«Δεν ξέρω αν αξίζει να ασχολούμαι με ενοικιαστές»: Να μετατρέψω το σπίτι μου σε ενοικιαζόμενο ή να το πουλήσω;

Ωστόσο, σκέφτομαι αν πρέπει να πουλήσω ή να νοικιάσω το σπίτι που έχω αυτή τη στιγμή. Αγόρασα το σπίτι για $188,500. Έκανα αναχρηματοδότηση δύο φορές και έβγαλα μετρητά την τελευταία φορά. Το επιτόκιο μου είναι 2.75%, και έχω ακόμη 18 χρόνια να το ξεπληρώσω. Μπορώ να το νοικιάσω για $1,800 έως $2,000. Αλλά δεν ξέρω αν αυτή είναι η καλύτερη επιλογή γιατί θα μπορούσα επίσης να το πουλήσω για σχεδόν 500,000 $, που είναι η υψηλότερη αξία αυτή τη στιγμή.

Θα ήταν υπέροχο να πληρώσουν οι ενοικιαστές το δεύτερο στεγαστικό μου δάνειο, αλλά δεν ξέρω αν αξίζει να ασχολούμαι με τους ενοικιαστές και τις επισκευές που μπορεί να ζητούν συνέχεια. Άλλωστε είναι ένα παλιό σπίτι. Τι πρέπει να κάνω? 

Με αγάπη,

Πακετάρισμα στο Πόρτλαντ

Το "The Big Move" είναι μια στήλη MarketWatch που εξετάζει τα σκαμπανεβάσματα των ακινήτων, από την πλοήγηση στην αναζήτηση ενός νέου σπιτιού έως την υποβολή αίτησης για υποθήκη.

Έχετε απορία σχετικά με την αγορά ή την πώληση σπιτιού; Θέλετε να μάθετε πού πρέπει να είναι η επόμενη κίνηση σας; Στείλτε email στο Jacob Passy στο [προστασία μέσω email].

Αγαπητή συσκευασία,

Οι ολοκληρωμένες αγορές κατοικιών έχουν πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού που εξετάζουν την ίδια κίνηση που σκέφτεστε να κάνετε. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών βλέπουν αυξανόμενες τιμές ενοικίασης και πολλοί το επωφελούνται. Τον Φεβρουάριο, τα ενοίκια ήταν σχεδόν 18% υψηλότερα σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν σε εθνικό επίπεδο, σύμφωνα με τον ιστότοπο ακινήτων Apartment List, που αντιπροσωπεύει αύξηση ρεκόρ.

Σε κάποιο βαθμό, οι ιδιοκτήτες σπιτιού τροφοδοτούν αυτή την αύξηση των ενοικίων μετατρέποντας τα σπίτια τους σε ενοίκια. Αυτά τα σπίτια θα παρείχαν διαφορετικά την απαραίτητη προμήθεια στις αγορές κατοικιών. Αντίθετα, υπάρχουν τόσο λίγα σπίτια προς πώληση που πολλοί Αμερικανοί αναγκάζονται να νοικιάσουν για περισσότερο από όσο ήλπιζαν, επειδή δεν βρίσκουν ακίνητο για αγορά. Η ενοικίαση περισσότερων ατόμων σημαίνει μεγαλύτερος ανταγωνισμός για ενοικιαζόμενες μονάδες, και ως εκ τούτου τα ενοίκια αυξάνονται.

Ακριβώς επειδή τόσοι πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού ακολουθούν αυτήν τη διαδρομή δεν σημαίνει ότι πρέπει να το κάνετε. «Είναι λογικό να μετατρέψετε ένα σπίτι σε ενοικιαζόμενο ακίνητο, εάν και μόνο εάν κατανοείτε όλα τα πιθανά ζητήματα που υπάρχουν με το να γίνετε ιδιοκτήτης», δήλωσε η Michelle Gessner, ιδρύτρια και ιδιοκτήτρια της Gessner Wealth Strategies, μιας εταιρείας χρηματοοικονομικών συμβούλων με έδρα το Χιούστον. .

