Οι ιδιοκτήτες του θεάτρου του Μπρόντγουεϊ θέλουν να μειώσουν τις απροσδόκητες συνέπειες μετά την αλλαγή του κανόνα της ζώνης

Ακόμη και το κόστος του αέρα στο Broadway είναι πιο ακριβό τώρα.

Το 1998, το Τμήμα Πολεοδομίας της Νέας Υόρκης τροποποίησε τους κανόνες χωροθέτησης για να επιτρέψει στους ιδιοκτήτες του Μπρόντγουεϊ να πουλήσουν τα δικαιώματα στον αέρα πάνω από τα θέατρα τους σε κατασκευαστές ακινήτων που θέλουν να συναρμολογήσουν ψηλούς πύργους στην περιοχή των θεάτρων. Στοιβάζοντας τον μεταφερόμενο χώρο πάνω από άλλα εργοτάξια, τα νέα κτίρια μπόρεσαν να ανέβουν ψηλότερα από ό,τι θα ήταν διαφορετικά.

«Όλοι αυτοί οι νέοι υπερ-πύργοι που αλλάζουν την όψη του ορίζοντα της πόλης… δεν θα μπορούσαν να συμβούν χωρίς μεταβιβάσεις αεροπορικών δικαιωμάτων». παρατηρούμενη Robert Von Ancken, εκτιμητής ακινήτων.

Ως μέρος κάθε συμφωνίας για τα δικαιώματα των αεροπορικών μεταφορών, ο κατασκευαστής ακινήτων πρέπει να συνεισφέρει στο Theatre Subdistrict Fund, το οποίο χορηγεί επιχορηγήσεις για την υποστήριξη της παραγωγής πρωτότυπων παραστάσεων, την προσέλκυση νέου κοινού και τη διαφοροποίηση των επαγγελματιών του θεάτρου. Έχει διανείμει πάνω από 10 εκατομμύρια δολάρια από την πώληση αεροπορικών δικαιωμάτων και έναν τοπικό πολιτικό δηλώνονται ότι η χρήση κεφαλαίων για τη δημιουργία προγραμμάτων καθοδήγησης «αποδεικνύουν για άλλη μια φορά ότι η αξιοποίηση των δικαιωμάτων της γειτονιάς [αεροπορικά] για επενδύσεις στο μέλλον της πόλης μας είναι κερδοφόρος».

Όταν το Ταμείο ιδρύθηκε το 1998, το αρχικό επιτόκιο κάθε συνεισφοράς ορίστηκε στα 10 $ ανά τετραγωνικό πόδι. Όμως, καθώς η αγοραία τιμή των αεροπορικών δικαιωμάτων εκτοξεύτηκε από την οροφή, το ποσοστό συνεισφοράς αυξήθηκε σε 14.91 $ ανά τετραγωνικό πόδι το 2006 και ξανά σε 17.60 $ ανά τετραγωνικό πόδι το 2011.

Το 2016, το Υπουργείο Πολεοδομίας συνέστησε την αύξηση του ποσοστού εισφοράς είτε στο 20 τοις εκατό της τιμής πώλησης είτε στο 20 τοις εκατό των 347 $ ανά τετραγωνικό πόδι, όποιο ποσό είναι μεγαλύτερο. Στη συνέχεια, θα προσαρμόζει την κατώτατη τιμή των 347 $ ανά τετραγωνικό πόδι κάθε τρία έως πέντε χρόνια.

«Αυτές οι αλλαγές στη μεθοδολογία θα ευθυγραμμιστούν με την αρχική πρόθεση της τροποποίησης κειμένου του 1998, η οποία καθιέρωσε τη δυνατότητα των εισηγμένων θεάτρων να μεταβιβάζουν δικαιώματα [αέρα] σε όλη την υποπεριφέρεια για συνεισφορά στο νεοδημιουργημένο υποπεριφερειακό ταμείο που ισοδυναμούσε με το 20 τοις εκατό της αξίας της μεταβίβασης των [αεροπορικών δικαιωμάτων]». εξήγησε Αντιπρόεδρος της Επιτροπής Πολεοδομίας της Νέας Υόρκης Kenneth Knuckles.

Ωστόσο, η τιμή των αεροπορικών δικαιωμάτων αυξήθηκε πολύ ταχύτερα από τα ποσοστά εισφοράς από το 1998.

