Οι ομοσπονδιακές στεγαστικές πολιτικές διευκολύνουν τη λήψη δανείου αλλά να μην είστε ιδιοκτήτης σπιτιού

Την περασμένη εβδομάδα κατέθεσα στην ακρόαση της Επιτροπής Οικονομικών Υπηρεσιών της Βουλής Έκρηξη και κατάρρευση: Ανισότητα, ιδιοκτησία σπιτιού και μακροπρόθεσμες επιπτώσεις της αγοράς καυτών κατοικιών. Δεν ήταν η πρώτη φορά που κατέθεσα...ή γραπτή— για αυτά τα θέματα, οπότε δεν με εξέπληξε καθόλου το πόσοι μάρτυρες (και μέλη του Κογκρέσου) θέλουν να ρίξουν ακόμη περισσότερα χρήματα άλλων ανθρώπων στη λεγόμενη έλλειψη στέγης.

Αλλά δεδομένων των σχολίων του εκπροσώπου Ed Perlmutter (D-CO), θέλω να διατηρήσω το αρχείο σταθερό.

Σύμφωνα με τον Perlmutter (περίπου το σημείο 2:55), δεν θέλω να κάνω τίποτα για την προσφορά κατοικιών και θέλω να «περιορίσω τη ζήτηση διασφαλίζοντας ότι οι άνθρωποι δεν έχουν μετρητά». Αλλά αυτή είναι μια ανακριβής περιγραφή αυτού που πρότεινα.

Δεν έχω κανένα πρόβλημα με την κατασκευή περισσότερων κατοικιών, είτε μονοκατοικιών είτε διαμερισμάτων. Το πρόβλημα είναι ότι η στέγαση είναι πάντα κάπως περιορισμένη στην προσφορά. Σε πολλές τοποθεσίες που οι άνθρωποι θέλουν να ζήσουν, απλά δεν υπάρχει αρκετή γη για να αυξηθεί αισθητά η προσφορά.

Μέρος αυτής της σπανιότητας οφείλεται σε κρατικούς και τοπικούς περιορισμούς ζωνών, όπως αυτοί που κρατούν τα πολυώροφα διαμερίσματα μακριά από τις περισσότερες προαστιακές γειτονιές. Αυτές οι γειτονιές κυριαρχούνται από μονοκατοικίες και θα παραμείνουν έτσι. Απλώς δεν έχει απομείνει πολλή κενή γη στις πιο επιθυμητές αστικές και προαστιακές περιοχές, επομένως ακόμη και η άρση όλων των περιορισμών χωροθέτησης δεν θα επιφέρει τεράστιες αλλαγές σύντομα.

Είτε έτσι είτε αλλιώς, χρειάζεται χρόνος για την κατασκευή νέων κατοικιών και οι άνθρωποι δεν μπορούν απλώς να πάνε να πάρουν μία από τη Walmart. (Ναι, είναι δυνατό να αγοράσετε ένα υπόστεγο ή έναν μικρό αχυρώνα στο Home Depot.)

Ένα άλλο πρόβλημα είναι ότι οι άνθρωποι γενικά πρέπει να πληρώνουν για μεγάλες δαπάνες για μεγάλες χρονικές περιόδους, και η ικανότητα να πραγματοποιούνται με συνέπεια αυτές οι πληρωμές εξαρτάται από μια σειρά οικονομικών και κοινωνικών παραγόντων. Πολλοί από αυτούς τους παράγοντες δεν έχουν καμία σχέση άμεσα με την πολιτική χρηματοδότησης της στέγασης.

Έτσι, ενώ είμαι υπέρ της οικοδόμησης περισσότερων κατοικιών και διαμερισμάτων, η αλήθεια είναι ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν μπορεί να κάνει παρά μόνο να μην επιδεινώσει τους περιορισμούς της προσφοράς και να συρρικνώσει τις οικονομικές ευκαιρίες. Ωστόσο, ιστορικά, αυτό είναι ακριβώς τι ομοσπονδιακές πολιτικές έχω κάνει.

