Μπερδευτείτε για την αγορά κατοικίας; Να τι συμβαίνει

Η επιβράδυνση στην κατά τα άλλα καυτή έκρηξη των κατοικιών ήταν εκπληκτικά γρήγορη.

Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ εκτοξεύτηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας, καθώς οι άνθρωποι που έμεναν στο σπίτι αναζήτησαν νέα μέρη για να ζήσουν, ενισχυμένη από τα χαμηλά επιτόκια ρεκόρ.

Τώρα, κτηματομεσίτες που κάποτε ανέφεραν ουρές αγοραστών έξω από ανοιχτά σπίτια και πόλεμους προσφορών στο πίσω κατάστρωμα λένε ότι τα σπίτια μένουν περισσότερο και οι πωλητές αναγκάζονται να χαμηλώσουν το βλέμμα τους.

Αυτό κάνει τόσο τους πιθανούς αγοραστές όσο και τους πωλητές να αναρωτιούνται πού βρίσκονται.

«Καθώς οι ανησυχίες για την ύφεση επηρεάζουν τις προοπτικές των καταναλωτών, η έρευνά μας δείχνει ότι η αβεβαιότητα έχει μπει στο μυαλό πολλών αγοραστών», δήλωσε η Danielle Hale, επικεφαλής οικονομολόγος στο Realtor.com.

Εδώ είναι οι σημαντικότεροι παράγοντες πίσω από την αναταραχή στην αγορά κατοικίας.

Ο κύριος μοχλός της επιβράδυνσης είναι η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Το μέσο επιτόκιο του 30ετούς σταθερού στεγαστικού δανείου, το οποίο είναι μακράν το πιο δημοφιλές προϊόν σήμερα, που αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 90% όλων των αιτήσεων στεγαστικών δανείων, ξεκίνησε φέτος ακριβώς στο 3%. Τώρα είναι λίγο πάνω από το 6%, σύμφωνα με το Mortgage News Daily.

Αυτό σημαίνει ότι ένα άτομο που αγοράζει ένα σπίτι 400,000 $ θα έχει μηνιαία πληρωμή περίπου 700 $ υψηλότερη τώρα από ό, τι θα ήταν τον Ιανουάριο.

Οι άλλοι παράγοντες της επιβράδυνσης είναι οι υψηλές τιμές και η χαμηλή προσφορά.

Οι τιμές είναι τώρα 43% υψηλότερες από ό,τι ήταν στην αρχή της πανδημίας του κορωνοϊού, σύμφωνα με τον εθνικό δείκτη τιμών κατοικιών S&P Case-Shiller. Η προσφορά κατοικιών προς πώληση αυξάνεται, αυξημένη κατά 27% στις αρχές Σεπτεμβρίου σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με το Realtor.com. Αν και αυτή η σύγκριση φαίνεται μεγάλη, εξακολουθεί να μην είναι αρκετή για να αντισταθμίσει την επί χρόνια έλλειψη κατοικιών προς πώληση.

Το ενεργό απόθεμα εξακολουθεί να είναι 43% χαμηλότερο από ό,τι ήταν το 2019. Οι νέες λίστες μειώθηκαν επίσης κατά 6% στα τέλη Σεπτεμβρίου, πράγμα που σημαίνει ότι οι πιθανοί πωλητές ανησυχούν τώρα καθώς βλέπουν περισσότερα σπίτια να μένουν στην αγορά περισσότερο.

Ο Paul Legere είναι πράκτορας αγοραστών με τον Joel Nelson Group στην Ουάσιγκτον, DC. Επικεντρώνεται στην ανταγωνιστική γειτονιά του Capitol Hill και είπε ότι είδε τις λίστες να αυξάνονται κατά 20 σε 171 αμέσως μετά την Ημέρα της Εργασίας. Τώρα αποκαλεί την αγορά «φουσκωμένη». Συγκριτικά, μόλις 65 κατοικίες εισήχθησαν προς πώληση τον Μάρτιο.

«Πρόκειται για μια πολύ παραδοσιακή αύξηση των αποθεμάτων μετά την Ημέρα της Εργασίας και το να δούμε σε μια εβδομάδα περίπου πώς η αγορά απορροφά το νέο απόθεμα θα είναι πολύ ενδεικτικό», είπε. "Πολύ."

Τα αποθέματα δέχονται πλήγμα σε εθνικό επίπεδο, επειδή οι κατασκευαστές κατοικιών επιβραδύνουν την παραγωγή λόγω λιγότερων πιθανών αγοραστών που περιοδεύουν τα μοντέλα τους. Η έναρξη της στέγασης για μονοκατοικίες μειώθηκε κατά 18.5% τον Ιούλιο σε σύγκριση με τον Ιούλιο του 2021, σύμφωνα με την απογραφή των ΗΠΑ.

Συναίσθημα οικοδόμων στην αγορά για μια οικογένεια έπεσε σε αρνητικό έδαφος τον Αύγουστο για πρώτη φορά μετά από μια σύντομη πτώση στην αρχή της πανδημίας, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Κατασκευαστών Κατοικιών. Οι κατασκευαστές ανέφεραν χαμηλότερες πωλήσεις και ασθενέστερη κίνηση αγοραστών.

