Πώς να αποτιμήσετε την επένδυση σε ακίνητη περιουσία

Οι μέθοδοι για την ανάλυση της αξίας μιας επένδυσης σε ακίνητα είναι ανάλογες με αυτές που χρησιμοποιούνται στη θεμελιώδη ανάλυση των αποθεμάτων. Επειδή οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν είναι συνήθως μια βραχυπρόθεσμη συναλλαγή, η ανάλυση της ταμειακής ροής και του επακόλουθου ποσοστού απόδοσης είναι κρίσιμη για την επίτευξη του στόχου της πραγματοποίησης κερδοφόρων επενδύσεων.

Για να επωφεληθούν, οι επενδυτές πρέπει να γνωρίζουν πώς να εκτιμούν την ακίνητη περιουσία και να κάνουν εμπεριστατωμένες εικασίες σχετικά με το πόσα κέρδη θα αποκομίσει ο καθένας, είτε μέσω της εκτίμησης της ιδιοκτησίας, του εισοδήματος από ενοίκια ή και των δύο. Οι ακριβείς αποτιμήσεις ακινήτων μπορούν να βοηθήσουν τους επενδυτές να λάβουν καλύτερες αποφάσεις όσον αφορά την αγορά και την πώληση ακινήτων.

Η αποτίμηση των ιδίων κεφαλαίων συνήθως διεξάγεται μέσω δύο βασικών μεθοδολογιών: απόλυτης αξίας και σχετικής αξίας. Το ίδιο ισχύει και για την αποτίμηση ακινήτων.

Η προεξόφληση μελλοντικών καθαρών λειτουργικών εσόδων (NOI) με το κατάλληλο προεξοφλητικό επιτόκιο για ακίνητα είναι παρόμοια με τις αποτιμήσεις προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) για μετοχές. Εν τω μεταξύ, η ενσωμάτωση του μοντέλου πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος στα ακίνητα είναι συγκρίσιμη με τις αποτιμήσεις σχετικής αξίας με τις μετοχές. Παρακάτω, θα ρίξουμε μια ματιά στον τρόπο εκτίμησης μιας ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιώντας αυτές τις μεθόδους.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης

Μία από τις πιο σημαντικές παραδοχές που κάνει ένας επενδυτής σε ακίνητα όταν πραγματοποιεί αποτιμήσεις ακινήτων είναι να επιλέξει ένα κατάλληλο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης, γνωστό και ως ανώτατο επιτόκιο.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης της ακίνητης περιουσίας, καθαρό από την ανατίμηση της αξίας ή την απόσβεση. Με απλά λόγια, είναι ο συντελεστής που εφαρμόζεται στο NOI για τον προσδιορισμό της παρούσας αξίας ενός ακινήτου.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο αναμένεται να δημιουργήσει NOI 1 εκατομμυρίου $ τα επόμενα δέκα χρόνια. Εάν προεξοφλούνταν με συντελεστή κεφαλαιοποίησης 14%, η αγοραία αξία του ακινήτου θα ήταν:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Market value}=\text{Καθαρό λειτουργικό εισόδημα}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)που:Αγοραία αξία=Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα/ανώτατο ποσοστό​

Η αγοραία αξία των 7,142,857 δολαρίων είναι καλή συμφωνία εάν το ακίνητο πουληθεί στα 6.5 εκατομμύρια δολάρια. Αλλά είναι κακή συμφωνία εάν η τιμή πώλησης είναι 8 εκατομμύρια δολάρια.

