους, είτε πληρώνουν είτε όχι και αν ο ιδιοκτήτης θέλει να αλλάξει χρήση ή να αλλάξει ενοικιαστές.

Δεν αλλάζω γνώμη: η καλύτερη και πιο σημαντική χρήση των πόρων σήμερα είναι η έρευνα της κοινής γνώμης για να καταλάβουμε γιατί οι άνθρωποι σκέφτονται τι κάνουν για την ενοικίαση κατοικιών και τη στέγαση γενικά. Γιατί οι άνθρωποι πιστεύουν και πιστεύουν ότι η ενοικίαση κατοικιών είναι κάπως διαφορετική από οποιαδήποτε άλλη ιδιωτική επιχείρηση; Πώς μπορούμε να αλλάξουμε αυτή την άποψη, ώστε να βασίζεται στην πραγματικότητα ότι η στέγαση είναι μια περιθωριακή επιχείρηση όπως κάθε άλλη επιχείρηση που προσπαθεί να παράγει έσοδα που καλύπτουν ή υπερβαίνουν το κόστος; Είπα στη δημοσίευση για νομικές προκλήσεις παραπάνω,

«Η τοπική πολυκατοικία –είτε είναι μια γιγαντιαία από γυαλί ή χάλυβα είτε από ένα μικρό τούβλο fourplex– είναι μια επιχείρηση που εξυπηρετεί τους ντόπιους όπως το παντοπωλείο ή το γωνιακό μπαρ. Και όπως αυτές οι επιχειρήσεις, η ενοικίαση κατοικιών είναι επικίνδυνη και λειτουργεί στο περιθώριο. Καμία μήνυση, ακόμη και με μια συναρπαστική και ικανοποιητική ετυμηγορία, δεν μπορεί να κάνει τη σκληρή δουλειά να αλλάξει την ιστορία για τη στέγαση».

Ωστόσο, η αργή και σχολαστική δουλειά που κάνει ο κ. Pincus και οι συνάδελφοί του σε ολόκληρη τη χώρα, ακόμη και σε δύσκολες, ακόμη και κακοσχεδιασμένες νομικές προκλήσεις, είναι μια απαραίτητη και σημαντική στάλα, σταγόνα, σταγόνα νερού που φθείρει την πέτρα των 100 χρόνων. νομικών αποφάσεων που ευνοούν αυθαίρετες και ιδιότροπες πολιτικές κινήσεις για τον περιορισμό και τον έλεγχο της ενοικίασης ακινήτων με τρόπους που βλάπτουν τους ιδιοκτήτες, τους κατοίκους και ευρύτερα ολόκληρη την αγορά κατοικίας. Αλλά μας τελειώνει ο χρόνος. Έχω προβλέψει το τέλος των περισσότερων ιδιωτικών ενοικιάσεων μέχρι το τέλος αυτής της δεκαετίας. Η αργή ροή των νομικών επιχειρημάτων θα μπορούσε να γίνει περισσότερο σαν πίδακας νερού υψηλής πίεσης, εάν επενδύαμε στο να αλλάξουμε τη γνώμη του κοινού ταυτόχρονα με την αλλαγή του νομικού πλαισίου.