(Bloomberg) — Οι πωλήσεις εμπορικών ενυπόθηκων ομολόγων έχουν πέσει στον γκρεμό, πέφτοντας περίπου 85% από έτος σε έτος, καθώς τα αυξανόμενα επιτόκια μειώνουν τον όγκο των δανείων και οι αθετήσεις πληρωμών τρόμαξαν τους επενδυτές.
Τα πιο διαβασμένα από το Bloomberg
Μόνο περίπου 4.27 δισεκατομμύρια δολάρια από τα ομόλογα έχουν εκδοθεί μέχρι στιγμής φέτος, από 29.38 δισεκατομμύρια δολάρια την ίδια περίοδο πέρυσι, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg με βάση συμφωνίες χωρίς κρατική υποστήριξη. Οι επενδυτές κατηγορούν την επιθετική εκστρατεία επιτοκίων της Federal Reserve, η οποία έχει κάνει πιο ακριβή την αναχρηματοδότηση για τους δανειολήπτες. Τα υψηλότερα ποσοστά έχουν επίσης μειώσει τις πωλήσεις ακινήτων αυξάνοντας ουσιαστικά τις τιμές για τους αγοραστές.
Η αύξηση της πίεσης είναι μια πρόσφατη σειρά χρεοκοπιών στους τομείς των γραφείων και των λιανικών ακινήτων, κάνοντας τους αγοραστές ομολόγων ακόμη πιο επιφυλακτικούς. Αυτή την εβδομάδα, το Bloomberg ανέφερε ότι η Brookfield Corp., μητρική του μεγαλύτερου ιδιοκτήτη γραφείων στο κέντρο του Λος Άντζελες, αθέτησε δάνεια που συνδέονται με δύο κτίρια αντί να αναχρηματοδοτήσει το χρέος καθώς η ζήτηση για χώρο μειώνεται. Εν τω μεταξύ, ένα δάνειο που συνδέεται με τον πύργο του πρώην προέδρου Ντόναλντ Τραμπ στο 40 Wall St. στο Μανχάταν τοποθετήθηκε σε λίστα παρακολούθησης δανειστών. Και οι επενδυτές προσπαθούν να αποκλείσουν ένα από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της χώρας - το Palisades Center στο West Nyack της Νέας Υόρκης.
«Ο κίνδυνος αθέτησης έχει αυξηθεί και θα μπορούσε να είναι πιο προβληματικός εάν τα επιτόκια αυξηθούν και η οικονομία επιβραδύνει», δήλωσε ο Chris Sullivan, επικεφαλής επενδύσεων στην Ομοσπονδιακή Πιστωτική Ένωση των Ηνωμένων Εθνών. «Έτσι, νομίζω ότι είναι κατάλληλη μια προσεκτική και ιδιαίτερα επιμελής προσέγγιση».
Η πτώση του όγκου χορηγήσεων ακολουθεί την επιβράδυνση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων, ξεκινώντας από το δεύτερο εξάμηνο του 2022, καθώς η Fed άρχισε να αυξάνει σοβαρά τα επιτόκια.
Πέρυσι σημειώθηκε πτώση 10% στα εμπορικά δάνεια ακινήτων - το υποκείμενο χρέος που συνήθως επανασυσκευάζεται σε εμπορικά ενυπόθηκα ομόλογα - σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σε 804 εκατομμύρια δολάρια από 891 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με στοιχεία της Mortgage Bankers Association. Ο εμπορικός όμιλος αναμένει περαιτέρω πτώση 15% στα δάνεια CRE το 2023, στα 684 εκατομμύρια δολάρια, μειώνοντας και πάλι το ποσό των δανείων που μπορούν να τιτλοποιηθούν και να πωληθούν.
«Τα πάντα είναι παγωμένα, επομένως δεν υπάρχει πρώτη ύλη για να γίνουν συναλλαγές CMBS», δήλωσε ο Paul Norris, επικεφαλής δομημένων προϊόντων στην ασφαλιστική διαχείριση περιουσιακών στοιχείων Conning & Co., σε τηλεφωνική συνέντευξη.
