Με πτώση των αποθεμάτων και άνοδος του πληθωρισμού, ίσως αναρωτιέστε αν η αγορά ενοικίασης ακινήτου είναι ένα καλό μέρος για να σταθμεύσετε τα χρήματά σας.
Φαίνεται αρκετά απλό: αγοράστε ένα σπίτι, νοικιάστε το σε τιμή για να καλύψετε το στεγαστικό δάνειο και βάλτε λίγο σταθερά μετρητά στην τσέπη σας – όλα αυτά ενώ οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται. Συν, τα ενοίκια αυξάνονται στις ΗΠΑ
Αλλά υπάρχουν πολλά που πρέπει να λάβετε υπόψη, από αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις τοπικές αγορές για την εύρεση αξιόπιστων ενοικιαστών. Μπορεί να υπάρξουν και έξοδα έκπληξη. Ακολουθούν ορισμένες απαντήσεις σε συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με την αγορά ενοικίασης ακινήτων:
Επενδύστε σε ακίνητα υψηλής απόδοσης, με επαγγελματική διαχείριση με το EquityMultiple Αξίζει τον κόπο να έχετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο;
Μπορεί να είναι – στις κατάλληλες συνθήκες, με την πάροδο του χρόνου και ανάλογα με την οικονομική θέση και τους στόχους σας.
Εάν είστε σε θέση να λάβετε έστω και μερικές εκατοντάδες δολάρια το μήνα μία φορά όλα τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των φόρων (εισόδημα και τοπικές περιουσία) πληρώνονται και έχετε συνεισφέρει σε αποθεματικό ταμείο για έξοδα έκτακτης ανάγκης, ένα ακίνητο ενοικίασης μπορεί να προσφέρει αξιόπιστη απόδοση με την πάροδο του χρόνου. "Υποθέτοντας ότι το ακίνητο είναι κερδοφόρο, η είσοδος αυτής της ταμειακής ροής σάς προσφέρει την ευκαιρία είτε να αγοράσετε περισσότερα από το ίδιο είδος περιουσιακού στοιχείου - να αγοράσετε περισσότερα ακίνητα - είτε να αγοράσετε άλλα είδη περιουσιακών στοιχείων όταν [ακίνητα] δεν ευνοούνται." λέει η Cynthia Meyer, πιστοποιημένη οικονομική σχεδιάστρια (CFP) με Real Life Planning στο Gladstone του New Jersey που συνεργάζεται με επενδυτές ακινήτων.
Είναι τα ενοικιαζόμενα ακίνητα μια καλή επένδυση αυτή τη στιγμή;
Αν έχετε τακτοποιημένο το οικονομικό σας σπίτι, ειδικά ως τα επιτόκια ανεβαίνουν, η ενοικίαση ακινήτων μπορεί να είναι μια καλή μακροπρόθεσμη επένδυση, λέει ο Meyer.
Ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο θα πρέπει να παράγει εισόδημα μηνιαίως, ακόμα κι αν είναι μόνο λίγα δολάρια στην αρχή. Κάντε τα μαθηματικά για να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο που εξετάζετε είναι κατάλληλο για εσάς. Συμβουλευτείτε έναν οικονομικό σύμβουλο ή έναν τοπικό εμπειρογνώμονα ακινήτων.
«Ένα πράγμα που ρωτάω πολύ τους ανθρώπους είναι «η συμφωνία έχει οικονομικό νόημα;» Μη μου δείχνετε κάτι, για παράδειγμα, ότι χάνετε 300 δολάρια το μήνα και περιμένετε να σας πω ότι είναι καλή ιδέα γιατί μάλλον δεν είναι», λέει ο Meyer. «Τουλάχιστον, δεν θα πρέπει να υπάρχει καθαρό κόστος μεταφοράς για το ακίνητο.» Είναι πολύ δουλειά η διαχείριση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου;
Πολλά μπορούν να χρειαστούν στη ρύθμιση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας, όπως ασφάλιση, αμοιβές ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, διαφήμιση, καθαρισμός, επισκευές με την πάροδο του χρόνου, αύξηση πληρωμές υποθηκών και οι φόροι είναι μερικοί κρίσιμοι παράγοντες, για να αναφέρουμε μόνο μερικούς.
Ορισμένοι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων προσλαμβάνουν εταιρείες διαχείρισης για τη φροντίδα του ακινήτου, με τέλη συνήθως μεταξύ τους 8% έως 12% του μηνιαίου ενοικίου συγκεντρωμένος.
Ως επένδυση, μια ενοικίαση ακινήτου μπορεί να είναι μια πιο αργή – αλλά αξιόπιστη – πηγή εισοδήματος από το να ανατρέψετε ένα σπίτι στο απόγειο μιας ακμάζουσας αγοράς ακινήτων. Αν και οι αξίες του σπιτιού εκτοξεύτηκαν τα τελευταία δύο χρόνια, αυτός ο φρενήρης ρυθμός επιβραδύνεται.