Ο προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι μία από τις βασικές μετρήσεις που χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση ενός ακινήτου που δημιουργεί εισόδημα. Αν και είναι κάπως πιο περίπλοκο από τον υπολογισμό του σταθμισμένου μέσου κόστους κεφαλαίου (WACC) μιας επιχείρησης, υπάρχουν διάφορες μέθοδοι που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να βρουν ένα κατάλληλο ποσοστό κεφαλαιοποίησης, συμπεριλαμβανομένων των εξής:

• Μέθοδος οικοδόμησης
• Μέθοδος εξόρυξης αγοράς
• Μέθοδος ζώνης επένδυσης

Η Μέθοδος Δημιουργίας

Μια κοινή προσέγγιση για τον υπολογισμό του ποσοστού ανώτατου ορίου είναι η μέθοδος συσσώρευσης. Ξεκινήστε με το επιτόκιο και προσθέστε τα ακόλουθα:

1. Κατάλληλο ασφάλιστρο ρευστότητας — προκύπτει λόγω της μη ρευστότητας της ακίνητης περιουσίας
2. Recapture premium—λογίζει την καθαρή ανατίμηση της γης
3. Ασφάλιστρο κινδύνου—αποκαλύπτει τη συνολική έκθεση σε κίνδυνο της αγοράς ακινήτων

Λαμβάνοντας υπόψη ένα επιτόκιο 6%, ένα επιτόκιο μη ρευστότητας 1.5%, ένα ασφάλιστρο ανάκτησης 1.5% και ένα ποσοστό κινδύνου 2.5%, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μιας μετοχικής ιδιοκτησίας είναι 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Εάν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι 200,000 $, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι 1,739,130 $ (200,000 $ / 0.115 $).

Είναι πολύ απλό να εκτελέσετε αυτόν τον υπολογισμό. Ωστόσο, η πολυπλοκότητα έγκειται στην αξιολόγηση ακριβών εκτιμήσεων για τα επιμέρους στοιχεία του επιτοκίου κεφαλαιοποίησης, κάτι που μπορεί να αποτελέσει πρόκληση. Το πλεονέκτημα της μεθόδου συγκέντρωσης είναι ότι προσπαθεί να ορίσει και να μετρήσει με ακρίβεια μεμονωμένα στοιχεία ενός προεξοφλητικού επιτοκίου.

Η μέθοδος εξόρυξης αγοράς

Η μέθοδος εξόρυξης αγοράς προϋποθέτει ότι υπάρχουν τρέχουσες, άμεσα διαθέσιμες πληροφορίες NOI και τιμής πώλησης για συγκρίσιμα ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Το πλεονέκτημα της μεθόδου εξαγωγής αγοράς είναι ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης καθιστά την κεφαλαιοποίηση του άμεσου εισοδήματος πιο ουσιαστική.

Ο προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι σχετικά απλός. Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα χώρο στάθμευσης που αναμένεται να αποφέρει 500,000 $ σε NOI. Στην περιοχή υπάρχουν τρεις συγκρίσιμοι χώροι στάθμευσης που παράγουν εισόδημα:

• Ο χώρος στάθμευσης 1 έχει NOI 250,000 $ και τιμή πώλησης 3 εκατομμύρια $. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι 8.33% (250,000 $ / 3,000,000 $).
• Ο χώρος στάθμευσης 2 έχει NOI 400,000 $ και τιμή πώλησης 3.95 εκατομμύρια $. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι 10.13% (400,000 $ / 3,950,000 $).
• Ο χώρος στάθμευσης 3 έχει NOI 185,000 $ και τιμή πώλησης 2 εκατομμύρια $. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι 9.25% (185,000 $ / 2,000,000 $).

Λαμβάνοντας τα μέσα ανώτατα επιτόκια για αυτά τα τρία συγκρίσιμα ακίνητα, ένα συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης 9.24% θα ήταν μια λογική αντιπροσώπευση της αγοράς. Χρησιμοποιώντας αυτό το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, ένας επενδυτής μπορεί να καθορίσει την αγοραία αξία του ακινήτου που εξετάζει. Η αξία της επενδυτικής ευκαιρίας στο χώρο στάθμευσης είναι 5,411,255 $ (500,000 $ / 0.0924).

Μέθοδος Band-of-Investment

Με τη μέθοδο της ζώνης επένδυσης, το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας μεμονωμένα επιτόκια για ακίνητα που χρησιμοποιούν χρηματοδότηση τόσο από χρέος όσο και από ίδια κεφάλαια. Το πλεονέκτημα αυτής της μεθόδου είναι ότι είναι το καταλληλότερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης για χρηματοδοτούμενες επενδύσεις σε ακίνητα.

