Οι επενδύσεις σε ακίνητα μπορεί να είναι προσοδοφόρα περιουσιακά στοιχεία. Ωστόσο, μπορούν επίσης να υποστούν φόροι υπεραξίας που αποδυναμώνουν τα κέρδη σας. Ευτυχώς, μπορείτε να εφαρμόσετε τακτική που μειώνουν τους φόρους υπεραξίας, ώστε να μπορείτε να κρατήσετε περισσότερα από τα χρήματά σας. Αν και το IRS φορολογεί διαφορετικά τα βραχυπρόθεσμα και τα μακροπρόθεσμα κέρδη, μπορείτε να καταπολεμήσετε τους υψηλούς φορολογικούς συντελεστές και στα δύο. Θα εξηγήσουμε τα βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου και πώς να αποτρέψετε τους σχετικούς φόρους να σας κοστίσουν ένα χέρι και ένα πόδι.
Ένας οικονομικός σύμβουλος μπορεί να σας βοηθήσει να φορολογήσετε το επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο. Βρείτε έναν οικονομικό σύμβουλο σήμερα.
Τι είναι οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών;
Εσύ πληρώνεις υπεραξίας φόρους όταν κερδίζετε από την πώληση περιουσιακών στοιχείων. Μπορείτε να επιβαρυνθείτε με δύο τύπους φόρους υπεραξίας: βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμος. Τα βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου προέρχονται από την πώληση περιουσιακών στοιχείων που διατηρούσατε για λιγότερο από ένα χρόνο. Από την άλλη πλευρά, τα μακροπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου προέρχονται από την πώληση περιουσιακών στοιχείων μετά τη διατήρησή τους για ένα έτος ή περισσότερο. Έτσι, εάν πουλάτε μια επένδυση περιουσία, ο χρόνος που το κατείχατε πριν το πουλήσετε θα καθορίσει το είδος των φόρων υπεραξίας που πληρώνετε.
Πώς φορολογούνται τα κεφαλαιουχικά κέρδη;
Το IRS φορολογεί τα βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου ως τυπικό εισόδημα, πράγμα που σημαίνει ότι η κατηγορία φόρου εισοδήματος θα καθορίσει τον φορολογικό σας συντελεστή. Βάσεις φόρου εισοδήματος έχουν ως εξής: 10%, 12%, 22%, 24%, 32%, 35% και 37%. Το εισόδημά σας καθορίζει τους φορολογικούς συντελεστές κεφαλαιακών κερδών σας.
Για παράδειγμα, ας πούμε ότι βγάζετε 85,000 $ από την καθημερινή σας εργασία. Πουλάτε ένα επενδυτικό ακίνητο εννέα μήνες μετά την αγορά του και βγάζετε κέρδος 30,000 $. Η πώληση οδηγεί σε βραχυπρόθεσμο κέρδος κεφαλαίου και το εισόδημά σας είναι 115,000 $ όταν υποβάλλετε φόρους. Επιπλέον, είστε απλός αρχειοθέτης, βάζοντας ένα μέρος του εισοδήματός σας στο 24% φορολογική κλίμακα.
Αντίθετα, τα μακροπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου έχουν διαφορετικούς φορολογικούς συντελεστές από τα βραχυπρόθεσμα κέρδη: 0%, 15% και 20%, ανάλογα με το επίπεδο εισοδήματός σας και την κατάσταση κατάθεσης. Για το 2023, τα μεμονωμένα αρχεία που ανέρχονται σε $44,625 λαμβάνουν το ποσοστό 0%. Οι απλοί χρήστες με εισόδημα μεταξύ 44,626 $ και 492,300 $ θα πληρώσουν 15%. Τέλος, οι μεμονωμένοι χρήστες με εισόδημα άνω των 492,300 $ θα πληρώσουν 20% φόρους μακροπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών. Επιπλέον, οι μεμονωμένοι αρχειοθέτες που βγάζουν 125,000 $ ή περισσότερα ετησίως θα πληρώσουν καθαρό φόρο εισοδήματος από επενδύσεις 3.8% επί των κεφαλαιουχικών κερδών από ακίνητα.
Ένα παντρεμένο ζευγάρι που υποβάλλει από κοινού φόρους του 2023 θα πληρώσει 0% εάν κερδίσει έως και 89,250 $. Το ποσοστό 15% ισχύει εάν το ζευγάρι κερδίσει $89,251 έως $553,850. Το ποσοστό 20% ισχύει εάν κερδίζουν περισσότερα από 553,850 $.
