Τζορτζ Γκάμον, Αμερικανός επενδυτής ακινήτων και δημοφιλής YouTuber, πιστεύει ότι το κραχ των κατοικιών στις ΗΠΑ βρίσκεται σε εξέλιξη και πρόκειται να γίνει πολύ, πολύ χειρότερο.
Πριν επισκεφτούμε τα επιχειρήματα του Γιώργου, ας ρίξουμε μια ματιά στο τι έχει συμβεί σε μερικά από τα οικιστικές αγορές των ΗΠΑ.
Έτσι, αυτό το γράφημα κάνει για αρκετά τρομερή ανάγνωση. Αυτό που κάνει την κατάσταση ακόμα χειρότερη, είναι ότι αυτές οι απώλειες είναι σε ονομαστικούς όρους.
Καθώς ο πληθωρισμός συνεχίζει να μαίνεται στις ΗΠΑ, οι πραγματικές απώλειες είναι στην πραγματικότητα πολύ πιο απότομες και απειλούν να συνεχίσουν να διαβρώνουν την αξία σε πολύ μακροπρόθεσμη βάση.
Μαστιζόμενη από τα χαμηλά επιτόκια, τις εκτοπισμένες εθνικές και παγκόσμιες αλυσίδες εφοδιασμού, την παρατεταμένη διακοπή της παγκόσμιας οικονομικής δραστηριότητας τα δύο προηγούμενα χρόνια και έναν θανατηφόρο συνδυασμό πρωτοφανών νομισματικών και δημοσιονομικών κινήτρων, δεν περιμένω να χαλιναγωγηθούν οι πληθωριστικές δυνάμεις. σύντομα.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, ο πληθωρισμός στις ΗΠΑ παραμένει πεισματικά πάνω από το 8%, παρά το γεγονός ότι η Fed συσφίγγει τη νομισματική πολιτική με 3 φορές το κανονικό επιτόκιο.
Η υστέρηση μεταξύ της σύσφιξης και των πλήρους επιπτώσεών της που ρέουν στην οικονομία απλώς προσθέτει στο επιχείρημα ότι ο πληθωρισμός δεν θα υποχωρήσει ουσιαστικά στο άμεσο μέλλον. Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με τις καθυστερήσεις πολιτικής στο προηγούμενο άρθρο μου άρθρο.
Επιπλέον, εάν η κεντρική τράπεζα περιστρέφονταν, η πραγματική απώλεια αγοραστικής δύναμης θα γινόταν πολύ πιο έντονη.
Οι οικονομικοί οδηγοί ωθούν την ακίνητη περιουσία στα άκρα
Ο Gammon πιστεύει ότι υπάρχουν πολλοί βασικοί παράγοντες που συμβάλλουν στην τρέχουσα επιβράδυνση και την επικείμενη καταστροφή στην εθνική αγορά κατοικίας.
Πρώτον, ο αριθμός των συνταξιούχων στις ΗΠΑ έχει αυξηθεί σημαντικά από την έναρξη της πανδημίας. Ενημερωτικό δελτίο που εκδόθηκε από Κοινωνική ασφάλιση φέτος, σημειώνει ότι υπήρχαν 48 εκατομμύρια συνταξιούχοι με παροχές τον Ιούνιο του 2022, και αυτό αναμένεται να αυξηθεί στα 76 εκατομμύρια έως το 2035.
Για τους μεγαλύτερους δημογραφικούς, το μεγαλύτερο μέρος της χρηματοοικονομικής τους ασφάλειας είναι ένας συνδυασμός ιδίων κεφαλαίων κατοικίας και 401(k). Ωστόσο, φέτος, τα χαρτοφυλάκια χτυπιούνται δεξιά και αριστερά, με μετοχές και ομολογίες άφθονη αιμορραγία.
Για παράδειγμα, τη στιγμή της συγγραφής, το S & P 500 υποχωρεί κατά 19.6% YTD. ο 10ετές σημείωμα ΗΠΑ που απέδιδε χαμηλό 1.341% στο εύρος των 52 εβδομάδων διαπραγματεύεται στο 4.027% σήμερα, με τις τιμές των ομολόγων να χτυπούν.
Για έναν συνταξιούχο, αυτή είναι μια εξαιρετικά ανησυχητική συνειδητοποίηση, καθώς μια ζωή εργασίας για την οικονομική ανεξαρτησία κλονίζεται βίαια μέσα σε λίγους μόνο μήνες.
