Ιστορικά, μόνο τα ιδρύματα μπόρεσαν να είναι μέρος των REIT (επενδυτική εμπιστοσύνη σε ακίνητα), τα οποία αποτελούνται από εταιρείες που κατέχουν ή χρηματοδοτούν ακίνητα που παράγουν εισόδημα σε διάφορους τομείς ακινήτων.
Μια εκκίνηση που ονομάζεται Flock Homes θέλει να δώσει στους ιδιοκτήτες παρόμοια δυνατότητα να κατέχουν μετοχές σε ένα χαρτοφυλάκιο που αποτελείται από πολλαπλές ιδιοκτησίες, και μόλις αυξήθηκε Γύρος χρηματοδότησης 26 εκατομμυρίων δολαρίων Series A προς αυτή την προσπάθεια.
Ο Andreessen Horowitz (a16z) ηγήθηκε της χρηματοδότησης, η οποία περιελάμβανε επίσης συμμετοχή από την 1Sharpe Ventures (της οποίας ηγείται ο συνιδρυτής και πρόεδρος της Roofstock, Gregor Watson) και η Human Capital, καθώς και οι υπάρχοντες υποστηρικτές Susa Ventures, Primary Venture Partners και BoxGroup.
Ο ιδρυτής Ari Rubin εγκατέλειψε τη σχολή επιχειρήσεων για να ακολουθήσει την ιδέα του πίσω από την startup, η οποία κυκλοφόρησε τον Μάιο του 2021 με τέσσερα σπίτια στο Ντένβερ του Κολοράντο. Ο τυπικός χρήστης του είναι ένας ιδιοκτήτης μονοκατοικιών με μία έως τέσσερις μονάδες που δεν θέλει απαραίτητα να απαλλαγεί από την επένδυσή του αλλά ούτε και να ασχολείται πλέον με τη διαχείρισή της.
"Το Flock αγοράζει το ακίνητο από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος στη συνέχεια παίρνει μετοχές σε αυτήν την εταιρική σχέση που κατέχει ένα σωρό σπίτια", εξήγησε ο Rubin στο TechCrunch. «Διατηρούν όλα τα πλεονεκτήματα της κατοχής ακίνητης περιουσίας χωρίς κανένα από τα βάρη, όπως η πληρωμή φόρων ή συντήρησης».
Μόλις τα ακίνητα εισέλθουν στο Flock, η εταιρεία κατέχει και εκμεταλλεύεται τα περιουσιακά στοιχεία. Εν τω μεταξύ, οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν μετοχές σε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο παρόμοιο με ένα REIT, είπε ο Rubin.
Έτσι, κάποιος που έχει ένα σπίτι 500,000 δολαρίων μπορεί να το πουλήσει στη Flock και να πάρει πίσω μετοχές αξίας 500,000 δολαρίων στο ταμείο. Καθώς το χαρτοφυλάκιο ανατιμάται σε αξία, το ίδιο αυξάνονται και οι μετοχές.
«Παίρνουν επίσης το μερίδιό τους από όλο το εισόδημα από ενοίκια, το οποίο συλλέγουμε και κρατάμε πίσω ένα μέρος για συντήρηση, φόρους ιδιοκτησίας και ασφάλιση», είπε ο Ρούμπιν. «Στη συνέχεια πληρώνουμε το υπόλοιπο σε μια διανομή».
Μερικοί άνθρωποι αποφασίζουν να επανεπενδύσουν τα έσοδά τους, ενώ άλλοι επιλέγουν ταμειακές ροές, με τη δυνατότητα να εξαργυρώνουν μετοχές με την πάροδο του χρόνου.
«Οι περισσότεροι άνθρωποι, ωστόσο, θέλουν να τα κρατήσουν για πάντα, να ζήσουν από το εισόδημα και να τα παραδώσουν στους κληρονόμους», είπε ο Ρούμπιν. «Έτσι μπορεί να χρησιμεύσει και ως εργαλείο σχεδιασμού ακινήτων. Αλλά είτε έτσι είτε αλλιώς, μπορούν να βάλουν την ιδιοκτησία τους στον αυτόματο πιλότο και να ζήσουν από το διαφοροποιημένο εισόδημα».
Η εταιρεία κερδίζει χρήματα ενεργώντας ως διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων του ταμείου και χρεώνοντας αμοιβές διαχείρισης, που είναι το 1% της αξίας του λογαριασμού κάποιου. Ισχυρίζεται ότι εξοικονομεί χρήματα από τον ιδιοκτήτη σε φόρους και άλλες «τριβές» εάν είχε πουλήσει το σπίτι παραδοσιακά.
Σήμερα, η Flock έχει 110 σπίτια στο χαρτοφυλάκιό της σε Ντένβερ, Όστιν, Τέξας και Κάνσας Σίτι. Η εταιρεία σχεδιάζει να κυκλοφορήσει στο Σιάτλ και σε «λίγες περισσότερες αγορές» φέτος.
«Τα ιδρύματα το κάνουν αυτό εδώ και πολύ καιρό μέσω ενός μηχανισμού που ονομάζεται Exchange 721 και χρειάζεται ένας στρατός δικηγόρων και φοροτεχνικών και πολύπλοκα κομμάτια χαρτιού για να λειτουργήσει. Χτίζουμε τεχνολογία για να απλοποιήσουμε αυτή τη διαδικασία», είπε ο Rubin. «Παίρνουμε κάτι που υπάρχει εδώ και πολλές δεκαετίες και χρησιμοποιούμε την τεχνολογία για να το κάνουμε πιο προσιτό σε περισσότερους ανθρώπους».
