Αγοράζω ένα σπίτι με την 74χρονη μητέρα μου, αλλά η υποθήκη θα είναι στο όνομά μου. Πώς πρέπει να ονομάσουμε το σπίτι;

Αγαπητέ MarketWatch,

Θα ήθελα να δω αν μπορείτε να μου δώσετε κάποιες συμβουλές για την αγορά ενός σπιτιού με τη μητέρα μου, η οποία είναι 74 ετών. Θα βάλω 240,000 $ — χρησιμοποιώντας τα έσοδα από την πώληση του δικού μου σπιτιού — για το νέο σπίτι και θα ξεκινήσω με υποθήκη 220,000 $. Η υποθήκη θα είναι μόνο στο όνομά μου. Μόλις πουλήσει το σπίτι της μητέρας μου, θα μου δώσει μερικά από τα έσοδα του σπιτιού της — 100,000 $, ώστε να μπορέσω να αναδιατυπώσω το στεγαστικό μου δάνειο και να μειώσω τη μηνιαία πληρωμή μου.

Οι ερωτήσεις μας είναι: Πώς πρέπει να ονομάσουμε το σπίτι στο οποίο θα μένουμε και οι δύο; Να βάλουμε και τα δύο ονόματά μας στο σπίτι με συνενοικιαστές με δικαίωμα επιβίωσης; Επίσης, τα χρήματα που μου δίνει για να βάλω το αναδιατυπωμένο στεγαστικό μου δάνειο θα θεωρηθούν δώρο για μένα όπου θα πρέπει να πληρώσω φόρους για αυτά; Υπάρχει κάποιος τρόπος να αποφευχθεί αυτό; Και η τελευταία ερώτησή μου είναι, πρέπει να βάλω και την ενήλικη κόρη μου στον τίτλο του σπιτιού, επίσης ως ενοικιαστές με δικαίωμα επιβίωσης, ώστε το σπίτι να είναι δικό της όταν η μητέρα μου και εγώ δεν είμαστε πλέον σε αυτή τη Γη;

Εάν δεν είστε σε θέση να απαντήσετε σε αυτές τις ερωτήσεις, θα μπορούσατε να μου πείτε εάν πρέπει να μιλήσω με δικηγόρο ακινήτων, φορολογικό δικηγόρο ή CPA; Δεν είμαι σίγουρος σε ποιον πρέπει να κάνω τέτοιου είδους ερωτήσεις. Απολαμβάνω να διαβάζω τη στήλη σας. Ευχαριστούμε για τη βοήθειά σας.

Με αγάπη,

Μετακόμιση με τη μαμά

Το "The Big Move" είναι μια στήλη MarketWatch που εξετάζει τα σκαμπανεβάσματα των ακινήτων, από την πλοήγηση στην αναζήτηση ενός νέου σπιτιού έως την υποβολή αίτησης για υποθήκη.

Έχετε απορία σχετικά με την αγορά ή την πώληση σπιτιού; Θέλετε να μάθετε πού πρέπει να είναι η επόμενη κίνηση σας; Στείλτε email στο Jacob Passy στο [προστασία μέσω email].

Αγαπητέ Μετακόμιση,

Είναι πολύ γλυκό που σκοπεύεις να αγοράσεις ένα σπίτι με τη μητέρα σου, καθώς είμαι σίγουρος ότι αυτό θα της προσφέρει μια αίσθηση άνεσης καθώς μεγαλώνει και χρειάζεται περισσότερη βοήθεια. Ξέρω ότι δεν ζήτησες τη γνώμη μου για αυτή τη διευθέτηση, αλλά θα ήμουν παράβλεψη αν δεν πρότεινα να κάνουμε πολλές ειλικρινείς συζητήσεις μεταξύ τους όπου θα συζητούσατε τις προσδοκίες σας για να ζήσετε μαζί. Αυτή θα είναι μια μεγάλη αλλαγή και για τους δυο σας, και όπως συμβαίνει με κάθε συμφωνία συγκατοίκου, είναι καλύτερο να είστε στην ίδια σελίδα νωρίτερα για να εξασφαλίσετε ειρηνική συμβίωση.