Το πρώτο βήμα είναι ο υπολογισμός ενός συντελεστή κεφαλαίου βύθισης. Αυτό είναι το ποσοστό που πρέπει να αφιερωθεί σε κάθε περίοδο για να υπάρχει ένα συγκεκριμένο ποσό σε μια μελλοντική χρονική στιγμή. Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο με NOI 950,000 $ χρηματοδοτείται κατά 50%, χρησιμοποιώντας χρέος με τόκο 7% για απόσβεση σε 15 χρόνια. Το υπόλοιπο καταβάλλεται με ίδια κεφάλαια με απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης 10%. Ο συντελεστής βύθισης κεφαλαίου υπολογίζεται ως εξής:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking Fund Factor}\\ &i=\text{Περιοδικό επιτόκιο, που συχνά εκφράζεται ως}\\&\phantom{i=}\text{ετήσιο ποσοστό επιτόκιο}\\&n=\text{Αριθμός περιόδων, συχνά εκφρασμένος σε έτη}\end{ευθυγραμμισμένη }$​SFF=(1+i)n-1i​που:SFF=Συντελεστής Sinking Fundi=Περιοδικό επιτόκιο, που συχνά εκφράζεται ως αi=ετήσιο ποσοστό​

Συνδέοντας τους αριθμούς, παίρνουμε:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Αυτό υπολογίζεται σε 3.98%. Το επιτόκιο με το οποίο πρέπει να πληρωθεί ένας δανειστής ισούται με αυτόν τον συντελεστή απορρόφησης κεφαλαίων συν το επιτόκιο. Σε αυτό το παράδειγμα, αυτό είναι 10.98% (0.07 + 0.0398).

Έτσι, το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο ή το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης, χρησιμοποιώντας το βάρος 50% για το χρέος και το βάρος 50% για τα ίδια κεφάλαια είναι:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Ως αποτέλεσμα, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι:

• 9,056,244 $ (950,000 $ / 0.1049)

Μέθοδοι Αποτίμησης

Τα μοντέλα απόλυτης αποτίμησης καθορίζουν την παρούσα αξία των μελλοντικών εισερχόμενων ταμειακών ροών για την απόκτηση της εγγενούς αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου. Οι πιο συνηθισμένες μέθοδοι είναι το μοντέλο προεξόφλησης μερισμάτων (DDM) και οι τεχνικές προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF).

Από την άλλη πλευρά, οι μέθοδοι σχετικής αξίας υποδηλώνουν ότι δύο συγκρίσιμοι τίτλοι θα πρέπει να τιμολογούνται παρόμοια με τα κέρδη τους. Αναλογίες όπως η τιμή προς τα κέρδη (P/E) και η τιμή προς τις πωλήσεις συγκρίνονται με άλλες εταιρείες του ίδιου κλάδου για να καθοριστεί εάν μια μετοχή είναι υποτιμημένη ή υπερτιμημένη.

Όπως και στην αποτίμηση μετοχών, η ανάλυση αποτίμησης ακινήτων θα πρέπει να εφαρμόζει και τις δύο διαδικασίες για τον προσδιορισμό μιας σειράς πιθανών αξιών.

Έκπτωση Μελλοντικού NOI

Ο τύπος για τον υπολογισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας με βάση το προεξοφλημένο καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{Καθαρό λειτουργικό εισόδημα} \\&r=\text{Απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης σε ακίνητα περιουσιακά στοιχεία}\\&g=\text{Ρυθμός ανάπτυξης }NOI\\&R=\text{Ποσοστό κεφαλαιοποίησης }(rg)\end{aligned}$​Αγοραία αξία=r-gNOI1​​=RNOI1​​που:NOI=Τα καθαρά λειτουργικά έσοδαr=Απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης σε ακίνηταg=Ρυθμός ανάπτυξης του NOI​

Το NOI αντικατοπτρίζει τα κέρδη που θα δημιουργήσει το ακίνητο μετά τον συνυπολογισμό των λειτουργικών εξόδων — αλλά πριν από την αφαίρεση των φόρων και των πληρωμών τόκων. Ωστόσο, πριν αφαιρεθούν τα έξοδα, πρέπει να προσδιοριστούν τα συνολικά έσοδα που προέρχονται από την επένδυση.

