Θα μπορούσε μια στεγαστική ύφεση να είναι στον ορίζοντα;

Βασικά καραβάνια

• Μια σειρά από αναφορές στέγασης αυτή την εβδομάδα ενίσχυσαν τις εικασίες ότι μια ήπια ύφεση της αγοράς κατοικίας θα μπορούσε να είναι στον ορίζοντα
• Τα στοιχεία της NAHB δείχνουν ότι η εμπιστοσύνη των κατασκευαστών στο τμήμα νέας κατασκευής μονοκατοικίας μειώθηκε κατά 8 μονάδες τον Οκτώβριο
• Το Τμήμα Απογραφής ανέφερε ότι ενώ οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν τον Αύγουστο, οι νέες κατοικίες μειώθηκαν από μήνα σε μήνα (MOM) και από έτος σε έτος (YOY)
• Η Εθνική Ένωση Μεσιτών ανακοίνωσε ότι οι υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών και οι μέσες τιμές κατοικιών μειώθηκαν τον Σεπτέμβριο
• Ωστόσο, πολλοί ειδικοί συμφωνούν ότι είναι απίθανο ένα πλήρες κραχ λόγω της άνευ προηγουμένου ανθεκτικότητας των καταναλωτών και του αργού ρυθμού μείωσης

Οι τιμές των κατοικιών και οι νεόδμητες κατασκευές βρίσκονται σε πτώση. Τιμές υποθηκών βρίσκονται σε άνοδο. Και οι εικασίες για ύφεση της στεγαστικής αγοράς συνεχίζουν να διαδίδονται μεταξύ των αγοραστών και των επενδυτών ακινήτων. Για μερικούς, μια ξαφνική, έντονη κατάδυση είναι πιο πιθανή. Άλλοι βλέπουν μια πιο αργή, πιο ήπια οπισθοδρόμηση τον επόμενο χρόνο.

Είτε έτσι είτε αλλιώς, μια σειρά από πρόσφατες αναφορές στέγασης έχουν ρίξει λάδι στην παροιμιώδη φωτιά.

Νέες εκθέσεις στέγασης αυτή την εβδομάδα

Ίσως η μεγαλύτερη έκθεση στέγασης αυτή την εβδομάδα ήρθε με την ευγένεια του Εθνική ένωση οικιακών οικοδόμων (NAHB) και του Wells Fargo Housing Market Index.

Το NAHB/Wells Fargo HMI μετράει την αντίληψη των κατασκευαστών για τις προσδοκίες πωλήσεων μονοκατοικιών σε μια κλίμακα από «καλή» έως «κακή». Οι μετρήσεις στοιχείων τροφοδοτούνται σε έναν εποχικά προσαρμοσμένο δείκτη όπου βαθμολογίες άνω των 50 υποδηλώνουν ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές βλέπουν τις συνθήκες ως "καλές".

Για τον Οκτώβριο, η έκθεση στέγασης διαπίστωσε ότι η εμπιστοσύνη των οικοδόμων για νέα κατασκευή μονοκατοικίας μειώθηκε κατά 8 μονάδες. Επί του παρόντος, αυτή η μέτρηση εμπιστοσύνης κατασκευαστών βρίσκεται περίπου στο 38. Αυτό είναι το μισό επίπεδό του πριν από έξι μήνες και, εκτός από ένα σύντομο χτύπημα κατά τη διάρκεια της πανδημίας, το χαμηλότερο από τον Αύγουστο του 2012.

Για κάθε εξάρτημα:

• Οι τρέχουσες συνθήκες πωλήσεων μειώθηκαν στις 45, με απώλεια 9 μονάδων
• Οι προσδοκίες πωλήσεων για έξι μήνες μειώθηκαν στις 35, σημειώνοντας πτώση 11 μονάδων
• Η κίνηση επίδοξων αγοραστών υποχώρησε στις 25, σημειώνοντας πτώση 6 μονάδων

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του NAHB Jerry Konter, η ζήτηση έχει αποδυναμωθεί από τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων που έχουν δημιουργήσει μια κατάσταση που θεωρείται «ανθυγιεινή και μη βιώσιμη».

