Οι τιμές των κατοικιών πέφτουν — Ναι, ένα σπίτι εξακολουθεί να είναι μια καλή επένδυση

Μετά από μια παρατεταμένη αύξηση των τιμών των κατοικιών, τα σήματα δείχνουν τώρα μια περίοδο χαλάρωσης. Αντί οι αγοραστές κατοικιών να ενθουσιάζονται με αυτή τη δυνατότητα, πολλοί αναρωτιούνται εάν η αγορά ενός σπιτιού σε περίοδο ύφεσης εξακολουθεί να είναι μια σοφή επένδυση.

Αν και υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις, η ιδιοκτησία ενός σπιτιού εξακολουθεί να είναι μια έξυπνη οικονομική κίνηση για τους περισσότερους ανθρώπους. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν σκοπεύετε να κατέχετε το ακίνητο για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Ακολουθούν οι πιο σημαντικοί λόγοι για τους οποίους θα πρέπει να εξακολουθείτε να έχετε ως προτεραιότητα την αγορά ενός σπιτιού.

Η ιδιοκτησία του σπιτιού σας είναι μια καλή αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού

Ιστορικά, η ανατίμηση στην ακίνητη περιουσία έχει ξεπεράσει το ποσοστό του πληθωρισμού. Σύμφωνα με τον Robert Shiller, καθηγητή οικονομικών στο Πανεπιστήμιο Yale, η ετήσια απόδοση αυτής της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων από το 1928-2021 είναι 4.2%. Συγκρίνετε αυτό με τον ετήσιο ρυθμό πληθωρισμού κατά την ίδια περίοδο 3.08%.

Υπάρχουν χρόνια, συμπεριλαμβανομένου του 2022, όπου ο πληθωρισμός ξεπερνά την ανατίμηση των ακινήτων. Αλλά όταν εξετάζετε τις τάσεις σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, η απόδοση που κερδίζετε από ακίνητα τείνει να είναι υψηλότερη.

Ένας άλλος τρόπος για να εξετάσετε αυτήν την επένδυση είναι όσον αφορά το επιτόκιο της υποθήκης σας. Εάν αγοράσετε ένα σπίτι και συνάψετε ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών, σταθερού επιτοκίου για 5.25%, θα πληρώσετε το ίδιο επιτόκιο για ολόκληρα τα 30 χρόνια. Με τα επιτόκια που αναμένεται να παραμείνουν υψηλά βραχυπρόθεσμα, βγαίνετε μπροστά επειδή οι τόκοι που πληρώνετε είναι μικρότεροι από το ποσοστό πληθωρισμού.

Όταν ο πληθωρισμός πέσει, τα επιτόκια θα πέσουν μαζί του. Αυτή τη στιγμή, μπορείτε να επιλέξετε να αναχρηματοδοτήσετε με χαμηλότερο επιτόκιο και να εξοικονομήσετε χρήματα.

Αν επιλέξετε να νοικιάσετε αντ' αυτού, το ενοίκιο που πληρώνετε μπορεί να αλλάξει όταν λήξει η μίσθωση. Για τους περισσότερους ενοικιαστές, η μίσθωση καλύπτει μόνο μια περίοδο 12 μηνών. Σύμφωνα με τον Redfin, η ετήσια αύξηση του ενοικίου είναι επί του παρόντος 15% και παραμένει σταθερή στους εφήβους εδώ και λίγους μήνες.

Ενοικιάζοντας αντί να αγοράζετε, κινδυνεύετε να πληρώνετε περισσότερα για τη στέγαση κάθε χρόνο αντί να διατηρείτε σταθερή την πληρωμή σας εάν αγοράσετε ένα σπίτι.

Η ιδιοκτησία του σπιτιού σας δημιουργεί ισότητα

Ένα σημαντικό πράγμα που πρέπει να θυμάστε όταν κάνετε τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου είναι ότι ένα μέρος του λογαριασμού σας καταβάλλει το κεφάλαιο του δανείου. Με άλλα λόγια, χτίζετε ίδια κεφάλαια. Όταν πας να πουλήσεις το σπίτι, θα πάρεις αυτά τα χρήματα πίσω.

