Το Giant Real Estate της Blackstone αντιμετωπίζει μια δοκιμασία

Η Blackstone (σημείο: BX) περιγράφει το Breit ως μια «πλατφόρμα ακίνητης περιουσίας θεσμικής ποιότητας που φέρνει ιδιωτικά ακίνητα σε επενδυτές που επικεντρώνονται στο εισόδημα». Τώρα, ένα από τα μεγαλύτερα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα των ΗΠΑ, η Breit διαθέτει σχεδόν 5,000 ακίνητα, κυρίως κατοικίες και αποθήκες για πολλές οικογένειες, καθώς και τα ακίνητα των ξενοδοχείων/καζίνο του Λας Βέγκας, συμπεριλαμβανομένων των Bellagio και MGM Grand.

Αν και δεν διαπραγματεύεται δημόσια, πωλείται από μεγάλες χρηματιστηριακές εταιρείες και οικονομικούς συμβούλους, με σχετικά χαμηλή ελάχιστη επένδυση 2,500 $. Μέσα σε μόλις πέντε χρόνια, η Breit έχει γίνει ένα επικερδές μέρος του κορυφαίου franchise ακινήτων της Blackstone, δημιουργώντας 1.8 δισεκατομμύρια δολάρια σε τέλη πέρυσι και 1 δισεκατομμύριο δολάρια το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Αυτή η ταχεία ανάπτυξη θα μπορούσε να έχει αρνητικό. Πρόσφατα υπήρξε ανησυχία σχετικά με τις προοπτικές της Breit, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο αποτιμάται και εάν οι εξαγορές των επενδυτών θα αυξηθούν από χαμηλά επίπεδα. Ο αναλυτής της BofA Securities, Craig Siegenthaler, εκτίμησε τον Ιούλιο ότι οι καθαρές ροές ή οι πωλήσεις μείον εξαγορές, έχουν ουσιαστικά μετακινηθεί στο «φτερό» μετά τις εισροές κατά μέσο όρο 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων το μήνα τους τελευταίους 18 μήνες.

Απαντώντας σε ερωτήσεις αναλυτών σχετικά με την Breit στην τηλεδιάσκεψη για τα κέρδη της Blackstone τον Ιούλιο, ο Διευθύνων Σύμβουλος Stephen Schwarzman είπε ότι η Breit και άλλες προσφορές Blackstone παρέχουν «τεράστια αξία» στους επενδυτές, «που το θυμούνται και εκτιμούν την εταιρεία. Αυτό χτίζει το brand μας. Αυτό μας βοηθά να συγκεντρώσουμε χρήματα».

Πρόσφατα, ωστόσο, μια πιο νεφελώδης προοπτική για το Breit και άλλα προϊόντα λιανικής Blackstone όπως το Blackstone Private Credit Fund φαίνεται να επιβαρύνει Στοκ Blackstone, η οποία στα 102 $ περίπου, είναι μειωμένη κατά 30% από την κορύφωσή της τον Νοέμβριο.

A Το χρήστη Barron Η ανάλυση του Breit υποδηλώνει ότι οι επενδυτές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί και αντ 'αυτού να εξετάσουν τα δημόσια διαπραγματεύσιμα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα, ή τα REIT, που φαίνονται πιο ελκυστικά. Το Breit ανέβηκε στην τιμή φέτος ενώ τα δημόσια REIT κινήθηκαν χαμηλότερα. Η Breit έχει σχετικά υψηλές προμήθειες, προσφέρει περιορισμένη ρευστότητα και έχει μεγαλύτερη μόχλευση από συγκρίσιμες δημόσιες εταιρείες.

Η Blackstone λέει ότι η Breit έχει ανατιμηθεί φέτος επειδή η ισχυρή οικονομική απόδοση έχει υπεραντιστάθμισε τον αντίκτυπο των υψηλότερων επιτοκίων. Λέει ότι η Breit «παρέδωσε εξαιρετικές επιδόσεις» για τους επενδυτές και είναι «εξαιρετικά καλά τοποθετημένη», δεδομένης της εστίασής της σε διαμερίσματα και αποθήκες.