Πώς να περιορίσετε τα κεφαλαιουχικά κέρδη σε ακίνητα επενδύσεων σε ακίνητα
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια ποικιλία στρατηγικών για να αποφύγετε κέρδη κεφαλαίου σε ακίνητα:
Χρήση κεφαλαίων με αναβολή φόρου
Δεν χρειάζεται να επενδύσετε σε ακίνητα με δολάρια από τον τραπεζικό σας λογαριασμό. Αντίθετα, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το δικό σας ατομικός λογαριασμός συνταξιοδότησης (IRA) or 401 (k). Η κατάθεση επενδυτικών κερδών στον επενδυτικό σας λογαριασμό επιτρέπει στα χρήματά σας να αυξάνονται αφορολόγητα. Επιπλέον, οι εισφορές σας από τον IRA μπορούν να σας εξασφαλίσουν άλλη μια φορολογική έκπτωση.
Κάντε το ακίνητο την κύρια κατοικία σας
Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) εξαιρεί τις πωλήσεις κύριας κατοικίας από φόροι υπεραξίας έως 500,000 $ για παντρεμένους κοινούς αρχειοθέτες και 250,000 $ για μεμονωμένους αρχειοθέτες. Μπορείτε επίσης να αποφύγετε να πληρώσετε φόρους για τις μειώσεις αποσβέσεων με αυτόν τον τρόπο. Η χρήση αυτής της επιλογής σημαίνει ότι πληροίτε τις ακόλουθες απαιτήσεις:
Κατοχή του σπιτιού για δύο ή περισσότερα από τα τελευταία πέντε χρόνια
Διαμονή στο σπίτι ως κύρια κατοικία για δύο ή περισσότερα από τα τελευταία πέντε χρόνια
Δεν έχετε πάρει απαλλαγή κύριας κατοικίας εδώ και δύο χρόνια
Συγκομιδή φορολογικών ζημιών
Συλλογή φορολογικών ζημιών σημαίνει σκόπιμη πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου έναντι ζημίας για τον μετριασμό των κερδών από άλλο περιουσιακό στοιχείο. Επομένως, μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο για λιγότερο από αυτό που το αγοράσατε, μειώνοντας τους φόρους σας.
Για παράδειγμα, ας πούμε ότι πουλάτε ένα ακίνητο και βγάζετε 30,000 $. Δεν θέλετε να πληρώσετε φόρους για αυτό το κέρδος, επομένως πουλάτε ένα άλλο ακίνητο για 25,000 $ λιγότερο από αυτό που πληρώσατε. Ως αποτέλεσμα, πληρώνετε φόρους για κέρδη κεφαλαίου 5,000 $.
1031 Ανταλλαγή
Η έκπτωση απόσβεσης για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα έχει ένα σημαντικό μειονέκτημα: όταν πουλάτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, οφείλετε φόρους για το ποσό απόσβεσης (αν λάβατε). Ευτυχώς, το 1031 ανταλλαγή σας επιτρέπει να παρακάμψετε αυτόν τον κανόνα.
Η 1031 ανταλλαγή σημαίνει χρήση του εισοδήματος από την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα για την αγορά άλλης επένδυσης σε ακίνητα ίσης ή μεγαλύτερης αξίας. Στη συνέχεια, δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρους για προηγούμενες μειώσεις απόσβεσης. Αυτή η προειδοποίηση σάς επιτρέπει να αποφύγετε τους φόρους εισοδήματος για την απόσβεση στο διηνεκές εάν αγοράσετε άλλο ακίνητο ίσης ή μεγαλύτερης αξίας.
Πώς να ελαχιστοποιήσετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σας
Ακόμα κι αν δεν μπορείτε να αποφύγετε εντελώς τους φόρους υπεραξίας, οι ακόλουθες τακτικές θα ελαχιστοποιήσουν τους φόρους υπεραξίας:
Έκπτωση απόσβεσης
Το IRS το επιτρέπει ιδιοκτήτες ενοικίασης ακινήτων να αφαιρέσουν ένα ετήσιο ποσό απόσβεσης από το εισόδημά τους. Η έκπτωση προέρχεται από την αναμενόμενη διάρκεια ζωής του ενοικιαζόμενου ακινήτου, την οποία η IRS ορίζει ως 27.5 χρόνια. Ως αποτέλεσμα, μπορείτε να υπολογίσετε την έκπτωση απόσβεσης διαιρώντας την αξία ενοικίασης του ακινήτου σας με 27.5 (τα εμπορικά ακίνητα χρησιμοποιούν τον αριθμό της διάρκειας ζωής των 39 ετών).
Για παράδειγμα, ας πούμε ότι έχετε μια κατοικία 250,000 $ επενδύσεις σε ακίνητα. Διαιρώντας αυτόν τον αριθμό με τη διάρκεια ζωής της έκπτωσης απόσβεσης 27.5, σας δίνει μια ετήσια έκπτωση 9,090 $.
