Η ανατροπή των σπιτιών μπορεί να είναι μια επικερδής επιχείρηση. Ωστόσο, μην αφήσετε τις εξιδανικευμένες τηλεοπτικές εκπομπές να επηρεάσουν την άποψή σας για το πώς λειτουργεί. Πρέπει να είστε έμπειροι, χρηματοδοτούμενοι και ενημερωμένοι για αυτό που κάνετε. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν πρόκειται για σπίτια και φόρους. Αυτός ο οδηγός ακίνητης περιουσίας αναλύει τι να περιμένετε με τους φόρους ανατροπής των σπιτιών. ΕΝΑ οικονομικός σύμβουλος μπορεί να σας βοηθήσει να δημιουργήσετε ένα οικονομικό σχέδιο για τους επενδυτικούς σας στόχους σε ακίνητα και να προστατέψετε την επιχείρησή σας από οικονομικά λάθη.
Είστε επενδυτής ή έμπορος ακινήτων;
Η πρώτη ερώτηση που πρέπει να απαντήσετε είναι αν είστε α επενδυτής ακινήτων ή έμπορος. Ο λόγος είναι ότι το IRS φορολογεί διαφορετικά αυτές τις δύο κατηγορίες. Ένας επενδυτής συνήθως αγοράζει και κατέχει ακίνητα για τουλάχιστον ένα χρόνο. Συνήθως, οι επενδυτές χρησιμοποιούν το ακίνητο για εισόδημα από ενοίκια και ως περιουσιακό στοιχείο, αναμένουν να αυξηθεί η αξία με αργό ρυθμό για πολλά χρόνια.
Οι έμποροι, από την άλλη πλευρά, είναι οι παραδοσιακοί σας house flippers. Ολόκληρος ο λόγος πίσω από την αγορά του ακινήτου είναι για μεταπώληση. Ακολουθούν ορισμένα σημεία που θα αναζητήσει η IRS για να καθορίσει εάν είστε αντιπρόσωπος:
Η συχνότητα και το ποσό των αγορών και πωλήσεων ακινήτων
Εάν το ακίνητο καταχωρήθηκε ποτέ ως δικό σας κύρια κατοικία
Γιατί το περιουσία πραγματοποιήθηκε και εάν εξυπηρετούσε άλλους σκοπούς εκτός από τη μεταπώληση
Πόση διαφήμιση και προώθηση έγινε στις πωλήσεις ακινήτων
Πόσες βελτιώσεις έγιναν
Οι γενικές δραστηριότητες του φορολογούμενου που πωλεί το ακίνητο
Γενικά, αν αναποδογυρίζετε ένα σπίτι, το αγοράζετε με μοναδικό σκοπό να το βελτιώσετε και να το μεταπωλήσετε. Αυτό σας κάνει έμπορο ακινήτων. Εάν έχετε περαιτέρω ερωτήσεις, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με έναν οικονομικό σύμβουλο ή έναν φορολογικό εμπειρογνώμονα.
Φόρος ανατροπής κατοικιών και κεφαλαιουχικών κερδών
Υπάρχουν δύο τύποι φόροι υπεραξίας, βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα. Οι φόροι βραχυπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών φορολογούνται με τον ίδιο συντελεστή με τον φόρο εισοδήματός σας και αφορούν κέρδη από περιουσιακά στοιχεία (όπως ακίνητα) που διατηρήθηκαν για λιγότερο από ένα έτος. Φόροι μακροπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών είναι για περιουσιακά στοιχεία που διατηρούνται σε διάστημα ενός έτους και χρεώνονται με πιο ευνοϊκό επιτόκιο, που κυμαίνεται από 0% – 20% ανάλογα με την κατηγορία.
Τα βατραχοπέδιλα των σπιτιών ως επί το πλείστον θα πέσουν στο στρατόπεδο των βραχυπρόθεσμων κεφαλαιακών κερδών. Θυμηθείτε, όταν αναποδογυρίζετε ένα σπίτι, κάθε μέρα που κρατάτε το ακίνητο, χάνετε χρήματα. Θέλετε να μπείτε, να κάνετε βελτιώσεις και να πουλήσετε γρήγορα με κέρδος. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν χρηματοδοτήσατε την αγορά με δάνειο.
Πλήρης φορολογική αντιμετώπιση για εμπόρους ακινήτων
Σε αυτό το σημείο, έχουμε διαπιστώσει ότι τα ενεργά βατραχοπέδιλα είναι έμποροι ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχουν άλλοι φόροι που πρέπει να γνωρίζουν. Μαζί με την πληρωμή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (που μπορεί να φτάσει έως και το 37%), οι έμποροι ακινήτων θα πρέπει να πληρώσουν επιπλέον φόρο αυτοαπασχόλησης 15.3%.
