Δεν είναι πολύ αργά για το Σινσινάτι να υιοθετήσει μέτρα για την οικιστική πυκνότητα

Μια πολύ μέτρια και χρήσιμη πρόταση για να επιτραπεί περισσότερη στέγαση για πολλές οικογένειες στο Σινσινάτι καταψηφίστηκε τον Μάρτιο από το Δημοτικό Συμβούλιο. Η πρόταση, που προσφέρθηκε από το μέλος του Συμβουλίου Liz Keating, θα είχε αφαιρέσει τα όρια πυκνότητας σε ορισμένα σημεία της πόλης με κανόνες χωροθέτησης που επιτρέπουν περισσότερη στέγαση και άτομα. Η πρόταση δεν θα είχε αγγίξει ζώνες μεμονωμένης οικογένειας, κάτι που χάθηκε σε ένα πλήθος αντιπάλων που φαινόταν να σκοτώνει την πρόταση. Αν είχε εγκριθεί, η πρόταση θα είχε ωφελήσει νέους ανθρώπους που μετακόμισαν στο Σινσινάτι, δημιουργώντας μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών. Παρά την ήττα, έχει ξεκινήσει η συζήτηση στην πόλη σχετικά με τον καλύτερο τρόπο αντιμετώπισης των τιμών των κατοικιών, με περισσότερες ή λιγότερες κατοικίες.

Η μάχη στο Σινσινάτι είναι πολύ οικεία σε μένα, φέρνοντας ξανά στο μυαλό μου το μάχη για την πυκνότητα που ξεκίνησε καθώς η αγορά κατοικίας άρχισε να ανακάμπτει μετά το κραχ του 2008. Καθώς ξετυλίγονταν η δεύτερη δεκαετία του αιώνα, οι θυμωμένοι γείτονες της οικογένειας συσπειρώθηκαν ενάντια στην πυκνότητα με μια ποικιλία από κόκκινες ρέγγες: η νέα κατοικία ήταν πολύ μεγάλη, πολύ μικρή, άσχημη , πολύ ψηλό και μπλοκαρισμένο φως και αέρα. Επίσης, νέα στέγαση θα αποδεκάτιζε το δέντρο της πόλης. Και φυσικά, αυτό που πάντα πρόσφεραν ως διαπραγματευτή, δεν θα έκανε τη στέγαση πιο προσιτή. Οι νέες κατοικίες, είπαν, είναι πολύ ακριβές.

Ένα guest editorial στο Cincinnati Enquirer κάνει το ίδιο σημείο.

«Δεν υπάρχουν προς το παρόν δεδομένα που να υποστηρίζουν την υπόθεση ότι η υψηλότερη πυκνότητα ζωνών έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερο κόστος στέγασης. Στην πραγματικότητα, μελέτες σχετικά με τις μετρήσεις πυκνότητας και προσιτότητας, όπως η διάμεση πολλαπλή, (που χρησιμοποιείται από τον ΟΗΕ, την Παγκόσμια Τράπεζα και το Κοινό Κέντρο Στέγασης του Χάρβαρντ) δείχνουν ότι ισχύει το αντίθετο. Η στέγαση υψηλότερης πυκνότητας είναι κατά μέσο όρο πιο ακριβή!».

Λοιπόν, αυτό δεν είναι αλήθεια. Υπάρχει μια πρόσφατη μελέτη (Έλεγχος Πυκνότητας, Ανατίμηση Τιμών Κατοικίας και Ανάπτυξη Ενοικίων στις Ηνωμένες Πολιτείες) που επιβεβαιώνει ότι, «στον τομέα των πολλών οικογενειών, διαπιστώνουμε ότι η σχέση μεταξύ του ελέγχου της πυκνότητας και της αύξησης των ενοικίων είναι θετική: τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα σε περιοχές με αυστηρούς ελέγχους πυκνότητας, σύμφωνα με τους περιορισμούς προσφοράς».

Ένα σημείο που διαψεύδει αυτό το επιχείρημα για περισσότερη στέγαση (που είναι η πυκνότητα) δεν με αποτέλεσμα χαμηλότερες συνολικές τιμές είναι ότι η νέα κατοικία – όπως ένα καινούργιο πουλόβερ ή ένα νέο αυτοκίνητο – είναι πάντα πιο ακριβή από το υπάρχον προϊόν. Έτσι, αν κοιτάξουμε μόνο τις αυξήσεις της πυκνότητας με τη μορφή πρόσθετων νέων κατοικιών, η μέση τιμή θα είναι υψηλότερη και αυτές οι υψηλότερες τιμές συχνά θα παραμορφώνουν τον συνολικό μέσο όρο. Ωστόσο, συνολικά, όταν αυξάνεται ο αριθμός των νέων οικιστικών μονάδων, συνολικά και με την πάροδο του χρόνου, υπάρχει α θετική επίδραση στην τιμή.

