Το καλύτερο REITS για αξιόπιστο εισόδημα για το 2023

Αν σκοπεύετε να αυξήσετε το δικό σας εισόδημα από επενδύσεις σε μετρητά το 2023, μια θέση σε REIT (εμπιστευτήρια επενδύσεων σε ακίνητα) μπορεί να σας βοηθήσει να το κάνετε.

Οι REIT είναι οντότητες που καταβάλλουν μερίσματα που κατέχουν ή χρηματοδοτούν ακίνητα. Μπορούν να βγάλουν τα χρήματά τους μέσω ενοικίων, πωλήσεων ακινήτων, εισοδημάτων από τόκους ή όλων των παραπάνω.

Οι REIT έχουν ειδικό φορολογικό καθεστώς που τους απαιτεί να πληρώνουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους. Για τα REIT που είναι κερδοφόρα, αυτή η απαίτηση μπορεί να οδηγήσει σε επένδυση υψηλότερης απόδοσης από, για παράδειγμα, μετοχές blue-chip ή χρέος επενδυτικού βαθμού.

Ως υπενθύμιση, μερισματική απόδοση είναι το σωρευτικό μέρισμα πληρωμής ετήσιου μερίσματος με την τιμή της μετοχής. Έτσι, ένα REIT που πληρώνει μερίσματα $10 ετησίως και διαπραγματεύεται για $100, αποδίδει 10%.

Ενδιαφέρεστε; Διαβάστε παρακάτω για ένα ακραίο μάθημα στις επενδύσεις REIT. Θα μάθετε για την αντιστάθμιση μεταξύ απόδοσης και αξιοπιστίας, τους κοινούς κινδύνους μεταξύ των REIT υψηλότερης απόδοσης, τις καλύτερες επενδύσεις REIT και τον τρόπο επιλογής αξιόπιστων REIT για το δικό σας χαρτοφυλάκιο.

Απόδοση Vs. Αξιοπιστία

Ως επενδυτής, κάνετε τακτικά συμβιβασμούς μεταξύ κινδύνου και ανταμοιβής. Αν θέλετε σταθερότητα, επενδύετε σε αργά αναπτυσσόμενες, ώριμες εταιρείες. Εάν θέλετε γρήγορη ανάπτυξη, πρέπει να αποδεχτείτε τη δυνατότητα για μεγαλύτερη αστάθεια.

Με τα REIT, η σχέση μεταξύ απόδοσης και αξιοπιστίας λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο. Τα REIT που παράγουν πολύ υψηλές αποδόσεις μπορεί να είναι λιγότερο αξιόπιστα. Τα REIT που παράγουν εισόδημα όπως το ρολόι πληρώνουν πιο μέτριες αποδόσεις.

Τα καλά νέα είναι ότι μπορείτε να επιλέξετε το γλυκό σας σημείο σε αυτό το φάσμα απόδοσης-αξιοπιστίας. Υπάρχουν αρκετά REIT εκεί έξω, ώστε να μπορείτε να προσαρμόσετε το χαρτοφυλάκιό σας στη ζώνη άνεσής σας.

Θα μάθετε περισσότερα σχετικά με την επιλογή των καλύτερων REIT παρακάτω, αλλά μπορείτε να επιλέξετε από δύο γενικές προσεγγίσεις. Μπορείτε να ορίσετε ένα στενό εύρος κριτηρίων ελέγχου για κάθε REIT που αγοράζετε. Ή, θα μπορούσατε να ρίξετε ένα ευρύτερο δίχτυ και να βρείτε την ισορροπία σας στο σύνολο. Μπορεί να επενδύσετε σε μερικά επιθετικά REIT και να τα κρατήσετε δίπλα σε πιο συντηρητικές θέσεις, για παράδειγμα.

Με τον πληθωρισμό σε υψηλό 40 ετών να κυμαίνεται πάνω από 7%, οι μετοχές μερισμάτων προσφέρουν έναν από τους καλύτερους τρόπους για να νικήσετε τον πληθωρισμό και να δημιουργήσετε μια αξιόπιστη ροή εισοδήματος. Κατεβάστε το «Πέντε μετοχές μερισμάτων για να νικήσετε τον πληθωρισμό», μια ειδική αναφορά από τον ειδικό στα μερίσματα του Forbes, John Dobosz.

Υψηλότερα μερίσματα REIT

Για το πλαίσιο, το 2022, η μερισματική απόδοση στο σημείο αναφοράς Δείκτης FTSE Nareit All REIT κυμάνθηκε από 3.1% έως 4.3%.

