Όρια δανείου GSE τώρα άνω του 1 εκατομμυρίου $

Η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA) μόλις ανακοίνωσε τα συμμορφούμενα όρια δανείων της GSE θα ξεπεράσουν για πρώτη φορά το 1 εκατομμύριο δολάρια. Σε απλά αγγλικά, αυτή η ανακοίνωση σημαίνει ότι το 2023 η Fannie MaeFNMA
και ο Freddie Mac θα είναι σε θέση, για πρώτη φορά, να αγοράσει στεγαστικά δάνεια που ξεπερνούν το 1 εκατομμύριο δολάρια.

Αυτή η νέα Το υψηλότερο όριο των 1,089,300 $ θα ισχύει μόνο για αγορές "υψηλού κόστους"., αλλά τα όρια δανείων της ΓΣΕ αυξάνονται γενικά. Οι περισσότερες γεωγραφικές περιοχές των Ηνωμένων Πολιτειών θα έχουν όρια δανείου 726,000 $ το 2023, από 647,200 $ το 2022. (Για τα πρακτικά, για την ιστορία, για καθαρά τυπικούς λόγους η FHA έχει παρόμοια υψηλά όρια δανείου.)

Όποιος σκέφτεται «Αυτά τα νούμερα φαίνονται τρομερά υψηλά» είναι στο σωστό δρόμο.

Ακόμη και το "κανονικό" όριο των 726,000 $ είναι πολύ πάνω από 455,000 $, η (επί του παρόντος αυξημένη) μέση τιμή πώλησης για κατοικίες στις Ηνωμένες Πολιτείες. Αυτά τα υψηλά όρια λοιπόν είναι ένα από τα τρύπα στην ιστορία που λένε όσοι επιμένουν ότι η ομοσπονδιακή στεγαστική πολιτική αφορά στη βοήθεια των φτωχών ανθρώπων να αποκτήσουν σπίτια, αντί να μεγιστοποιήσει τον αριθμό των στεγαστικών δανείων που μπορεί να γράψει ο χρηματοπιστωτικός κλάδος.

Επιτρέποντας ομοσπονδιακή υποστήριξη για στεγαστικά δάνεια σε εξοχικές κατοικίες, δευτερεύουσες κατοικίες, επενδυτικά ακίνητα και αναχρηματοδότηση με μετρητά, καθώς και για αγοραστές «πρώτη φορά» που έχουν κατοικίες που ανήκαν στο παρελθόν και για όσους κερδίζουν εισόδημα άνω του μέσου όρου, είναι μόνο μερικές ακόμη από αυτές τις τρύπες. Αλλά παρεκκλίνω.

Αυτά τα όρια δανείων θα έπρεπε να είχαν μειωθεί συστηματικά τις δύο τελευταίες δεκαετίες, μαζί με αύξηση g-τέλες που θα έβαζε όλες τις γεωγραφικές περιοχές στην ίδια βάση. Η αποτυχία αλλαγής αυτού του συστήματος σήμαινε ότι καθώς αυξάνονταν οι τιμές των κατοικιών, η ομοσπονδιακή υποστήριξη για στεγαστικά δάνεια αυξήθηκε μαζί τους, τροφοδοτώντας έτσι περαιτέρω αυξήσεις τιμών.

Πολύ λίγοι κυβερνητικοί αξιωματούχοι έχουν αναγνωρίσει αυτό το πρόβλημα.

Ανεξάρτητα από αυτό, η υπέρβαση του ορίου των εκατομμυρίων δολαρίων θα πρέπει τουλάχιστον να επιστήσει την προσοχή σε αυτό το πρόβλημα πολιτικής. Η Wall Street Journal φαίνεται αισιόδοξη, αναφέρει «Τα υψηλότερα όρια είναι επίσης πιθανό να ανανεώσουν μια συζήτηση σχετικά με το πόσο μεγάλο είναι ένα στεγαστικό δάνειο για να υποστηριχθεί από την κυβέρνηση». Αλλά πραγματικά δεν έχει γίνει πολλή συζήτηση τα τελευταία 15 και πλέον χρόνια.

Στην καλύτερη περίπτωση, μερικά μέλη του Κογκρέσου από τις περιοχές «υψηλού κόστους» της χώρας – υπάρχουν περίπου 100 τέτοιες κομητείες σε περισσότερες από δώδεκα πολιτείες - έχουν αναγνώρισε το ζήτημα και ζήτησε υψηλότερα τέλη g αντί για χαμηλότερα όρια. Συμβουλές για αυτό όχι-Η συζήτηση εμφανίστηκε στο πρόσφατο του πρώην διευθυντή του FHFA Ed DeMarco σχόλια στη Wall Street Journal:

Ίσως το όριο δανείου που υπερβαίνει πραγματικά το 1 εκατομμύριο δολάρια να τραβήξει την προσοχή κάποιου και τουλάχιστον να προκαλέσει μια τόσο αναγκαία συζήτηση πολιτικής σχετικά με το αποτύπωμα της κυβέρνησης στην αγορά στεγαστικών δανείων.