Τα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια μπορούν αρχικά να προβλεφθούν με βάση συγκρίσιμα ακίνητα σε κοντινή απόσταση. Με την κατάλληλη έρευνα αγοράς, ένας επενδυτής μπορεί να καθορίσει ποιες τιμές πληρώνουν οι ενοικιαστές στην περιοχή και να υποθέσει ότι παρόμοια ενοίκια ανά τετραγωνικό μέτρο μπορούν να εφαρμοστούν σε αυτό το ακίνητο. Οι προβλεπόμενες αυξήσεις στα ενοίκια υπολογίζονται στον ρυθμό ανάπτυξης εντός του τύπου.

Δεδομένου ότι τα υψηλά ποσοστά κενών θέσεων αποτελούν πιθανή απειλή για τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα, θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν είτε ανάλυση ευαισθησίας είτε ρεαλιστικές συντηρητικές εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό του διαφυγόντος εισοδήματος εάν το περιουσιακό στοιχείο δεν χρησιμοποιείται με πλήρη δυναμικότητα.

Τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν εκείνα που προκύπτουν άμεσα από τις καθημερινές λειτουργίες του κτιρίου, όπως ασφάλιση ακινήτων, έξοδα διαχείρισης, έξοδα συντήρησης και έξοδα κοινής ωφέλειας. Σημειώστε ότι οι αποσβέσεις δεν περιλαμβάνονται στον υπολογισμό της συνολικής δαπάνης. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα μιας ακίνητης περιουσίας είναι παρόμοια με τα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων (EBITDA).

Η προεξόφληση NOI από μια επένδυση σε ακίνητα με το ανώτατο επιτόκιο είναι ανάλογη με την προεξόφληση μιας μελλοντικής ροής μερισμάτων με το κατάλληλο απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης, προσαρμοσμένο για την αύξηση του μερίσματος. Οι επενδυτές μετοχών που είναι εξοικειωμένοι με τα μοντέλα αύξησης μερισμάτων θα πρέπει να δουν αμέσως την ομοιότητα.

Πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος

Η προσέγγιση του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος είναι μια μέθοδος σχετικής αποτίμησης που βασίζεται στην υποκείμενη υπόθεση ότι τα ακίνητα στην ίδια περιοχή θα αποτιμηθούν αναλογικά με το ακαθάριστο εισόδημα που συμβάλλουν στη δημιουργία τους.

Όπως υποδηλώνει το όνομα, ακαθάριστο εισόδημα είναι το συνολικό εισόδημα πριν από την αφαίρεση τυχόν λειτουργικών εξόδων. Ωστόσο, τα ποσοστά κενών θέσεων πρέπει να προβλεφθούν για να επιτευχθεί ακριβής εκτίμηση του ακαθάριστου εισοδήματος.

Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής ακινήτων αγοράσει ένα κτίριο 100,000 τετραγωνικών ποδιών, μπορεί να καθορίσει από συγκρίσιμα δεδομένα ιδιοκτησίας ότι το μέσο ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα ανά τετραγωνικό πόδι στη γειτονιά είναι 10 $. Αν και ο επενδυτής μπορεί αρχικά να υποθέσει ότι το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα είναι 12 εκατομμύρια $ ($10 x 12 μήνες x 100,000 τετραγωνικά πόδια), είναι πιθανό να υπάρχουν κάποιες κενές μονάδες στο κτίριο ανά πάσα στιγμή.

Υποθέτοντας ότι υπάρχει ποσοστό κενών θέσεων 10%, το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα είναι 10.8 εκατομμύρια $ (12 εκατομμύρια $ x 90%). Παρόμοια προσέγγιση εφαρμόζεται και στην προσέγγιση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.