Με την πλειοψηφία των στοχευμένων δημοσιονομικών κινήτρων και άλλα υποστηρικτικές πολιτικές όπως η ανοχή στα στεγαστικά δάνεια στο πλαίσιο του νόμου CARES της εποχής της πανδημίας που έχει σχεδόν στερέψει, οι ιδιοκτήτες-συνταξιούχοι σπιτιού πιέζονται όλο και περισσότερο, με ένα ζοφερό μέλλον.
Ως αποτέλεσμα, ένα μεγάλο κομμάτι συνταξιούχων που ανυπομονούσαν να απολαύσουν το βράδυ της ζωής τους, αναγκάζονται σε έναν αγώνα επιβίωσης.
Χειρότερα, όπως στο παραπάνω γράφημα, οι τιμές των κατοικιών αποδεκατίζονται σε όλη τη χώρα, με κορυφαίες αγορές όπως το Σαν Χοσέ να παραχωρούν σχεδόν το 10% της αξίας τους μόνο τις τελευταίες 90 ημέρες.
Δυστυχώς, με το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο να είναι συχνά η τελευταία πηγή καταφυγίου για τους μεγαλύτερους δημογραφικούς και να αρχίζει να ξεφεύγει από τα δάχτυλά τους, η φυσική απάντηση θα ήταν η πώληση πανικού.
Μπορούμε να περιμένουμε ότι η εξάτμιση των 401 (k) και οι φόβοι για ολοένα υψηλότερο πληθωρισμό, θα αναγκάσουν πολλά από αυτά τα σπίτια να επιστρέψουν στην αγορά. Εκτός από την πρόσθετη προσφορά, η αναγκαστική πώληση θα σύρει ακόμη χαμηλότερα τις τιμές που έχουν ήδη καταρρεύσει φέτος.
Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συντρίβουν το άλλοτε αδιανόητο όριο του 7%.
Αλλά το πρόβλημα για την αγορά κατοικίας μόλις αρχίζει, με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να εκτοξεύονται πάνω από το 7% και τα επιτόκια των 30 ετών σε 7.22% νωρίτερα αυτή την εβδομάδα. Αυτή είναι μια αξιοσημείωτη (και τρομακτική) αύξηση, καθώς τα ποσοστά κυμαίνονταν γύρω στο 3% μόλις νωρίτερα φέτος.
Μεταξύ των ιδιοκτητών σπιτιών που αγωνίζονται και των κατόχων στεγαστικών δανείων, αυτό θα ενίσχυε μόνο την απόγνωση για πώληση.
Ταυτόχρονα, με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να γίνονται ακόμη πιο αυστηρά, μπορούμε να περιμένουμε μεγαλύτερη καταστροφή της ζήτησης στην αγορά κατοικίας που οδηγεί σε μια μακρά περίοδο επιβράδυνσης των πωλήσεων κατοικιών.
Χαμηλή προσφορά, χαμηλότερη ζήτηση
Στις ΗΠΑ, υπάρχουν περίπου μισό εκατομμύριο σπίτια προς πώληση ανά πάσα στιγμή. Αυτό το απόθεμα τείνει να διέπει τη δυναμική των τιμών του πολύ μεγαλύτερου συνολικού αριθμού άνω των 80 εκατομμυρίων κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα.
Μπορούμε να δούμε ότι η μηνιαία προσφορά αυξάνεται, καθώς οι συνταξιούχοι, οι ιδιοκτήτες σπιτιού και ακόμη και οι επενδυτές ξετυλίγουν τις θέσεις τους.
Η διαδικασία της καταστροφής των τιμών επιταχύνεται όταν οι τράπεζες κάνουν τις αξιολογήσεις τους για στεγαστικά δάνεια και ενσωματώνουν αυτή την έντονη πώληση στις αποφάσεις δανεισμού.
Σύντομα, η ατομική κατάσταση μιας ταλαιπωρημένης οικογένειας ή ταλαιπωρημένου συνταξιούχου μπορεί να μεταδοθεί σε πιο αδύναμες αξιολογήσεις σε όλους τους τομείς και, κατά συνέπεια, σε χαμηλότερη χρηματοδότηση για την αγορά κατοικιών.
Ένα από τα κεντρικά επιχειρήματα κατά της ιδέας της πτώσης των τιμών είναι η αντίληψη ότι οι προμήθειες κατοικιών εξακολουθούν να είναι σχετικά χαμηλές.
