Μετοχικό δάνειο κατοικίας έναντι HELOC: Ποια είναι η διαφορά;

Μετοχικό δάνειο κατοικίας έναντι HELOC: Μια επισκόπηση

Στεγαστικά δάνεια και  πιστωτικές γραμμές ιδίων κεφαλαίων (HELOCs) είναι δάνεια που εξασφαλίζονται από την κατοικία του δανειολήπτη. Ένας δανειολήπτης μπορεί να συνάψει ένα μετοχικό δάνειο ή ένα πιστωτικό όριο εάν το έχει δικαιοσύνη στο σπίτι τους. Ίδια κεφάλαια είναι η διαφορά μεταξύ του οφειλόμενου στο στεγαστικών δανείων δάνειο και την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού. Με άλλα λόγια, εάν ένας δανειολήπτης έχει εξοφλήσει το στεγαστικό του δάνειο σε σημείο που η αξία της κατοικίας να υπερβαίνει το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου, ο δανειολήπτης μπορεί να δανειστεί ένα ποσοστό αυτής της διαφοράς ή ιδίων κεφαλαίων, γενικά έως και το 85% των ιδίων κεφαλαίων του δανειολήπτη.

Επειδή τόσο τα στεγαστικά δάνεια όσο και τα HELOC χρησιμοποιούν το σπίτι σας ως εγγύηση, συνήθως έχουν πολύ καλύτερους όρους ενδιαφέροντος από ό προσωπικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες, και άλλες ακάλυπτο χρέος. Αυτό κάνει και τις δύο επιλογές εξαιρετικά ελκυστικές. Ωστόσο, οι καταναλωτές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί όσον αφορά τη χρήση. Η συσσώρευση χρέους πιστωτικής κάρτας μπορεί να σας κοστίσει χιλιάδες τόκους εάν δεν μπορείτε να το εξοφλήσετε, αλλά το να μην μπορείτε να εξοφλήσετε το HELOC ή το δάνειό σας σε μετοχικό κεφάλαιο έχει ως αποτέλεσμα να χάσεις το σπίτι σου.

Τα στεγαστικά μετοχικά δάνεια δίνουν στον δανειολήπτη ένα εφάπαξ ποσό, και σε αντάλλαγμα, πρέπει να κάνει σταθερές πληρωμές κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου. Τα στεγαστικά μετοχικά δάνεια έχουν επίσης καθοριστεί επιτόκια. Αντίθετα, τα HELOC επιτρέπουν στον δανειολήπτη να αξιοποιήσει τα ίδια κεφάλαιά του, όπως απαιτείται, μέχρι ένα συγκεκριμένο προκαθορισμένο πιστωτικό όριο. Τα HELOC έχουν α κυμαινόμενο επιτόκιο, και οι πληρωμές συνήθως δεν είναι σταθερές.

Τόσο τα στεγαστικά δάνεια όσο και τα HELOC επιτρέπουν στους καταναλωτές να αποκτήσουν πρόσβαση σε κεφάλαια που μπορούν να χρησιμοποιήσουν για διάφορους σκοπούς, συμπεριλαμβανομένης της εξυγίανσης του χρέους και της βελτίωσης των κατοικιών. Ωστόσο, υπάρχουν σαφείς διαφορές μεταξύ των στεγαστικών δανείων και των HELOC.

Δάνειο μετοχικού κεφαλαίου

Ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο είναι ένα δάνειο ορισμένου χρόνου που χορηγείται από α δανειστή σε έναν δανειολήπτη με βάση τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι τους. Τα στεγαστικά μετοχικά δάνεια αναφέρονται συχνά ως δεύτερα στεγαστικά δάνεια. Οι δανειολήπτες κάνουν αίτηση για ένα καθορισμένο ποσό που χρειάζονται και, εάν εγκριθεί, λαμβάνουν αυτό το ποσό εφάπαξ. Το στεγαστικό μετοχικό δάνειο έχει σταθερό επιτόκιο και χρονοδιάγραμμα σταθερών πληρωμών για τη διάρκεια του δανείου. ΕΝΑ στεγαστικό μετοχικό δάνειο ονομάζεται επίσης δάνειο με δόσεις κατ' οίκον ή μετοχικό δάνειο.