Η ενοικίαση, από την άλλη, δεν δημιουργεί ίδια κεφάλαια. Κάθε μήνα, όταν πληρώνεις το ενοίκιο σου, δεν έχεις να επιδείξεις τίποτα άλλο από μια στέγη πάνω από το κεφάλι σου. Εάν συνάψετε μια υποθήκη 200,000 $ για 30 χρόνια με 6% και πουλήσετε μετά από δέκα χρόνια, έχετε συγκεντρώσει περισσότερα 32,000 $ σε ίδια κεφάλαια.

Υπάρχουν φορολογικά οφέλη για την ιδιοκτησία σπιτιού

Ένα σημαντικό πλεονέκτημα της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι οι φορολογικές ελαφρύνσεις. Τα δύο πιο σημαντικά είναι η έκπτωση των τόκων στεγαστικών δανείων και η απαλλαγή κεφαλαιακών κερδών. Με την έκπτωση τόκων στεγαστικού δανείου, μπορείτε να διαγράψετε τους τόκους που πληρώνετε, καθώς σχετίζεται με το φορολογικό σας κλιμάκιο.

Για παράδειγμα, εάν βρίσκεστε στη φορολογική κατηγορία του 25%, πραγματοποιείτε εξοικονόμηση φόρου στο 25% των τόκων που πληρώσατε. Έτσι, εάν πληρώσατε 10,000 $ σε τόκους στεγαστικών δανείων για το έτος, θα μπορούσατε να διαγράψετε 2,500 $ στους φόρους σας, εάν αναφέρετε αναλυτικά.

Με την εξαίρεση κεφαλαιακών κερδών, οι μεμονωμένοι χρήστες μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για να αποκλείσουν έως και 250,000 $ του κέρδους από την πώληση μιας κύριας κατοικίας από το φορολογητέο εισόδημά τους. Εάν υποβάλετε κοινή δήλωση με τον σύζυγό σας, μπορείτε να εξαιρέσετε έως και 500,000 $. Αυτή είναι μια τεράστια φορολογική ελάφρυνση και είναι ένας τρόπος με τον οποίο οι άνθρωποι χτίζουν πλούτο με ακίνητα.

Εάν νοικιάσετε, δεν υπάρχει έκπτωση φόρου για να διεκδικήσετε. Δεν υπάρχουν καθόλου φοροαπαλλαγές.

Μακροπρόθεσμη Εκτίμηση

Εκτός από τη δημιουργία ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας, κερδίζετε επίσης ανατίμηση των τιμών. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η μέση ετήσια αύξηση της αξίας των ακινήτων είναι περίπου 4%. Χρησιμοποιώντας τον κανόνα του 72, μπορείτε να περιμένετε ότι η αξία του σπιτιού σας θα διπλασιαστεί σε 18 χρόνια. Εάν κάνατε μια προκαταβολή 50,000 $ και έχετε λάβει δάνειο 200,000 $ για 30 χρόνια με 6%, μετά από 18 χρόνια, έχετε συγκεντρώσει 77,123 $ σε ίδια κεφάλαια. Η συνολική αξία του σπιτιού σας των 250,000 $ όταν αγοράστηκε έχει αυξηθεί σε αξία σε 500,000 $. Τώρα έχετε επενδυτικό υπόλοιπο 377,123 $ (50,000 $ προκαταβολή + 77,123 $ αξίας κεφαλαίου + 250,000 $ ανατίμηση) εάν επρόκειτο να πουλήσετε.

Ιστορικά, οι τιμές των κατοικιών έχουν ανοδική τάση. υπήρξαν μόνο λίγες εξαιρέσεις, κυρίως το 2008 και το 2019. Επομένως, οι πιθανότητες είναι καλές να συνειδητοποιήσετε μια αυξημένη αξία στο σπίτι σας.

Η μόνη εκτίμηση που βιώνεις ως ενοικιαστής είναι η ετήσια αύξηση του μηνιαίου ενοικίου σου. Δεν υπάρχει μακροπρόθεσμη εκτίμηση για να απολαμβάνετε, καθώς δεν χτίζετε μετοχές.

Γιατί αυτή η φορά δεν είναι σαν την προηγούμενη φορά

Σύμφωνα με την Consumer Affairs, το 63% των ανθρώπων ελπίζει σε μια συντριβή στέγης, ώστε να έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν ένα σπίτι. Δυστυχώς, κανένα σημάδι δεν δείχνει ότι συμβαίνει αυτό. Οι περισσότεροι ειδικοί συμφωνούν ότι μια συντριβή όπως αυτή του 2008 δεν είναι στο τραπέζι.

Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για αυτό. Πρώτον, ο καταναλωτής έχει ισχυρότερο ισολογισμό σήμερα από ό,τι το 2008. Επίσης, πολλά από τα στεγαστικά δάνεια που αναλήφθηκαν το 2008 ήταν χαμηλής ποιότητας και δεν υπήρχαν πολλοί έλεγχοι και ισορροπίες για να αποτρέψουν τους αναρμόδιους δανειολήπτες από το να αναλάβουν στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου. Σήμερα, ο κλάδος είναι πολύ διαφορετικός και υπάρχουν περισσότεροι περιορισμοί σχετικά με το ποιος πληροί τις προϋποθέσεις για υποθήκη.

Τέλος, μια κατάρρευση συμβαίνει μόνο όταν υπάρχουν περισσότεροι πωλητές παρά αγοραστές. Όταν υπάρχουν λίγοι αγοραστές, οι πωλητές πρέπει να μειώσουν την τιμή για να δελεάσουν κάποιον να αγοράσει. Αλλά αν το 63% των ανθρώπων περιμένουν στο περιθώριο, είναι απίθανο να συμβεί συντριβή σε πλήρη κλίμακα. Μια μεγάλη ομάδα ανθρώπων είναι έτοιμος να αγοράσει, επομένως οποιαδήποτε πτώση στις ζητούμενες τιμές θα έχει ως αποτέλεσμα μια πλημμύρα αγοραστών, η οποία θα σταθεροποιήσει πραγματικά τις τιμές.

Ήταν πάντα τρομακτικό να αγοράσεις ένα σπίτι;

Η αγορά ενός σπιτιού ήταν πάντα μια τρομακτική πρόταση. Είναι μια σημαντική οικονομική επένδυση καθώς εγγράφεστε για μηνιαία πληρωμή για τα επόμενα 30 χρόνια. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο βλέπετε τις τιμές των κατοικιών να πέφτουν κατά τη διάρκεια της οικονομικής ύφεσης. Εάν ένα άτομο είναι αβέβαιο ότι θα έχει δουλειά αύριο, δεν είναι πιθανό να δεσμευτεί να αγοράσει ένα σπίτι.

Εάν γυρίσετε το ρολόι προς τα πίσω στη δεκαετία του 1950 και δείτε ότι οι τιμές των κατοικιών ήταν πολύ χαμηλότερες, θα πρέπει να θυμάστε ότι τότε, μόνο ένας σύζυγος κέρδιζε εισόδημα στις περισσότερες περιπτώσεις. Επίσης, ήταν δύσκολο να αγοράσεις ένα σπίτι λόγω των υψηλών προτύπων δανεισμού. Μόνο όταν ιδρύθηκαν τα προγράμματα στεγαστικών δανείων της Ομοσπονδιακής Αρχής Στέγασης (FHA) και της Διοίκησης Βετεράνων (VA) έγινε ευκολότερη η αγορά κατοικίας.

Ωστόσο, ήταν ένα τεράστιο εγχείρημα να αγοράσω ένα σπίτι. Αυτό ίσχυε ακόμη περισσότερο στη δεκαετία του 1970, όταν ο στασιμοπληθωρισμός επικράτησε και τα επιτόκια εκτοξεύτηκαν στα ύψη σχεδόν στο 20%.

Γρήγορα προς τα εμπρός στο 2008, και η κυβέρνηση έπρεπε να παρέμβει ξανά για να δελεάσει τους ανθρώπους να αγοράσουν σπίτια με την πίστωση First Time Homebuyer των $8,000.

Όποια περίοδο κι αν κοιτάξετε, υπάρχουν πάντα λόγοι για τους οποίους οι άνθρωποι είναι νευρικοί για την αγορά ενός σπιτιού (επιπλέον του φυσικού φόβου να δεσμευτούν σε μηνιαία πληρωμή για έως και 30 χρόνια).

Τι γίνεται αν έχετε ήδη ένα σπίτι;

Δεδομένου ότι η ακίνητη περιουσία είναι μια εξαιρετική μακροπρόθεσμη επένδυση, τι περισσότερο μπορείτε να κάνετε εάν έχετε ήδη ένα σπίτι; Για αρχή, θα μπορούσατε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο. Όχι μόνο εκμεταλλεύεστε τη μακροπρόθεσμη εκτίμηση, αλλά καθώς νοικιάζετε το ακίνητο, ο ενοικιαστής σας πληρώνει τη μηνιαία υποθήκη σας, ενισχύοντας την απόδοσή σας.

