Αγαπητέ Φορολογικό: Μόλις άρχισα να νοικιάζω το σπίτι μου στο Airbnb. Ποιες εκπτώσεις φόρου εισοδήματος μπορώ να διεκδικήσω σε αυτό το ακίνητο;

Είχα τη δική μου εταιρεία έρευνας μάρκετινγκ LLC για περίπου 25 χρόνια, οπότε γνωρίζω πολλά — απλώς όχι με το να νοικιάσω το σπίτι μου. Μπορεί κάποιος να υπολογίσει μέρος της υποθήκης ως έκπτωση; Τι γίνεται με τα βοηθητικά προγράμματα και το καλώδιο; θα το σκεφτόμουν.

Ταξίδια & Φόροι

Αγαπητοί Ταξίδια & Φόροι,

Η ερώτησή σας σχετικά με το σταυροδρόμι φιλοξενίας και κανονισμών έχει αυτή τη γραμμή από το "The Eagles"Hotel California«Διατρέχει το μυαλό μου: «Μπορείς να τσεκάρεις όποτε θέλεις, αλλά ποτέ δεν μπορείς να φύγεις». Δεν μπορείς ποτέ να αφήσεις φορολογικούς κανόνες, δηλαδή.

Υπάρχει πάντα μια φορολογική ερώτηση που πρέπει να απαντηθεί και η εκκολαπτόμενη επιχείρησή σας στην Airbnb δεν αποτελεί εξαίρεση. Μπορείτε να κάνετε κρατήσεις εισοδήματος από ενοίκια σε ορισμένες περιπτώσεις, αρκεί να γνωρίζετε τι να διεκδικήσετε, πόσα να διεκδικήσετε και πότε να μην διεκδικήσετε.

Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων λέει Οι ιδιοκτήτες ενοικίων μπορούν να αφαιρέσουν τόκους στεγαστικών δανείων, φόρο ακινήτων, λειτουργικά έξοδα, αποσβέσεις και επισκευές. Το κόστος των «βελτιώσεων» δεν εκπίπτει — αν και ορισμένες ή όλες οι βελτιώσεις μπορεί να ανακτηθούν μέσω αποσβέσεων.

"Η IRS λέει ότι οι ιδιοκτήτες ενοικίων μπορούν να αφαιρέσουν τόκους στεγαστικών δανείων, φόρο ακινήτων, λειτουργικά έξοδα, αποσβέσεις και επισκευές. "

Ένα Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
έδειξε ο εκπρόσωπος έναν σύνδεσμο για την εταιρείατου ιστότοπου, ο οποίος περιλαμβάνει ένα EY επεξηγητής με θέμα τις φορολογικές υποχρεώσεις των φιλοξενουμένων. Υπολογίστε επίσης τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (όπως φυσικό αέριο, ηλεκτρικό ρεύμα, τηλεόραση και ίντερνετ), υπηρεσίες καθαρισμού, διαφημίσεις ως ορισμένες από τις άλλες εκπιπτόμενες δαπάνες, ανέφερε το έγγραφο.

Ο σύνδεσμος της Airbnb είπε ότι θα ήταν καλή κίνηση να επικοινωνήσετε με φορολογικούς επαγγελματίες για περισσότερες λεπτομέρειες, επειδή υπάρχουν «πολλοί ειδικοί κανόνες σε αυτόν τον τομέα».

Ο June Toth, διευθυντικό μέλος της zbt Certified Public Accounting & Consulting στο Edison, NJ, εδρεύει κοντά σε βουνά και παραλίες και, ως εκ τούτου, λαμβάνει τακτικά ερωτήσεις πελατών σχετικά με το εισόδημα από ενοίκια. Οι φορολογικές σας εκπτώσεις θα μπορούσαν να μειωθούν ανάλογα με τις δικές σας ρυθμίσεις διαβίωσης.

Εάν νοικιάζετε ένα μέρος όπου διαμένετε επίσης - μια "μονάδα κατοικίας" - θα υπάρχουν όρια για τα εκπιπτόμενα έξοδα ενοικίασης, λέει η IRS. Η φορολογική υπηρεσία λέει ότι θα θεωρήσει ότι χρησιμοποιείτε το ακίνητο ως προσωπική κατοικία αντί για ενοικίαση, εάν το χρησιμοποιείτε για 14 ημέρες ή «10% των συνολικών ημερών που το νοικιάζετε σε άλλους σε δίκαιη τιμή ενοικίασης».

