Η βελτίωση των πιστωτικών αποτελεσμάτων για ενοικιαζόμενα σπίτια, όχι η απαγόρευσή τους, είναι η απάντηση

Σε ολόκληρη τη χώρα, αυξάνονται οι ανησυχίες για το πώς και γιατί οι άνθρωποι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για ενοικίαση κατοικιών. Ακτιβιστές που ισχυρίζονται ότι προσέχουν τα καλύτερα συμφέροντα των μελλοντικών κατοίκων ενοικιαζόμενων κατοικιών προσπάθησαν να απαγορεύσουν τους ελέγχους ποινικού ιστορικού, τα προηγούμενα αρχεία έξωσης και τις βαθμολογίες πιστώσεων ως μέρος της αξιολόγησης κινδύνου που χρησιμοποιούν οι πάροχοι κατοικιών για τον έλεγχο των ενοικιαστών. Στη Μινεάπολη, για παράδειγμα, το Δημοτικό Συμβούλιο επέβαλε όρια στη χρήση των πιστωτικών βαθμολογιών. Το μέλος του Συμβουλίου που υποστήριξε την παρέμβαση είπε ότι η αύξηση των τιμών και η σπανιότητα κατοικιών «καθιστούν επείγουσα ανάγκη να στηριχθούν οι άνθρωποι που είναι οι πιο ευάλωτοι ενοικιαστές». Είναι όμως ο περιορισμός ή η απαγόρευση των επιταγών επί πίστωσης ο καλύτερος τρόπος για να βοηθήσετε άτομα με αδύναμη, κακή ή καθόλου πίστωση;

Μια πρόσφατη έκθεση από το Γραφείο Προστασίας Οικονομικών Καταναλωτών (CFPB) μπορεί να ρίξει λάδι στη φωτιά. Η έκθεση, με αδέξιο τίτλο, Αγορά επιταγών ιστορικού ενοικιαστών, καταγράφει κάθε πιθανό παράπονο με αξιολόγηση κινδύνου από τους παρόχους στέγασης. Εδώ είναι το αγαπημένο μου σχετικά με τα δεδομένα έξωσης:

«Η συλλογή αυτών των δεδομένων, ιδιαίτερα των δεδομένων αστικών και ποινικών δημοσίων μητρώων, και η σωστή αντιστοίχιση των συλλεγόμενων δεδομένων με έναν μεμονωμένο υποψήφιο μισθωτή, μπορεί να είναι δύσκολη. Για παράδειγμα, σύμφωνα με μια μελέτη 3.6 εκατομμυρίων αρχείων δικαστικών εξώσεων, το 22 τοις εκατό των κρατικών υποθέσεων έξωσης είναι διφορούμενα ή ψευδή αρχεία. Ως αποτέλεσμα, τα δεδομένα που αναφέρονται στις αναφορές ελέγχου ενοικιαστών και στα οποία βασίζονται για τη δημιουργία των ιδιόκτητων βαθμολογιών κινδύνου ενοικιαστών είναι συχνά διφορούμενα ή ξεπερασμένα και μπορεί να είναι λανθασμένα».

Αυτό με έκανε να γελάσω δυνατά, επειδή μια ολόκληρη βιομηχανία έχει αναπτυχθεί υποστηρίζοντας ότι η χώρα αντιμετωπίζει μια «κρίση έξωσης» ή «επιδημία». Αυτό είναι αποδεδειγμένα ψευδές και ένας λόγος που είναι εύκολο να καταλήξουμε σε αυτό το συμπέρασμα είναι ακριβώς επειδή δεν υπάρχουν σαφή ή συνεπή δεδομένα σχετικά με τις εξώσεις. Στον σημερινό κόσμο είναι αδύνατο να γίνει οποιαδήποτε δήλωση σχετικά με την έξωση – που ορίζεται ως πραγματική απομάκρυνση με τη βία από ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο – είναι εξαιρετικά σπάνιο. Μετά την κατάθεση, οι περισσότερες εξώσεις καταλήγουν σε απόλυση ή διφορούμενα αποτελέσματα. Μόνο ένας μικρός αριθμός έχει ως αποτέλεσμα οι αρχές επιβολής του νόμου να εμφανίζονται να βγάζουν πράγματα από ένα διαμέρισμα. Ωστόσο, οι επιθετικοί υποστηρικτές το θέλουν και με τους δύο τρόπους. Τα δεδομένα δείχνουν μια «κρίση», αλλά τα δεδομένα είναι κακά, μην τα χρησιμοποιείτε για έλεγχο.