Οι ομοσπονδιακές πολιτικές ενίσχυαν σταθερά τη ζήτηση διευκολύνοντας τη λήψη δανείων σε όλες τις γεωγραφικές περιοχές της χώρας, με την τάση προς ολοένα χαμηλότερα μετοχικά κεφάλαια και μεγαλύτερες προθεσμίες έως τη λήξη. Το μόνο που έχει κάνει αυτή η προσέγγιση είναι να ωθήσει περισσότερους ανθρώπους στην αγορά για να υποβάλουν προσφορά για την ίδια περιορισμένη προσφορά. Και το έκανε συχνά με απόλυτη αδιαφορία για την ικανότητα των ατόμων να αντιμετωπίσουν τον υψηλό κίνδυνο των μακροπρόθεσμων, χαμηλών ενυπόθηκων δανείων, αφήνοντας έτσι τους ανθρώπους με περισσότερα χρέη και λιγότερο προσιτές κατοικίες.

Παραδόξως, οι ομοσπονδιακοί υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής παραμένουν προσηλωμένοι στην ενίσχυση της ζήτησης ακόμη περισσότερο, ωθώντας περισσότερους ανθρώπους -ιδιαίτερα αυτούς με χαμηλότερα εισοδήματα- στην αγορά με τεράστια στεγαστικά δάνεια.

Το γήπεδο συχνά περιλαμβάνει κάποια εκδοχή κάλυψης του χάσματος πλούτου, επειδή η στέγαση αποτελεί μεγάλο μέρος του πλούτου των Αμερικανών. Αλλά αν οποιοδήποτε μέλος του Κογκρέσου πρότεινε την αύξηση του πλούτου των φτωχών με την επιδότηση των λογαριασμών περιθωρίου κέρδους για τυχερά παιχνίδια στις μετοχές, η πρόταση θα γελούσε από το Καπιτώλιο. Ωστόσο, ίδια κεφάλαια αγορές και τιμές κατοικιών έχουν εκθέσει παρόμοια μεταβλητότητα—δηλαδή, παρόμοιος χρηματοοικονομικός κίνδυνος—εδώ και δεκαετίες.

Επομένως, για να διευκρινίσω, δεν είμαι υπέρ της αφαίρεσης μετρητών από τους ανθρώπους.

Είμαι, ωστόσο, υπέρ του να τους αφήσουμε να κρατήσουν περισσότερα από τα μετρητά τους και να αποφασίσουν μόνοι τους πότε είναι η κατάλληλη στιγμή να αναλάβουν χρέη. Με άλλα λόγια, λέω ότι έχει περάσει πολύ καιρός η ομοσπονδιακή κυβέρνηση να σταματήσει να κάνει τόσο εύκολη τη λήψη μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων με χαμηλά ίδια κεφάλαια. Αυτή η προσέγγιση σαφώς δεν επιτυγχάνει τα αποτελέσματα - καθιστώντας τη στέγαση πιο προσιτή - τόσα πολλά μέλη της Επιτροπής Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών της Βουλής ισχυρίζονται ότι θέλουν.

Στην πραγματικότητα, δεν έχει νόημα να δηλώνουμε ότι η προσιτή τιμή είναι ο κύριος στόχος, ενώ κάνουμε ό,τι είναι γνωστό ότι επιτυγχάνει το αντίθετο. Ακόμα και το ο πρόεδρος της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων παραχωρεί (Βλ. το σημάδι 2:55:56) ότι «η ζήτηση είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά αυτή τη στιγμή», επομένως ακόμη και η συνέχιση του ίδιου επιπέδου ομοσπονδιακών πολιτικών που ενισχύουν τη ζήτηση θα ασκήσει ανοδική πίεση στις τιμές.