Είναι εύκολο να φανταστείς τα οφέλη του να είσαι ιδιοκτήτης — να χρησιμοποιείς το επιπλέον εισόδημα για να εξοφλήσεις το δεύτερο στεγαστικό σου δάνειο και ίσως μόλις αυτό εξοφληθεί να βάλεις στην τσέπη τα χρήματα για να αποταμιεύσεις για τη συνταξιοδότηση. Αλλά αν η πανδημία μας έχει διδάξει κάτι, είναι ότι το να είσαι μια μικρή ιδιοκτήτρια της μαμάς και της ποπ δεν είναι για τους αδύναμους.

Έχετε ήδη αντιμετωπίσει μερικές από τις προκλήσεις του να είστε ιδιοκτήτης. Θα χρειαστεί να αλληλεπιδράσετε με τους ενοικιαστές και να συνεργαστείτε μαζί τους για να διατηρήσετε το ακίνητο. Και οι πιθανότητες είναι ότι οι ένοικοι δεν θα συμπεριφέρονται στο σπίτι τόσο όμορφα όσο θα μπορούσατε να έχετε, αναγκάζοντάς σας να πληρώνετε για να το επισκευάζετε τακτικά. Αυτή είναι μόνο η κορυφή του παγόβουνου.

Ακούγεται ότι είστε οικονομικά σταθεροί, αλλά θα μπορούσατε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε μόνοι σας τόσο το στεγαστικό δάνειο για το πρώτο σας σπίτι όσο και το νέο σας σπίτι; Πολλοί ιδιοκτήτες βρέθηκαν αντιμέτωποι με αποκλεισμό και χρεοκοπία στα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους τα τελευταία χρόνια, καθώς οι ενοικιαστές δυσκολεύονταν να πληρώσουν το ενοίκιο τους λόγω της πανδημίας. Στο τέλος, πολλοί από αυτούς τους ιδιοκτήτες ακινήτων επέλεξαν να πουλήσουν τα σπίτια για να μειώσουν τις απώλειές τους.

Εάν πιστεύετε ότι δεν αντέχετε αυτό το άγχος, τότε θα το ξανασκεφτόμουν να γίνω ιδιοκτήτης. Υπάρχουν άλλοι οικονομικοί λόγοι για να σκεφτείς δύο φορές. Όταν κάποιος πουλά την κύρια κατοικία του, μπορεί να αποκλείσει έως και 250,000 $ κεφαλαιακών κερδών (ή 500,000 $ εάν είναι παντρεμένος και υποβάλλει από κοινού αίτηση). Έτσι, εάν για παράδειγμα, πούλησατε το σπίτι για 500,000 $, αλλά πληρώσατε μόνο 300,000 $ για να το αγοράσετε αρχικά, δεν θα αντιμετωπίσετε φόρους κεφαλαιακών κερδών στα 200,000 $ κέρδος που κερδίσατε.

Εάν επιλέξετε να μετατρέψετε το ακίνητο σε ενοικιαζόμενο σπίτι και στη συνέχεια αποφασίσετε να το πουλήσετε, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε έναν υψηλό φορολογικό λογαριασμό. Για να επωφεληθείτε από τον αποκλεισμό των υπεραξιών, πρέπει να έχετε ζήσει στο σπίτι τα δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια, αλλά δεν χρειάζεται να είναι τα δύο πιο πρόσφατα. Άρα, στην ουσία, έχεις λίγο περίοδο χάριτος. Και υπάρχουν φορολογικές εκπτώσεις που θα μπορούσατε να φορολογήσετε ως ιδιοκτήτης.