Σύμφωνα με μια έκθεση, τα αεροπορικά δικαιώματα που πωλήθηκαν μετά το 2007 κυμαίνονταν από 318 $ ανά τετραγωνικό πόδι έως 692 $ ανά τετραγωνικό πόδι μετά την προσαρμογή για τον πληθωρισμό. Η μέση τιμή ήταν 461 $ ανά τετραγωνικό πόδι, που σημαίνει ότι το μέσο ποσοστό συνεισφοράς στο Ταμείο ήταν μικρότερο από το XNUMX% της τιμής ανά τετραγωνικό πόδι.

Αντιμετωπίζοντας μια πιθανή αύξηση του ποσοστού συνεισφοράς, οι ιδιοκτήτες θεάτρων του Μπρόντγουεϊ και οι προγραμματιστές ακινήτων άρχισαν να πολεμούν.

«Μια τόσο δραματική αύξηση που προτείνεται εδώ αναμφίβολα θα ψυχρώσει την αγορά, με αποτέλεσμα λίγες (αν υπάρχουν) συναλλαγές». υποστήριξε Paimaan Lodhi, αντιπρόεδρος στο Real Estate Board της Νέας Υόρκης. Περιγράφοντας την προσαρμογή ως «επαχθή, υπερβολική και άδικη», ο Lodhi συνέχισε ότι η, «τουλάχιστον, 400 τοις εκατό αύξηση κατά τη διάρκεια της νύχτας αντιμετωπίζει τους ιδιοκτήτες θεάτρων διαφορετικά και άδικα από εκείνους που μπόρεσαν να πουλήσουν τα δικαιώματα του αέρα πριν και εκείνους που υπόκεινται σε αυτήν την πολύ δραστική αύξηση τώρα».

«Ανησυχούμε μήπως πρέπει να πληρώσουμε κατώτατη τιμή εάν πέσει η αγορά, καθώς και για την επίδραση που θα έχει στις διαπραγματεύσεις». επανέλαβε δικηγόρος που εκπροσωπεί τους ιδιοκτήτες του θεάτρου. «Η ανησυχία μας είναι επίσης θεωρητική», είπε ο δικηγόρος, προσθέτοντας ότι «οι τιμές πρέπει να καθορίζονται από την αγορά».

Ένα μέλος του Δημοτικού Συμβουλίου της Νέας Υόρκης, το οποίο είχε λάβει πρόσφατα δωρεά 16,000 δολαρίων εκστρατείας από έναν ιδιοκτήτη θεάτρου στο Μπρόντγουεϊ, επιτέθηκε στην πιθανή αύξηση και το Υπουργείο Πολεοδομίας απέσυρε την πρότασή του ακριβώς πριν περάσει σε ψηφοφορία το 2017.

Επικρίνοντας τη διοίκηση του δημάρχου της Νέας Υόρκης Μπιλ ντε Μπλάζιο ότι «πήρε τα μάρμαρά της και πήγε σπίτι», ο τότε μέλος του συμβουλίου Dan Garodnick παραπονέθηκε ότι «είναι απογοητευτικό, είναι εκπληκτικό και είναι πολύ κακό για τα πολιτιστικά ιδρύματα που είναι πραγματικά οι χαμένοι εδώ».

Τον Απρίλιο, το Υπουργείο Πολεοδομίας υπό τον νέο Δήμαρχο Έρικ Άνταμς επανεξέτασε τους κανόνες χωροθέτησης και πρότεινε την αύξηση του ποσοστού συνεισφοράς στα 24.65 $ ανά τετραγωνικό πόδι. Η προτεινόμενη αύξηση κατά 40 τοις εκατό θα αντιστοιχεί στην αύξηση κατά 40 τοις εκατό στην εκτιμώμενη αξία της συνολικής επιφάνειας του δαπέδου στην περιοχή των Θεάτρων μεταξύ του 2011, όταν άλλαξε το ποσοστό συνεισφοράς για τελευταία φορά, και του 2021.

Αν και κοινοτικοί συνήγοροι παραπονέθηκε ότι «τα 24 $ είναι θλιβερά και, στον σημερινό κόσμο με τον πληθωρισμό που βλέπουμε, δεν μπορείτε να κάνετε πολλά με 24 $ ανά τετραγωνικό πόδι», το Υπουργείο προχώρησε στην πρόταση και το νέο ποσοστό συνεισφοράς ήταν αθόρυβα θετός πριν από μερικές εβδομάδες χωρίς καμία δημοσιογραφική κάλυψη.

Εάν οι προγραμματιστές ακινήτων δεν πληρώσουν περισσότερα χρήματα για τα δικαιώματα των αεροπορικών μεταφορών, τότε οι ιδιοκτήτες θεάτρων του Μπρόντγουεϊ θα καταλήξουν να πάρουν λιγότερα χρήματα τώρα.