Αλλά αυτή δεν είναι η μόνη έκθεση στέγασης που δημοσιεύτηκε αυτή την εβδομάδα.

Στοιχεία του Γραφείου Απογραφής

Αυτή την εβδομάδα, το Γραφείο Απογραφής και το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ δημοσίευσαν στοιχεία για τη νέα κατασκευή κατοικιών του Σεπτεμβρίου. Σύμφωνα με την έκθεση στέγασης:

• Οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 1.4% σε ετήσια βάση, αλλά μειώθηκαν 3.2% σε ετήσια βάση
• Οι εκκινήσεις ιδιόκτητων κατοικιών μειώθηκαν κατά 8.1% σε ετήσια βάση και 7.7% σε ετήσια βάση
• Οι ιδιωτικές αποπερατώσεις κατοικιών αυξήθηκαν 6.1% ΜΑΜ και 15.7% ετησίως
• Οι εκκινήσεις για μονοκατοικίες μειώθηκαν κατά 4.7% MOM
• Οι αποπερατώσεις μονοκατοικιών αυξήθηκαν κατά 3.2% MOM

Μαζί, αυτά τα δεδομένα δίνουν μια εικόνα μιας σημαία κατασκευαστικής αγοράς.

Ενώ νέα έργα ξεκίνησαν με υψηλότερους ρυθμούς πέρυσι, τώρα ολοκληρώνονται περισσότερα παρά ξεκινούν εκ νέου. (Με άλλα λόγια, η αγορά κατοικίας έχει ήδη αρχίσει να α πτωτική τάση.)

Στοιχεία Εθνικής Ένωσης Μεσιτών

Επίσης αυτή την εβδομάδα, η Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR) ανακοίνωσε ότι οι υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν 1.5% σε εποχικά προσαρμοσμένα 4.71 εκατομμύρια τον Σεπτέμβριο.

Αν και η πτώση ήταν σύμφωνη με τις προσδοκίες των οικονομολόγων, εξακολουθεί να αντιπροσωπεύει την όγδοη διαδοχική μηνιαία πτώση. Σηματοδοτεί επίσης την πρώτη φορά που οι υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών έχουν μειωθεί τόσους μήνες στη σειρά από το 2007.

Συνολικά, οι συνολικές πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 23.8% σε ετήσια βάση, με τον αριθμό των κατοικιών στην αγορά να μειώνεται 2.3% σε 1.25 εκατομμύρια μονάδες.

Εν τω μεταξύ, η μέση τιμή για τα υπάρχοντα σπίτια μειώθηκε από 389,500 $ σε 384,800 $ MOM, αφού ξεπέρασε τα $400,000 για πρώτη φορά φέτος την άνοιξη. Τα στοιχεία NAR υποδηλώνουν ότι η μέση πτώση των τιμών θα μπορούσε να συνεχιστεί στις αρχές του 2023, αν όχι μετά.

Όπως συνόψισε τόσο συνοπτικά ο επικεφαλής οικονομολόγος του NAR Λόρενς Γιουν: «Η αγορά ξεκάθαρα αλλάζει».

Εκτιμήσεις ειδικών: η αγορά θα μπορούσε να πέσει έως και 20%

Σύμφωνα με τον επικεφαλής οικονομολόγο της Pantheon Macro, Ian Shepherdson, τα στοιχεία του NAHB είναι ένα «καταστροφικό» σημάδι ότι τυχόν αναφερθείσες αυξήσεις στις πωλήσεις νέων κατοικιών ήταν «περισσότερος θόρυβος» παρά ενδείξεις πιθανής ανάκαμψης ακινήτων. Συγκεκριμένα, ο Shepherdson προβλέπει ότι οι νέες κατασκευές και οι πωλήσεις κατοικιών θα συνεχίσουν να μειώνονται, προκαλώντας όλεθρο στις αξίες των κατοικιών.