Ας δουλέψουμε μέσα από ένα παράδειγμα χρησιμοποιώντας Υπολογιστής φόρου SmartAsset. Εάν ένας έμπορος ακινήτων που υποβάλλει χωριστά λαμβάνει 200,000 $ εισόδημα για το έτος, μπορεί να αναμένει να πληρώσει 40,811 $ σε ομοσπονδιακούς φόρους εισοδήματος. Προσθέστε σε αυτά 30,600 $ για φόρο αυτοαπασχόλησης και θα έχετε συνολικό φορολογικό λογαριασμό 71,411 $ ή 35.71% των 200,000 $.
Φυσικά, αυτό είναι χωρίς λογιστικές εκπτώσεις φόρου. Ας μιλήσουμε για μερικά βήματα για τη μείωση του φορολογικού σας λογαριασμού.
Μείωση της Φορολογικής Επιβάρυνσης του σπιτιού σας
Ακόμη και με τους υψηλούς φόρους του να είσαι έμπορος ακινήτων, υπάρχουν τρόποι να μειώσεις το φορολογικό βάρος του σπιτιού σου. Ακολουθούν τρία βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε για να μειώσετε τον φορολογικό σας λογαριασμό καθώς αρχίζετε να ανατρέπετε τα σπίτια.
1. Δημιουργήστε μια LLC
Πριν ξεκινήσετε την ανατροπή του σπιτιού, είναι έξυπνο να δημιουργήσετε την επιχείρησή σας. Μία από τις πιο δημοφιλείς επιχειρηματικές δομές είναι α εταιρεία περιορισμένης ευθύνης ή LLC. Οι LLC σας επιτρέπουν να κάνετε εκπτώσεις για επιχειρηματικά έξοδα. Επιπλέον, σας βοηθούν να προστατεύσετε τα προσωπικά σας περιουσιακά στοιχεία έναντι νομικής αξίωσης, εάν τα πράγματα πάνε στραβά.
Η ευελιξία τους είναι ένας άλλος λόγος για τον οποίο είναι τόσο δημοφιλή. Μια LLC μπορεί να είναι ατομική επιχείρηση ή εταιρική σχέση ή να οργανωθεί ως εταιρεία για να επωφεληθεί από τα ισχύοντα φορολογικά οφέλη. Λάβετε υπόψη ότι οι LLC είναι κρατικές οντότητες, επομένως οι ακριβείς κανόνες για τη σύστασή τους και τα οφέλη που παρέχουν διαφέρουν ανάλογα με την πολιτεία.
2. Κάντε Φορολογικές Εκπτώσεις
Ως LLC, μπορείτε να διαγράψετε πολλά από τα έξοδα της επιχείρησής σας. Ακολουθούν εννέα κοινές αφαιρέσεις που μπορεί να μπορείτε να κάνετε:
Κόστος βελτίωσης σπιτιού σε πωλούμενα ακίνητα
Τόκοι δανείων σε ακίνητα
Φόροι ακίνητης περιουσίας σε επενδυτικά ακίνητα
Κόστος οικοδομικής άδειας
Προμήθειες ακινήτων
Έξοδα ταξιδιού
Προμήθειες γραφείου
Όλα τα έξοδα γραφείου εκτός έδρας, όπως ενοίκιο, internet, κοινόχρηστα κ.λπ.
Νομικές και λογιστικές αμοιβές
3. Αφαίρεση κεφαλαιακών ζημιών
Μπορεί να μην κερδίζετε κάθε φορά ως βατραχοπέδιλο. Το αποτέλεσμα σε αυτό είναι ότι μπορείτε να αφαιρέσετε τυχόν απώλειες κεφαλαίου που αντιμετωπίζετε και να τις χρησιμοποιήσετε για να αντισταθμίσετε τον φόρο υπεραξίας σας. Συζητήστε με τον οικονομικό σας σύμβουλο σχετικά με τον καλύτερο τρόπο αντιστάθμισης αυτών των κερδών με απώλειες και εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις μεταφορά ζημιών κεφαλαίου.
