Χτίσε, μωρό, Κατασκεύασε! Το 2023, οι πόλεις πρέπει να δώσουν κίνητρα για νέες κατοικίες

Οι ειδήμονες και οι προγνωστικοί θα προσπαθήσουν να προβλέψουν εάν και πόσο καιρό η αμερικανική οικονομία θα υποφέρει από τον πληθωρισμό. Οι απαντήσεις σε αυτές τις ερωτήσεις θα επηρεάσουν επίσης την εκτίμησή τους για την ύφεση. κερδίζουμε ένα, έρχεται ένα και πόσο βαθιά και πόσο θα διαρκέσει; Όσον αφορά τη στεγαστική οικονομία, τα φύλλα τσαγιού είναι δύσκολο να διαβαστούν. Ανεβαίνουν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, και το ίδιο και τα ενοίκια προσθέτοντας στον συνολικό πληθωρισμό. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των κατοικιών για μια οικογένεια εκτινάχθηκαν στα ύψη το 2021, καθώς οι απομακρυσμένοι εργαζόμενοι εκμεταλλεύτηκαν το φθηνό χρήμα και την εξ αποστάσεως εργασία για να πυροδοτήσουν μια φρενίτιδα αγορών σε παλιότερα νυσταγμένες αγορές όπως η Boise και η Bozeman. Τώρα οι τιμές σε αυτές τις αγορές πέφτουν ραγδαία. Τι σημαίνει και πώς πρέπει να ανταποκριθούν οι τοπικές κυβερνήσεις που ελέγχουν την προσφορά κατοικιών μέσω ρύθμισης; Σε κάθε σενάριο, η απάντηση είναι η ίδια: δώστε κίνητρα για περισσότερα κτίρια με λιγότερους κανονισμούς και περισσότερα κίνητρα.

Θυμάστε τη μεγάλη αποτυχία των κατοικιών το 2008; Η παραγωγή μονοκατοικιών δεν ανέκαμψε ποτέ, ή τουλάχιστον το επίπεδο παραγωγής κατοικιών δεν έχει φτάσει τους ίδιους αριθμούς. Μια ματιά στις άδειες για μια οικογένεια από το 2000 έως τώρα δείχνει την απότομη πτώση της παραγωγής. Είναι αλήθεια ότι τα στοιχεία της Federal Reserve Bank of Saint Louis δείχνουν ότι η πτώση ξεκίνησε πολύ πριν από το κραχ, αλλά ανεξάρτητα, ακόμη και με τη μεγάλη αγοραστική έκρηξη το 2021, η προσφορά δεν έχει συμβαδίσει με τη ζήτηση, που σημαίνει υψηλότερες τιμές.

Τα ενοίκια ήταν ασταθή. Τα δεδομένα Zumper για τη Βοστώνη δείχνουν ένα τέλειο παράδειγμα του τρόπου με τον οποίο τα ενοίκια μειώθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας και στη συνέχεια ανέβηκαν ξανά στα προ πανδημίας επίπεδα και μετά συνέχισαν να ανεβαίνουν.

Λοιπόν, τι γίνεται μετά; Εδώ είναι μερικά σενάρια.

Ο υψηλός πληθωρισμός συνεχίζεται, η Fed ανταποκρίνεται επιθετικά, ακολουθεί ύφεση

Το χειρότερο σενάριο είναι ότι η Fed δεν αφαιρεί απλώς τον ανόητο ποτό, αλλά εμφανίζεται με αστυνομικούς για να διαλύσει το πάρτι. Σε αυτή την περίπτωση, η παραγωγή κατοικιών πέφτει στο μηδέν με πολύ λίγες συναλλαγές, καθώς τα χρήματα γίνονται πιο ακριβά και οι επενδυτές αναζητούν άλλες επενδύσεις. Μπορεί να μην είναι τόσο άσχημα όσο το 2008, αλλά το αποτέλεσμα θα είναι η επιβράδυνση ή η διακοπή της παραγωγής και η σταθερή ζήτηση.

Ο πληθωρισμός μειώνεται, η Fed υποχωρεί, μια σύντομη και ρηχή ύφεση ακολουθεί

Ακόμη και σε αυτό το σενάριο, θα υπάρξει μια στροφή στον εύκαμπτο σωλήνα παραγωγής κατοικιών λόγω των πρόσφατων αυξήσεων στα επιτόκια. Τα έργα πολλών οικογενειών είναι επίσης πιθανό να επιβραδυνθούν. χτίζονται και με δανεικά χρήματα. Καθώς τα σύννεφα αποχωρίζονται και ο ήλιος αρχίζει να λάμπει, θα χρειαστεί χρόνος για να αυξηθεί η παραγωγή και οι αυξήσεις της ζήτησης θα καλωσοριστούν με έλλειψη προσφοράς και υψηλότερες τιμές στα τέλη του 2023.

