Είμαι ο επικεφαλής οικονομολόγος για μια εταιρεία δεδομένων ακινήτων και τίτλων 5 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Εδώ είναι 5 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για την αγορά κατοικίας τώρα

Η στέγαση γίνεται όλο και πιο απρόσιτη σε εκατομμύρια Αμερικανούς – με τις τιμές των κατοικιών και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να συνεχίζουν να αυξάνονται (δείτε τις χαμηλότερες τιμές για τις οποίες μπορείτε να πληροίτε τώρα εδώ). Έτσι – ως μέρος του δικός μας σειρά όπου ζητάμε από διακεκριμένους οικονομολόγους και επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων την άποψή τους για την αγορά κατοικίας τώρα – μιλήσαμε με τον Mark Fleming. Ο Fleming – ο επικεφαλής οικονομολόγος για τίτλους, διακανονισμούς, δεδομένα ακίνητης περιουσίας και λύσεων κινδύνου, First American Financial Corporation – ανέλυσε και προέβλεψε τις αγορές ακινήτων και στεγαστικών δανείων για 20 χρόνια. Πριν γίνει ο επικεφαλής οικονομολόγος της First American, ο Fleming ανέπτυξε γνώσεις και αναλυτικά προϊόντα για την CoreLogic καθώς και μοντέλα αποτίμησης στη Fannie Mae και σήμερα η ερευνητική του τεχνογνωσία περιλαμβάνει τα ακίνητα και την αστική οικονομία και τον κίνδυνο στεγαστικών δανείων. Ρωτήσαμε λοιπόν τον Φλέμινγκ: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι σημερινοί αγοραστές και πωλητές για την αγορά κατοικίας;

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι υψηλότερα, αλλά εξακολουθούν να μην είναι υψηλά

Αν και είναι σημαντικά υψηλότερα από ό,τι πριν από τρεις μήνες, γεγονός που μειώνει την αγοραστική δύναμη κατοικιών, είναι περίπου 6% για ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών με σταθερό επιτόκιο, το οποίο ο Fleming λέει ότι απέχει πολύ από το υψηλό. «Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι υψηλότερα, αλλά με ιστορικά πρότυπα δεν είναι υψηλά», λέει ο Fleming. Έχει ένα σημείο: Αυτός ο διαλογισμός στα διάγραμμα από το St. Louis Fed δείχνει την καμπύλη των επιτοκίων στεγαστικών δανείων από το 1975. (Δείτε τις χαμηλότερες τιμές για τις οποίες μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις εδώ.)

Η προσιτή τιμή αποτελεί ολοένα και μεγαλύτερη πρόκληση για τους αγοραστές

Η ανατίμηση των τιμών των κατοικιών ήταν ραγδαία τα τελευταία δύο χρόνια. Πράγματι, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών, η μέση τιμή πώλησης για μια υπάρχουσα κατοικία αυξήθηκε κατά 17% από πέρυσι. «Αυτό είναι σημαντικό γιατί ήταν πρακτικά αδύνατο να συνεχίσει η αγοραστική δύναμη των κατοικιών και, κατά συνέπεια, η οικονομική προσιτότητα μειώνεται», λέει ο Fleming. 

Ο Fleming λέει ότι η ανατίμηση των τιμών των κατοικιών, όπως μετράται από πολλούς από τους δείκτες τιμών των κατοικιών που αναφέρθηκαν στα μέσα ενημέρωσης, έχει σημαντική καθυστέρηση, μερικές φορές έως και έξι μήνες. «Θα περάσουν λίγοι ακόμη μήνες πριν οι δείκτες των τιμών των κατοικιών αντανακλούν τον τρόπο με τον οποίο οι τιμές αντέδρασαν στην ταχεία αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων το δεύτερο τρίμηνο», λέει ο Fleming.

Προετοιμαστείτε για πιο αργή αύξηση των τιμών των κατοικιών

Αλλά μόνο και μόνο επειδή η προσιτή τιμή είναι μια πρόκληση, δεν σημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών θα πέσουν. Ο Fleming λέει ότι η έρευνά του δείχνει ότι κατά τη διάρκεια εποχών αυξανόμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων όπως βιώνουμε τώρα, ο αριθμός των πωλήσεων κατοικιών τείνει να μειώνεται, αλλά οι τιμές των κατοικιών γενικά όχι. «Οι λιγότερες πωλήσεις και η λιγότερη ανατίμηση των τιμών είναι η προσδοκία», λέει ο Fleming.

Η αγορά κατοικίας κρυώνει

Παρακολουθήστε τα επίπεδα αποθέματος και το ποσό των μειώσεων τιμών πωλητή στις καταχωρίσεις. «Αυτοί είναι οι κύριοι δείκτες για το πού θα πάνε οι τιμές και πώς η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων έχει επηρεάσει τη ζήτηση. Περισσότερα απόθεμα και περισσότερες μειώσεις τιμών πωλητή σηματοδοτούν μια αγορά ψύξης», λέει ο Fleming. Για τους πωλητές, αυτό σημαίνει επαναφορά της προσδοκίας για το πόσο γρήγορα θα πουληθεί το σπίτι τους. «Οι μέρες στην αγορά δεν ήταν ποτέ φυσιολογικές. Στην πραγματικότητα, η παλιά παροιμία ήταν ότι οι πωλητές θα έπρεπε συνήθως να περιμένουν ότι το σπίτι τους μπορεί να χρειαστούν έως και 3 μήνες στην αγορά για να πουλήσουν. Φυσικά, απέχουμε ακόμη πολύ από αυτό, αλλά οι πωλητές θα πρέπει να αναμένουν ότι θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να πουλήσουν το σπίτι τους. Για τους αγοραστές, να περιμένετε λιγότερο έντονο ανταγωνισμό για να αγοράσετε ένα σπίτι», λέει ο Fleming. (Δείτε τις χαμηλότερες τιμές για τις οποίες μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις εδώ.)

Σκεφτείτε ένα ARM και γίνετε έξυπνος αγοραστής

Δεδομένης της τρέχουσας αγοράς, ο Fleming λέει ότι είναι εύκολο να χαθεί η εστίαση εν μέσω μετατοπίσεων στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και άλλων δυναμικών στεγαστικών δανείων. «Η πραγματικότητα είναι ότι ορισμένα βασικά βήματα παραμένουν σημαντικά και δεν διαφέρουν πολύ από οποιαδήποτε αγορά. Ψωνίστε για το καλύτερο στεγαστικό δάνειο και σε μια αγορά με αυξανόμενο επιτόκιο, διερευνήστε στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο για το όφελος χαμηλότερου επιτοκίου. Κάντε τις επιλογές σας με βάση το σπίτι ως καταφύγιο, αντί για μια ευκαιρία επιστροφής επένδυσης και κάντε υπομονή», λέει ο Φλέμινγκ.