Το επόμενο βήμα για την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας είναι ο προσδιορισμός του πολλαπλασιαστή του ακαθάριστου εισοδήματος και ο πολλαπλασιασμός του με το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα. Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου εισοδήματος μπορεί να βρεθεί χρησιμοποιώντας ιστορικά δεδομένα πωλήσεων. Η εξέταση των τιμών πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων και η διαίρεση αυτής της αξίας με το παραγόμενο ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα παράγει τον μέσο πολλαπλασιαστή για την περιοχή.

Αυτός ο τύπος προσέγγισης αποτίμησης είναι παρόμοιος με τη χρήση συγκρίσιμων συναλλαγών ή πολλαπλών για την αποτίμηση μιας μετοχής. Πολλοί αναλυτές θα προβλέπουν τα κέρδη μιας εταιρείας και θα πολλαπλασιάσουν τα κέρδη ανά μετοχή (EPS) με την αναλογία P/E του κλάδου. Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να πραγματοποιηθεί με παρόμοια μέτρα.

Εμπόδια στην Αποτίμηση Ακίνητης Περιουσίας

Και οι δύο αυτές μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων φαίνονται σχετικά απλές. Ωστόσο, στην πράξη, ο προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου που παράγει εισόδημα με αυτούς τους υπολογισμούς είναι αρκετά περίπλοκος. Πρώτα απ 'όλα, μπορεί να είναι χρονοβόρο και δύσκολο να αποκτήσετε τις απαιτούμενες πληροφορίες σχετικά με όλες τις εισροές του τύπου, όπως τα καθαρά λειτουργικά έσοδα, τα ασφάλιστρα που περιλαμβάνονται στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης και συγκρίσιμα δεδομένα πωλήσεων.

Δεύτερον, αυτά τα μοντέλα αποτίμησης δεν συνυπολογίζουν σωστά πιθανές σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπως μια πιστωτική κρίση ή μια έκρηξη ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, πρέπει να διεξαχθεί περαιτέρω ανάλυση για την πρόβλεψη και τον υπολογισμό του πιθανού αντίκτυπου των μεταβαλλόμενων οικονομικών μεταβλητών.

Επειδή οι αγορές ακινήτων είναι λιγότερο ρευστοποιήσιμες και διαφανείς από το χρηματιστήριο, μερικές φορές είναι δύσκολο να αποκτηθούν οι απαραίτητες πληροφορίες για τη λήψη μιας πλήρως ενημερωμένης επενδυτικής απόφασης.

Τούτου λεχθέντος, λόγω της μεγάλης επένδυσης κεφαλαίου που συνήθως απαιτείται για την αγορά μιας μεγάλης ανάπτυξης, αυτή η περίπλοκη ανάλυση μπορεί να αποφέρει μεγάλη ανταμοιβή εάν οδηγήσει στην ανακάλυψη μιας υποτιμημένης ιδιοκτησίας (παρόμοια με την επένδυση μετοχών). Έτσι, το να αφιερώσετε χρόνο για να ερευνήσετε τις απαιτούμενες εισροές αξίζει τον χρόνο και την ενέργεια.

Η κατώτατη γραμμή

Η αποτίμηση ακινήτων βασίζεται συχνά σε στρατηγικές παρόμοιες με την ανάλυση μετοχών. Άλλες μέθοδοι, εκτός από την προσέγγιση του μειωμένου NOI και του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος, χρησιμοποιούνται επίσης συχνά. Ορισμένοι εμπειρογνώμονες του κλάδου, για παράδειγμα, έχουν ενεργή γνώση εργασίας σχετικά με τη μετανάστευση των πόλεων και τα πρότυπα ανάπτυξης.

Ως αποτέλεσμα, μπορούν να καθορίσουν ποιες τοπικές περιοχές είναι πιο πιθανό να βιώσουν το ταχύτερο ποσοστό εκτίμησης. Ανεξάρτητα από το ποια προσέγγιση χρησιμοποιείται, ο πιο σημαντικός παράγοντας πρόβλεψης της επιτυχίας μιας στρατηγικής είναι το πόσο καλά έχει ερευνηθεί.