«Δεν θα τα κατάφερνα χωρίς αυτόν»: Έφτιαξα ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με 23 μονάδες ενώ ήμασταν ραντεβού. Πόσα πρέπει να δώσω στον αρραβωνιαστικό μου στο prenup μας;

Με τα χρόνια, εντόπισα, αγόρασα και διαχειριστώ ένα χαρτοφυλάκιο ενοικιαζόμενων ακινήτων σε τρία κτίρια. Αυτά αγοράστηκαν με τα χρήματά μου και είμαι ο μοναδικός ιδιοκτήτης στα χαρτιά — αλλά ο αρραβωνιαστικός μου συμμετείχε στην όλη διαδικασία και βοήθησε στη συντήρηση και τις ανακαινίσεις από την αρχή. 

Δεν θα τα κατάφερνα χωρίς αυτόν. Αγοράσαμε πρόσφατα το σπίτι των ονείρων μας, οπότε το σπίτι που είχε στο παρελθόν θα προστεθεί επίσης στο χαρτοφυλάκιο ενοικίασης μας. Ξέρουμε ότι μάλλον θα έπρεπε να έχουμε ένα prenup, αλλά δεν ξέρουμε πώς να το δομήσουμε.

Σε ένα υποθετικό προγαμιαίο γάμο, θα κρατούσε το νέο σπίτι και τη δεύτερη μεγαλύτερη επενδυτική μου ιδιοκτησία: αξίας 1.5 εκατομμυρίων δολαρίων. (Θα χρειαζόταν την επένδυση σε ακίνητα για να μπορέσει να αντέξει οικονομικά τη νέα υποθήκη μόνος του.)

Σε ένα άλλο σενάριο, θα έπαιρνα το σπίτι που αγόρασε, το οποίο είναι μικρότερης αξίας, θα κρατούσα το μεγαλύτερο επενδυτικό μου ακίνητο και το μικρότερο επενδυτικό ακίνητο: αξία 2.35 εκατομμυρίων δολαρίων. 

Η εναλλακτική επιλογή είναι ότι όλα τα ακίνητα θα είναι από κοινού ιδιοκτησία και θα κάναμε ένα ποσοστό κέρδους μοιρασμένο στο διηνεκές. Τίποτα δεν θα μπορούσε ποτέ να πουληθεί σε μετρητά, εκτός εάν συμφωνήσουν και τα δύο μέρη για την πώληση και εμείς προκαθορίσουμε τον τρόπο με τον οποίο θα μοιράζονται τα κέρδη. 

Θα είχα το δικαίωμα να διαχειρίζομαι το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο και να 1031 ανταλλαγή οποιοδήποτε από τα επενδυτικά ακίνητα σε μεγαλύτερη επένδυση σε ακίνητα, εάν το επιλέξω. Σε αυτό το σενάριο, θα έπαιρνα τα δύο τρίτα από την επιχείρηση και εκείνος θα έπαιρνε το ένα τρίτο.

Ποιες είναι οι σκέψεις σας σχετικά με αυτό; Ξέρω ότι υπογράφω ένα prenup που ουσιαστικά θα του δώσει αρκετά χρήματα, αλλά πιστεύω ότι δικαιούται κάτι για να με βοηθήσει να το φτιάξω. 

Υπεύθυνος ακινήτου

Αγαπητέ διαχειριστή ακινήτων,

Ας βγάλουμε πρώτα ένα πράγμα από τη μέση. Γράφεις, «Δεν θα μπορούσα να το κάνω χωρίς αυτόν». Μπορεί να νιώθεις ότι θα ήταν πιο δύσκολο να το κάνεις χωρίς αυτόν, αλλά δεν έχω καμία αμφιβολία ότι θα το έκανες ανεξάρτητα. Η ανάληψη κινδύνου, η επιχειρηματική ώθηση και η ορθή κρίση για την επιλογή αυτών των ακινήτων τη σωστή στιγμή βρίσκονται όλα στο κατώφλι σας. Δώστε στον εαυτό σας τα εύσημα και τον σεβασμό που σας αξίζει για όσα έχετε επιτύχει. Πληρώσατε επίσης την προκαταβολή και, υποθέτω, τα στεγαστικά δάνεια. Αυτό πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν κάνετε τους υπολογισμούς σας. 