Τα διαμερίσματα επωφελούνται από διψήφιες αυξήσεις ενοικίων, και η ζήτηση αποθήκης ήταν μεγάλη. «Αυτά είναι τα καλύτερα θεμελιώδη στοιχεία που έχω δει σε αυτούς τους δύο τομείς σε ολόκληρη την καριέρα μου», δήλωσε ο πρόεδρος της Blackstone Τζόναθαν Γκρέι σε ένα πρόσφατο διαδικτυακό σεμινάριο.

Οι αμοιβές της Breit είναι συγκρίσιμες με τα ιδιωτικά θεσμικά της ταμεία ακινήτων και η Blackstone λέει ότι η μόχλευση της Breit είναι μέτρια σε σχέση με πολλά ιδιωτικά κεφάλαια ακίνητης περιουσίας.

Ένα από τα μεγάλα σημεία πώλησης της Breit, μια απόδοση διανομής περίπου 4%, είναι πάνω από τον μέσο όρο REIT περίπου 3%. Ωστόσο, η διανομή δεν κερδίζεται πλήρως με βάση ένα βασικό μέτρο ταμειακών ροών REIT. Οι αποδόσεις διανομής διαφέρουν κάπως μεταξύ των τεσσάρων κατηγοριών μεριδίων.

Το Breit διαφέρει από τα δημόσια ομότιμα ​​REIT όπως

Prologis

(PLD),

Κοινότητες διαμερισμάτων Mid-America

(

ΜΑΑ

), Και

Κοινότητες AvalonBay

(AVB), το οποίο μπορεί να αγοραστεί και να πωληθεί στις λαϊκές αγορές. Η Breit είναι ο μόνος αγοραστής των μετοχών της και κλείνει τις μηνιαίες εξαγορές στο 2% της καθαρής αξίας ενεργητικού του αμοιβαίου κεφαλαίου και τις τριμηνιαίες εξαγορές στο 5%.

Η Breit λέει ότι οι μετοχές της θα πρέπει να θεωρηθούν ότι έχουν «περιορισμένη ρευστότητα και μερικές φορές μπορεί να είναι μη ρευστοποιήσιμες». Η Breit έχει ικανοποιήσει όλα τα αιτήματα εξαγοράς από την έναρξή της. Με εισροές που ανήλθαν συνολικά σε περίπου 35 δισεκατομμύρια δολάρια στους 18 μήνες που έληξαν στις 30 Ιουνίου, το ταμείο βρισκόταν σε ξεφάντωμα αγορών. Για παράδειγμα, η Breit και ένα άλλο fund Blackstone έχουν μια συμφωνία 13 δισεκατομμυρίων δολαρίων για εξαγορά ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες κατοικιών για φοιτητές,

Αμερικανικές κοινότητες πανεπιστημιουπόλεων

(ACC), το οποίο αναμένεται να κλείσει τις επόμενες ημέρες.

Η ανάπτυξη της Breit οφείλεται στην εξαιρετική επιλογή χαρτοφυλακίου και τις άφθονες αποδόσεις. Σχεδόν το 80% των περιουσιακών της στοιχείων βρίσκεται σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα και βιομηχανικές ιδιοκτησίες, συμπεριλαμβανομένων αποθηκών προσανατολισμένων στο ηλεκτρονικό εμπόριο, που ήταν οι δύο ισχυρότεροι κλάδοι ακινήτων τα τελευταία χρόνια.

Η συνολική απόδοση της Breit ήταν κατά μέσο όρο 13.5% ετησίως από την ίδρυσή της, σε σύγκριση με 7% για το Vanguard Real Estate (VNQ) ένα χρηματιστηριακό αμοιβαίο κεφάλαιο του οποίου οι συμμετοχές κυριαρχούνται από τα μεγαλύτερα δημόσια REIT. «Έχει κάνει καταπληκτική δουλειά επιλέγοντας τομείς», λέει ο Dave Bragg, αναλυτής στην Green Street, μια ανεξάρτητη εταιρεία έρευνας ακινήτων.

