Συντριβή, ναυάγιο τρένου ή Αποκάλυψη;

Σοβαρές προειδοποιήσεις σχετικά με τα εμπορικά ακίνητα εμφανίζονται σχεδόν καθημερινά αυτές τις μέρες. Ενώ οι αγορές γραφείων είναι πιεσμένες λόγω της αυξανόμενης εργασίας από το σπίτι, ορισμένοι επαγγελματίες των ακινήτων βλέπουν μια ολοένα και πιο διχασμένη αγορά, χωρίζεται σε «έχοντες και μη έχοντες». Οι επενδυτές, οι ενοικιαστές και οι πόλεις —ειδικά εκείνες με παλαιότερα, παρακμιακά κτίρια— θα πρέπει να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή τους επόμενους μήνες για να δουν πού θα πέσει και πόσο άσχημα μπορεί να γίνουν τα πράγματα.

Δραματικές αρνητικές αξιολογήσεις για εμπορικά ακίνητα εντοπίζονται εύκολα. ο Πρότυπο του Σαν Φρανσίσκο προβλέπει μια «επική συντριβή εμπορικών ακινήτων» που διαφαίνεται πάνω από αυτήν την πόλη, συγκρίνοντάς την με ένα τρένο που πλησιάζει με «την πόλη, τον προϋπολογισμό της και την ικανότητά της να παρέχει υπηρεσίες συνδεδεμένες με τις γραμμές». Για να μην μακρηγορώ, Bloomberg tweeted «Η εξ αποστάσεως εργασία σκοτώνει την αγορά εμπορικών ακινήτων του Μανχάταν» με παρόμοια προβλήματα να επεκτείνονται και σε άλλες πόλεις.

Αλλά ακόμη και αυτή η γλώσσα ωχριά ενάντια σε τι Ο καθηγητής του NYU Arpit Gupta και οι συνεργάτες του λένε, προβλέποντας μια «αποκάλυψη ακίνητης περιουσίας γραφείου». Χρησιμοποιώντας δεδομένα της Νέας Υόρκης, εκτιμούν «μια πτώση 45% στις αξίες των γραφείων το 2020 και 39% μακροπρόθεσμα, η τελευταία αντιπροσωπεύει μια έκπτωση αξίας 453 δισεκατομμυρίων δολαρίων», η οποία θα μπορούσε να βυθίσει την πόλη σε «βρόχο δημοσιονομικής καταστροφής». Παρόμοιες ζημιές θα μπορούσαν να πλήξουν και άλλες πόλεις και κατ' επέκταση την εθνική οικονομία.

Πώς λοιπόν κατανοούμε άλλα κακά —αλλά όχι αποκαλυπτικά— δεδομένα; CommercialEdge's Η μηνιαία «Έκθεση του Εθνικού Γραφείου» για τον Σεπτέμβριο βρήκε στάσιμα μέσα ποσοστά καταχώρισης γραφείων, 38.70 $ ανά τετραγωνικό πόδι, «μειωμένα 0.1% από έτος σε έτος». Κακό, αλλά όχι αποκαλυπτικό. Και ως Πρόσφατα σημείωσα, ορισμένες πόλεις, ειδικά στην Sunbelt ή εκείνες με ισχυρές βιομηχανίες βιοεπιστημών, βλέπουν ισχυρές αγορές ενοικίασης.

Τι μας λένε άλλα δεδομένα; Της Moody τεκμηρίωσε ότι οι τίτλοι που υποστηρίζονται από εμπορικά στεγαστικά δάνεια είδαν «μια τεράστια αύξηση στα αυξημένα ποσοστά παραβατικότητας» το δεύτερο τρίμηνο του 2020, ακριβώς όταν χτύπησε η πανδημία. Όμως, τράπεζες, επενδυτές ασφάλισης ζωής και άλλοι αναδιάρθρωσαν τα δάνεια και πρόσφεραν ανοχή, μειώνοντας τα ποσοστά καθυστερήσεων. Αυτή η στρατηγική θα είναι πιο δύσκολο να ακολουθηθεί εάν υπάρξει νέα πίεση στην αγορά γραφείων, ειδικά με την αύξηση των επιτοκίων από τη Fed, καθιστώντας το δανεισμό πιο δαπανηρό σε όλους τους τομείς.

Μέχρι στιγμής, τουλάχιστον οι εμπορικές τράπεζες φαίνεται πλέον να έχουν υπό έλεγχο τα δάνειά τους για ακίνητα. Τα ποσοστά χρεώσεων και παραβατικότητας έφθασαν στο 0.07% το δεύτερο τρίμηνο του 2020, την κορύφωση της πανδημίας. Όμως, τα δύο πρώτα τρίμηνα του 2022, η Η Fed αναφέρει αυτά τα επιτόκια στο μηδέν, δεν αποτελεί ένδειξη δραματικής πτώσης στην ποιότητα του δανείου.