Όπως είναι λογικό, δεν ενδιαφέρονται όλοι να κατέχουν φυσικά ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο — ή το έργο που συνοδεύει. Μια εναλλακτική λύση είναι η επένδυση σε ακίνητα μέσω αγοράς μετοχών σε εταιρείες που σχετίζονται με την αγορά κατοικίας. Προσφορές Q.ai Επενδυτικά κιτ με ενσωματωμένες REIT και άλλες θέσεις ακινήτων.

Μερικοί άνθρωποι μπορεί να εξετάσουν το ενδεχόμενο να πληρώσουν επιπλέον για το κεφάλαιο της υποθήκης τους. Ωστόσο, εάν το επιτόκιό σας είναι κάτω από 4%, είναι πιο έξυπνο να επενδύσετε τα χρήματα αντί να πληρώσετε το στεγαστικό σας δάνειο. Αυτό συμβαίνει επειδή μπορείτε να κερδίσετε υψηλότερη απόδοση των χρημάτων σας.

Η μέση ετήσια απόδοση του χρηματιστηρίου είναι 8%. Εάν επενδύετε 6,000 $ ετησίως για 10 χρόνια, καταλήγετε με 93,872 $. Εάν πληρώνατε επιπλέον 6,000 $ ετησίως για το 4% της υποθήκης σας, σε 10 χρόνια θα είχατε εξοικονομήσει 69,655 $ τόκους. Επειδή οι μετοχές σας θα κερδίσουν 24,217 $ περισσότερα από τις εξοικονομήσεις τόκων σας, είναι καλύτερα να επενδύσετε τα χρήματά σας στην αγορά.

Ποιος δεν πρέπει να αγοράσει σπίτι;

Υπάρχουν μερικές περιπτώσεις που έχει περισσότερο νόημα να νοικιάσετε παρά να αγοράσετε. Όλα αυτά επιστρέφουν στο timing. Εάν μόλις ξεκινάτε την καριέρα σας και δεν είστε σίγουροι για το πού θέλετε να ζήσετε, δεν έχει νόημα να αφοσιωθείτε σε ένα σπίτι.

Επιπλέον, εάν μόλις πιάσατε δουλειά σε μια νέα πόλη, είναι πιο έξυπνο οικονομικά να νοικιάσετε βραχυπρόθεσμα, καθώς καταλαβαίνετε πού θα θέλατε να ζήσετε με την πάροδο του χρόνου. Στο τέλος της ημέρας, αν δεν βλέπετε τον εαυτό σας να έχετε ένα σπίτι για τουλάχιστον πέντε χρόνια πριν πουλήσετε, είναι καλύτερα να νοικιάσετε και να μην αγοράσετε. Αυτό οφείλεται στον κίνδυνο να μην ανατιμηθούν οι τιμές των κατοικιών βραχυπρόθεσμα και σε όλα τα έξοδα κλεισίματος που πληρώνετε όταν αγοράζετε ένα σπίτι. Η δικαιοσύνη, η εκτίμηση και οι φορολογικές ελαφρύνσεις χρειάζονται χρόνο για να ξεπεράσετε το αρχικό κόστος κλεισίματος και να συνειδητοποιήσετε τα οφέλη της αγοράς.

Συμπέρασμα

Συνολικά, η στέγαση εξακολουθεί να είναι μια καλή επένδυση — ακόμη και όταν οι πωλήσεις κατοικιών επιβραδύνονται. Αν και υπάρχει κίνδυνος ισοπέδωσης ή πτώσης των τιμών βραχυπρόθεσμα, μην περιμένετε μια σοβαρή πτώση όπως το 2008. Και αν η επένδυση στο χρηματιστήριο είναι ένας οδηγός, ξέρετε ότι ο χρόνος στην αγορά είναι πολύ πιο σημαντικός από τον συγχρονισμό του αγορά. Με άλλα λόγια, είναι καλύτερο να επενδύσετε στην αγορά ακινήτων —ακόμα και σε περιόδους ύφεσης— παρά να προσπαθήσετε να επιλέξετε και να επιλέξετε την καλύτερη στιγμή για αγορά ή πώληση.

Κανείς δεν ξέρει πότε θα πέσει ο πάτος ή πότε θα αρχίσουν να ανεβαίνουν ξανά οι τιμές. Αν δεν θέλετε να χάσετε τη δράση, καλύτερα να μπείτε παρά να περιμένετε.