«Η αυστηρότερη νομισματική πολιτική από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ και το επίμονα αυξημένο κόστος κατασκευής έχουν οδηγήσει σε ύφεση κατοικιών», δήλωσε ο επικεφαλής οικονομολόγος του NAHB Robert Dietz στην έκθεση του Αυγούστου.

Οι αγοραστές, ωστόσο, δεν έχουν εξαφανιστεί εντελώς, παρά την ακόμα ακριβή αγορά για πώληση και την εξίσου ακριβή αγορά ενοικίων.

"Τα δεδομένα υποδεικνύουν ότι ορισμένοι αγοραστές σπιτιού βρίσκουν ασημένια επένδυση με τη μορφή ανταγωνισμού ψύξης για αυξανόμενο αριθμό επιλογών προς πώληση κατοικίας", δήλωσε ο Hale του Realtor.com. «Ειδικά για τους αγοραστές που γίνονται δημιουργικοί, όπως εξερευνώντας μικρότερες αγορές, αυτό το φθινόπωρο θα μπορούσε να φέρει σχετικά καλύτερες πιθανότητες να βρουν ένα σπίτι εντός του προϋπολογισμού».

Οι τιμές των κατοικιών επιτέλους αρχίζουν να κρυώνουν. Μειώθηκαν κατά 0.77% από τον Ιούνιο έως τον Ιούλιο, την πρώτη μηνιαία πτώση σε σχεδόν τρία χρόνια, σύμφωνα με τον Black Knight, έναν πάροχο τεχνολογίας στεγαστικών δανείων και δεδομένων.

Αν και η πτώση μπορεί να φαίνεται μικρή, είναι η μεγαλύτερη μονομηνιαία πτώση των τιμών από τον Ιανουάριο του 2011. Είναι επίσης η δεύτερη χειρότερη επίδοση Ιουλίου που χρονολογείται από το 1991, πίσω από την πτώση 0.9% τον Ιούλιο του 2010, κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης.

Ωστόσο, αυτή η πτώση των τιμών θα κάνει πολύ λίγα για να βελτιώσει την κρίση προσιτότητας που προκαλείται από την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Ενώ τα επιτόκια υποχώρησαν ελαφρώς τον Αύγουστο, έχουν αυξηθεί απότομα και πάλι αυτή την εβδομάδα, καθιστώντας τη λιγότερο προσιτή εβδομάδα στέγασης τα τελευταία 35 χρόνια.

Προς το παρόν απαιτείται το 35.51% του διαμέσου εισοδήματος για να πραγματοποιηθεί η μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και τόκων για τη διάμεση κατοικία με 30ετή υποθήκη και 20% μειωμένη. Αυτό είναι οριακά υψηλότερο από το προηγούμενο υψηλό 35 ετών τον Ιούνιο, όταν η αναλογία πληρωμών προς έσοδα έφτασε το 35.49%, σύμφωνα με τον Andy Walden, αντιπρόεδρο επιχειρηματικής έρευνας και στρατηγικής της Black Knight.

Στα πέντε χρόνια πριν αρχίσουν να αυξάνονται τα επιτόκια, αυτός ο λόγος εισοδήματος προς πληρωμή παρέμεινε σταθερός γύρω στο 20%. Παρόλο που οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν το 2020 και το 2021, τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια αντιστάθμισαν τις αυξήσεις.

«Δεδομένου του μεγάλου ρόλου που φαίνεται να παίζουν οι προκλήσεις προσιτής τιμής στη μετατόπιση της δυναμικής της αγοράς κατοικίας, η πρόσφατη υποχώρηση στις τιμές των κατοικιών είναι πιθανό να συνεχιστεί», δήλωσε ο Walden.

Μια νέα έκθεση από τη μεσιτεία ακινήτων Redfin έδειξε ότι ενώ η ζήτηση των αγοραστών κατοικιών ξύπνησε λίγο τον Αύγουστο, η τελευταία αύξηση στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων την περασμένη εβδομάδα την έθεσε ξανά σε ύπνο. Λιγότεροι άνθρωποι αναζήτησαν «σπίτια προς πώληση» στο Google με αναζητήσεις κατά τη διάρκεια της εβδομάδας που έληξε στις 3 Σεπτεμβρίου – μείωση 25% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την έκθεση.

Ο δείκτης ζήτησης της Redfin, ο οποίος μετρά αιτήματα για εκδρομές στο σπίτι και άλλες υπηρεσίες αγοράς σπιτιού από πράκτορες της Redfin, έδειξε ότι κατά τις επτά ημέρες που έληξαν στις 4 Σεπτεμβρίου, η ζήτηση αυξήθηκε κατά 18% από το χαμηλό του 2022 τον Ιούνιο, αλλά εξακολουθεί να είναι μειωμένη κατά 11% σε ετήσια βάση έτος.

«Η αγορά κατοικίας πάντα κρυώνει αυτή την εποχή του χρόνου», είπε ο Daryl Fairweather, επικεφαλής οικονομολόγος της Redfin, «αλλά φέτος περιμένω ότι το φθινόπωρο και ο χειμώνας θα είναι ιδιαίτερα παγωμένοι, καθώς οι πωλήσεις στεγνώνουν περισσότερο από το συνηθισμένο».