Η αξία του Breit διατηρήθηκε εν μέσω των επιπτώσεων στις χρηματοπιστωτικές αγορές και στον δημόσιο τομέα REIT φέτος. Η συνολική απόδοση της Breit φέτος έως τον Ιούνιο ήταν περίπου 7%.

Από την άλλη πλευρά, το Vanguard ETF είχε αρνητική συνολική απόδοση 13% μέχρι το τέλος Ιουλίου, ενώ συγκρίσιμες δημόσιες REIT όπως το Prologis, το AvalonBay και

Camden Property Trust

(CPT) έχουν έκπτωση 15% ή περισσότερο με βάση τη συνολική απόδοση. Η Breit έχει υποφέρει μόλις τρεις μήνες από την έναρξή της τον Ιανουάριο του 2017.

Το Breit μπορεί να ανέβει ενώ συγκρίσιμες δημόσιες εταιρείες πέφτουν επειδή παρακολουθεί τις ιδιωτικές αγορές ακινήτων, οι οποίες μπορεί να κινούνται πιο αργά από τις πιο ασταθείς δημόσιες αγορές. Η Blackstone τιμολογεί το αμοιβαίο κεφάλαιο σε μηνιαία βάση με βάση την οικονομική του απόδοση και άλλους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των μεταβολών των επιτοκίων.

Η Blackstone επισημαίνει την ισχυρή απόδοση του χαρτοφυλακίου της Breit - τα καθαρά λειτουργικά έσοδα αυξήθηκαν κατά 16% το πρώτο εξάμηνο του 2022 - για τις θετικές αποδόσεις φέτος. Τα δημόσια REIT έχουν επίσης αναφέρει καλά αποτελέσματα, αλλά οι μετοχές τους έχουν υποχωρήσει λόγω των υψηλότερων επιτοκίων και των ανησυχιών για ύφεση.

«Όταν τα δημόσια REIT συναλλάσσονται με εκπτώσεις στην υποκείμενη αξία των περιουσιακών τους στοιχείων, είναι μια εξαιρετική ευκαιρία αγοράς», λέει ο Bragg της Green Street. «Δεν πιστεύουμε ότι οι επενδυτές θα έπρεπε να αγοράζουν από τις ιδιωτικές αγορές όταν οι ευκαιρίες στη δημόσια αγορά είναι τόσο μεγάλες».

Υπολόγισε ότι οι μεγάλες δημόσιες REIT κατά μέσο όρο διαπραγματεύονταν πρόσφατα με έκπτωση περίπου 15% στην καθαρή αξία ενεργητικού τους.

Ως εναλλακτική λύση στο Breit, οι επενδυτές θα μπορούσαν να εξετάσουν τις καλές δημόσιες εναλλακτικές, όπως η Prologis, κορυφαίος ιδιοκτήτης αποθηκών, ή πολυοικογενειακές REIT όπως το AvalonBay ή οι κοινότητες διαμερισμάτων Mid-America. Το χρήστη Barron έγραψε ευνοϊκά για τον τομέα REIT διαμερισμάτων πρόσφατα.

Τα αιτήματα εξαγοράς από επενδυτές της Breit φαίνεται να αυξάνονται. Η ανάλυση του Siegenthaler έδειξε ότι οι πωλήσεις αντιστοιχούσαν κατά προσέγγιση με τις εξαγορές. «Δεδομένου ότι η Breit δημιούργησε εισροές 9.8 δισεκατομμυρίων δολαρίων το πρώτο τρίμηνο του 2022 (3 δισεκατομμύρια δολάρια συν το μήνα), το γεγονός ότι οι ροές της μπορεί να επιβραδύνθηκαν στο νεκρό σημείο ήταν εκπληκτικό και συνέβη νωρίτερα από ό,τι περιμέναμε», έγραψε. Ωστόσο, έχει βαθμολογία Αγοράς στο Blackstone και αναμένει ότι οι ροές λιανικής προς την Breit και άλλα οχήματα θα επιταχυνθούν εκ νέου σε μια ανάκαμψη.

