Η γεωργική γη είναι αντιστάθμιση πληθωρισμού. Πώς να επενδύσετε.

Οι αγροτικές εκτάσεις των ΗΠΑ σημείωσαν μέση ετήσια απόδοση 11.2% για την 25ετή περίοδο που έληξε τον Μάρτιο του 2021, σύμφωνα με τη συμβουλευτική ομάδα στην Green Street, μια εταιρεία ανάλυσης εμπορικών ακινήτων. Αυτό συγκρίνεται με ένα κέρδος 9.6% για το

S & P 500
δείκτη την ίδια περίοδο. Η απόδοση του S&P 500 είναι επίσης πολύ πιο μεταβλητή. Ιστορικά, η αστάθειά του ήταν υπερδιπλάσια από εκείνη της γεωργικής γης.

Δύο τάσεις οδηγούν τώρα τη διατριβή για τις επενδύσεις σε γεωργική γη: η αυξανόμενη παγκόσμια ζήτηση για τρόφιμα και η συρρίκνωση της προσφοράς καλλιεργήσιμης γης. Τα τελευταία 20 χρόνια, περισσότερα από 11 εκατομμύρια στρέμματα αγροτικής γης στις ΗΠΑ χάθηκαν λόγω ανάπτυξης. Παράγοντες που σχετίζονται με το κλίμα, όπως η λειψυδρία, περιορίζουν επίσης την προσφορά καλλιεργήσιμης γης.

Ταυτόχρονα, ο παγκόσμιος πληθυσμός αναμένεται να ξεπεράσει τα εννέα δισεκατομμύρια έως το 2050—και η αγροτική παραγωγικότητα θα χρειαστεί να διπλασιαστεί για να καλύψει την αναμενόμενη παγκόσμια ζήτηση.

Ο Phil Huber, επικεφαλής επενδύσεων στη Savant Wealth Management, λέει ότι η γεωργική γη προσφέρει συναρπαστικά χαρακτηριστικά ανταμοιβής κινδύνου και διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου. «Η Farmland ιστορικά είχε αποδόσεις που μοιάζουν με μετοχές. Αλλά αν κοιτάξετε μερικές από τις μεγαλύτερες πρόσφατες αναλήψεις μετοχών, κατά τη διάρκεια αυτών των περιόδων, οι γεωργικές εκτάσεις είχαν θετικές αποδόσεις», λέει.

Η μεγαλύτερη συνιστώσα των αποδόσεων της γεωργικής γης ήταν ιστορικά η απόδοσή της ή το εισόδημα από ενοίκια που κέρδισαν οι επενδυτές γεωργικής γης που διαχειρίζονται επαγγελματικά από τη μίσθωση της γης σε αγρότες, λέει ο Huber. Αυτό το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια συμβάλλει αρκετά ομαλά στις συνολικές αποδόσεις, ακόμη και σε περιόδους που τα αποθέματα δυσκολεύονται. Ο επόμενος μεγαλύτερος παράγοντας που συμβάλλει στις αποδόσεις είναι η μακροπρόθεσμη εκτίμηση της ίδιας της γης.

Η γεωργική γη είναι εδώ και πολύ καιρό η επαρχία των θεσμικών επενδυτών. Για πολλά χρόνια, οι μεμονωμένοι επενδυτές είχαν λίγες επιλογές για πρόσβαση σε γεωργική γη εκτός από την αγορά ενός τεμαχίου γης και την κατοχή του συμβολαίου—μη πρακτικό για τους περισσότερους.

Τώρα, τα άτομα έχουν μυριάδες επιλογές με ποικίλα προφίλ κινδύνου—από ιδιωτικά κεφάλαια και δημόσια διαπραγματεύσιμα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα ή REIT, που κατέχουν γεωργική γη έως διαπραγματεύσιμα αμοιβαία κεφάλαια που κατέχουν εταιρείες γεωργικών επιχειρήσεων ή συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης γεωργικών εμπορευμάτων.

Η Shonda Warner είναι ένας από τους αυξανόμενους επενδυτές που προσελκύονται από γεωργικές εκτάσεις. Ίδρυσε την Chess Ag Full Harvest Partners, μια εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων που επικεντρώνεται στις επενδύσεις στη γεωργία και τα τρόφιμα, το 2006, και τώρα διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία 130 εκατομμυρίων δολαρίων.

Η γεωργία προσφέρει στους επενδυτές σταθερές αποδόσεις, λέει η Warner, η οποία μπορεί να ανιχνεύσει τις ρίζες της στη γεωργία το 1865, όταν ο Αβραάμ Λίνκολν υπέγραψε τον τίτλο στο αγρόκτημα 160 στρεμμάτων της οικογένειας στην κομητεία Ντακότα του Νεμπ., λέει. Επιπλέον, οι αποδόσεις γενικά συσχετίζονται καλά με τον πληθωρισμό των τροφίμων, ο οποίος βρίσκεται σε ιστορικά υψηλά. Οι τιμές αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 9.1% τον Ιούνιο, με βάση τον δείκτη τιμών καταναλωτή, το μεγαλύτερο άλμα από τα τέλη του 1981.