Εάν στοχεύετε αποδόσεις υψηλότερες από το μέσο όρο χωρίς υπερβολικό κίνδυνο, μπορείτε να βρείτε καλές επιλογές με απόδοση 4% έως 8%. Θα δείτε μερικά από αυτά παρακάτω. Οι αποδόσεις άνω του 10% είναι εφικτές, αλλά είναι πιθανό να συνεπάγονται μεγαλύτερη αστάθεια στην τιμή της μετοχής και στο ποσό του μερίσματος.

Invesco Στεγαστικό Κεφάλαιο: Παράδειγμα REIT υψηλής απόδοσης

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η υποθήκη ΑΕΕΑΠ Invesco Στεγαστικό Κεφάλαιο (IVR). Η μερισματική απόδοση του IVR είναι από τις υψηλότερες εκεί έξω, περίπου 20%. Αλλά το REIT δυσκολεύτηκε το 2022 κάτω από τις πιέσεις της αύξησης των επιτοκίων, της πτώσης των αξιών των ακινήτων και των προσεκτικών χρηματοπιστωτικών αγορών.

Το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο του 2022 καταγράφηκε IVR καθαρές ζημίες ανά κοινή μετοχή 3.52 $ και 2.78 $, αντίστοιχα. Η εταιρεία μείωσε επίσης το μέρισμα τρίτου τριμήνου από 0.90 $ ανά μετοχή σε 0.65 $.

Συγκεκριμένα, το IVR ολοκλήρωσε α Αντίστροφη διαίρεση αποθεμάτων 10-για-1 νωρίτερα φέτος. Οι αντίστροφες διασπάσεις μετοχών δεν αλλάζουν την κεφαλαιοποίηση μιας εταιρείας – ανακατανέμουν μόνο την αγοραία αξία σε μικρότερο αριθμό μετοχών. Επειδή κάθε μετοχή αντιπροσωπεύει ένα μεγαλύτερο κομμάτι της εταιρείας μετά τη διάσπαση, η τιμή της μετοχής αυξάνεται. Η αύξηση αντιστοιχεί συνήθως στην αναλογία διαχωρισμού.

Πριν από τη διάσπαση, το IVR διαπραγματευόταν για λιγότερο από 2 $ ανά μετοχή. Μετά τη διάσπαση, η τιμή της μετοχής αυξήθηκε περισσότερο από 900% σε περίπου 17.50 δολάρια. Τώρα, έξι μήνες αργότερα, το IVR έχει πέσει κάτω από τα $13.

Οπότε, ναι, το IVR έχει εντυπωσιακή απόδοση. Έρχεται όμως με τον κίνδυνο συνεχιζόμενης πτώσης των τιμών της μετοχής και πρόσθετων περικοπών μερισμάτων. Για πολλούς επενδυτές αυτή η ανταλλαγή δεν αξίζει τον κόπο, ιδιαίτερα όταν οι οικονομικές προοπτικές παραμένουν αβέβαιες.

Τι να προσέχεις

Ορισμένοι επενδυτές θα υιοθετήσουν την αντίθετη προοπτική σχετικά με το IVR και άλλα στεγαστικά REITs – ότι τα υποκείμενα ζητήματα είναι προσωρινά. Σε αυτή την περίπτωση, αυτά τα καταπιεσμένα REIT μπορεί να έχουν πολλά μακροπρόθεσμα ανοδικά.

Εάν εκεί πηγαίνει το μυαλό σας, σχεδιάστε μια ενδελεχή ανάλυση πριν αγοράσετε. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στη φύση της πτώσης της τιμής της μετοχής, στη βιωσιμότητα του επιχειρηματικού μοντέλου και στο επίπεδο του χρέους του REIT.

1. Διάρκεια και εύρος πτώσης των τιμών της μετοχής.

Η πτώση της τιμής της μετοχής ωθεί μαθηματικά τη μερισματική απόδοση υψηλότερη. Έτσι, οι επιλογές REIT με την υψηλότερη απόδοση συχνά εμφανίζουν πτωτική τάση τιμών.

Βουτήξτε σε αυτή την τάση. Πόσο καιρό μειώνεται η τιμή της μετοχής, τι έχει να πει η ηγεσία για αυτό και ποιες είναι οι βαθύτερες αιτίες; Εάν τα υποκείμενα ζητήματα είναι εξωτερικά, το REIT διαχειρίζεται καλύτερα ή χειρότερα από τα αντίστοιχα του;

2. Απαρχαιωμένα ή υπερβολικά πολύπλοκα επιχειρηματικά μοντέλα.