Η Blackstone σημείωσε στην πρόσφατη τηλεδιάσκεψη για τα κέρδη της ότι οι επενδυτές ζήτησαν εξαγορές 2.9 δισεκατομμυρίων δολαρίων από τα ταμεία λιανικής της, συμπεριλαμβανομένης της Breit κατά το δεύτερο τρίμηνο.

Η Blackstone λέει ότι δεν ανησυχεί. «Σε αυτήν την περίοδο ακραίας αστάθειας της αγοράς, η επιβράδυνση της άντλησης κεφαλαίων δεν προκαλεί έκπληξη, αλλά οι καθαρές ροές Breit εξακολουθούν να είναι θετικές λόγω των ισχυρών επιδόσεων», λέει η εταιρεία Το χρήστη Barron.

Ερωτηθείς στην τηλεδιάσκεψη του Ιουλίου πώς θα χειριζόταν μια περίοδο εξαγορών πέραν των ορίων εξαργύρωσης, ο Γκρέι, ο οποίος έχτισε την αυτοκρατορία ακινήτων της εταιρείας, επεσήμανε μια «σημαντική ποσότητα ρευστότητας» στην Breit. Ο ίδιος ο Γκρέι επένδυσε πρόσφατα 50 εκατομμύρια δολάρια στο ταμείο.

Ο αναλυτής των Keefe, Bruyette & Woods, Robert Lee, έγραψε νωρίτερα φέτος ότι οι εναλλακτικοί μάνατζερ είναι πρόθυμοι να προσελκύσουν «δεσμευμένο κεφάλαιο» από μεμονωμένους επενδυτές. Αν και αυτό δεν είναι ένα ζήτημα όταν οι καιροί είναι καλοί, είπε, «υπάρχει κίνδυνος σε περιόδους άγχους, οι μεμονωμένοι επενδυτές να συνειδητοποιήσουν ότι δεν είναι τόσο ευχαριστημένοι με την έλλειψη πρόσβασης στο κεφάλαιό τους».

Η Breit επιβάλλει μια βασική ετήσια προμήθεια 1.25% του καθαρού ενεργητικού και έχει μια αμοιβή κινήτρου 12.5% της ετήσιας συνολικής απόδοσης, εάν επιτύχει απόδοση τουλάχιστον 5%. Ο Bragg εκτιμά ότι οι αμοιβές της Breit είναι δύο έως τρεις φορές μεγαλύτερες από εκείνες των δημόσιων REITs και funds, ανάλογα με το όχημα που επιλέγει ο επενδυτής.

Η Breit είχε καθαρή αξία ενεργητικού 68 δισεκατομμυρίων δολαρίων —που ισοδυναμεί με την αγοραία αξία μετοχών— και συνολική αξία συμπεριλαμβανομένου του χρέους 116 δισεκατομμυρίων δολαρίων στα τέλη Ιουνίου. Η Breit υπολογίζει τον δείκτη μόχλευσης στο 42%—το χρέος διαιρούμενο με τη συνολική αξία. Οι συγκρίσιμες δημόσιες REIT είναι περίπου το μισό αυτού του επιπέδου. Το αμοιβαίο κεφάλαιο είχε χρέος 46 δισεκατομμυρίων δολαρίων στο τέλος του πρώτου τριμήνου, ενώ ένα συγκρίσιμου μεγέθους Prologis είχε 18 δισεκατομμύρια δολάρια.

Κανένας δημόσιος αναλυτής REIT δεν ακολουθεί τον Breit. Δεν εκδίδει δελτία ειδήσεων κερδών ούτε πραγματοποιεί τριμηνιαίες κλήσεις συνδιάσκεψης. Καταθέτει τριμηνιαία 10-Qs και ετήσια 10-Ks, αλλά οι οικονομικές του καταστάσεις, όπως αυτές των δημόσιων REIT, είναι πολύπλοκες.