«Αυτό δεν είναι το πάτωμα», είπε ο Shepherdson. «Η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων σε σχεδόν 7% τις τελευταίες εβδομάδες προκάλεσε περαιτέρω πτώση στη ζήτηση στεγαστικών δανείων και αναμένουμε ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα συνεχίσουν να μειώνονται μέχρι τις αρχές του επόμενου έτους».

Όπως το βλέπει ο Shepherdson, οι τιμές πρέπει να «πέσει ουσιαστικά» για να αποκατασταθεί η ισορροπία στην αγορά κατοικίας. Και δεδομένου ότι η καμπύλη προσφοράς για κατοικίες δεν έχει ακόμη σταθεροποιηθεί, η πτώση της ζήτησης θα οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές. Συνολικά, ο Shepherdson αναμένει "πτώση 15-20% τον επόμενο χρόνο" πριν φτάσει στο πάτο.

Βασικά στοιχεία από αυτές τις αναφορές στέγασης

Άλλα δεδομένα – ιδιαίτερα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων – υποστηρίζουν τη θεωρία ότι πτώση των τιμών των κατοικιών θα συνεχιστεί για μήνες ακόμα. Για ορισμένους, τα πρόσφατα στοιχεία αναφοράς στέγασης υποδηλώνουν μια πιθανή ύφεση της στεγαστικής αγοράς.

Ήδη, τα σπίτια έχουν αρχίσει να μένουν στην αγορά περισσότερο, αυξάνοντας από 16 σε 19 ημέρες. Πριν από την πανδημία, ο μέσος χρόνος στην αγορά για τα περισσότερα σπίτια ήταν ένας μήνας. Επιπλέον, οι συναλλαγές με μετρητά παραμένουν σταθερές γύρω στο 22%, καθώς οι αγοραστές κατοικιών αποφεύγουν τα υψηλά –και αυξανόμενα– επιτόκια στεγαστικών δανείων. Από τον Μάρτιο του 2022, η κεντρική τράπεζα των ΗΠΑ αύξησε τα επιτόκια από σχεδόν μηδέν στο εύρος 3-3.25%, ενώ το επιτόκιο ομοσπονδιακών κεφαλαίων αναμένεται τώρα να τελειώσει το έτος γύρω στο 4.25-4.75%.

Ωστόσο, αυτοί οι παράγοντες έχουν συνεργαστεί για να αρχίσουν να πιέζουν τη ζήτηση, η οποία αναμένεται να οδηγήσει σε μακροπρόθεσμη πτώση των τιμών. Χρωματίζουν μια σαρωτική εικόνα των αυξανόμενων επιτοκίων, των υλικών συμφόρησης και των αυξημένων τιμών των κατοικιών που εξασθενούν συνεχώς τη ζήτηση.

Ο επικεφαλής οικονομολόγος του NAHB Robert Dietz σημείωσε: «Δεδομένων των προσδοκιών για συνεχιζόμενα αυξημένα επιτόκια λόγω των ενεργειών της Federal Reserve, το 2023 προβλέπεται ότι θα σημειωθούν πρόσθετες μειώσεις των μονοκατοικιών καθώς η συρρίκνωση των κατοικιών συνεχίζεται…. Τα ποσοστά ιδιοκτησίας κατοικίας θα μειωθούν τα επόμενα τρίμηνα, καθώς τα υψηλότερα επιτόκια και το συνεχές αυξημένο κόστος κατασκευής συνεχίζουν να αποτιμούν μεγάλο αριθμό υποψηφίων αγοραστών».