Η λιτανεία στο άνοιγμα της έκθεσης μπορεί να αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την απογοήτευση για τους καταναλωτές που πρέπει να εκτεθούν στην αξιολόγηση κινδύνου. αλλά η ενοικίαση κατοικίας δεν είναι δικαίωμα και δεν είναι «δικαίωμα» εξ οποιουδήποτε ορισμού. Θα πρόσθετα ένα "ακόμα" σε αυτό, καθώς αυτό ακριβώς ισχυρίζονται οι υποστηρικτές, ότι πράγματι είναι το δικαίωμα οποιουδήποτε ατόμου να απαιτεί πρόσβαση σε ιδιωτική περιουσία για να ζήσει ανεξάρτητα από το προφίλ κινδύνου.

Μερικοί από εμάς βλέπουν τη στέγαση ως εμπόρευμα και την ενοικίαση της όπως ακριβώς η ενοικίαση αυτοκινήτου ή οποιοδήποτε άλλο αντικείμενο. Η αξιολόγηση του κινδύνου καθιστά δυνατή την ενοικίαση κατοικιών και χωρίς τη δυνατότητα ελέγχου ή ανασκόπησης των προηγούμενων επιδόσεων, θα εξαφανίζονταν μικρότερες, πιο προσιτές κατοικίες. Η άποψη ότι η στέγαση είναι δικαίωμα και ότι κάθε άνθρωπος μπορεί να πάρει την περιουσία ενός άλλου για να αποκτήσει στέγη είναι επικίνδυνη και απειλεί να υπονομεύσει την ιδιωτική ενοικιαζόμενη κατοικία. Αξίζει να γίνει μια σκληρή και αυστηρή συζήτηση σχετικά με αυτό.

Ποια είναι όμως η λύση στο πραγματικό πρόβλημα των ανθρώπων που έχουν λιγότερα χρήματα και δυσκολεύονται στην οικονομία έχοντας προφίλ υψηλότερου κινδύνου και επομένως μεγαλύτερη πρόκληση στην εύρεση στέγης; Μια απάντηση είναι η απαγόρευση του προσυμπτωματικού ελέγχου ή ο περιορισμός του με τέτοιο τρόπο ώστε η μόνη επιλογή για τον μετριασμό του κινδύνου να είναι η αύξηση των ενοικίων. Οι συνήγοροι θέλουν να περιορίσουν και αυτό, φυσικά, με τον έλεγχο των ενοικίων. Ο έλεγχος των ενοικίων επιδεινώνει τον πληθωρισμό των κατοικιών, δημιουργώντας σπανιότητα και δελτίο.

Η πραγματική λύση είναι η βελτίωση των πιστωτικών αποτελεσμάτων και η δημιουργία κινήτρων για τα άτομα που νοικιάζουν κατοικίες για να πληρώνουν το ενοίκιο εγκαίρως. Όταν δεν μπορούν, η βοήθεια σε μετρητά είναι αυτό που χρειάζεται περισσότερο. Υπάρχουν όμως κίνητρα της αγοράς για τη δημιουργία πιστώσεων και τη βελτίωση του προφίλ κινδύνου των ενοικιαστών;

Η έκθεση CFPB λέει τα εξής σχετικά με τα πιστωτικά σκορ:

«Το ιστορικό προηγούμενων πληρωμών ενοικίου, το οποίο φαίνεται να έχει μεγάλη σημασία για την απόφαση του ιδιοκτήτη να ενοικιάσει, δεν αντικατοπτρίζεται σε μεγάλο βαθμό στις αναφορές ελέγχου των ενοικιαστών ή στις βαθμολογίες κινδύνου. Οι εκτιμήσεις του κλάδου για την κάλυψη του ιστορικού πληρωμών ενοικίων στο σύστημα αναφοράς καταναλωτών κυμαίνονται μεταξύ 1.7 και 2.3 τοις εκατό των ενοικιαστών στις ΗΠΑ».