Αγοράσατε αυτά τα ακίνητα με δικά σας χρήματα, έτσι he δεν θα ήταν σε θέση να το κάνει αυτό χωρίς εσείς. Ο αρραβωνιαστικός σας παρείχε την υποστήριξη, αλλά αυτά τα ακίνητα ανήκουν σε εσάς. Δεν πιστεύω ότι ένας ισότιμος διαχωρισμός είναι δίκαιος για εσάς και θα ήμουν προσεκτικός να μην υπογράψω υπερβολικά μεγάλο μέρος της επιχείρησής σας σε αυτόν. Ελπίζω να ζήσετε ευτυχισμένοι για πάντα, αλλά το 50% των γάμων καταλήγουν σε διαζύγιο και μπορεί να μετανιώσετε που είστε τόσο γενναιόδωροι. Η δημιουργία αυτού του χαρτοφυλακίου χρειάστηκε πολλά χρόνια και δουλειά. Η υπογραφή ενός μεγάλου ποσοστού σε τρίτους διαρκεί μόλις ένα λεπτό.

Έξυπνη κίνηση για να γράψετε τα πάντα. Το συμβόλαιο γάμου είναι ένα από τα πιο σημαντικά συμβόλαια που θα υπογράψετε. Υπάρχουν τόσα πολλά ενδεχόμενα για τα οποία πρέπει να προετοιμαστούν τα ζευγάρια, συμπεριλαμβανομένου του τι θα συμβεί σε μια επιχείρηση εάν χωρίσετε. Περίπου το 15% των παντρεμένων ζευγαριών υπέγραψαν προγαμίες, σύμφωνα με το α πρόσφατη δημοσκόπηση από την Harris Interactive, από 3% περισσότερο από πριν από μια δεκαετία. Αυτό το ποσοστό αυξάνεται στο 40% για τα παντρεμένα ζευγάρια μεταξύ 18 και 34 ετών. Οι προγαμιαίοι αναγκάζουν τα ζευγάρια να είναι πλήρως διαφανή σχετικά με τα οικονομικά τους. 

Ζήτησα από την Tricia Mulcare, πιστοποιημένη οικονομική σχεδιάστρια και ορκωτό λογιστή Homrich Berg στην Ατλάντα, Γκάλας, να σταθμίσει την επιστολή σας. Και αυτή είναι πιο προσεκτική. "Μια απλή λύση θα μπορούσε να είναι να τεκμηριώσετε τις τρέχουσες αξίες των διαφόρων ακινήτων από την ημερομηνία του γάμου σας και να σημειώσετε ότι εάν χωρίσετε, η τρέχουσα αξία των περιουσιακών σας στοιχείων εκείνη τη στιγμή θα χωριστεί με βάση το αρχικό ποσοστό ιδιοκτησίας", απαντά. . «Αν θέλετε να του δώσετε «πίστωση» για τη βοήθειά του όλα αυτά τα χρόνια με τη συντήρηση και τις ανακαινίσεις, θα μπορούσατε να αυξήσετε το ποσοστό του ανάλογα».

«Ένας τρόπος για να το κάνετε αυτό θα μπορούσε να είναι να προσπαθήσετε να ποσοτικοποιήσετε τον αριθμό των ωρών που έχει αφιερώσει ο αρραβωνιαστικός σας όλα αυτά τα χρόνια για τη συντήρηση και τις ανακαινίσεις σε σχέση με το πόσο θα κόστιζε διαφορετικά η πρόσληψη ενός επαγγελματία», προσθέτει. «Αναμφισβήτητα ο χρόνος που αφιερώσατε για τον προσδιορισμό, την αγορά και τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου έχει επίσης αξία που θα μπορούσε να αντισταθμίσει ορισμένες από τις συνεισφορές του, καθώς θα μπορούσατε να προσλάβετε μια εξωτερική εταιρεία διαχείρισης». Η Mulcare προτείνει επίσης να περιγράψετε τα σχέδιά σας για το εισόδημα από ενοίκια κατά τη διάρκεια του γάμου σας. Θα χωριστεί 50/50; Ή 75/25;