Εγγύηση δανείου και όροι

Το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας χρησιμεύει ως εγγύηση, γι' αυτό ονομάζεται δεύτερη υποθήκη και λειτουργεί παρόμοια με μια συμβατική υποθήκη σταθερού επιτοκίου. Ωστόσο, πρέπει να υπάρχουν αρκετά ίδια κεφάλαια στο σπίτι, πράγμα που σημαίνει ότι το πρώτο στεγαστικό δάνειο πρέπει να πληρωθεί αρκετά για να πληροί τις προϋποθέσεις για τον δανειολήπτη για ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο.

Το ποσό του δανείου βασίζεται σε διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του συνδυασμένη αναλογία δανείου προς αξία (CLTV).. Συνήθως, το ποσό του δανείου μπορεί να είναι 80% έως 90% του ποσού του ακινήτου εκτιμώμενη αξία. Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την απόφαση πίστωσης του δανειστή περιλαμβάνουν εάν ο δανειολήπτης έχει ένα αγαθό πιστωτικό ιστορικό, που σημαίνει ότι δεν έχουν καθυστερήσει τις πληρωμές τους για άλλα πιστωτικά προϊόντα, συμπεριλαμβανομένου του πρώτου στεγαστικού δανείου. Οι δανειστές μπορούν να ελέγξουν έναν δανειολήπτη πιστωτικό αποτέλεσμα, που είναι μια αριθμητική αναπαράσταση του δανειολήπτη πιστοληπτικη ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ.

Πληρωμές και επιτόκιο

Το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου είναι σταθερό, πράγμα που σημαίνει ότι το επιτόκιο δεν αλλάζει με τα χρόνια. Επίσης, οι πληρωμές είναι σταθερές, ισόποσες κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου. Ένα μέρος κάθε πληρωμής πηγαίνει στους τόκους και στο αρχικό ποσό του δανείου. Συνήθως, η διάρκεια μιας διάρκειας ενός μετοχικού δανείου μπορεί να είναι από πέντε έως 30 χρόνια, αλλά η διάρκεια της διάρκειας πρέπει να εγκριθεί από τον δανειστή. Όποια και αν είναι η περίοδος, οι δανειολήπτες θα έχουν σταθερές, προβλέψιμες μηνιαίες πληρωμές για τη διάρκεια ζωής του μετοχικού δανείου.

Πιστωτική Γραμμή Κατοικίας Μετοχών (HELOC)

Το HELOC είναι μια ανακυκλούμενη πιστωτική γραμμή. Επιτρέπει στον δανειολήπτη να λάβει χρήματα έναντι του πιστωτικού ορίου μέχρι ένα προκαθορισμένο όριο, να πραγματοποιήσει πληρωμές και, στη συνέχεια, να λάβει ξανά χρήματα.

Με ένα στεγαστικό δάνειο, ο δανειολήπτης λαμβάνει τα έσοδα του δανείου ταυτόχρονα, ενώ ένα HELOC επιτρέπει σε έναν δανειολήπτη να αξιοποιήσει τη γραμμή όπως χρειάζεται. Η πιστωτική γραμμή παραμένει ανοιχτή μέχρι τη λήξη της θητείας της. Επειδή το ποσό που δανείστηκε μπορεί να αλλάξει , οι ελάχιστες πληρωμές του δανειολήπτη μπορούν επίσης να αλλάξουν, ανάλογα με τη χρήση του πιστωτικού ορίου.

Εγγύηση δανείου και όροι

Όπως ένα μετοχικό δάνειο, τα HELOC είναι εξασφαλισμένα από τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας. Αν και ένα HELOC μοιράζεται παρόμοια χαρακτηριστικά με το α πιστωτική κάρτα γιατί και τα δύο είναι ανακυκλούμενη πίστωση γραμμές, ένα HELOC είναι ασφαλισμένο από ένα περιουσιακό στοιχείο (το σπίτι σας), ενώ οι πιστωτικές κάρτες είναι ακάλυπτες. Με άλλα λόγια, εάν σταματήσετε να κάνετε τις πληρωμές σας στο HELOC, θα σας στείλει μέσα αθέτηση, μπορεί να χάσετε το σπίτι σας.