Αναλυτικές Εκπτώσεις
Γενικά, μπορείτε αφαιρώ το κόστος διαχείρισης ακινήτων, μειώνοντας τη φορολογική σας επιβάρυνση. Η λειτουργία της επενδυτικής σας επιχείρησης σε ακίνητα συνεπάγεται κόστος όπως ταξίδια, νομικές αμοιβές και επιχειρηματικό εξοπλισμό. Αυτά τα έξοδα μπορεί να αθροιστούν – αλλά αντί να βλάψουν το πορτοφόλι σας, μπορούν να δημιουργήσουν φορολογικό όφελος.
Επιπλέον, μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους στεγαστικού δανείου και τα έξοδα επισκευής ή συντήρησης α περιουσία. Επομένως, η τήρηση λεπτομερών αρχείων και η αποθήκευση κάθε απόδειξης είναι ζωτικής σημασίας για τη διεκδίκηση όσο το δυνατόν περισσότερων κρατήσεων.
Μέθοδοι για την ενίσχυση της βάσης ιδιοκτησίας
Η βελτίωση του ακινήτου σας προσφέρει δύο οικονομικά πλεονεκτήματα: το κόστος για να το κάνετε αυτό μπορεί να συρρικνώσει τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών σας και οι βελτιώσεις μπορούν να ενισχύσουν την αξία του ακινήτου σας. Δείτε πώς μπορείτε να ενισχύσετε τη βάση της ιδιοκτησίας:
Καινούργια παράθυρα και πόρτες
Ενημερωμένες συσκευές, στέγες και δάπεδα
Ανακαίνιση υδραυλικών, ηλεκτρικών και συστημάτων HVAC
Πληρωμή προμηθειών σε κτηματομεσίτες
Έξοδα για την εκτίμηση, επιθεώρησηκαι νομικές υπηρεσίες
Κόστος κλεισίματος, συμπεριλαμβανομένης της αναζήτησης τίτλου, μεσεγγύησης και φόρων
Κατώτατη γραμμή
Οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών μπορούν να περιορίσουν τα κέρδη σας από επενδύσεις σε ακίνητα. Ευτυχώς, πολλαπλές εκπτώσεις και φορολογικές στρατηγικές μπορούν να μειώσουν τη φορολογική σας επιβάρυνση. Για παράδειγμα, μπορείτε να αφαιρέσετε τις αποσβέσεις και να κάνετε ένα σπίτι την κύρια κατοικία σας προτού το πουλήσετε. Επιπλέον, η αναβάθμιση του σπιτιού σας μπορεί να ενισχύσει τη βάση της ιδιοκτησίας σας και να μειώσει τους φόρους υπεραξίας. Επομένως, είναι σημαντικό να είστε ενδελεχείς στην έρευνα και την τήρηση αρχείων για να διασφαλίσετε ότι ελαχιστοποιείτε τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών στις επενδύσεις σε ακίνητα.
Συμβουλές για τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σε ακίνητα επενδύσεων σε ακίνητα
Μπορείτε να αξιοποιήσετε στο έπακρο τις επενδύσεις σας σε ακίνητα εξοικειωθείτε με τη σχετική φορολογική νομοθεσία. ΕΝΑ οικονομικός σύμβουλος μπορεί να σας βοηθήσει να κατανοήσετε την οικονομική σας θέση και να αξιοποιήσετε στο έπακρο τη φορολογική σας δήλωση. Η εύρεση ενός ειδικευμένου οικονομικού συμβούλου δεν χρειάζεται να είναι δύσκολη. Το δωρεάν εργαλείο του SmartAsset σας ταιριάζει με έως και τρεις ελεγμένους χρηματοοικονομικούς συμβούλους που υπηρετούν την περιοχή σας και μπορείτε να κάνετε συνέντευξη από τους συμβούλους σας χωρίς κόστος για να αποφασίσετε ποιος είναι κατάλληλος για εσάς. Εάν είστε έτοιμοι να βρείτε έναν σύμβουλο που μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους, Ξεκινήστε τώρα.
Δείτε το δωρεάν μας Υπολογιστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για μια γρήγορη εκτίμηση του τι θα χρωστάς.
Εάν σκέφτεστε να ξεκινήσετε μια επιχείρηση με ακίνητα, είναι συνετό να κάνετε πρώτα την εργασία σας. Χρησιμοποιήστε αυτόν τον οδηγό για πώς να αγοράσετε επενδυτικά ακίνητα.
Πιστωτική φωτογραφία: ©iStock.com/Perawit Boonchu, ©iStock.com/ArLawKa AungTun, ©iStock.com/ArLawKa AungTun
Ο ορθοστάτης Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί επενδύσεων σε ακίνητα εμφανίστηκε για πρώτη φορά σε Ιστολόγιο SmartAsset.
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/much-capital-gains-tax-real-140043631.html