Οι τιμές των κατοικιών έχουν σχεδόν διπλασιαστεί τα τελευταία 10 χρόνια – και αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι οφείλετε κάποιους σοβαρούς φόρους εάν πουλάτε το σπίτι σας. Αφού έφτασε τα 259,000 δολάρια περίπου το 2011, η μέση τιμή πώλησης ενός σπιτιού ανέβηκε σταθερά σε περισσότερα από 453,000 δολάρια τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές. Όπως πολλές τάσεις, η πανδημία μπορεί να το επιτάχυνε αυτό, αλλά οι τιμές των κατοικιών είχαν ήδη αυξηθεί εδώ και χρόνια. Αυτό έχει έρθει ως σπουδαία νέα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να πουλήσουν. Σκοπεύουν να βγάλουν κάποια πραγματικά χρήματα.
Δυστυχώς, με πραγματικά χρήματα έρχονται πραγματικοί φόροι. Εάν πουλάτε ακίνητα για ένα κέρδος, θα οφείλετε φόρους υπεραξίας στα χρήματα. Δυστυχώς, σε αντίθεση με τους φόρους που κρατούνται από τους μισθούς, το IRS δεν παίρνει αυτά τα χρήματα μπροστά. Θα πρέπει να το υπολογίσεις και να κόψεις μια επιταγή. Ωστόσο, υπάρχουν τρόποι να το κάνετε αυτό να πονάει λιγότερο. Εάν θέλετε βοήθεια για την ελαχιστοποίηση του φορολογικού σας λογαριασμού από μια πώληση κατοικίας, σκεφτείτε να συνεργαστείτε με έναν οικονομικό σύμβουλο.
Τι είναι οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών στα ακίνητα;
Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται στα κέρδη που αποκομίζετε από την πώληση μιας επένδυσης. Αυτό ισχύει για τα περισσότερα χρήματα που κερδίζετε από την αγορά και την πώληση περιουσιακών στοιχείων όπως μετοχές, ομόλογα και ακόμη και ακίνητα (όπως το σπίτι σας). Στην περίπτωση της ακίνητης περιουσίας, θα υπολογίσετε τα φορολογητέα κέρδη σας ως εξής:
Τιμή για την οποία πουλήσατε το ακίνητο – Τιμή που πληρώσατε για να αγοράσετε το ακίνητο = Φορολογητέα κέρδη
Έτσι, για παράδειγμα, ας πούμε ότι αγοράσατε το σπίτι σας για 260,000 $ πριν από δέκα χρόνια. Το πουλάτε σήμερα για 450,000 $. Θα οφείλατε φόρους υπεραξίας ύψους 190,000 $ (η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησής σας).
Τα μακροπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου —δηλαδή τα κέρδη από περιουσιακά στοιχεία που διατηρούνται για τουλάχιστον ένα έτος— γενικά φορολογούνται με πολύ χαμηλότερο συντελεστή από το εισόδημα που αποκτήθηκε (χρήματα που λαμβάνετε από την εργασία). Το 2021, για τους ανύπαντρους/έγγαμους, οι συντελεστές φόρου υπεραξίας έχουν οριστεί σε:
0 τοις εκατό – $0-$40,400 άγαμος/$0-$80,800 έγγαμος
15 τοις εκατό – $40,401-$445,850 άγαμος/$80,801-$501,600 έγγαμος
20 τοις εκατό – 445,851 $+ άγαμος/501,601 $ έγγαμος
Από το 2022, οι σειρές είναι οι εξής:
0 τοις εκατό – $0-$41,675 Μονόκλινο/$0-$83,350 Παντρεμένος
15 τοις εκατό - $41,676-$459,750 Μονόκλινο/$83,351-517,200$ Έγγαμος
20 τοις εκατό - $459,751+ Άγαμος/517,201$ Έγγαμος
Λοιπόν, από το παραπάνω παράδειγμά μας, πείτε ότι πούλησατε το σπίτι σας και πραγματοποιήσατε κέρδος 190,000 $ το 2021. Υποθέτοντας ότι είστε ελεύθεροι, θα υπολογίσετε τους φόρους υπεραξίας σε αυτήν την πώληση ως εξής:
40,400 $ * 0 τοις εκατό = 0 $
(190,000 $ – 40,401 $) = 149,599 $
149,599 $ * 15 τοις εκατό = 22,439 $
0 $ + 22,429 $ = 22,429 $
Αυτή είναι μια απλοποιημένη έκδοση για την εύρεση της φορολογικής επιβάρυνσης κεφαλαιακών κερδών, αλλά τα βασικά είναι εκεί. Θα μπορούσατε να οφείλετε 22,429 $ σε φόρους σε αυτήν την πώληση. Αυτό είναι πολύ, ακόμα κι όταν θυμάστε ότι κάνατε 190,000 $ σε κέρδος με τα οποία θα το πληρώσετε. (Είναι ακόμη περισσότερο όταν θυμάστε ότι, έχοντας πουλήσει το σπίτι σας, θα χρειαστεί να βρείτε ένα καινούργιο σε μια καυτή αγορά...) Ευτυχώς, η IRS έχει δημιουργήσει μια εξαίρεση για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού με αυτό το πρόβλημα.