Τα REIT μπορεί να αντιμετωπίσουν προβλήματα όταν είναι πολύ συγκεντρωμένα σε λάθος τύπους ενοικιαστών ή ακινήτων. Η εξειδίκευση σε εσωτερικά εμπορικά κέντρα, όπου η κίνηση των πεζών μειώνεται εδώ και χρόνια, είναι ένα παράδειγμα.

Μια άλλη κίτρινη σημαία είναι ένα πολύπλοκο επιχειρηματικό μοντέλο. Η πολυπλοκότητα προσθέτει κίνδυνο. Οι REIT στεγαστικών δανείων, για παράδειγμα, αγοράζουν και πωλούν στεγαστικά δάνεια και τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες, ώστε να είναι πιο ευαίσθητοι στις αλλαγές των επιτοκίων από τις μετοχικές REIT. Ανάλογα με τον τύπο των στεγαστικών δανείων που χρηματοδοτούν, ο κίνδυνος αθέτησης μπορεί επίσης να είναι ένας παράγοντας.

3. Πάρα πολύ χρέος.

Οι REIT πληρώνουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους τους. Αυτό δεν αφήνει μεγάλη χρηματοδότηση για την επέκταση των επιχειρήσεων.

Συνήθως χρησιμοποιούν το χρέος για να λύσουν αυτό το πρόβλημα. Νέοι δανεισμοί μπορούν να χρηματοδοτήσουν εξαγορές ακινήτων, γεγονός που αυξάνει τα κέρδη, τις ταμειακές ροές και τα μερίσματα.

Δεν είναι ασυνήθιστο για τα REIT να έχουν υψηλή μόχλευση. Αλλά το χρέος μπορεί να γίνει μη διαχειρίσιμο πολύ γρήγορα —ιδίως υπό μεταβαλλόμενες οικονομικές συνθήκες. Ένα REIT δεν πρέπει να αξιοποιείται τόσο ώστε να μην μπορεί να απορροφήσει προσωρινές περιόδους χαμηλότερης πληρότητας, υψηλότερα επιτόκια ή χαμηλότερες αξίες ακινήτων.

Καλύτερες επενδύσεις REIT

Για τους περισσότερους επενδυτές, τα καλύτερα REITs για κατοχή έχουν βιώσιμα επιχειρηματικά μοντέλα, αξιόπιστες ταμειακές ροές και διαχειρίσιμο χρέος. Αυτά δεν θα προσφέρουν εντυπωσιακές, διψήφιες αποδόσεις, αλλά κερδίζουν υψηλότερους βαθμούς για συνέπεια και αξιοπιστία. Δείτε τον παρακάτω πίνακα για δέκα παραδείγματα.

Ακόμη και σε χαμηλά επίπεδα, ο πληθωρισμός καταστρέφει τον πλούτο, αλλά με τους σημερινούς ρυθμούς είναι εντελώς θανατηφόρος. Υπερασπιστείτε τον εαυτό σας με μετοχές μερισμάτων που αυξάνουν τις πληρωμές τους πιο γρήγορα από τον πληθωρισμό. Κατεβάστε το «Πέντε μετοχές μερισμάτων για να νικήσετε τον πληθωρισμό», μια ειδική αναφορά από τον ειδικό στα μερίσματα του Forbes, John Dobosz.

Αποδόσεις REIT Vs. Αποδόσεις αποθεμάτων: Θυμηθείτε τους φόρους

Εξετάζοντας την παραπάνω λίστα, μπορεί να συμπεράνετε ότι οι αποδόσεις REIT φαίνονται υψηλότερες από τις παραδοσιακές αποδόσεις μετοχών. Θα είχες δίκιο, κατά μία έννοια. Αλλά η πρακτική διαφορά μεταξύ των REIT και των αποδόσεων των μερισμάτων θα είναι μικρότερη από ό,τι φαντάζεστε.

Τα περισσότερα μερίσματα REIT φορολογούνται ως κοινό εισόδημα. Τα μερίσματα από αμερικανικές εταιρείες και επιλέξιμες ξένες εταιρείες φορολογούνται συνήθως με τους χαμηλότερους συντελεστές υπεραξίας. Έτσι, ενώ μπορείτε να κερδίσετε υψηλότερες αποδόσεις με REIT, οι φόροι θα καταναλώσουν μέρος της διαφοράς. Μπορείτε να αποφύγετε αυτό το πρόβλημα προσωρινά διατηρώντας REIT σε λογαριασμούς με φορολογικά πλεονεκτήματα όπως ο παραδοσιακός IRA, ο Roth IRA, 401 (k) και άλλοι.

Για το πλαίσιο, ο υψηλότερος συντελεστής φόρου εισοδήματος είναι 37%, ενώ ο υψηλότερος συντελεστής μακροπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών είναι 20%.