Πρέπει να ομολογήσω ότι έχω μπερδευτεί με το χρονοδιάγραμμα που έχετε επιλέξει οι δυο σας. Αν δεν υπάρχει λόγος για τον οποίο η αγορά του σπιτιού μόνος σας για να ξεκινήσετε έχει νόημα, δεν καταλαβαίνω γιατί οι δυο σας δεν θα περιμένατε λίγο περισσότερο για να αγοράσετε το σπίτι μαζί — ειδικά αν σκέφτεστε να είστε και οι δύο στο σπίτι πράξη. Η συγκέντρωση των πόρων σας ταυτόχρονα θα μπορούσε πολύ πιθανό να σας επιτρέψει να επωφεληθείτε από την καλύτερη χρηματοδότηση.

Μια αναδιατύπωση υποθήκης μπορεί να είναι επωφελής για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Θα σας επιτρέψει να μειώσετε την οφειλή σας χωρίς να αλλάξετε το επιτόκιο ή τη διάρκεια του δανείου. Σε μια εποχή που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται, αυτό θα μπορούσε να είναι μια καλύτερη επιλογή για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού από μια αναχρηματοδότηση, εάν ο κύριος στόχος σας είναι να μειώσετε το ποσό του χρέους που έχετε σε εκκρεμότητα.

Υπάρχουν ορισμένα μειονεκτήματα σε αυτή τη στρατηγική. Για αρχή, δεν το επιτρέπουν όλοι οι ενυπόθηκοι δανειστές, επομένως αυτό θα πρέπει να είναι κάτι που πρέπει να διευκρινίσετε εκ των προτέρων. Και ακόμη κι αν ένας δανειστής το επιτρέπει, δεν μπορεί να το κάνει για όλους τους τύπους δανείων. Συγκεκριμένα, τα δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση, συμπεριλαμβανομένων των δανείων FHA και VA, δεν μπορούν να αναδιατυπωθούν. Και η υπηρεσία εξυπηρέτησης δανείου θα σας χρεώσει ένα τέλος για την αναδιατύπωση. Για αυτούς τους λόγους, ορισμένοι δανειολήπτες θα επιλέξουν απλώς να κάνουν επιπλέον πληρωμές στην υποθήκη τους αντί να περάσουν από την πλήρη διαδικασία αναδιατύπωσης.

Στην περίπτωσή σας, η συνεισφορά της μητέρας σας μπορεί να θεωρηθεί δώρο εάν δεν είναι στο στεγαστικό δάνειο, αν και δεν θα είστε εσείς που θα πληρώνετε φόρους για αυτήν. Θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν λογιστή για να λάβετε τις συμβουλές των ειδικών του, αλλά είναι πιθανό ότι θα χρειαστεί να υποβάλει φορολογική δήλωση δώρου. Τούτου λεχθέντος, εκτός και αν κάνει δώρο εκατομμύρια δολάρια σε εσάς και σε άλλους, είναι πιθανό ότι δεν θα χρωστάει ποτέ φόρους για αυτά τα χρήματα λόγω του αποκλεισμού της ζωής της.

Μπορεί να είναι στον τίτλο χωρίς να είναι στην υποθήκη, αλλά δεν είναι απαραίτητα απλό. Εάν σκέφτεστε να την προσθέσετε στο συμβόλαιο αργότερα αφού αγοράσετε το σπίτι και συνάψετε την υποθήκη, θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων. Ορισμένοι δανειστές θα περιλαμβάνουν ρήτρες που ορίζουν ότι το δάνειο πρέπει να αποπληρωθεί πλήρως εάν γίνουν σημαντικές αλλαγές στον τίτλο του σπιτιού και θα θέλετε ένας νομικός εμπειρογνώμονας να επανεξετάσει οποιαδήποτε σύμβαση υποθήκης για να επαληθεύσει εάν αυτό θα ισχύει εδώ.

Αν αντ' αυτού σχεδιάζετε να έχετε τη μητέρα σας στην πράξη από την αρχή χωρίς να την έχετε στην υποθήκη, θα χρειαστεί να συμβουλευτείτε τον ενυπόθηκο δανειστή για να λάβετε την έγκρισή του για αυτήν τη ρύθμιση. Όπως εξηγεί η δικηγόρος ακινήτων Victoria Spodek με έδρα τη Νέα Υόρκη σε μια ανάρτηση στο blog, «Η τράπεζα πρέπει να είναι σίγουρη ότι τα συμφέροντά της προστατεύονται, επειδή δανείζουν ένα μεγάλο χρηματικό ποσό. Η ικανότητα της τράπεζας να πουλήσει το ακίνητο σε περίπτωση χρεοκοπίας είναι κρίσιμης σημασίας για το μοντέλο της και δεν θα δανείσει χρήματα εκτός εάν προστατεύονται».