Και τι θα συμβεί αν προθανατίσετε τον αρραβωνιαστικό σας; Εάν είχατε αυτά τα ακίνητα από κοινού, θα τα κληρονομούσε αυτόματα και η οικογένειά σας δεν θα έβλεπε ούτε ένα κόκκινο σεντ. «Ανεξάρτητα από αυτό, είναι έξυπνο να τεκμηριώσετε την κοινή σας επιθυμία να διατηρήσετε τα ακίνητα μέχρι να συμφωνήσετε και οι δύο ότι είναι καλή στιγμή για πώληση», πρόσθεσε ο Mulcare. «Είναι επίσης σημαντικό να ορίσετε το σχέδιο για το πώς θέλετε να μοιράσετε τα έσοδα από οποιαδήποτε πώληση. Πιθανότατα δεν θα έβλαπτε να ορίσετε περαιτέρω ότι θα είστε αυτός που θα διαχειρίζεστε το χαρτοφυλάκιο με το δικαίωμα συμμετοχής σε μια ανταλλαγή 1031.

Δεν θέλω να ρίξω κρύο νερό στα σχέδιά σου. Φαίνεται ότι και οι δύο ακολουθείτε μια υπεύθυνη και προορατική προσέγγιση στο γάμο σας, κάτι που προοιωνίζεται για μελλοντικές διαπραγματεύσεις. Έχετε επίσης μιλήσει ανοιχτά για τις επιλογές σας και είχατε δύσκολες συζητήσεις. Ο γάμος είναι μια εξαιρετικά συναρπαστική στιγμή και δεν είναι ποτέ καλή ιδέα να επιτρέψετε στα συναισθήματά σας να κυριαρχήσουν στα οικονομικά σας, ειδικά μετά από τόσα χρόνια σκληρής δουλειάς που έχετε καταβάλει σε αυτά τα ακίνητα.

Είναι πάρα πολύ να πάρεις αυτή την απόφαση μόνος σου, με το βάρος της σχέσης στους ώμους σου. Προσλάβετε έναν δικηγόρο ή/και έναν διαμεσολαβητή για να σας βοηθήσει να επιτύχετε ένα αποτέλεσμα που είναι δίκαιο και για τον φίλο σας και ο ίδιος. Βγάλτε τουλάχιστον μέρος της συναισθηματικής ευθύνης από την αγκαλιά σας και βάλτε την στα χέρια ενός ψύχραιμου, συγκεντρωμένου ανεξάρτητου τρίτου μέρους. Και να θυμάστε αυτό: μόλις υπογράψετε το μισό χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας, δεν θα υπάρχει επιστροφή. 

Αναχωρώ το ιδιωτικό Facebook του Moneyist ομάδα, όπου αναζητούμε απαντήσεις στα πιο ακανθώδη ζητήματα της ζωής. Οι αναγνώστες γράφουν σε μένα με κάθε είδους διλήμματα. Δημοσιεύστε τις ερωτήσεις σας, πείτε μου για το τι θέλετε να μάθετε περισσότερα ή ανατρέξτε στις τελευταίες στήλες του Moneyist.

Ο Moneyist λυπάται που δεν μπορεί να απαντήσει σε ερωτήσεις μεμονωμένα.

Αποστέλλοντας τις ερωτήσεις σας μέσω email, συμφωνείτε να δημοσιεύονται ανώνυμα στο MarketWatch. Υποβάλλοντας την ιστορία σας στην Dow Jones & Co., τον εκδότη του MarketWatch, κατανοείτε και συμφωνείτε ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την ιστορία σας ή τις εκδόσεις της σε όλα τα μέσα και τις πλατφόρμες, μεταξύ άλλων μέσω τρίτων.

διαβάστε επίσης:

Πόσο φιλοδώρημα πρέπει να δώσω στην οικονόμο μου;». Ο σύζυγός μου λέει ότι πρέπει να έχουμε φιλοδώρημα το ελάχιστο. Λέω να της δώσω το 30%. Ποιος έχει δίκιο;

«Θα πλεύσει στο ηλιοβασίλεμα με τα πράγματα του μπαμπά μου»: Ο πατέρας μου πέθανε και η θετή μητέρα μου μετακομίζει στη Γαλλία. Δεν υπήρχε μνημόσυνο. Τι μπορώ να κάνω?

«Δεν εξήγησε ποτέ τίποτα»: Είμαι ηλικιωμένος και έχασα 100,000 δολάρια στο χρηματιστήριο φέτος. Μπορώ να μηνύσω τον οικονομικό μου σύμβουλο;