Ένα HELOC έχει μεταβλητό επιτόκιο, που σημαίνει ότι το επιτόκιο μπορεί να αυξάνεται ή να μειώνεται με την πάροδο των ετών. Ως αποτέλεσμα, η ελάχιστη πληρωμή μπορεί να αυξηθεί καθώς αυξάνονται τα επιτόκια. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές προσφέρουν ένα σταθερό επιτόκιο για πιστωτικές γραμμές εγχώριας μετοχής. Επίσης, το επιτόκιο που προσφέρει ο δανειστής —όπως ακριβώς συμβαίνει με ένα στεγαστικό δάνειο— εξαρτάται από την πιστοληπτική σας ικανότητα και από το ποσό που δανείζεστε.

Κλήρωση και περίοδοι αποπληρωμής

Οι όροι HELOC έχουν δύο μέρη. Η πρώτη είναι περίοδος κλήρωσης, ενώ η δεύτερη περίοδος αποπληρωμής. ο περίοδος κλήρωσης, κατά τη διάρκεια της οποίας μπορείτε να κάνετε ανάληψη κεφαλαίων, μπορεί να διαρκέσει 10 χρόνια και η περίοδος αποπληρωμής μπορεί να διαρκέσει άλλα 20 χρόνια, καθιστώντας το HELOC δάνειο 30 ετών. Όταν τελειώσει η περίοδος κλήρωσης, δεν μπορείτε να δανειστείτε άλλα χρήματα.

Κατά τη διάρκεια της περιόδου κλήρωσης του HELOC, εξακολουθείτε να πρέπει να κάνετε πληρωμές, οι οποίες είναι συνήθως μόνο με τόκους. Ως αποτέλεσμα, οι πληρωμές κατά την περίοδο της κλήρωσης τείνουν να είναι μικρές. Ωστόσο, οι πληρωμές γίνονται σημαντικά υψηλότερες κατά τη διάρκεια της περιόδου αποπληρωμής, επειδή το αρχικό ποσό που δανείστηκε περιλαμβάνεται πλέον στο πρόγραμμα πληρωμών μαζί με τους τόκους.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η μετάβαση από τις πληρωμές μόνο με τόκους στις πλήρεις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων μπορεί να προκαλέσει σοκ και οι δανειολήπτες πρέπει να προβλέπουν προϋπολογισμό για αυτές τις αυξημένες μηνιαίες πληρωμές.

Βασικές διαφορές

Τα HELOC μπορούν να είναι χρήσιμα ως δάνειο βελτίωσης κατοικίας, επειδή σας επιτρέπουν την ευελιξία να δανειστείτε όσα ή όσο λίγα χρειάζεστε. Εάν αποδειχθεί ότι χρειάζεστε περισσότερα χρήματα, μπορείτε να τα λάβετε από το πιστωτικό σας όριο—υποθέτοντας ότι υπάρχει ακόμα διαθεσιμότητα—χωρίς να χρειαστεί να υποβάλετε ξανά αίτηση για άλλο στεγαστικό δάνειο.

Θα πρέπει να αναρωτηθείτε μια ερώτηση: Τι είναι σκοπό του δανείου? Ένα στεγαστικό μετοχικό δάνειο είναι μια καλή επιλογή εάν γνωρίζετε ακριβώς πόσα πρέπει να δανειστείτε και πώς θέλετε να ξοδέψετε τα χρήματα. Όταν εγκριθεί, έχετε εγγύηση για ένα ορισμένο ποσό, το οποίο λαμβάνετε εξ ολοκλήρου κατά την προκαταβολή του δανείου. Ως αποτέλεσμα, τα στεγαστικά δάνεια μπορούν να βοηθήσουν με μεγάλα έξοδα, όπως η πληρωμή για ένα ταμείο κολεγίου για παιδιά, η αναδιαμόρφωση ή ενοποίηση χρέους.

Αντίθετα, ένα HELOC είναι μια καλή επιλογή εάν δεν είστε σίγουροι πόσα θα χρειαστείτε να δανειστείτε ή πότε θα το χρειαστείτε. Γενικά, σας παρέχει συνεχή πρόσβαση σε μετρητά για μια καθορισμένη περίοδο—μερικές φορές έως και 10 χρόνια. Μπορείτε να δανειστείτε έναντι της γραμμής σας, να το εξοφλήσετε ολόκληρο ή εν μέρει και στη συνέχεια να δανειστείτε ξανά αυτά τα χρήματα αργότερα, εφόσον βρίσκεστε ακόμα στην περίοδο κλήρωσης του HELOC.