Πλησιάζουμε σε ύφεση της στεγαστικής αγοράς;

Η τελευταία φορά που η αγορά κατοικίας ήταν τόσο ξέφρενη συνέβη μεταξύ 2005-2007, που τελικά οδήγησε στο κραχ της φούσκας των κατοικιών το 2008. Τώρα που η στεγαστική έκρηξη απειλείται από την άνοδο των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, τη μείωση της προσφοράς και ζήτηση, είναι εύλογο να αναρωτηθούμε: οδεύουμε προς μια άλλη ύφεση της αγοράς κατοικίας;

Παρά τις συνεχιζόμενες μειώσεις μετά από ένα χρόνο ρεκόρ αυξήσεων τιμών και χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων, φαίνεται ότι μια σοβαρή ύφεση στην αγορά κατοικίας είναι απίθανη. Αντίθετα, οι οικονομολόγοι της στέγασης πιστεύουν σε γενικές γραμμές ότι οποιαδήποτε διόρθωση πιθανότατα θα είναι μέτρια. (Με άλλα λόγια, είναι απίθανο να βιώσουμε μια άλλη φούσκα στέγασης που μοιάζει με Μεγάλη Ύφεση.)

Μια προφανής διαφορά μεταξύ του τώρα και του τότε είναι η εκπληκτική οικονομική ανθεκτικότητα που επέδειξαν οι περισσότεροι καταναλωτές καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας. Οι αυστηρότεροι κανονισμοί δανεισμού – πολλοί που προκύπτουν από την ίδια τη Μεγάλη Ύφεση – παίζουν επίσης ρόλο. Σήμερα, ο μέσος αγοραστής στεγαστικών δανείων διεκδικεί περισσότερα ίδια κεφάλαια και υψηλότερη αρχική πιστοληπτική ικανότητα.

Επιπλέον, οι επιφυλακτικές κατασκευαστικές εταιρείες έχουν μετριάσει τις νέες κατασκευές για να διασφαλίσουν ότι δεν θα υπερβούν την προσφορά. Δυστυχώς, φαίνεται επίσης ότι αυτό το γεγονός συνέχισε να αυξάνει τις τιμές, ενώ μειώνει τον αριθμό των αποθεμάτων, έτσι ώστε ούτε η ζήτηση ούτε οι τιμές να μπορούν να μειωθούν οργανικά.

Αντίθετα, η μείωση της ζήτησης πιστώνεται σε μεγάλο βαθμό στις αστρονομικές τιμές και αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Έτσι, ενώ είναι απίθανο να δούμε μια καταστροφική ύφεση της αγοράς κατοικίας, μια αργή, διαρροή απελευθέρωσης –όπως αυτή του αέρα που βγαίνει από ένα μπαλόνι– δεν είναι απίθανη.

Προστασία από την ύφεση της στεγαστικής αγοράς με το Q.ai

Ενώ οι υψηλότερες τιμές των κατοικιών έχουν αποδειχθεί πολύτιμες για τους επενδυτές ακινήτων καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας, η πτώση των τιμών και η μειωμένη ζήτηση θα μπορούσαν να προκαλέσουν ταραγμένα νερά. Για να μην αναφέρουμε, οι επενδυτές είναι Επίσης καταναλωτές – πράγμα που σημαίνει ότι τα υψηλότερα ποσοστά πληθωρισμού και τόκων επηρεάζουν όχι μόνο το χαρτοφυλάκιό σας, αλλά και το πορτοφόλι σας.

Ευτυχώς, το Q.ai έχει μια απλή λύση: τη διπλή απειλή του Inflation Kit που υποστηρίζεται από AI σε συνδυασμό με Προστασία χαρτοφυλακίου. Ενώ το ένα φέρνει τα χρήματά σας έναντι του πληθωρισμού για να (ελπίσουμε) να βγει στην κορυφή, το άλλο περιορίζει τις πιθανές μειώσεις για να διασφαλίσει ότι τα χρήματά σας είναι όσο το δυνατόν πιο προστατευμένα.

Αυτό λέμε έξυπνη επένδυση σε κάθε καιρό.

Κατεβάστε το Q.ai σήμερα για πρόσβαση σε επενδυτικές στρατηγικές που βασίζονται σε τεχνητή νοημοσύνη. Όταν καταθέσετε 100 $, θα προσθέσουμε επιπλέον 50 $ στον λογαριασμό σας.