Η εταιρεία στοχεύει να δημιουργήσει ένα τυποποιημένο χαρτοφυλάκιο κατοικιών, επομένως δεν θα περιλαμβάνει μια έπαυλη 25 εκατομμυρίων δολαρίων έξω από το Palo Alto, για παράδειγμα. Χρησιμοποιεί μοντέλα αποτίμησης τρίτων για να καταλήξει σε δίκαιη αγοραία αξία ενός σπιτιού.
Ο τρόπος που λειτουργεί είναι ότι ένας ιδιοκτήτης υποβάλλει τις πληροφορίες για ένα σπίτι μέσω του ιστότοπου της Flock. Στη συνέχεια, η ομάδα Flock χρησιμοποιεί ένα ιδιόκτητο σύστημα αποτίμησης για να εξαγάγει μια βασική αποτίμηση και στη συνέχεια κάνει προσαρμογές στην τελική τιμή με βάση το ποσό των επισκευών και της αναβαλλόμενης συντήρησης που βρέθηκαν στο σπίτι. Σε αντίθεση με ένα iBuyer, είπε ο Rubin, η εταιρεία «ποτέ δεν κερδίζει» από μια αξία κατοικίας.
«Είμαστε επικεντρωμένοι στο να διασφαλίσουμε ότι το σύστημα είναι δίκαιο και διαφανές για κάθε ιδιοκτήτη που βάζει στο σπίτι του», είπε.
Τι γίνεται όμως αν τα σπίτια υποτιμηθούν; Ο Ρούμπιν είπε ότι ο εκ των προτέρων στόχος είναι να συμπεριληφθούν μόνο σπίτια με μεγαλύτερες δυνατότητες για ανοδική πορεία.
«Ψάχνουμε για σπίτια που θα προσθέσουν αξία σε άλλους ιδιοκτήτες και ιδιοκτήτες που έχουν βάλει σπίτια στο Flock», είπε ο Rubin. «Δεν έχουμε ιδέα τι θα κάνει η αγορά μακροπρόθεσμα. Ίσως θα συνεχίσει να ανεβοκατεβάζει. Αλλά παίρνουμε μόνο σπίτια που νιώθουμε σίγουροι ότι μπορούμε να λειτουργήσουμε αποτελεσματικά και να προσφέρουμε πραγματικά καλές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες και καλές εμπειρίες στους κατοίκους που ζουν εκεί».
Συντελεστές εικόνας: Flock Homes
Η Primary Ventures, η Susa Ventures και η BoxGroup συνοδήγησαν τον κύκλο εκκίνησης 6.5 εκατομμυρίων δολαρίων της Flock τον περασμένο Μάρτιο, επομένως αυτή η τελευταία χρηματοδότηση ανεβάζει το συνολικό της κεφάλαιο στα 32.5 εκατομμύρια δολάρια. Με 17 υπαλλήλους, έχει διπλά κεντρικά γραφεία στο Ντένβερ και στο Σαν Φρανσίσκο.
Σκοπεύει να χρησιμοποιήσει το κεφάλαιο από αυτή την αύξηση για να συνεχίσει να αναπτύσσει την τεχνολογία της και να προσλάβει. Η εταιρεία λειτουργεί με ένα μοντέλο asset-light, είπε ο Rubin, στο ότι δεν χρειάζεται μετρητά για να αγοράσει σπίτια και μάλλον χρησιμοποιεί χρήματα από τη στιγμή που οι άνθρωποι κυκλοφορούν στο μετοχικό τους κεφάλαιο από τα σπίτια τους.
Ο γενικός εταίρος της A16z Alex Rampell πιστεύει ότι ένα πρόβλημα με το να είσαι ιδιοκτήτης είναι ότι μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να συνταξιοδοτηθείς.
«Η κατοχή μετοχών και ομολόγων μπορεί να σας προσφέρει παθητικό εισόδημα και ανατίμηση περιουσιακών στοιχείων, αλλά το να είστε ιδιοκτήτης σημαίνει ότι πρέπει να φτιάξετε τουαλέτες, να ανησυχείτε για τις κενές θέσεις, να βρείτε ενοικιαστές και πολλά άλλα», είπε. «Το γρασίδι είναι πάντα πιο πράσινο στην άλλη πλευρά, εκτός από τις περιπτώσεις που προσπαθείς να απολαύσεις τη σύνταξη και κυριολεκτικά πρέπει να ποτίσεις το γρασίδι για να βρεις έναν νέο ενοικιαστή».
Τον τράβηξε η ικανότητα του Flock να επιτρέπει σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη να εισαγάγει τα ακίνητά του στο χαρτοφυλάκιο που έχει δημιουργήσει, ενώ εξακολουθεί να παρέχει στον πρώην ιδιοκτήτη την ίδια ροή εισοδήματος χωρίς άμεσες φορολογικές συνέπειες.
«Στη διαδικασία, συναρμολογεί ένα ισχυρό μηχάνημα για τη συγκέντρωση πολλών ακινήτων, εκδημοκρατίζοντας την πρόσβαση των επενδυτών και βελτιώνοντας τις εμπειρίες των κατοίκων με την τεχνολογία», πρόσθεσε ο Rampell.
Το εβδομαδιαίο ενημερωτικό δελτίο fintech μου κυκλοφορεί σύντομα! Εγγραφείτε εδώ για να το λάβετε στα εισερχόμενά σας.
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html