Πώς να επιλέξετε τις καλύτερες μετοχές REIT

Είστε έξυπνοι να αναπτύξετε τη δική σας διαδικασία για την επιλογή REIT που ταιριάζουν στους στόχους σας και στην ανοχή κινδύνου σας. Πολλοί επενδυτές REIT ελέγχουν τις επιλογές τους κατά τύπο REIT, επιχειρηματικό μοντέλο, ιστορικό μερισμάτων, παραγωγή εσόδων και ταμειακών ροών και μόχλευσης. Ακολουθούν μερικοί δείκτες για καθένα από αυτά που θα σας βοηθήσουν να ορίσετε τις δικές σας παραμέτρους.

Εάν είστε έτοιμοι για μια διασκεδαστική άσκηση, δοκιμάστε να εφαρμόσετε αυτές τις οδηγίες στα δέκα REIT που παρουσιάζονται στον παραπάνω πίνακα.

1. Κατανοήστε τις επιλογές σας

Τα REIT διατίθενται σε πολλές ποικιλίες. Οι κύριοι τύποι REIT είναι:

• Μετοχικές ΑΕΠΕΥ, οι οποίες κατέχουν ακίνητα
• Στεγαστικά REIT, που χρηματοδοτούν ακίνητα
• Υβριδικές ΑΕΕΑΠ, οι οποίες κατέχουν και χρηματοδοτούν ακίνητα

Οι μετοχές, οι υποθήκες και οι υβριδικές REIT μπορούν να κατηγοριοποιηθούν περαιτέρω ανάλογα με τους τύπους ακινήτων στους οποίους ειδικεύονται, όπως:

• Βιτρίνες λιανικής και εμπορικά κέντρα
• Βιομηχανικές ιδιοκτησίες, συμπεριλαμβανομένων αποθηκών και εγκαταστάσεων παραγωγής
• Κατοικίες, όπως πολυκατοικίες
• Εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης και νοσοκομεία
• Ιδιότητες αυτοαποθήκευσης
• Timberland
• Αγροτική περιοχή
• Υποδομές, όπως πύργοι κινητής τηλεφωνίας και κέντρα δεδομένων

Στην επένδυση, η απλούστερη επιλογή είναι συχνά η καλύτερη επιλογή, ειδικά για αρχάριους. Μπορείτε να ξεκινήσετε με ένα μετοχικό REIT που ειδικεύεται σε χώρους κατοικιών ή λιανικής, για παράδειγμα. Αυτό είναι πιθανό να είναι πιο σχετικό με εσάς από μια υποθήκη REIT ή μια REIT υποδομής.

2. Αισθανθείτε άνετα με το επιχειρηματικό μοντέλο

Θα πρέπει να κατανοήσετε πώς το REIT βγάζει χρήματα σήμερα και πώς θα συνεχιστεί η αύξηση των εσόδων στο μέλλον. Ελέγξτε το προφίλ ενοικιαστών του REIT, τη μέση διάρκεια μίσθωσης και τις τάσεις πληρότητας. Διαβάστε επίσης τις ετήσιες εκθέσεις και την άλλη τεκμηρίωση για να κατανοήσετε τη στρατηγική ανάπτυξης και εξαγορών του REIT.

3. Επανεξέταση του ιστορικού των μερισμάτων

Τα καλύτερα REIT έχουν μια σταθερή ιστορία πληρωμών μερισμάτων και αυξήσεων μερισμάτων. Οι αυξήσεις μερισμάτων προφανώς ωφελούν την καθαρή σας θέση και βελτιώνουν την αποτελεσματικότητα του χαρτοφυλακίου σας. Περισσότερο από αυτό, οι αυξήσεις μερισμάτων δείχνουν ότι το REIT δεν είναι στάσιμο. Η μακροπρόθεσμη, βιώσιμη αύξηση των μερισμάτων απαιτεί επιχειρηματική ανάπτυξη για να την υποστηρίξει.

4. Ελέγξτε τις τάσεις εσόδων και ταμειακών ροών

Αν δείτε ιστορικό αύξησης των μερισμάτων, θα πρέπει επίσης να δείτε αυξανόμενα έσοδα και ταμειακές ροές. Αναλύστε αυτές τις τάσεις. Πόσο έχουν αυξηθεί τα έσοδα και για πόσο καιρό; Πώς συγκρίνεται η ανάπτυξη με τους πλησιέστερους ανταγωνιστές του REIT; Το μακροπρόθεσμο χρέος αυξάνεται με τον ίδιο ρυθμό;

Για τις ταμειακές ροές, μια δημοφιλής μέτρηση που πρέπει να παρακολουθήσετε είναι το FFO ή κεφάλαια από λειτουργίες. Το FFO είναι τα κέρδη από επιχειρηματικές δραστηριότητες συν τα μη ταμειακά έξοδα απόσβεσης και αποσβέσεων.