Ο ΝτεΜάρκο έχει δίκιο. Η συζήτηση is πολύ απαραίτητο. Δυστυχώς, δεν έχει σημειωθεί σχεδόν καμία πρόοδος σε αυτό το μέτωπο τις τελευταίες δεκαετίες. Ανεξάρτητα από το ποιο πολιτικό κόμμα είχε τον έλεγχο του Κογκρέσου ή του Λευκού Οίκου, οι κυβερνητικοί αξιωματούχοι διεύρυναν σταθερά το ομοσπονδιακό αποτύπωμα στην αγορά των στεγαστικών δανείων.

Για παράδειγμα, η κυβέρνηση κυριαρχεί στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, με τις GSE να εξακολουθούν να βρίσκονται υπό την κρατική προστασία. Λίγοι θυμούνται, ωστόσο, ότι η κατάσταση δεν ήταν πολύ διαφορετική πριν από την κρίση. Από από 1996 έως 2007, το ετήσιο μερίδιο της Fannie και του Freddie στη συνολική αγορά τίτλων με υποστήριξη στεγαστικών δανείων (MBS) ήταν κατά μέσο όρο 60 τοις εκατό, μόνο περίπου 10 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερο από το μερίδιο μετά την κρίση.

Ενώ αυτού του είδους το μερίδιο αγοράς δεν φαίνεται να ενοχλεί κανέναν στην Ουάσιγκτον, ο χάρτης της Fannie ορίζει ότι οι δραστηριότητες δευτερογενούς αγοράς τους «θα πρέπει να διεξάγεται με όρους που θα αποτρέπουν εύλογα την υπερβολική χρήση των εγκαταστάσεων της εταιρείας». Το καταστατικό του Freddie περιλαμβάνει σχεδόν πανομοιότυπη γλώσσα.

Ίσως αυτό το ζήτημα τύπου κράτους δικαίου είναι πολύ σκοτεινό για τους εκλεγμένους αξιωματούχους για να τους ενδιαφέρει.

Εάν ναι, θα μπορούσαν απλώς να βασιστούν σε ορισμένα εύκολα συσχετίσιμα στοιχεία χρηματοδότησης στέγασης που συμπίπτουν με μεγαλύτερη ομοσπονδιακή συμμετοχή. Για παράδειγμα, το ποσοστό ιδιοκτησίας σπιτιού στις ΗΠΑ είναι σχεδόν ακριβώς εκεί που ήταν πριν από τη διευρυμένη εξάρτηση από τη Φάνι και τον Φρέντι; η ανατίμηση της τιμής του σπιτιού έχει ξεπερνούσε σταθερά το εισόδημα ανάπτυξη, και οι φορολογούμενοι αναγκάστηκαν να πληρώσουν εκατοντάδες δισεκατομμύρια δολάρια σε προγράμματα διάσωσης.

Fannie και Freddie (μαζί με το FHA) έχουν βοηθήσει τα καύσιμα περισσότερα στεγαστικά χρέη, με λιγότερα ίδια κεφάλαια, για κατοικίες σε υψηλότερες τιμές. Αυτές οι πολιτικές ήταν ιδιαίτερα επιβλαβές για οικογένειες με χαμηλό εισόδημα, και όλα ο τυπικός Αμερικανός πρέπει να δείξει για το υπάρχον σύστημα χρηματοδότησης στέγασης είναι υπερβολικό χρέος, υψηλό κόστος στέγασης, ασταθείς τιμές κατοικιών, υπερρύθμιση και ίχνος ομοσπονδιακών προγραμμάτων διάσωσης.

Οι ομοσπονδιακές πολιτικές έχουν επίσης παραγκωνίσει τις επιχειρήσεις του ιδιωτικού τομέα που θα μπορούσαν να βοηθήσουν στη δημιουργία ενός πιο βιώσιμου συστήματος, ίσως με πιο διαφορετικές επιλογές δανεισμού και ασφάλισης.

Όπως επισημαίνω στο κεφάλαιο της ιδιοκτησίας σπιτιού του Ενδυνάμωση του Νέου Αμερικανού Εργάτη, ένα βιβλίο που θα κυκλοφορήσει με επιμέλεια του συναδέλφου μου Σκοτ Λίνσικομ, οι ομοσπονδιακές πολιτικές έχουν θέσει σε κίνδυνο την ικανότητα των εργαζομένων να χτίζουν πλούτο και να συσσωρεύουν περιουσιακά στοιχεία, ειδικά σε ταραγμένες αγορές εργασίας. Το μακροπρόθεσμο, χαμηλό χρέος μετοχών είναι ένα στοίχημα, ανεξάρτητα από το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο.

Η ιδανική λύση θα ήταν η εξ ολοκλήρου απομάκρυνση της ομοσπονδιακής κυβέρνησης από τον κλάδο της στεγαστικής χρηματοδότησης. Ενώ μια τέτοια αλλαγή έχει αποδειχθεί πολιτικά δύσκολη, το Κογκρέσο θα μπορούσε να εφαρμόσει οποιονδήποτε αριθμό σταδιακών μεταρρυθμίσεων που απλώς οδηγούν το σύστημα χρηματοδότησης της στέγασης προς μια καλύτερη κατεύθυνση.

Το να μην υποστηρίζονται πλέον ομοσπονδιακά σπίτια 1 εκατομμυρίου δολαρίων φαίνεται σαν ένα λογικό μέρος για να ξεκινήσετε.