Ο αποκλεισμός κεφαλαιακών κερδών
Εάν κερδίσετε από την πώληση του σπιτιού σας, μπορείτε να εξαιρέσετε τα πρώτα 250,000 $ από αυτό το κέρδος από τους φόρους. Για τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν από κοινού αίτηση, ο αριθμός αυτός αυξάνεται σε 500,000 $.
Ουσιαστικά, αυτή η εξαίρεση ισχύει για τα κέρδη σας και όχι για τη συνολική πώληση. Έτσι, από το παραπάνω παράδειγμά μας, ας πούμε ότι πούλησατε το σπίτι σας για 450,000 $ ως άγαμος. Το κέρδος σας από την πώληση ανήλθε σε 190,000 $. Θα μπορούσατε να αποκλείσετε ολόκληρο αυτό το κέρδος από τους φόρους σας και δεν θα χρωστούσατε τίποτα.
Από την άλλη πλευρά, ας πούμε ότι πραγματοποιήσατε κέρδος 280,000 $ από την πώληση. Μετά την εξαίρεση των κεφαλαιακών κερδών, θα οφείλατε φόρους για τα υπόλοιπα 30,000 $. (Το οποίο, δεδομένου ότι όλα αυτά θα εμπίπτουν στο φορολογικό κλιμάκιο 0 τοις εκατό των κεφαλαιουχικών κερδών, φτάνει και πάλι σε φόρους 0 $.)
Για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για αυτήν την εξαίρεση, πρέπει να πληροίτε τη δοκιμή ιδιοκτησίας και χρήσης. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να έχετε την ιδιοκτησία του σπιτιού και να το έχετε χρησιμοποιήσει ως κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια από τα πέντε χρόνια πριν από την πώλησή του. Αυτό δεν χρειάζεται να είναι συνεχές. Μπορείτε να μένετε στο σπίτι περιοδικά, εφόσον πρόκειται για τουλάχιστον δύο χρόνια συνολικά. (Δείτε τη δημοσίευση IRS 523 για μια πλήρη περιγραφή των απαιτήσεων δοκιμής αποκλεισμού.) Τα μέλη του στρατού των ΗΠΑ, των ξένων υπηρεσιών, του Ειρηνευτικού Σώματος και της ενεργού υπηρεσίας πληροφοριών μπορούν να υπολογίσουν τη συνεχή χρήση τους διαφορετικά με βάση τα χρονοδιαγράμματα ανάπτυξής τους.
Υπολογίστε σωστά τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών σας
Όπως αναφέραμε παραπάνω, τα κέρδη κεφαλαίου από την πώληση ενός σπιτιού είναι ελαφρώς πιο περίπλοκα από τα κέρδη από τις συνήθεις επενδύσεις. Εκτός από την αρχική τιμή αγοράς του σπιτιού, μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε ορισμένα έξοδα κλεισίματος, έξοδα πώλησης και τη φορολογική βάση του ακινήτου από τα φορολογητέα κέρδη κεφαλαίου σας.
Το κόστος κλεισίματος μπορεί να περιλαμβάνει έξοδα που σχετίζονται με στεγαστικά δάνεια (για παράδειγμα, εάν είχατε προπληρώσει τόκους όταν αγοράσατε το σπίτι) και έξοδα που σχετίζονται με φόρους.
Το κόστος πώλησης ισχύει γενικά για τα χρήματα που ξοδέψατε για την πώληση του σπιτιού. Αυτό περιλαμβάνει αμοιβές μεσίτη, έξοδα καταχώρισης, νομικές αμοιβές, διαφημιστικά τέλη, χρήματα που ξοδέψατε για να φαίνεται το σπίτι πιο ευπαρουσίαστο προς πώληση και άλλα σχετικά έξοδα.
