Μειώνεται το ενοίκιο σε περίοδο ύφεσης; Τι μπορούν να περιμένουν οι ενοικιαστές και οι επενδυτές ακινήτων

Βασικές τακτικές

• Ακριβώς επειδή υπάρχει ύφεση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι τιμές των ενοικίων μειώνονται. Στην πραγματικότητα, κατά την ύφεση του 2008, ήταν ακριβώς το αντίθετο.
• Στην τρέχουσα αγορά ενοικίασης, έχουμε δει τον ρυθμό αύξησης των τιμών ενοικίασης να μειώνεται, αλλά αυτό μεταφράζεται σε χαμηλότερες τιμές ενοικίασης μόνο εάν βρίσκεστε σε επιλεγμένες αγορές.
• Εάν είστε επενδυτής ακινήτων, πιθανότατα ξέρετε ότι δεν πρέπει να περιμένετε ένα διαρκές ράλι στις τιμές των ενοικίων. Αυτή η επιβράδυνση έπρεπε να είχε προβλεφθεί.

Η πανδημία έχει προκαλέσει όλεθρο στις αγορές ενοικίων της Αμερικής. Από το κλείσιμο επιχειρήσεων που εμπόδισαν τους ενοικιαστές να κερδίσουν εισόδημα έως τα μορατόριουμ έξωσης έως τις μαζικές μεταναστεύσεις που συνόδευαν ευκαιρίες εργασίας από απόσταση, τίποτα δεν μοιάζει με τον Φεβρουάριο του 2020.

Υπάρχουν ενδείξεις ότι βλέπουμε μειωμένο ρυθμό αύξησης των τιμών για ενοικιαστές τους τελευταίους μήνες, αλλά αυτό δεν μεταφράζεται απαραίτητα σε μείωση των ενοικίων.

Αν και δεν υπάρχουν τόσες πολλές ενδείξεις ότι ζούμε σε ύφεση, ανάλογα με το εισοδηματικό σας κλιμάκιο, μπορεί να νιώθουμε σαν να είμαστε. Ωστόσο, το αν βρισκόμαστε σε ύφεση ή όχι μπορεί να μην έχει σημασία, επειδή οι υφέσεις δεν σημαίνουν απαραίτητα μείωση των τιμών των ενοικίων.

Το ενοίκιο είναι μια πηγή κολλώδους πληθωρισμού

Η αύξηση των ενοικίων ήταν μέρος αυτού που ώθησε την Η Fed θα αρχίσει να αυξάνει τα επιτόκια. Όταν αρχίζουμε να βλέπουμε σημαντικές αυξήσεις ενοικίων, ονομάζεται «κολλώδης πληθωρισμός». Ο κολλώδης πληθωρισμός συμβαίνει όταν οι τιμές αυξάνονται έναντι των δαπανών που παρουσιάζουν αλλαγές τιμολόγησης σε κύκλους 4.3 μηνών ή περισσότερο.

Αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται περισσότερος χρόνος για να μειωθεί το ενοίκιο μόλις ανέβει. Είναι πιο σύνηθες να βλέπουμε τις τιμές να σταθεροποιούνται για λίγο αντί να βλέπουμε τις τιμές να μειώνονται σε όρους πραγματικών δολαρίων.

Το κόστος ενοικίασης αυξήθηκε κατά 23.5% μεταξύ Οκτωβρίου 2019 και Οκτωβρίου 2022, γεγονός που αναιρεί τυχόν κέρδη που μπορεί να είχαν κάνει οι εργαζόμενοι όσον αφορά την αύξηση των μισθών κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Οι πιθανότητες ότι το ενοίκιο θα μειωθεί αρκετά για να αντισταθμίσει αυτή την ιστορική αύξηση είναι χαμηλές.

Μειώνεται το ενοίκιο σε περίοδο ύφεσης;

Είναι σπάνιο οι τιμές των ενοικίων να πέφτουν με τρόπο που θα είχε νόημα για τον ενοικιαστή. Όταν εξετάζουμε τις τιμές ενοικίων μεταξύ 1940 και 2000, βλέπουμε μια ελαφρά μείωση μεταξύ 1940 και 1950 στο διάμεσο ακαθάριστο μίσθωμα σε εθνικό επίπεδο. Στη συνέχεια, υπήρξαν αυξήσεις τις επόμενες δεκαετίες.

TryqΣχετικά με το κιτ δαπανών υποδομής | Q.ai – μια εταιρεία Forbes

Αυτά τα δεδομένα αφορούν συγκεκριμένα μεμονωμένες αγορές. Ανάλογα με την τοποθεσία σας, τα πράγματα μπορεί να αλλάξουν. Για παράδειγμα, σε πολιτείες όπως η Καλιφόρνια, η Χαβάη και το Μέριλαντ, οι τιμές των ενοικίων παρουσίασαν μείωση σε πραγματικό δολάριο μεταξύ 1990 και 2000.