Το FFO δεν περιλαμβάνει έσοδα από τόκους ή κέρδη ή ζημίες από πωλήσεις ακινήτων, επομένως αποτελεί καλό μέτρο της λειτουργικής απόδοσης. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι REIT και οι αναλυτές τους αναφέρονται συχνά στο FFO ανά μετοχή αντί για τη γενικότερη μέτρηση, τα κέρδη ανά μετοχή.

Μπορείτε να βρείτε το FFO ενός REIT, τρέχον και ιστορικό, στις δημόσιες οικονομικές καταστάσεις του.

5. Αναλύστε τον ισολογισμό

Το χρέος μπορεί να αποτελεί κίνδυνο για τις ΑΕΕΑΠ, επομένως είναι απαραίτητη η αναθεώρηση του ισολογισμού. Για να συγκρίνετε τη μόχλευση ενός REIT με τους ομοτίμους του, εστιάστε στον λόγο χρέους προς ίδια κεφάλαια και στον δείκτη χρέους.

• Αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια: Αυτή η αναλογία σας λέει πόσο χρέος χρησιμοποιεί η REIT σε σχέση με τα ίδια κεφάλαια για τη χρηματοδότηση της επιχείρησης. Υπολογίζετε το χρέος προς ίδια κεφάλαια ως το σύνολο των υποχρεώσεων διαιρεμένο με το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων. Η αναλογία 3:1 σημαίνει ότι η επιχείρηση χρηματοδοτείται με 75% χρέος και 25% ίδια κεφάλαια. Τα REIT μπορούν να υποστηρίξουν υψηλούς δείκτες χρέους προς ίδια κεφάλαια στην περιοχή από 2.5:1 έως 3.5:1.
• Αναλογία χρέους: Ο δείκτης χρέους μετρά τη φερεγγυότητα διαιρώντας το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων σε συνολικές υποχρεώσεις. Οι υψηλοί δείκτες χρέους, άνω του 60%, μπορούν να περιορίσουν τη δυνατότητα του REIT να δανείζεται χρήματα στο μέλλον. Η Nareit αναφέρει ότι ο δείκτης χρέους μεταξύ των μετοχικών REIT που διαπραγματεύονται στο δημόσιο ήταν 34.5%.

REITs για εισόδημα το 2023

Εάν είστε έτοιμοι να επενδύσετε σε REIT για εισόδημα το 2023, ξεκινήστε ορίζοντας το γλυκό σας σημείο στο φάσμα απόδοσης-αξιοπιστίας. Λάθος από τη συντηρητική πλευρά αν δεν είστε σίγουροι. Επιλέξτε REIT με απλά, κατανοητά επιχειρηματικά μοντέλα που έχουν μακρά ιστορία πληρωμής και αύξησης του μερίσματος τους.

Όπως είναι η βέλτιστη πρακτική με οποιαδήποτε επένδυση, μην ασχολείστε πλήρως. Κρατήστε τα REIT υψηλής απόδοσης μαζί με τις παραδοσιακές μετοχές και τις θέσεις σταθερού εισοδήματος. Έτσι επιτυγχάνετε μια καλή, βιώσιμη ισορροπία δυναμικού ανάπτυξης και σταθερότητας—που είναι το κλειδί για την οικοδόμηση πλούτου στο χρηματιστήριο.

Πέντε κορυφαίες μετοχές μερισμάτων για να νικήσουν τον πληθωρισμό

Πολλοί επενδυτές μπορεί να μην συνειδητοποιούν ότι από το 1930, τα μερίσματα παρέχουν το 40% των συνολικών αποδόσεων των χρηματιστηρίων. Και αυτό που είναι ακόμη λιγότερο γνωστό είναι ότι ο μεγάλος αντίκτυπός του είναι ακόμη μεγαλύτερος κατά τη διάρκεια των πληθωριστικών ετών, ένα εντυπωσιακό 54% των κερδών των μετόχων. Αν θέλετε να προσθέσετε μετοχές μερισμάτων υψηλής ποιότητας για να αντισταθμίσετε τον πληθωρισμό, Η επενδυτική ομάδα του Forbes βρήκε 5 εταιρείες με ισχυρά θεμελιώδη στοιχεία για να συνεχίσουν να αναπτύσσονται όταν οι τιμές αυξάνονται. Κατεβάστε την έκθεση εδώ.