Φορολογικές ελαφρύνσεις που δεν θα λάβετε ως βατραχοπέδιλο
Παρά τα όσα μπορεί να διαβάσετε στο Διαδίκτυο, εάν είστε ενεργός βατραχοπέδιλο και γυρνάτε πολλά σπίτια το χρόνο, υπάρχουν φορολογικές ελαφρύνσεις που άλλοι παίρνουν που δεν θα το κάνετε. Ακολουθούν μερικές από τις φορολογικές ελαφρύνσεις που μπορεί να θέλετε να εξετάσετε:
121 εξαίρεση: Αυτός ο διαλογισμός στα Ο κανόνας IRS ισχύει για την κύρια κατοικία σας. Σας επιτρέπει να αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το κέρδος από την πώληση της κύριας κατοικίας σας, έως και 250,000 $ κέρδος (ή $500,000 εάν είναι παντρεμένοι). Για να επαναλάβουμε, αυτό το σπίτι πρέπει να αναφέρεται ως η κύρια κατοικία σας για να πληροί τις προϋποθέσεις. Ο αποκλεισμός απαιτεί να έχετε ζήσει στο σπίτι για τουλάχιστον 24 από τους προηγούμενους 60 μήνες. Αυτό σημαίνει ότι τα σπίτια για γρήγορη ανατροπή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις.
1031 ανταλλαγή: Αυτός ο διαλογισμός στα πρόγραμμα φορολογικής αναβολής επιτρέπει στους επενδυτές να πουλήσουν μία επένδυση σε ακίνητα και να αναβάλουν τους φόρους επί της πώλησης αγοράζοντας μια νέα επένδυση σε ακίνητα. Η IRS σάς δίνει 45 ημέρες για να αναγνωρίσετε ένα ακίνητο αντικατάστασης και 180 ημέρες για να πραγματοποιήσετε τη συναλλαγή. Αλλά γιατί τα βατραχοπέδιλα του σπιτιού δεν μπορούν να επωφεληθούν από αυτό; Το IRS είναι πολύ συγκεκριμένο σχετικά με το ποιος μπορεί να συμμετάσχει σε μια ανταλλαγή 1031. Αποκλείουν συγκεκριμένα ακίνητα που αγοράζονται για μεταπώληση από τη συμμετοχή.
Η κατώτατη γραμμή
Η αγορά και η πώληση ακινήτων μπορεί να είναι α συγκρότημα διαδικασία, ειδικά από τη στιγμή που συμπεριλάβετε φόρους ανατροπής σπιτιού. Είναι καλύτερο να μπείτε στην επιχείρηση προετοιμασμένοι και να ξέρετε τι θα κάνετε. Πρέπει να γνωρίζετε τι θα απαιτήσει η IRS να πληρώσετε, καθώς και πώς να δομήσετε την επιχείρησή σας, ώστε να φέρετε τον εαυτό σας στην καλύτερη θέση για να πετύχετε για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Συμβουλές για αναποδογυρισμένα σπίτια
Η επιχείρησή σας που ανατρέπει το σπίτι δεν χρειάζεται να προσπαθήσει να διαχειριστεί μόνη της τα οικονομικά της από το κεφάλαιο ανάπτυξης έως τον φορολογικό σχεδιασμό. Το να έχετε έναν οικονομικό σύμβουλο στη γωνιά σας μπορεί να αφαιρέσει ένα τεράστιο βάρος από τους ώμους σας και να σας προσφέρει περισσότερες ευκαιρίες για ανάπτυξη. Εάν δεν έχετε έναν οικονομικό σύμβουλο, το να βρείτε έναν δεν χρειάζεται να είναι δύσκολο. Το δωρεάν εργαλείο του SmartAsset σας ταιριάζει με έως και τρεις ελεγμένους χρηματοοικονομικούς συμβούλους που υπηρετούν την περιοχή σας και μπορείτε να κάνετε συνέντευξη από τους συμβούλους σας χωρίς κόστος για να αποφασίσετε ποιος είναι κατάλληλος για εσάς. Εάν είστε έτοιμοι να βρείτε έναν σύμβουλο που μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους, Ξεκινήστε τώρα.
Μαζί με την τακτοποίηση των φόρων σας, θα πρέπει να προσέχετε πού κάνετε τράπεζα. Ορισμένες τράπεζες είναι απλώς πιο φιλικές προς τις μικρές επιχειρήσεις. Ελέγξτε τη λίστα μας με τα καλύτερες τράπεζες για μικρές επιχειρήσεις να επωφεληθούν από αυτές τις ευκαιρίες.
Πηγή φωτογραφίας: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Ο ορθοστάτης Flipping Houses and Taxes: Real Estate Guide εμφανίστηκε για πρώτη φορά σε Ιστολόγιο SmartAsset.
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html