Και ακόμη και τα κακά νούμερα του 2020 δεν έμοιαζαν καθόλου με την οικονομική κρίση του 2008. Μεταξύ 2009 και 2010, οι καθυστερήσεις δανείων των εμπορικών τραπεζών ήταν πάνω από 2% για επτά συνεχόμενα τρίμηνα. Έκτοτε, οι αυστηρότεροι κανονισμοί βοήθησαν στον έλεγχο του χαλαρού τραπεζικού δανεισμού, οπότε ευτυχώς δεν έχουμε ενδείξεις ότι οι αποτυχίες εμπορικών δανείων καταρρέουν ολόκληρη την οικονομία.

Το να πάμε πίσω από τα συγκεντρωτικά νούμερα δείχνει κάποια θετικά σημάδια στα εμπορικά ακίνητα. Τον περασμένο χρόνο, πόλεις της Sunbelt όπως η Charlotte και το Austin, ή πόλεις με συγκεντρώσεις βιοεπιστημών όπως η Βοστώνη, σημείωσαν διψήφιες αυξήσεις στα ενοίκια. GoogleGOOG
και άλλες εταιρείες τεχνολογίας έχουν μισθώσει μεγάλες ποσότητες χώρου σε πόλεις όπως Νέα Υόρκη και Σικάγο.

Ο μεγαλύτερος κίνδυνος στα εμπορικά ακίνητα είναι ο παλαιότερος, λιγότερο επιθυμητός χώρος γραφείων. Το ποσό αυτού σε οποιαδήποτε πόλη είναι κεντρικό για την αξιολόγηση του συνολικού κινδύνου της. Στρογγυλή τράπεζα περιοδικών από ΠΕΡΕ, που παρακολουθεί τις επενδύσεις σε ιδιωτικά κεφάλαια σε ακίνητα, βρήκε μια «πολύ απαιτητική» αλλά αβέβαιη αγορά, με κινδύνους που κυμαίνονται από τον πληθωρισμό στις κατασκευές και το κόστος χρηματοδότησης έως μια επικείμενη ύφεση.

Οι ειδικοί του PERE βλέπουν μια «δισχιδή» αγορά, με πιο σύγχρονα κτίρια (ειδικά αυτά που είναι συμβατά με ESG) και ορισμένες πόλεις σε καλή θέση για να ξεπεράσουν την κρίση. Οι επενδυτές του PERE βλέπουν ένα «νέο κανονικό» με λιγότερη πληρότητα γραφείων πλήρους απασχόλησης, αλλά με τα γραφεία να εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν «άγνωστη» συνολική ζήτηση από πελάτες.

Αλλά αυτές είναι οι απόψεις των επενδυτών σε ακίνητα, οι οποίοι θα μπορούσαν (όπως λένε στον δρόμο), να «μιλούν για τα βιβλία τους» και να δίνουν μια θετική στροφή στους αριθμούς. Αντίθετα, σκεφτείτε το Ανάλυση «αποκάλυψης» από το NYU και την Κολούμπια καθηγητές. Συνδυάζοντας δεδομένα εργασίας από το σπίτι με οικονομικές πληροφορίες από άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), προβλέπουν "μακροχρόνιες αποτιμήσεις γραφείου που είναι 39.18% χαμηλότερες από τα επίπεδα πριν από την πανδημία" με "κατώτερης ποιότητας απόθεμα γραφείου… ένα πιο ουσιαστικά λανθάνον περιουσιακό στοιχείο."

Αν έχουν δίκιο, οι πόλεις —και η οικονομία— βρίσκονται σε δύσκολη θέση. Αν και ορισμένα παλαιότερα κτίρια ενδέχεται να μετατραπούν σε κατοικίες, αυτό δεν είναι μια εύκολη ή άμεση διαδικασία. Η κατάρρευση των αξιών των ακινήτων θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντικά δημοσιονομικά προβλήματα για πολλές πόλεις, με αποτέλεσμα περικοπές στις κοινωνικές υπηρεσίες, την εκπαίδευση, τη δημόσια υγεία και άλλες βασικές κυβερνητικές λειτουργίες. Δεν βρισκόμαστε ακόμη σε αποκάλυψη, αλλά όλοι πρέπει να κρατάμε ένα μάτι στην πιθανότητα.