Αγαπητέ φορολογούμενο: «Τι θα συμβεί αν πουλήσω το υπάρχον σπίτι μου για να εξοφλήσω το δάνειο στο νέο μου σπίτι; Πόσο φόρο θα χρωστάω;».

Κατανοώ ότι οποιοδήποτε κέρδος από πώληση ακινήτων δεν φορολογείται εάν χρησιμοποιηθεί για την αγορά άλλου σπιτιού εντός τριών ετών. Η ερώτησή μου είναι τι θα συμβεί αν αγοράσω ένα άλλο σπίτι και στη συνέχεια πουλήσω το υπάρχον σπίτι μου για να εξοφλήσω το δάνειο στο νέο μου σπίτι;

Έχει σημασία η σειρά αγοράς και πώλησης;

Μιλώντας την αγορά

Αγαπητέ Mulling the Market,

Θα σε απογοητεύσω απαλά. Λέτε ότι τα κέρδη από την ακίνητη περιουσία λαμβάνουν φορολογική απαλλαγή εάν χρησιμοποιηθούν για την αγορά κατοικίας εντός τριών ετών, αλλά οι λογιστές μου λένε ότι είναι στην πραγματικότητα ένας παλιός κανόνας και δεν υπάρχει πλέον στα βιβλία. Άρα δεν έχεις τύχη.

Όσον αφορά την αγορά και την πώληση: Ελπίζετε να κερδίσετε το κέρδος, να ελαχιστοποιήσετε τη φορολογική σας υποχρέωση και να διατηρήσετε όλες τις αναμνήσεις σας. Η σειρά αγοράς και πώλησης δεν έχει σημασία για φορολογικούς σκοπούς. Δεν χρειάζεται να βιαστείτε να αγοράσετε άλλο σπίτι.

«Ο αποκλεισμός κέρδους της κύριας κατοικίας ισχύει τώρα δεν απαιτούν από έναν φορολογούμενο να αποκτήσει ένα σπίτι αντικατάστασης», δήλωσε ο Jeffrey Olson, συνεργάτης της Carr, Riggs & Ingram στην Ατλάντα, ο οποίος ειδικεύεται σε φορολογικά θέματα που σχετίζονται με ακίνητα.

Το IRS θα σας επιτρέψει να διατηρήσετε τα κέρδη από την πώληση του σπιτιού σας χωρίς φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, με κάποιες προϋποθέσεις. Πρέπει να έχετε το σπίτι για τουλάχιστον δύο χρόνια και να έχετε ζήσει σε αυτό τα δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια (αλλά δεν χρειάζεται να είναι συνεχόμενα).

Φορολογικές απαλλαγές

Τα πρώτα κέρδη 250,000 δολαρίων εξαιρούνται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για άτομα και παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν χωριστά αίτηση, σύμφωνα με τους κανόνες της IRS. Ο αποκλεισμός κεφαλαιακών κερδών αυξάνεται στα 500,000 $ για ένα παντρεμένο ζευγάρι που υποβάλλει από κοινού αίτηση.

Για ένα παντρεμένο ζευγάρι που υποβάλλει από κοινού αίτηση, μόνο ένας σύζυγος πρέπει να το κατέχει. Αλλά κάθε σύζυγος πρέπει να πληροί την απαίτηση χρήσης. Τα δύο χρόνια ιδιοκτησίας και χρήσης δεν χρειάζεται να είναι μια ενιαία συνεχής περίοδος, σημείωσε ο Olson.

«Οι επακόλουθες αγορές δεν παίζουν καθόλου στους υπολογισμούς», δήλωσε ο Rob Seltzer, πρόεδρος της Seltzer Business Management που εδρεύει στο Λος Άντζελες, όπου συνεργάζεται με πελάτες για φορολογικά τους θέματα, τα οποία περιλαμβάνουν συναλλαγές ακινήτων.

«Η μόνη αγορά που έχει σημασία είναι η αγορά του σπιτιού που πουλάς», πρόσθεσε. Με άλλα λόγια, δεν ανησυχείτε για κανενός είδους απαίτηση επανεπένδυσης, αλλά πρέπει να γνωρίζετε άλλους κανόνες επιλεξιμότητας για εξαίρεση κεφαλαιακών κερδών.

Ρυτίδες στον φορολογικό κώδικα

Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν πτυχές στον φορολογικό κώδικα εάν έχετε νοικιάσει το σπίτι σας κατά τη διάρκεια της πενταετίας, έχετε μετατρέψει μέρος της κατοικίας σας σε οικιακό γραφείο ή έχετε κάνει ανακαινίσεις και έχετε ζητήσει μειώσεις αποσβέσεων για τις ανακαινίσεις.

Η πώληση του σπιτιού σας έγινε πιο περίπλοκη. Οι τιμές των κατοικιών πέφτουν, αλλά εξακολουθούν να είναι υψηλές. Εν τω μεταξύ, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι ανεβαίνοντας και χρειάζεται περισσότερος χρόνος για να πουληθούν τα σπίτια. Το συναίσθημα των αγοραστών κατοικιών χτύπησε πρόσφατα χαμηλό όλων των εποχών.

Οι άνθρωποι συνήθως πωλούν πρώτα και μετά αγοράζουν. Εάν έχετε την οικονομική δυνατότητα, ωστόσο, θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι και στη συνέχεια να πουλήσετε το υπάρχον σπίτι σας και να εφαρμόσετε τα έσοδα από την πώληση στην υποθήκη του σπιτιού που μόλις αγοράσατε.

Οι φορολογικοί νόμοι του θείου Σαμ δεν σας αναγκάζουν να τηρείτε ένα χρονοδιάγραμμα αγοράς και πώλησης σε μια αγορά που έχει γίνει πιο δύσκολη. Απλά μην βάζετε τον εαυτό σας υπό περιττή πίεση στο ενδιάμεσο.

Έχετε φορολογική ερώτηση; Γράψε μου στο: [προστασία μέσω email]

Ευχαριστώ για την ανάγνωση. Θέλω να σας βοηθήσω να σκεφτείτε ευρύτερα τα ζητήματα που επηρεάζουν τους φόρους σας. Δεν προσφέρω φορολογικές συμβουλές, απλώς μια προσπάθεια να δούμε τι θα μπορούσε να σημαίνει για το πορτοφόλι σας ο στροβιλισμός των φορολογικών κανόνων και των οικονομικών συνθηκών.

Είμαι εδώ για τον αναγνώστη που αντιμετωπίζει τους φόρους του με έναν αέρα παραίτησης. Απλώς δεν ασχολείσαι τόσο με τους φόρους, το καταλαβαίνω. Κάποτε ήμουν αυτός ο τύπος. Κάτω από την ορολογία, σκεφτείτε τους φόρους σας σαν λαβύρινθο — με χρήματα στο τέλος. Ή μια παγίδα που πρέπει να αποφύγεις.