Οι δείκτες υστέρησης υπερεκτιμούν τον πληθωρισμό, η Fed υποχωρεί, δεν υπάρχει πληθωρισμός ή ύφεση το 2023

Οι κυβερνητικοί δείκτες βρίσκονται πάντα πίσω από τα πραγματικά οικονομικά γεγονότα. Είναι σαν να εμφανίζεται ένας μετεωρολόγος μερικές μέρες αφού ένας ανεμοστρόβιλος καταστρέφει το σπίτι σας και λέει: "Είναι επίσημο, το σπίτι σας γκρεμίστηκε από ανεμοστρόβιλο". Σε μια συζήτηση στο The Ringer's Απλό αγγλικό podcast, ο Mark Zandi της Moody's εξηγεί αυτό το φαινόμενο. «Όταν λαμβάνετε αύξηση ενοικίου στην αγορά, ας πούμε τον Φεβρουάριο, χρειάζονται περίπου έξι μήνες για να μεταφραστεί σε τι σημαίνει για τον πληθωρισμό ενοικίων όπως μετράται με το BLS». Ίσως είμαστε καλά, απλά δεν το ξέρουμε. Αλλά τα χρήματα εξακολουθούν να γίνονται πιο ακριβά και μέχρι να υποχωρήσει η Fed, θα εξακολουθούμε να βλέπουμε επιβράδυνση της παραγωγής στη στέγαση.

Τώρα είναι η ώρα να αποτρέψουμε την επόμενη «οικιστική κρίση»

Σε κάθε ένα από τα παραπάνω σενάρια, θα υπάρξει επιβράδυνση της παραγωγής κατοικιών σε όλες τις τυπολογίες. Εάν μπορούμε να μάθουμε κάτι από το 2008, αυτό θα πρέπει να είναι ότι η πτώση στις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, η μείωση της ζήτησης για στέγαση και η επιβράδυνση ή η διακοπή της παραγωγής κατοικιών είναι ένα μήνυμα: Κατασκευάστε, μωρό μου, χτίστε! Οι προγραμματιστές μισούν το ρίσκο περισσότερο παρά αγαπούν το κέρδος. Στην πραγματικότητα, είναι λογικό ότι η στέγαση γίνεται ελκυστική όταν οι τιμές αυξάνονται μετά από μια μεγάλη πτώση. Αυτό το κενό οικόπεδο που θα μπορούσε να είναι στέγαση πιθανότατα θα παραμείνει ακίνητο μέχρι να αυξηθεί η ζήτηση, να αυξηθούν οι τιμές και, στη συνέχεια, η αξιοποίηση του να εξορθολογίσει το κόστος και τον κίνδυνο. Συνήθως, όταν η στεγαστική οικονομία ανακάμπτει, η κυβέρνηση πανικοβάλλεται επειδή οι τιμές αυξάνονται και στη συνέχεια επιβάλλουν κανόνες και κανονισμούς για να «διορθώσουν» τις τιμές.

Μπορούμε να το αποφύγουμε όταν η στεγαστική οικονομία σταθεροποιηθεί και ανακάμψει ενεργώντας τώρα για να εξαλείψουμε όλα τα πράγματα που επιβραδύνουν την παραγωγή. Στη συνέχεια, εάν ένας προγραμματιστής ανησυχεί ότι η κατασκευή τώρα είναι πολύ επικίνδυνη, η τοπική κυβέρνηση μπορεί να επενδύσει –ναι, να βάλει χρήματα στο τραπέζι– για να χτίσει σε αυτό το κενό οικόπεδο και να επιδοτήσει δυνητικά υψηλά ποσοστά κενών θέσεων και απώλειες. Όταν η οικονομία αναστραφεί και η ζήτηση για κατοικίες επιστρέψει, αυτό το τσουνάμι της ζήτησης θα αντιμετωπιστεί με μια αφθονία κατοικιών. Είχε κάνει η κυβέρνηση σανό το 2009, το 2010 και το 2011, όταν ο ήλιος δεν έλαμπε, θα είχαμε λιγότερα προβλήματα στις τιμές των κατοικιών όταν τελικά συνέβη.