Ωστόσο, ο Gammon υποστηρίζει ότι καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων παραμένουν υψηλά και η οικονομική προσιτότητα συνεχίζει να μειώνεται,
Η χαμηλή προσφορά δεν έχει σημασία αν η ζήτηση είναι ακόμη χαμηλότερη.
Σε μια τέτοια κατάσταση, οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να πέφτουν κατακόρυφα.
Τζόζεφ Γουάνγκ, πρώην ανώτερος έμπορος στο γραφείο ανοιχτής αγοράς της Fed, πιστεύει ότι η Fed μπορεί να συνεχίσει να διατηρεί υψηλά τα επιτόκια για περισσότερο από όσο πολλοί αναμένουν.
Η διατριβή του βασίζεται στα εργαλεία που έχει αναπτύξει η Fed, συμπεριλαμβανομένων των γραμμών ανταλλαγής, της διευκόλυνσης repo και των εξαγορών χρέους για τη διαχείριση της αναταραχής στην αγορά διαθεσίμων, της αστάθειας της αγοράς εταιρικών ομολόγων και των τραπεζικών κρίσεων, αντίστοιχα.
Εν ολίγοις, ο Wang αναμένει ότι η Fed θα είναι σε θέση να συνεχίσει να διατηρεί τα επιτόκια σε υψηλά επίπεδα χωρίς να «σπάει» τίποτα, χάρη στην παρέμβαση κάθε φορά που δημιουργείται πίεση σε κάποιο σημείο του συστήματος.
Φυσικά, αυτές δεν είναι μόνιμες λύσεις, και έξυπνα, αποκαλεί αυτά τα εργαλεία,
…νομισματική κολλητική ταινία.
Σύμφωνα με το επιχείρημα του Wang, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μπορεί να μετατοπιστούν υψηλότερα ακολουθώντας το επιτόκιο των κεφαλαίων της Fed, καθώς ο πληθωρισμός δεν φαίνεται να πάει πουθενά, σύντομα.
Εξίσου σημαντικό, η Fed και άλλες κεντρικές τράπεζες μπορούν να διαχειριστούν μόνο το σύντομο τέλος της καμπύλης των επιτοκίων και να ασκήσουν πολύ περιορισμένη επιρροή σε προϊόντα όπως τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Προσδοκίες
Με τις τιμές των κατοικιών να επιταχύνονται στην πτώση, ο καθηγητής Οικονομικών στο Wharton, Jeremy Siegel αναμένει,
…(α) πτώση (από) 10% έως 15%…Νομίζω ότι θα έχουμε τη δεύτερη μεγαλύτερη πτώση των τιμών των κατοικιών από την περίοδο μετά τον Β' Παγκόσμιο Πόλεμο τους επόμενους δώδεκα μήνες.
Κέλερ Ουίλιαμς, επικεφαλής οικονομολόγος, Ρούμπεν Γκονζάλες Προειδοποιεί,
Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα θα συνεχίσει να αυξάνει το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων για να επιβραδύνει τον πληθωρισμό και εάν η προσέγγιση της Κεντρικής Τράπεζας γίνει πιο επιθετική, θα δούμε τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να αυξάνονται ακόμη περισσότερο.
Πραγματικά σκοτεινές προβλέψεις.
Αλλά και πάλι, αυτές είναι ονομαστικές προβολές.
Όσο ο πληθωρισμός αντιστέκεται στις προσπάθειες της Fed, οι αξίες των κατοικιών θα έχουν σοβαρές πραγματικές περικοπές τους επόμενους μήνες και χρόνια.
Τάβλι σημειώσεις ότι,
Ακόμη και μια πτώση της ονομαστικής τιμής κατά 20%-30% τα επόμενα χρόνια, όταν προσαρμόζεστε για τον πληθωρισμό, θα μπορούσε εύκολα να είναι μια πτώση της τιμής σε πραγματικούς όρους κατά 50% πλέον.
Με την αντιστροφή της καμπύλης απόδοσης να σηματοδοτεί μια σοβαρή ύφεση τους επόμενους μήνες, μπορούμε να περιμένουμε ότι τα ποσοστά ανεργίας θα εκτοξευθούν επίσης, αναγκάζοντας απώλεια αγοραστικής δύναμης και περαιτέρω πτώση της ζήτησης και των τιμών των κατοικιών.