"Εάν η προσωπική χρήση δεν υπερβαίνει αυτά τα όρια, τότε το ακίνητο θεωρείται ενοικιαζόμενο ακίνητο" και μπορεί να ακολουθήσουν εκπτώσεις, είπε ο Τοθ.

Για να το θέσω διαφορετικά: Εάν νοικιάσετε το ακίνητό σας για 14 ημέρες και κάτω, δεν χρειάζεται να αναφέρετε το εισόδημα από ενοίκια, είπε ο Τοθ. Αλλά αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε να αφαιρέσετε ούτε τα έξοδα που σχετίζονται με την ενοικίαση, πρόσθεσε.

Ας υποθέσουμε ότι νοικιάζετε αυτό το μέρος για 15 ημέρες ή περισσότερες. Ακούγεσαι σοβαρός. Έχετε ήδη δημιουργήσει μια LLC. Θα πρέπει να αναφέρετε το εισόδημα από ενοίκια Πρόγραμμα Ε και μοιράστε τις κρατήσεις σας μεταξύ των προσωπικών εξόδων που σχετίζονται με το σπίτι και των εξόδων που σχετίζονται με το ενοίκιο.

Πώς χωρίζετε λοιπόν; Δικο τους λέει, "Γενικά πρέπει να διαιρέσετε τα συνολικά έξοδά σας μεταξύ της χρήσης ενοικίασης και της προσωπικής χρήσης με βάση τον αριθμό των ημερών που χρησιμοποιούνται για κάθε σκοπό."

Αυτό σημαίνει καταμέτρηση των επιλέξιμων δαπανών, είπε ο Toth. Μετρήστε τις ημέρες που το μέρος ενοικιαζόταν πραγματικά, συν τις ημέρες που το είχατε για προσωπική χρήση.

Η πλευρά της ενοικίασης αυτών των εξόδων εκπίπτει από το εισόδημά σας από ενοίκια. Οι τόκοι στεγαστικών δανείων και οι φόροι ακινήτων είναι οι πρώτοι που εφαρμόζονται, είπε ο Τοθ. Στη συνέχεια εφαρμόζονται τα λειτουργικά έξοδα και οι αποσβέσεις ενοικίων, είπε. Οποιαδήποτε καθαρή ζημία μεταφέρεται στα επόμενα χρόνια, σημείωσε.

Τέλος, τα δικαιολογητικά δεν χρειάζεται να περιλαμβάνονται σε φορολογική δήλωση, αναφέρει ο εξηγητής της EY είπε. Αλλά οι άνθρωποι θα πρέπει να διατηρούν τα αρχεία τους - ακόμη και εκείνοι που δεν χρειάζεται να αναφέρουν εισόδημα από ενοίκια λόγω της εξαίρεσης των 14 ημερών - εάν ο φορολογικός χτυπήσει.

Αυτά περιλαμβάνουν αποδείξεις εκπιπτόμενων δαπανών και επισκευών, ημερολόγια ημερών κατά την οποία το ακίνητο ενοικιάζεται ή χρησιμοποιείται προσωπικά, απόδειξη διαφήμισης και άλλα.

Δικο τους θα ψάξει για ρεκόρ εάν σε επιλεγεί για έλεγχο. Εάν έχετε έτοιμα τα έγγραφά σας για να αποδείξετε τα έξοδα και τις κρατήσεις σας, τόσο πιο γρήγορα θα τελειώσετε με τον έλεγχο.

Για να αναφέρω ξανά τους Eagles, το να γίνει με αυτή τη διαδικασία μετράει ως "γαλήνια εύκολη αίσθηση.» Το εύχομαι για σένα.

Έχετε φορολογική ερώτηση; Γράψε μου στο: [προστασία μέσω email]

Ευχαριστώ για την ανάγνωση. Θέλω να σας βοηθήσω να σκεφτείτε ευρύτερα τα ζητήματα που επηρεάζουν τους φόρους σας. Δεν προσφέρω φορολογικές συμβουλές, απλώς μια προσπάθεια να δούμε τι θα μπορούσε να σημαίνει για το πορτοφόλι σας ο στροβιλισμός των φορολογικών κανόνων και των οικονομικών συνθηκών.

Είμαι εδώ για τον αναγνώστη που αντιμετωπίζει τους φόρους του με έναν αέρα παραίτησης. Απλώς δεν ασχολείσαι τόσο με τους φόρους, το καταλαβαίνω. Κάποτε ήμουν αυτός ο τύπος. Κάτω από την ορολογία, σκεφτείτε τους φόρους σας σαν λαβύρινθο — με χρήματα στο τέλος. Ή μια παγίδα που πρέπει να αποφύγεις.