Ωστόσο, ένα πιστωτικό όριο μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να ανακληθεί—όπως ακριβώς μια πιστωτική κάρτα. Εάν η οικονομική σας κατάσταση επιδεινωθεί ή το σπίτι σας αγοραία αξία μειώνεται, τότε ο δανειστής σας θα μπορούσε να αποφασίσει να μειώσει ή να κλείσει το πιστωτικό σας όριο. Έτσι, αν και η ιδέα πίσω από ένα HELOC είναι ότι μπορείτε να αντλήσετε από τα κεφάλαια όπως τα χρειάζεστε, η ικανότητά σας να έχετε πρόσβαση σε αυτά τα χρήματα δεν είναι σίγουρο.

Ειδικές εκτιμήσεις

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η απόκτηση ενός HELOC μπορεί να είναι πιο δύσκολη το 2021: Το 2020, δύο μεγάλες τράπεζες - η Wells Fargo και η JPMorgan Chase - πάγωσαν τα νέα HELOC ως συνέπεια της πανδημίας του κορωνοϊού. Άλλες τράπεζες θα μπορούσαν να βάλουν λουκέτο στην πίστωση στο μέλλον.

Αρχικά υπήρχε κάποια σύγχυση σχετικά με το αν θα μπορούσαν οι ιδιοκτήτες σπιτιού αφαιρούν τους τόκους από τα στεγαστικά τους δάνεια και τα HELOC στις φορολογικές τους δηλώσεις μετά την ψήφιση του Νόμος περί περικοπών φόρων και θέσεων εργασίας (TCJA). Σε αντίθεση με πριν από το νόμο, οι ιδιοκτήτες κατοικιών δεν μπορούν να αφαιρέσουν τόκους για δάνεια μετοχικού κεφαλαίου και HELOC εκτός εάν τα κεφάλαια χρησιμοποιηθούν γιααγορά, χτίστε ή βελτιώστε ουσιαστικά» το σπίτι σας και τα χρήματα που ξοδεύετε για τέτοιες βελτιώσεις πρέπει να δαπανηθούν για το ακίνητο που χρησιμεύει ως ίδια κεφάλαια για το δάνειο.

Με άλλα λόγια, δεν μπορείτε πλέον να αφαιρέσετε τόκους από αυτά τα δάνεια εάν χρησιμοποιείτε τα χρήματα για να πληρώσετε για το κολέγιο του παιδιού σας ή για να εξαλείψετε το χρέος. Ο νόμος ισχύει για φορολογικά έτη έως το 2025. Οι εκπτώσεις περιορίζονται στους τόκους για τα κατάλληλα δάνεια ύψους 750,000 $ ή λιγότερο (375,000 $ για κάποιον που είναι παντρεμένος υποβάλλοντας χωριστά). Υπάρχουν πρόσθετοι κανόνες, ειδικά αν έχετε επίσης ένα πρώτο στεγαστικό δάνειο, οπότε φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό πριν χρησιμοποιήσετε αυτήν την έκπτωση.

Η κατώτατη γραμμή

Λάβετε υπόψη ότι μόνο και μόνο επειδή μπορείτε να δανειστείτε έναντι των ιδίων κεφαλαίων του σπιτιού σας δεν σημαίνει ότι πρέπει. Αλλά αν χρειαστεί, υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν αποφασίζετε ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος δανεισμού: πώς θα χρησιμοποιήσετε τα χρήματα, τι μπορεί να συμβεί με τα επιτόκια, τα μακροπρόθεσμα οικονομικά σας σχέδια και ανοχή στον κίνδυνο και κυμαινόμενα επιτόκια.

Μερικοί άνθρωποι δεν αισθάνονται άνετα με το μεταβλητό επιτόκιο της HELOC και προτιμούν το στεγαστικό δάνειο για τη σταθερότητα και την προβλεψιμότητα των πάγιων πληρωμών και γνωρίζοντας πόσα οφείλουν.

Ωστόσο, εάν δεν είστε βέβαιοι για το ποσό που χρειάζεστε και αισθάνεστε άνετα με το μεταβλητό επιτόκιο, τότε ένα HELOC μπορεί να είναι το καλύτερο στοίχημά σας. Όπως συμβαίνει με οποιοδήποτε πιστωτικό προϊόν, είναι σημαντικό να μην λαμβάνετε υπερβολική επέκταση και να δανείζεστε περισσότερα από όσα μπορείτε να επιστρέψετε, επειδή το σπίτι σας είναι η εγγύηση για το δάνειο.