Το πρόβλημα που μπορεί να προκύψει με την ύπαρξη πολλών ατόμων στον τίτλο, αλλά μόνο ενός στην υποθήκη, είναι ότι η ιδιοκτησία του σπιτιού γίνεται πολύπλοκη. Από τη σκοπιά του δανειστή, η μαμά σας θα είχε δικαιώματα στο σπίτι που θα μπορούσαν να δυσκολέψουν την πώληση εάν μπαίνατε σε αποκλεισμό. Αυτό που κάνουν συχνά οι δανειστές σε ένα τέτοιο σενάριο, λέει ο Spodek, είναι να υπογράφουν και οι δύο ιδιοκτήτες την υποθήκη, ενώ μόνο ένα άτομο υπογράφει το σημείωμα, το οποίο είναι η υπόσχεση να αποπληρώσει το δάνειο. Με αυτόν τον τρόπο, «εάν το δάνειο δεν πληρωθεί ή πέσει σε αθέτηση, τότε η τράπεζα θα εξακολουθήσει να έχει τη δυνατότητα να πουλήσει το σπίτι για να αποπληρωθεί», γράφει.

Και πάλι, ίσως θελήσετε να εξετάσετε το ενδεχόμενο εγγραφής της μητέρας σας στην υποθήκη. Εκτός και αν έχει προβλήματα με την πίστωση, το πρόσθετο εισόδημα και τα περιουσιακά της στοιχεία Κοινωνικής Ασφάλισης θα μπορούσαν να σας βοηθήσουν να έχετε καλύτερο επιτόκιο για την υποθήκη. Θα μετριάσει επίσης τα ζητήματα που θα προέκυπταν από την υποχρέωση να πληρώσει το δάνειο όταν το σπίτι της πουλάει.

Όσο για τον τρόπο με τον οποίο τιτλοφορείτε την έδρα, νομίζω ότι είναι σημαντικό να σκεφτείτε γιατί θέλετε να είστε και οι δύο στον τίτλο και ποιοι είναι οι στόχοι σας σε αυτό. Φαίνεται ξεκάθαρο ότι η αποφυγή της διαθήκης είναι σημαντική και για τους δύο, αλλά η κοινή μίσθωση μπορεί να εγκυμονεί ορισμένους κινδύνους. Για παράδειγμα, εάν κάποιος από εσάς χρεωθεί και δεν μπορεί να το ξεπληρώσει, οι πιστωτές θα μπορούσαν να διεκδικήσουν το ακίνητο. Γι' αυτό και η προσθήκη της κόρης σας στον τίτλο θα μπορούσε να είναι μια ριψοκίνδυνη κίνηση.

Για όλους εσάς, το να βάλετε το σπίτι σε μια ζωντανή εμπιστοσύνη μπορεί να είναι το πιο λογικό. Αυτό θα σας δώσει τον έλεγχο του τι συμβαίνει στο σπίτι όταν εσείς και η μητέρα σας θα πεθάνετε, ενώ θα σας επιτρέψει να παραμείνετε στο σπίτι όσο είστε και οι δύο ακόμα ζωντανοί. Όχι μόνο το σπίτι μπορεί εύκολα να περάσει στην κόρη σας, αλλά θα μπορούσε να αποφύγει ορισμένους φόρους και χρεώσεις διαθήκης. Θα χρειαστεί να προσλάβετε έναν δικηγόρο για να δημιουργήσει την εμπιστοσύνη και να τη δομήσει σωστά για εσάς, αλλά δεδομένης της πολυπλοκότητας των ρυθμίσεων διαβίωσής σας αυτή μπορεί να είναι η καλύτερη λύση στο πρόβλημά σας και να παρέχει σε εσάς και τη μητέρα σας τη διαβεβαίωση ότι θα μπορείτε να ζήσετε σε αυτό το σπίτι για τις υπόλοιπες μέρες σας.

Στέλνοντας τις ερωτήσεις σας μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, συμφωνείτε να δημοσιεύσετε ανώνυμα στο MarketWatch. Υποβάλλοντας την ιστορία σας στην Dow Jones & Company, τον εκδότη του MarketWatch, κατανοείτε και συμφωνείτε ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την ιστορία σας ή τις εκδόσεις της σε όλα τα μέσα και τις πλατφόρμες, μεταξύ άλλων μέσω τρίτων.