Μόνο λίγες προσφορές έχουν περάσει τη γραμμή του τερματισμού τις τελευταίες εβδομάδες. Οι τράπεζες γίνονται ακόμη και δημιουργικές με δομές συναλλαγών για να προσπαθήσουν να προσελκύσουν επενδυτές. Την περασμένη εβδομάδα, ένας όμιλος δανειστών υπό την ηγεσία της Deutsche Bank AG τιμολόγησε έναν αγωγό CMBS συνολικού ύψους 765.5 εκατομμυρίων δολαρίων με πενταετή διάρκεια - μια ανωμαλία σε μια αγορά που τείνει να πουλά χρέη μεγαλύτερης χρονικής διάρκειας.
«Είναι πολύ δύσκολο να φέρεις νέες συμφωνίες στην αγορά τώρα, γιατί δεν συμβαίνει τίποτα στην αγορά ακινήτων», είπε ο Νόρις. «Κανείς δεν θέλει να αναχρηματοδοτήσει τα κτίριά του και υπάρχει τεράστιο χάσμα όσον αφορά τις προσδοκίες μεταξύ αγοραστών και πωλητών λόγω της αβεβαιότητας».
Και το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης των επενδυτών είναι πιθανό να στραφεί προς συμφωνίες με εξαιρετική απόδοση εξασφαλίσεων και χορηγία, σύμφωνα με τον Sullivan. «Τα τρόπαια θα συνεχίσουν να ευνοούνται».
Σίγουρα, ο δείκτης CMBS ξεπέρασε τις επιδόσεις της ευρύτερης αγοράς ομολόγων επενδυτικής βαθμίδας, κερδίζοντας 1.14% μέχρι στιγμής φέτος σε σύγκριση με το κέρδος 0.85% της τελευταίας, σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Bloomberg.
Ποσοστά ανώτατου ορίου
Ο κύκλος πεζοπορίας της Fed οδήγησε επίσης σε υψηλότερα επιτόκια ανώτατου ορίου, ή ποσοστά κεφαλαιοποίησης, ένα μέτρο παρόμοιο με την απόδοση ενός ομολόγου. Τον τελευταίο καιρό αυτά τα στοιχεία αυξάνονται καθώς οι αξίες των ακινήτων μειώνονται, μειώνοντας τον όγκο των συναλλαγών.
«Κανείς δεν θέλει να χάσει εάν μπορεί να τη βοηθήσει», δήλωσε η Lea Overby, στρατηγικός αναλυτής CMBS στην Barclays Plc. Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ μειώθηκαν κατά 13% το 2022, σύμφωνα με την Green Street, ανέφερε το Bloomberg.
Αλλά με τον πληθωρισμό να παραμένει επίμονα υψηλό και την ανεργία σε χαμηλά επίπεδα, η Fed μπορεί να χρειαστεί να διατηρήσει τα ποσοστά πεζοπορίας για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. «Αν ο κίνδυνος ύφεσης γίνει πιο σοβαρός, θα είναι δύσκολο στην αγορά εμπορικών ακινήτων», πρόσθεσε.
Για το υπόλοιπο του έτους, η Barclays εκτιμά ότι η έκδοση CMBS θα παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα. Για το 2023, η τράπεζα προβλέπει χρέη 25 δισεκατομμυρίων δολαρίων — ή ομόλογα που υποστηρίζονται από πολλαπλά ακίνητα. Αναμένει 45 δισεκατομμύρια δολάρια για ομόλογα ενός περιουσιακού στοιχείου, ενός δανειολήπτη ή τίτλους που υποστηρίζονται από υποθήκες σε ένα μόνο ακίνητο.
«Η αγορά πρέπει να μάθει πώς να λειτουργεί σε αυτό το νέο καθεστώς επιτοκίων και να καταλήξει σε συναίνεση για το πού πρέπει να τιμολογούνται τα πράγματα», δήλωσε ο Overby. «Όσο πιο γρήγορα η αγορά συνειδητοποιήσει ότι αυτή είναι η νέα πραγματικότητα, τόσο το καλύτερο».
Τα πιο διαβασμένα από το Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html