Υπήρξαν αρκετές υφέσεις μεταξύ 1940 και 2000, αλλά μπορούμε επίσης να δούμε το 2008 για να αξιολογήσουμε την τιμολόγηση των ενοικίων κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης. Μεταξύ 2007 και 2011, τα χειρότερα χρόνια του 2008 ύφεση, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν.

Τα πράγματα δεν βελτιώθηκαν μετά τη Μεγάλη Ύφεση. Σύμφωνα με το Γραφείο Λογοδοσίας της Κυβέρνησης (GAO), μεταξύ 2007 και 2017, τρία εκατομμύρια περισσότερα νοικοκυριά άρχισαν να πληρώνουν περισσότερο από το 30% του εισοδήματός τους για ενοίκια. Οι μισοί από αυτούς ξόδευαν πάνω από το 50% του εισοδήματός τους για ενοίκια.

Τελικά, κανένας σκληρός και γρήγορος κανόνας δεν λέει ότι το ενοίκιο πρέπει να μειωθεί κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης.

Έχει μειωθεί το ενοίκιο τους τελευταίους μήνες;

Οι αυξήσεις των ενοικίων καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας ήταν ιστορικές. Καθώς οι άνθρωποι μετεγκαταστάθηκαν, η ζήτηση σε ορισμένες πόλεις και φούσκα boomtowns εξερράγη. Ο πληθωρισμός και η ανεξέλεγκτη αγορά κατοικιών οδήγησαν σε άνοδο τις τιμές σε εθνικό επίπεδο, αλλά οι μεταναστεύσεις που προέκυψαν από τις επιλογές εργασίας εξ αποστάσεως έκαναν τις αυξήσεις των τιμών πιο δραματικές σε ορισμένες τοποθεσίες.

Από τα τέλη του καλοκαιριού 2022, ο ρυθμός αύξησης των τιμών μειώθηκε από μήνα σε μήνα. Ορισμένες από αυτές τις μειώσεις θα μπορούσαν να αποδοθούν σε εποχιακές αλλαγές στη ζήτηση και τις τιμές, αλλά είναι η πρώτη φορά που ο ρυθμός των αυξήσεων επιβραδύνεται από την έναρξη του ράλι.

Τα πράγματα δεν φαίνονται τόσο καυτά όταν κάνουμε σμίκρυνση στις τιμές από έτος σε έτος. Από τον Νοέμβριο του 2022, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7.4% σε εθνικό επίπεδο σε σύγκριση με τον Νοέμβριο του 2021. Στις αρχές του 2022, αυτές οι αυξήσεις από έτος σε έτος ήταν διψήφιες, επομένως είναι καλό που δεν είναι πλέον τόσο έντονες.

Ωστόσο, αυτό δεν μεταφράζεται απαραίτητα σε χαμηλότερες τιμές για τους ενοικιαστές.

Σε ορισμένες περιοχές, ο ρυθμός μείωσης ήταν αρκετά σημαντικός ώστε να οδηγήσει σε μικρές μειώσεις στην τιμολόγηση των ενοικίων. Αυτό συμβαίνει πρωτίστως σε πόλεις με φούσκα, όπου η τοπική οικονομία δεν μπορούσε να αντέξει τις αυξήσεις κατά τη διάρκεια της περιόδου υψηλής ζήτησης των μεταναστεύσεων πανδημίας.

Θα μειωθεί το Rent το 2023;

Πολλά από αυτά που συμβαίνουν στην αγορά κατοικίας είναι περιφερειακά. Ενώ ορισμένες περιοχές μπορεί να δουν μειώσεις σε πραγματικό δολάριο στις τιμές των ενοικίων, η συνολική εικόνα κλίνει προς μια κατάσταση σταθεροποίησης όπου τα ενοίκια σταματούν να αυξάνονται με ανησυχητικούς ρυθμούς, αλλά δεν μειώνονται απαραίτητα.

Μέρος του λόγου που μπορεί να συμβεί η σταθεροποίηση είναι ότι οι κατασκευαστές έχουν επικεντρωθεί σε ακίνητα για πολλές οικογένειες. Για τους ενοικιαστές που επιθυμούν να ζήσουν σε διαμερίσματα και όχι σε μονοκατοικίες, το απόθεμα σε ορισμένες περιοχές αυξάνει την προσφορά για να καλύψει τη ζήτηση.