Μακροπρόθεσμα, η λύση στις υψηλές τιμές των κατοικιών δεν μπορεί να είναι απλώς η αύξηση της προσφοράς, επειδή η ομοσπονδιακή πολιτική θα εξακολουθούσε να ενισχύει τη ζήτηση, κάτι που είναι πολύ πιο εύκολο να γίνει από την αύξηση της προσφοράς.

Αντί να επιτρέψει στις αποφάσεις στέγασης των ατόμων να εξελίσσονται ανάλογα με τις οικονομικές τους συνθήκες, η ομοσπονδιακή πολιτική έχει ουσιαστικά πει στους ανθρώπους να ξεχάσουν αυτές τις συνθήκες και να συνάψουν μεγαλύτερα δάνεια με λιγότερα χρήματα για προκαταβολή. Αυτή η προσέγγιση συχνά αποτυγχάνει για τον δανειολήπτη - απλώς ρωτήστε τα εκατομμύρια που πέρασαν από κατασχέσεις μετά την άνοδο της Fannie και του Freddie - καθώς και για όλους όσους προσπαθούν να αποταμιεύσουν για να αποκτήσουν μεγαλύτερη ασφάλεια πριν λάβουν ένα γιγάντιο δάνειο.

Αυτό που είναι τόσο εκπληκτικό είναι το φρικτό ιστορικό από τις ίδιες ακριβώς συνταγές πολιτικής που ζητούν τώρα όλοι οι συνάδελφοί μου με την ακρόαση και οι περισσότεροι Δημοκρατικοί της Βουλής των Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών.

Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης της εποχής του New Deal δημιούργησε redlining και χωριστές γειτονιές, επέκτεινε τους όρους στεγαστικών δανείων και ώθησε τις προκαταβολές πολύ κάτω από το 20%. Τα GSE δημιουργήθηκαν τότε στα τέλη της δεκαετίας του 1960 (ως δημοσιονομικό τέχνασμα, για ό,τι αξίζει), αλλά το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας μόλις έχει υποχωρήσει. Η στρατηγική του Bill Clinton το 1994 να χρησιμοποιήσει τα GSEs για να αυξήσει το επιτόκιο κάνοντας ακόμα πιο εύκολη την απόκτηση μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων χαμηλού μετοχικού κεφαλαίου ήταν μια αμετάβλητη καταστροφή και το ποσοστό ιδιοκτησίας των μαύρων μειώθηκε ακόμη πιο κάτω μετά από δεκαετίες αυτών των πολιτικών. Πολλοί Δημοκρατικοί θέλουν ακόμη και να επεκτείνουν τις πιο αβυσσαλέες πολιτικές στέγασης της δεκαετίας του 1900, τις δημόσιες κατοικίες και τις επιδοτήσεις ενοικίων.

Εκτός από αυτές τις προφανείς αποτυχίες, οι ομοσπονδιακές πολιτικές έχουν παραγκωνίσει τις επιχειρήσεις του ιδιωτικού τομέα που θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην οικοδόμηση ενός πιο βιώσιμου συστήματος. Οι ιδιωτικές εταιρείες θα μπορούσαν, για παράδειγμα, να παρέχουν πιο διαφορετικές επιλογές δανεισμού και ασφάλισης εάν δεν αναγκάζονταν να ανταγωνιστούν την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αλλά η ομοσπονδιακή κυβέρνηση κυριαρχεί στην αγορά.

Επομένως, όχι, δεν θέλω να βεβαιωθώ ότι οι άνθρωποι δεν έχουν μετρητά για να αγοράσουν σπίτια. Αλλά θέλω η ομοσπονδιακή κυβέρνηση να σταματήσει να παίρνει μετρητά από τους ανθρώπους για να χρηματοδοτήσει περισσότερα ομοσπονδιακά προγράμματα και περισσότερα δάνεια που τελικά αφαιρούν ακόμη περισσότερα από τα μετρητά τους.