Ας πούμε όμως ότι νοικιάσατε το σπίτι για έξι χρόνια και μετά αποφασίσατε να το πουλήσετε. Τότε δεν θα λαμβάνατε την εξαίρεση των 250,000 $ (ή 500,000 $), επομένως όλα τα χρήματα που κερδίζετε από την πώληση θα θεωρούνται φορολογητέο εισόδημα. Υπάρχουν τρόποι με τους οποίους θα μπορούσατε να αποφύγετε αυτό το φορολογικό πλήγμα — ειδικότερα, θα μπορούσατε να επανεπενδύσετε αυτά τα χρήματα σε άλλο ενοικιαζόμενο ακίνητο μέσω ενός ανταλλακτηρίου Άρθρο 1031. Διαφορετικά, ο φορολογικός λογαριασμός θα είναι μεγαλύτερος.

Μια άλλη οικονομική εκτίμηση είναι εάν ο ενυπόθηκος δανειστής σας θα σας επέτρεπε να μετατρέψετε το ακίνητο σε ενοικίαση εξαρχής. Τα στεγαστικά δάνεια περιλαμβάνουν συνήθως ρήτρες που απαιτούν από τους δανειολήπτες να ζουν στο σπίτι για μια καθορισμένη χρονική περίοδο. Εάν επιχειρήσετε να μετακομίσετε και να νοικιάσετε το ακίνητο πριν από τη λήξη αυτού του χρονικού πλαισίου, ενδέχεται να εμπλακείτε σε απάτη ενυπόθηκων δανείων. Δεδομένου ότι αναχρηματοδοτήσατε σχετικά πρόσφατα, θα πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά τα υποθηκοφυλακεία σας.

Έχετε μια καλύτερη αίσθηση της ανοχής σας στον κίνδυνο και την οικονομική πολυπλοκότητα από εμένα. Εάν εξακολουθείτε να ενδιαφέρεστε να προχωρήσετε με αυτό το σχέδιο, οπωσδήποτε συμβουλευτείτε έναν λογιστή και έναν οικονομικό σχεδιαστή που μπορεί να σας βοηθήσει να σχεδιάσετε την καλύτερη προσέγγιση. Το ένστικτό μου είναι ότι δεν πουλήθηκες για αυτή την ιδέα. Αν είναι έτσι, τότε θα σκεφτόμουν άλλες επιλογές. Εξάλλου, τα χρήματα που βγάζετε από την πώληση του σπιτιού πιθανότατα θα βοηθούσαν πολύ στην εξόφληση του χρέους ή άλλων οικονομικών στόχων.

Επιπλέον, το να είσαι ιδιοκτήτης δεν είναι ο μόνος τρόπος για να επενδύσεις σε ακίνητα. "Μπορούν να επενδυθούν πρόσθετα έσοδα για τη δημιουργία εισοδήματος ή ανάπτυξης ή ακόμα και σε τίτλους που σχετίζονται με ακίνητα", δήλωσε ο Kashif Ahmed, πρόεδρος της American Private Wealth, μιας εταιρείας χρηματοοικονομικών συμβούλων στο Μπέντφορντ της Μασαχουσέτης. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να διευρύνει το χαρτοφυλάκιό σας, αλλά είναι πολύ πιο ρευστό από το να έχετε δεμένα όλα αυτά τα χρήματα σε ένα σπίτι.

Τελικά, πιστεύω ότι δεν μπορείς να κάνεις λάθος κάνοντας την επιλογή που σου φαίνεται πιο άνετη. Οπότε όποια επιλογή κι αν είναι αυτή, σας εύχομαι καλή τύχη.

Στέλνοντας τις ερωτήσεις σας μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, συμφωνείτε να δημοσιεύσετε ανώνυμα στο MarketWatch. Υποβάλλοντας την ιστορία σας στην Dow Jones & Company, τον εκδότη του MarketWatch, κατανοείτε και συμφωνείτε ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την ιστορία σας ή τις εκδόσεις της σε όλα τα μέσα και τις πλατφόρμες, μεταξύ άλλων μέσω τρίτων.