Ένας άλλος λόγος που τα πράγματα μπορεί να επιβραδύνουν είναι ότι οι άνθρωποι δεν κινούνται τόσο πολύ. Λιγότεροι άνθρωποι έχουν πάει αγορά κατοικιών από τότε που η Fed ξεκίνησε τις αυξήσεις των επιτοκίων τον Μάρτιο του 2022, έτσι λιγότεροι άνθρωποι εγκαταλείπουν την αγορά ενοικίων. Αυτό συνέβαλε στη ζήτηση τους τελευταίους μήνες, οδηγώντας σε άνοδο τις τιμές των ενοικίων.

Σε αυτό το περιβάλλον, οι ενοικιαστές είναι λιγότερο πιθανό να μετακινηθούν. Εάν εξασφάλιζαν ένα συμβόλαιο ενοικίου νωρίτερα στην πανδημία, το επιτόκιο που πληρώνουν τώρα είναι πιθανότατα πολύ μικρότερο από οτιδήποτε μπορούσαν να βρουν τώρα.

Τούτου λεχθέντος, εάν όντως αποκτήσατε ένα νέο συμβόλαιο ενοικίασης το περασμένο έτος και οι τιμές μειώθηκαν σημαντικά, αυτό μπορεί να σας ωθήσει να βρείτε φθηνότερα καταλύματα μόλις μειωθούν τα νέα ενοίκια σε πραγματικά δολάρια.

Τι σημαίνει η μείωση των ενοικίων για τους επενδυτές ακινήτων;

Εάν τα ενοίκια μειωθούν σε πραγματικά δολάρια, οι απώλειες δεν είναι πιθανό να είναι τόσο σημαντικές όσο τα κέρδη που σημειώθηκαν τα τελευταία χρόνια. Αν και μπορεί να μοιάζει με βραχυπρόθεσμη απώλεια, πιθανότατα εξακολουθείτε να κερδίζετε περισσότερα χρήματα από ό,τι θα κάνατε το 2020. Αυτό πιθανότατα ισχύει για όσους αγόρασαν τις επενδύσεις τους σε ακίνητα πριν από την πανδημία.

Εάν σκέφτεστε να μπείτε στο παιχνίδι ακινήτων, η μείωση των ενοικίων θα πρέπει να συνυπολογιστεί στην εξίσωσή σας κατά την αγορά ενός σπιτιού ή ενός ακινήτου πολλαπλών μονάδων. Όμως, ο πιθανός ρυθμός μείωσής τους δεν είναι πιθανό να εξαλείψει την κερδοφορία ενός κατάλληλου ακινήτου μακροπρόθεσμα.

Τούτου λεχθέντος, ο ρυθμός μείωσης θα επηρεάσει δυσανάλογα διαφορετικές αγορές. Θα θέλετε να παρακολουθείτε ιδιαίτερα προσεκτικά τα πράγματα εάν έχετε ακίνητα σε τοποθεσίες που παρουσίασαν τεράστιες μεταβολές στη ζήτηση κατά τα δύο πρώτα χρόνια και την πανδημία.

Το να έχετε ένα καλά διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν ένα από τα περιουσιακά σας στοιχεία μπορεί να επιβραδυνθεί ή να πέσει από την άποψη της κερδοφορίας. Μπορείτε να ελέγξετε το Q.ai's Επενδυτικά κιτ που εκτείνονται σε πολλούς κλάδους για να δημιουργήσετε μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στο χαρτοφυλάκιό σας. Το Q.ai προσφέρει μια πολύ μοναδική επιλογή που ονομάζεται Προστασία χαρτοφυλακίου που προστατεύει τα κέρδη σας και μειώνει τις απώλειές σας, ανεξάρτητα από τον κλάδο στον οποίο επενδύετε.

Κατώτατη γραμμή

Το Εθνικό Γραφείο Οικονομικών Ερευνών (NBER) δεν έχει κηρύξει ακόμη ύφεση. Είτε ζούμε είτε όχι μια ύφεση, σίγουρα βιώνουμε κάποιες περίεργες οικονομικές στιγμές.

Δεν έχει σημασία αν πρόκειται για ύφεση, καθώς αυτού του είδους η ύφεση δεν σημαίνει απαραίτητα μείωση των τιμών των ενοικίων. Οι οικονομικές συνθήκες που περιβάλλουν κάθε ύφεση διαφέρουν, πράγμα που σημαίνει ότι το αποτέλεσμα θα ποικίλλει.

Κατεβάστε το Q.ai σήμερα για πρόσβαση σε επενδυτικές στρατηγικές που βασίζονται σε τεχνητή νοημοσύνη.