Οι επενδυτές REIT εξετάζουν το καθαρό εισόδημα, αλλά εστιάζουν περισσότερο σε άλλα μέτρα, όπως κεφάλαια από δραστηριότητες και κεφάλαια διαθέσιμα για διανομή, τα οποία προσθέτουν σημαντικά έξοδα απόσβεσης. Η ιδέα είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος της απόσβεσης είναι μια φανταστική δαπάνη χωρίς μετρητά, δεδομένου ότι η υποκείμενη ακίνητη περιουσία δεν πέφτει σε αξία.

Η Breit, σε αντίθεση με τις περισσότερες μεγάλες δημόσιες REIT, λειτούργησε αρνητικά με βάση το καθαρό εισόδημα. Έχασε περισσότερα από 800 εκατομμύρια δολάρια σε καθένα από τα δύο τελευταία χρόνια με βάση τις γενικά αποδεκτές λογιστικές αρχές ή GAAP, και περίπου 650 εκατομμύρια δολάρια το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Για το 2021, υπολόγισε τα διαθέσιμα προς διανομή κεφάλαια σε 1.3 δισεκατομμύρια δολάρια, αλλά αυτό δεν κάλυπτε τις διανομές της στους μετόχους ύψους 1.6 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Περίπου οι μισοί κάτοχοι Breit επανεπένδυσαν τις διανομές τους πέρυσι, μειώνοντας τις ταμειακές δαπάνες.

Ο υπολογισμός της Breit των διαθέσιμων κεφαλαίων της για διανομή, ένα οικονομικό μέτρο εκτός GAAP, απέκλεισε 1.8 δισεκατομμύρια δολάρια αμοιβών διαχείρισης και κινήτρων που καταβλήθηκαν στη Blackstone το 2021. Ο λόγος είναι ότι οι πληρωμές έγιναν σε μετοχές της Breit και όχι σε μετρητά. Αλλά οι αμοιβές είναι χρεώσεις ανεξάρτητα από το αν καταβάλλονται σε απόθεμα ή μετρητά. Η Breit εξαγοράζει μετοχές που καταβλήθηκαν στη Blackstone, που σημαίνει ότι η Blackstone παίρνει ουσιαστικά μετρητά. Η Breit περιλαμβάνει αμοιβές διαχείρισης και κινήτρων ως έξοδο στον υπολογισμό των καθαρών εσόδων της GAAP.

Η διανομή Breit είναι σχεδόν όλη μια επιστροφή κεφαλαίου λόγω των ζημιών της. Αντίθετα, τα περισσότερα μεγάλα REIT πληρώνουν μερίσματα τουλάχιστον εν μέρει από το καθαρό εισόδημα.

Η Blackstone λέει ότι τα καθαρά έσοδα της Breit μειώνονται από τις μεγαλύτερες δαπάνες απόσβεσης σε σχέση με τις δημόσιες REIT. Αυτή η υψηλή απόσβεση έχει ως αποτέλεσμα μια φορολογικά πλεονεκτική διανομή, προς όφελος των επενδυτών, λέει. Η Breit λέει ότι έχει χρηματοδοτήσει πλήρως τη διανομή από τις ταμειακές ροές από τις λειτουργίες, μια μέτρηση GAAP που εξαιρεί τις αμοιβές διαχείρισης και κινήτρων, από την έναρξή της.

Κατά τη διάρκεια των πρώτων πέντε ετών της, η Breit σημείωσε βαθμολογία, χάρη στις έξυπνες κατανομές του κλάδου και την ανοδική αγορά ακινήτων. Αλλά με υψηλή τιμή και υψηλές χρεώσεις, θα μπορούσε να είναι δύσκολο να επαναλάβει τις ιστορικές επιστροφές του και να κερδίσει τις δημόσιες REIT. Και δεν έχει ακόμη δοκιμαστεί σε μια παρατεταμένη οικονομική ύφεση ή σε μια περίοδο καθαρών εξαγορών.

Γράψτε στο Andrew Bary στο [προστασία μέσω email]