Πόσο κέρδος πρέπει να βγάλετε από μια ενοικίαση ακινήτου;
Αφού κάνετε τα μαθηματικά και εάν σκοπεύετε να κρατήσετε το ακίνητο για πολλά χρόνια, ακόμη και ένα μικρό κέρδος «ανά πόρτα» ή μονάδα μπορεί να είναι μια πολύτιμη πηγή εισοδήματος με την πάροδο του χρόνου, λέει ο Meyer.
Για παράδειγμα, ένα καθαρό κέρδος 100 $ ανά μήνα (αφού πληρωθούν όλα) μπορεί να αθροιστεί. Εάν τα ενοίκια συνήθως αυξάνονται 3% έως 5% ετησίως, το κέρδος σας θα πρέπει επίσης να αυξηθεί.
«Μετά από 20 χρόνια, αυτή είναι μια αρκετά ισχυρή απόδοση ενοικίασης», λέει ο Meyer. «Και αυτό δεν περιλαμβάνει την εκτίμηση».
Τι είδους δάνειο παίρνετε για μια επένδυση σε ακίνητα;
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλουν αίτηση στεγαστικά δάνεια όπως οι ιδιοκτήτες σπιτιού, αλλά με πολύ σημαντικές διαφορές. Για ένα, η προκαταβολή είναι συνήθως πολύ μεγαλύτερη.
Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν περίπου 25% μείωση για μια υποθήκη ενοικίασης ακινήτων, λένε οι ειδικοί. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με το 6% σε 7% πληρώνεται από τους ιδιοκτήτες σπιτιού τα τελευταία χρόνια.
Οι δανειστές θεωρούν μια υποθήκη ενοικίασης ακινήτων ως πιο επικίνδυνη από μια κανονική υποθήκη, επειδή το στεγαστικό δάνειο ενός επενδυτή είναι πιθανό να έχει προτεραιότητα σε δύσκολες στιγμές.
Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος χρηματοδότησης μιας επένδυσης σε ακίνητα;
Φυσικά, εάν μπορείτε να αγοράσετε ένα ακίνητο με όλα τα μετρητά και να έχετε ακόμα χρήματα για ένα buffer, αυτό είναι ιδανικό. Λάβετε υπόψη ότι τα ακίνητα θεωρούνται «μη ρευστοποιήσιμα» περιουσιακά στοιχεία – ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν μπορείτε να μετατρέψετε γρήγορα σε μετρητά στην τσέπη σας. Οι περισσότεροι επενδυτές ακινήτων απαιτούν ή θέλουν μια υποθήκη.
Πριν υποβάλετε αίτηση, βεβαιωθείτε ότι έχετε ολοκληρώσει τον προϋπολογισμό σας, έχετε ερευνήσει πώς να το κάνετε προσελκύουν ενοικιαστές και έχουν ξεκάθαρη ιδέα για το κόστος διαχείρισης ακινήτων.
Τι πιστωτικό σκορ χρειάζεται για μια επένδυση σε ακίνητα;
Οι δανειστές τείνουν να δίνουν τα καλύτερα επιτόκια στους δανειολήπτες πιστωτικές βαθμολογίες 760 ή υψηλότερες.
«Θα μπορούσατε να πάρετε ένα δάνειο για επενδύσεις σε ακίνητα εάν η βαθμολογία σας ήταν 680 ή 700; Πιθανώς, αλλά απλώς θα πληρώνατε περισσότερους τόκους», λέει ο Meyer.
Τι ποσοστό μπορείτε να δανειστείτε σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο;
Εξαρτάται. Το 2022, καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, η στρατηγική της αγοράς ενός υποβαθμισμένου ακινήτου, της επισκευής του, της αύξησης του ενοικίου και στη συνέχεια του δανεισμού έναντι αυτού του ακινήτου για την αγορά ενός άλλου, γίνεται πιο δύσκολη, λέει ο Meyer. Οι δανειστές θέλουν διαβεβαιώσεις ότι η υποθήκη θα πληρωθεί σε δύσκολες στιγμές και θα εξετάσει προσεκτικά την περιουσία σας πριν χορηγήσει ένα δεύτερο δάνειο.
Οι αγοραστές ενοικιαζόμενων ακινήτων «πρέπει να είναι ακόμη πιο προσεκτικοί σχετικά με τους αριθμούς τους και τις υποθέσεις των επιτοκίων τους», σημείωσε ο Meyer. «Επειδή δεν πρόκειται να είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν και να αφαιρέσουν μετοχές και να έχουν αυτό το ακίνητο ακόμα θετικό στις ταμειακές ροές εάν τα επιτόκια είναι διπλάσια από ό,τι πριν από ενάμιση χρόνο».
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/rental-property-good-investment-everything-214552554.html