Μαζί με αυτό το συμπέρασμα κοινής λογικής, υπάρχει και το γεγονός ότι τα διαμερίσματα μικραίνουν. Γιατί; Γιατί αυτό ήθελαν οι άνθρωποι που ζουν στις πόλεις. Να τι έγραψα μέγεθος μονάδας και προσιτή τιμή πριν από μερικά χρόνια:

«Το μέγεθος της μονάδας μειώνεται επειδή όλο και περισσότεροι άνθρωποι θέλουν να ζουν σε πυκνοκατοικημένες πόλεις όπου η γη είναι σπάνια. Όταν η γη είναι σπάνια θα είναι ακριβή. Για να αγοράσετε και να χτίσετε σε ακριβή γη σημαίνει ότι τα ενοίκια πρέπει να είναι επίσης υψηλά για να εξορθολογιστεί το κόστος της γης. Ποια είναι η λύση; Τα μικρότερα μεγέθη μονάδων λύνουν αυτό το πρόβλημα, επειδή οι καταναλωτές ανταλλάσσουν τετραγωνικά μέτρα για χαμηλότερη τιμή και οι προγραμματιστές λαμβάνουν υψηλότερη απόδοση ανά τετραγωνικό πόδι στην επένδυσή τους».

Τέλος, και ίσως το πιο χαρακτηριστικό, η πρόταση του Keating αντιτάχθηκε σθεναρά από γείτονες μεμονωμένης οικογένειας, ένας από τους οποίους υποστήριξε στο κύριο άρθρο ότι «οι έρευνες γνώμης δείχνουν ότι μονοκατοικίες με αυλή και, εναλλακτικά, αρχοντικά σε πυκνότερες περιοχές που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση με τα πόδια από τις ανέσεις, είναι οι προτιμώμενες επιλογές για την πλειοψηφία των Αμερικανών.»

Πριν από την πανδημία, ωστόσο, αυτό απλά δεν ήταν αλήθεια. Έρευνα από τον Freddie Mac το 2018 διαπίστωσε ότι, «παρόλο που το Προφίλ βρίσκει ότι ένας αυξανόμενος αριθμός ενοικιαστών πιστεύει ότι η οικονομική τους κατάσταση έχει βελτιωθεί σε σύγκριση με το περασμένο καλοκαίρι, διαπιστώνει επίσης ότι το κόστος οδηγεί όλο και περισσότερο τις αποφάσεις ενοικίασης». Ναι, αυτό είναι σωστό, οι άνθρωποι επέλεγαν κατοικίες για ενοικίαση επειδή είναι πιο προσιτές. Και περισσότερες κατοικίες στο Σινσινάτι θα το καθιστούσαν λιγότερο ακριβό.

Και τέλος, αλλά σίγουρα όχι λιγότερο σημαντικό, Τίποτα στην πρόταση του Keating δεν έχει καμία επίδραση στις υπάρχουσες ζώνες μεμονωμένης οικογένειας. Γιατί να είναι τόσο αναστατωμένοι; Είναι προφανές σε οποιονδήποτε ξένο. Όταν η στέγαση είναι σπάνια και ακριβή, έχει ως αποτέλεσμα τη μεταφορά χρημάτων από τις τσέπες των φτωχών με τη μορφή υψηλότερων ενοικίων στην υψηλότερη αξία των μονοκατοικιών. Οι θυμωμένοι γείτονες φαίνεται να αντιτίθενται στις αλλαγές σε μέρη που δεν ζουν, επειδή βοηθά τις αξίες του σπιτιού τους. Η έλλειψη κατοικιών βοηθά τους σημερινούς ιδιοκτήτες να αποκτήσουν αξία.

Τα κακά νέα είναι ότι οι μέτριες αυξήσεις σε πυκνότητα σε ζώνες που είναι ήδη πυκνές συνθλίβονταν από θυμωμένους, με τίτλο single-family γείτονες στο Σινσινάτι. Αυτό δεν είναι διαφορετικό από τις αγανακτήσεις που επιβλήθηκαν από το Δημοτικό Συμβούλιο του Σιάτλ πριν από χρόνια, μείωση πυκνότητα σε περιοχές που έχουν ήδη καθοριστεί για πυκνότητα. Αυτή η «νίκη» για τους γείτονες θα τους ενθαρρύνει να το κάνουν επίσης. Ωστόσο, τα καλά νέα είναι ότι δεν είναι πολύ αργά για το Σινσινάτι να μάθει από τα λάθη του Σιάτλ και να κάνει τις αλλαγές ούτως ή άλλως. Εάν το δημοτικό συμβούλιο στο Σινσινάτι δεν μάθει αυτό το μάθημα, στέλνει στους ανθρώπους λιγότερα χρήματα για να ξοδέψουν, κυρίως ενοικιαστές, αντιμετωπίζουν αυξανόμενες τιμές τα επόμενα χρόνια.