Σε όλη την καρδιά της Αμερικής, οι τιμές των γεωργικών εκτάσεων αυξάνονται. Η μέση αξία των αγροτικών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της αξίας της γης και των κτιρίων, έφτασε τα 3,380 $ ανά στρέμμα το 2021, λόγω των υψηλότερων τιμών των εμπορευμάτων και των αυξανόμενων φόβων για τον πληθωρισμό.

Ο Joseph W. Glauber, ανώτερος ερευνητής στο International Food Policy Research Institute και πρώην επικεφαλής οικονομολόγος στο Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ, αναμένει ότι οι τιμές των αγροκτημάτων θα παραμείνουν υψηλές. "Υποψιάζομαι ότι όταν βλέπουμε τους αριθμούς USDA να βγαίνουν αργότερα αυτό το καλοκαίρι, υπάρχει ακόμα μια μεγάλη, ισχυρή αύξηση στην αξία της γης."

Οι γεωργικές εκτάσεις ακμάζονταν πριν από μια δεκαετία, λόγω των αυξανόμενων τιμών των καλλιεργειών και της διευρυμένης ζήτησης αιθανόλης, αλλά η ζήτηση σημείωσε υψηλές τιμές από το 2014 έως τις αρχές του 2019 λόγω της υπερπροσφοράς και των παγκόσμιων γεγονότων, συμπεριλαμβανομένου του εμπορικού πολέμου ΗΠΑ-Κίνας. Τα πράγματα άρχισαν να αλλάζουν στα τέλη του 2020, όταν οι τιμές των εμπορευμάτων άρχισαν να αυξάνονται καθώς η Κίνα επιτάχυνε τις εισαγωγές αμερικανικών καλλιεργειών. Η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, έναν από τους κορυφαίους παραγωγούς και εξαγωγείς γεωργικών προϊόντων στον κόσμο, αύξησε ακόμη περισσότερο τις τιμές.

Το αγρόκτημα βιώνει κύκλους όπως και άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, αλλά θεωρείται ως αποθήκη αξίας κατά τη διάρκεια της οικονομικής αναταραχής. Οι αγρότες «παράγουν τις θεμελιώδεις απαιτήσεις της ζωής: τρόφιμα και φυτικές ίνες», λέει ο Martin Davies, παγκόσμιος επικεφαλής της Nuveen Natural Capital, του επίγειου τμήματος διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας. «Έτσι, ανεξάρτητα από το τι συμβαίνει από οικονομική άποψη, δεν συσχετίζεστε με τον κύκλο».

Ένας άλλος λόγος για να εξετάσετε το ενδεχόμενο να επενδύσετε σε γεωργική γη: Ενώ αύξηση των επιτοκίων περιορίζουν την ικανότητα δανεισμού των εταιρειών, έχουν μικρότερη επίδραση στη γεωργική γη, καθώς ο κλάδος έχει χαμηλό δείκτη χρέους προς περιουσιακά στοιχεία 14%.

Μια πρόκληση που αντιμετωπίζουν μεμονωμένοι επενδυτές που επιθυμούν να επωφεληθούν από τις αυξανόμενες τιμές είναι η πρόσβαση σε αγροκτήματα προς πώληση. Ο Bruce J. Sherrick, καθηγητής οικονομικών γεωργικών εκτάσεων στο Fruin και διευθυντής του Κέντρου TIAA για Έρευνα Αγροτικής Γης στο Πανεπιστήμιο του Ιλινόις, λέει ότι μόνο το 1.5% έως 2% της γεωργικής γης στις ΗΠΑ μεταβιβάζεται ετησίως "σε απόσταση από το χέρι", ενώ πολύ περισσότερα μεταφέρονται μεταξύ των μελών της οικογένειας. Το αποτέλεσμα του χαμηλού ποσοστού κύκλου εργασιών είναι ότι μπορεί να είναι δύσκολο να συναρμολογηθεί μεγάλη έκταση.

Αυτός είναι ένας λόγος που οι επενδυτές στρέφονται σε REIT που διαπραγματεύονται δημόσια, όπως π.χ

Γκλάντστοουν Γη

(τικ: LAND) ή

Συνεργάτες Farmland

(FPI).