Η φορολογική βάση του σπιτιού είναι το κόστος τυχόν σημαντικών βελτιώσεων που κάνατε στο ακίνητο όλα αυτά τα χρόνια. Αυτό είναι ουσιαστικά οποιοδήποτε χρηματικό ποσό ξοδέψατε για τη φυσική δομή που πρόσθεσε αξία στο σπίτι. Μειώνεται από οποιαδήποτε υποτίμηση σε αυτήν τη δομή (για παράδειγμα, εάν προσθέσατε ένα κατάστρωμα αλλά στη συνέχεια αφήσετε αυτό το κατάστρωμα να καταρρεύσει), αν και η απόσβεση είναι ένα ασυνήθιστο πρόβλημα για σπίτια που κατοικούνται ενεργά.
Έτσι, για παράδειγμα, πείτε ότι είστε ελεύθεροι και αγοράσατε ένα σπίτι για 250,000 $. Το πουλάς για 750,000 $. Έχετε τις ακόλουθες σχετικές δαπάνες:
40,000 $ σε ανακαινίσεις στην κουζίνα και το μπάνιο.
35,000 $ σε αμοιβές μεσίτη.
2,500 $ που δαπανήθηκαν για τον καθαρισμό και την τοποθέτηση σε ανοιχτά σπίτια.
5,000 $ για αμοιβές δικηγόρου και άλλα σχετικά έξοδα κλεισίματος.
Θα υπολογίσετε τα φορολογητέα κέρδη κεφαλαίου σας ως εξής:
750,000 $ – (250,000 $ + 40,000 $ + 35,000 $ + 2,500 $ + 5,000 $) = 417,500 $
417,500 $ – 250,000 $ (εξαίρεση κεφαλαιακών κερδών) = 167,500 $
Θα οφείλατε φόρους 167,500 $.
Μην πουλάτε γρήγορα
Εάν είναι δυνατόν, μην πουλήσετε το σπίτι σας σε λιγότερο από ένα χρόνο. Πρέπει να περιμένετε τουλάχιστον δύο χρόνια για να πουλήσετε το σπίτι σας για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εξαίρεση των κεφαλαιακών κερδών. Ωστόσο, ακόμα κι αν δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εξαίρεση, μπορείτε να πληρώσετε κανονικά τον μειωμένο φορολογικό συντελεστή που επιβάλλεται σε επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία.
Αυτό το μειωμένο επιτόκιο είναι αυτό που είναι γνωστό ως επιτόκιο μακροπρόθεσμης επένδυσης. Ισχύει μόνο για περιουσιακά στοιχεία που έχετε στην κατοχή σας για περισσότερο από ένα χρόνο. Εάν έχετε την ιδιοκτησία σας για λιγότερο από 12 μήνες, θα πρέπει να πληρώσετε φόρους για τυχόν κέρδη με τον συνήθη συντελεστή εισοδήματος (δηλαδή, τον συντελεστή με τον οποίο φορολογεί η IRS και το εισόδημα που αποκτήσατε). Αυτός είναι σημαντικά υψηλότερος από τον συντελεστή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.
Η κατώτατη γραμμή
Ο κύριος τρόπος για να μειώσετε τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών σας είναι να βεβαιωθείτε ότι υπολογίζετε όλες τις μειώσεις που επιτρέπει το IRS στα συνολικά σας κέρδη. Μετά από αυτό, ο αποκλεισμός κεφαλαιακών κερδών θα εξαλείψει μεγάλο μέρος των χρημάτων που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών θα βγάζουν από τις πωλήσεις τους.
Συμβουλές για την αγορά σπιτιού
Είναι υπέροχο αν μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από το σπίτι σας, αλλά πρώτα και κύρια αυτό πρέπει να είναι ένα μέρος για να ζήσετε. Με την αριθμομηχανή στεγαστικών δανείων της SmartAsset μπορείτε να υπολογίσετε ακριβώς τι θα σας κοστίσει αυτό το νέο σπίτι, επιτρέποντάς σας να πραγματοποιήσετε τη σωστή κλήση για τον προϋπολογισμό σας και το μέλλον σας.
Ένας οικονομικός σύμβουλος μπορεί να σας βοηθήσει με τον φορολογικό προγραμματισμό, ώστε να μην πληρώνετε υπερβολικά. Η εύρεση ενός ειδικευμένου οικονομικού συμβούλου δεν χρειάζεται να είναι δύσκολη. Το δωρεάν εργαλείο του SmartAsset σας ταιριάζει με έως και τρεις χρηματοοικονομικούς συμβούλους που εξυπηρετούν την περιοχή σας και μπορείτε να συνεντεύξετε με τους συμβούλους σας χωρίς κόστος για να αποφασίσετε ποιος είναι κατάλληλος για εσάς. Εάν είστε έτοιμοι να βρείτε έναν σύμβουλο που μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους, ξεκινήστε τώρα.
Πηγή φωτογραφίας: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
The post Πώς να αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στα ακίνητα εμφανίστηκε πρώτα στο SmartAsset Blog.
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html