Μια ιδιωτική εταιρεία, Πίνανα, έχει καταλήξει σε ένα επιχειρηματικό μοντέλο που κάνει ακριβώς αυτό. Η Piñata συνδυάζει το άμεσο μάρκετινγκ με τη διαχείριση της συλλογής ενοικίων. Όταν ένας κάτοικος που βρίσκεται σε ένα κτίριο που διαχειρίζεται εταιρεία που χρησιμοποιεί την Piñata και πληρώνει το ενοίκιο εγκαίρως, ο κάτοικος μπορεί να λάβει πόντους για ανταμοιβές από δημοφιλείς επωνυμίες. Σκεφτείτε το ως ένα πρόγραμμα συχνών επιβατών για ενοικιαστές. Η Piñata αναφέρει επίσης θετικές πληροφορίες ενοικίων στα πιστωτικά γραφεία. Τα κίνητρα για τους κατοίκους είναι πραγματικά, με δωρεάν προσφορές για προϊόντα που χρειάζονται και καλύτερη πιστωτική βαθμολογία.

Μίλησα με τη Lily Liu, τη Διευθύνουσα Σύμβουλο της Piñata, εάν ανησυχεί για νέους κανονισμούς, ειδικά για πλατφόρμες που συγκεντρώνουν πληροφορίες αιτούντων και κατοίκων σε κλίμακα. «Οι αλγόριθμοι με τεράστια σύνολα δεδομένων γίνονται τόσο καλοί που είναι δύσκολο να δούμε πώς δεν θα ενσωματωθούν σε αυτές τις αποφάσεις», είπε ο Liu, «αν και σε αναταραχές και εκρήξεις μέχρι να γίνει πιο κανονικοποιημένο». Διαφημίζει την Piñata ως λύση για τους κατοίκους, καθώς είναι «ένα δυναμικό διαδραστικό προϊόν που βοηθά τους ενοικιαστές να κατανοήσουν τα «λάθη» τους και τις επιπτώσεις ορισμένων ενεργειών και τους βοηθά να τροποποιήσουν τη συμπεριφορά τους για να χτίσουν ένα καλύτερο οικονομικό μέλλον για τον εαυτό τους».

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι πολλοί υποστηρικτές των ενοικιαστών θα περιφρονούσαν αυτό το μοντέλο. Οι άνθρωποι δεν πρέπει να πληρώνουν καθόλου ενοίκιο και γιατί να τους δολώσουμε με δωρεάν προσφορές στο AmazonAMZN
να κάνουν αυτό που δεν πρέπει να κάνουν. Πρόστιμο. Αυτό είναι ένα εσωτερικά συνεπές επιχείρημα για έναν σοσιαλιστή. Ωστόσο, στον πραγματικό κόσμο, η επέκταση ενός προγράμματος όπως του Piñata για άτομα που έχουν ήδη κακή, ισχνή ή καθόλου πίστωση θα βοηθούσε πραγματικά τους ανθρώπους να δημιουργήσουν καλύτερες πιστώσεις και να κάνουν τη ζωή τους ως ενοικιαστές καλύτερη στο μέλλον. Σχεδόν όλα τα παράπονα που αναφέρονται στην έκθεση CFPB θα μπορούσαν να επιλυθούν με αυτό το είδος καταναλωτικού μοντέλου βασισμένου σε κίνητρα, ακόμη και για άτομα με λιγότερα χρήματα.

Η απάντηση στο πρόβλημα της κακής πίστωσης ή άλλων ελαττωμάτων στο ιστορικό ενοικίασης δεν είναι να το σβήσει, αλλά να προσφέρει πραγματική βοήθεια και κίνητρα για τη βελτίωση του ιστορικού των ανθρώπων και την ανταμοιβή τους. Αυτό δημιουργεί επένδυση στην επιτυχία όχι μόνο για τον πάροχο κατοικιών που βλέπει τις εισπράξεις ενοικίων στο 100%, αλλά και για τους καταναλωτές που αρχίζουν να βλέπουν θετική πίστωση που θα βοηθήσει, ενδεχομένως, να οδηγήσει σε βελτιωμένη αγοραστική δύναμη, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκτησίας σπιτιού. Η αξιολόγηση του κινδύνου δεν θα εξαφανιστεί ποτέ σε μια οικονομία ενοικίασης, και εάν ρυθμιστεί μακριά, μικρότερες, πιο προσιτές επιχειρήσεις θα σταματήσουν να ενοικιάζουν, θα υπάρξει μεγαλύτερη σπανιότητα κατοικιών και υψηλότερα ενοίκια. Αυτό δεν βοηθά κανέναν, ειδικά τους ανθρώπους που παλεύουν με πιστωτικά ζητήματα.