Ο Paul Pittman, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Farmland Partners, μεγάλωσε σε μια αγροτική οικογένεια και άρχισε να επενδύει σε γεωργικές εκτάσεις στα μέσα της δεκαετίας του 1990. Αγόρασε το αγρόκτημα δίπλα στην περιουσία του παππού του και, τις επόμενες δύο δεκαετίες, δημιούργησε ένα μεγάλο προσωπικό χαρτοφυλάκιο που δημοσιοποίησε το 2014. Η REIT κατέχει περισσότερες από 340 φάρμες. Από την αρχική δημόσια προσφορά, η Farmland Partners έχει επιστρέψει σχεδόν 41% σε κέρδη μετοχών και μερίσματα.

Οι επενδυτές μπορούν επίσης αγορά μετοχών μιας φάρμας μέσω εταιρειών όπως η Fayetteville, η AcreTrader με έδρα την Ark. Κάθε συμφωνία έχει μια ελάχιστη επένδυση και τα πρόσφατα ελάχιστα κυμαίνονται από $10,000 έως $20,000, σύμφωνα με τον Carter Malloy, ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο. Οι διαπιστευμένοι επενδυτές κερδίζουν τις αποδόσεις τους μέσω της διανομής του εισοδήματος από ενοίκια και της πώλησης του υποκείμενου ακινήτου.

Ο David Gorder είναι αγρότης στο Grand Forks, ND Όταν δεν φροντίζει τη γη του, όπου καλλιεργεί καλλιέργειες όπως καλαμπόκι, ζαχαρότευτλα και σκληρό σιτάρι για την εταιρεία ζυμαρικών της συζύγου του, ο Gorder διαχειρίζεται φάρμες AcreTrader και εργάζεται ως μεσίτης γης με το AcrePro.

«Οι αγρότες είναι οι καλύτεροι διαχειριστές της γης», λέει. «Καταλαβαίνουν τι πρέπει να γίνει σε αυτή τη γη για να παραμείνει παραγωγική και να συνεχίσει να μπορεί να τροφοδοτεί τον κόσμο μας».

Οι επενδυτές μπορούν επίσης να έχουν πρόσβαση σε γεωργική γη μέσω ενός ταμείου πραγματικών περιουσιακών στοιχείων, όπως π.χ

Σε σχέση με τα ακίνητα κεφαλαίου
(VCRRX), που διαχειρίζεται η Versus Capital με έδρα το Ντένβερ.

Οι διαχειριστές χτίζουν ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο γης που καλλιεργείται με διάφορους τύπους καλλιεργειών. Το αμοιβαίο κεφάλαιο δημιούργησε απόδοση 10.9% κατά την τελευταία 12μηνη περίοδο έως τις 31 Μαρτίου 2022 και 6.3% ετησίως κατά την τελευταία τριετία.

Τα ETF δεν μπορούν να κατέχουν απευθείας γεωργική γη, αλλά μπορούν να έχουν μερίδια στις αγροτικές επιχειρήσεις που εκμεταλλεύονται τη γη. Η Aniket Ullal, επικεφαλής δεδομένων και αναλύσεων του ETF στην CFRA Research, λέει ότι τα ETF μετοχών με θέμα τις αγροτικές επιχειρήσεις έχουν ξεπεράσει σε απόδοση την ευρύτερη αγορά μετοχών φέτος.

Η

VanEck Agribusiness
Το ETF (MOO), το μεγαλύτερο ETF με θέμα τις αγροτικές επιχειρήσεις με περιουσιακά στοιχεία 1.5 δισεκατομμυρίων δολαρίων, έχει μειωθεί μόνο κατά 6% φέτος σε σύγκριση με το

SPDR S&P 500
ETF (SPY), που έχει χάσει 15.6%. Οι μεγαλύτερες συμμετοχές του ταμείου VanEck περιλαμβάνουν

Ζωήτης

(ZTS) και

Deere

(ΣΕ).

Τα ETF για τη γεωργία που βασίζονται σε μελλοντικές εκδόσεις τα έχουν πάει ακόμα καλύτερα, καθώς παρέχουν πιο άμεση έκθεση στις τιμές των βασικών εμπορευμάτων. Το μεγαλύτερο ταμείο,

Invesco DB Agriculture
(DBA), σημείωσε άνοδο 1% φέτος.

Τεύκριο Σιτάρι
Η (WEAT) κέρδισε 11%, εν μέρει λόγω της σύγκρουσης στην Ουκρανία.

Ανεξάρτητα από τον τρόπο που επιλέγει ένας επενδυτής να επενδύσει σε γεωργική γη, η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων θα πρέπει να θεωρείται ως μια ευκαιρία αγοράς και διατήρησης για να επωφεληθούν από τις μακροπρόθεσμες τάσεις: πληθωρισμός, παγκόσμια ζήτηση τροφίμων, και έλλειψη γης.

Γράψτε στο Η Λόρεν Φόστερ στο [προστασία μέσω email]