Αποφυγή μεγάλου φορολογικού λογαριασμού στα κέρδη ακίνητης περιουσίας

Η κατοχή ακινήτων είναι ένα μεγάλο όνειρο για πολλούς επενδυτές. Αλλά είναι μια τεράστια επένδυση - μια επένδυση που μπορεί να είναι αρκετά προσοδοφόρα. Η πώληση ενός ακινήτου για ένα τεράστιο κέρδος μπορεί να είναι ένα όνειρο που γίνεται πραγματικότητα. Ωστόσο, για να μεγιστοποιήσετε το κέρδος από μια τέτοια πώληση, πρέπει να ελαχιστοποιήσετε τους φόρους σε αυτήν. Η πώληση με δόσεις είναι μια στρατηγική. Μην ανησυχείτε: Αυτό είναι Υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) έγκριση.

Μεγάλη πληρωμή ισούται με μεγάλο φορολογικό λογαριασμό

Ας ρίξουμε μια ματιά σε μια κοινή κατάσταση:

Ο Hal Bookman εξέτασε την προσφορά του αγοραστή για το ενοικιαζόμενο σπίτι του και δεν μπορούσε να πιστέψει τον αριθμό που είδε. Η αξία της περιουσίας του αυξήθηκε σημαντικά σε μόλις πέντε χρόνια. Ωστόσο, όταν ο Χαλ το είπε με χαρά φοροτεχνικός σχετικά με την πώληση, ο σύμβουλος ήταν προσεκτικός: Λαμβάνοντας τα έσοδα ως α εφάπαξ πληρωμή δεν θα ήταν προς το συμφέρον της Hal από φορολογική άποψη.

Εάν ο Χαλ δηλώσει ολόκληρο το προϊόν της πώλησης την ίδια χρονιά που πουλήσει το ακίνητο, πληρώνει το 25% επί του τμήματος του κέρδους που αντιστοιχεί σε οποιοδήποτε μειώσεις αποσβέσεων έχει αναλάβει στο παρελθόν το ενοικιαζόμενο ακίνητο.

Οποιοδήποτε κέρδος πέρα ​​από την ανάκτηση της απόσβεσης φορολογείται με 15% για τους φορολογούμενους με φορολογητέο εισόδημα μεταξύ 41,676 και 459,750 δολαρίων εάν είναι άγαμοι ή 83,351 και 517,200 δολαρίων εάν έχουν υποβληθεί από κοινού το 2022. Αυτά τα ποσά αυξάνονται σε 44,625 $ και 492,300 $ για μεμονωμένους αρχειοθέτες, καθώς και 89,250 $ και 553,850 $ για παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν από κοινού αίτηση το 2023. Οι φορολογούμενοι με εισόδημα πάνω από αυτά τα όρια φορολογούνται με 20%

Ο Χαλ ρωτά τον φοροτεχνικό του αν μπορεί να κάνει κάτι για να μειώσει το δικό του Φορολογουμενο εισοδημα για τον χρόνο. Ο σύμβουλος γνωρίζει μόνο το εργαλείο που πρέπει να χρησιμοποιήσει: μια συμφωνία πώλησης με δόσεις.

Τι είναι η πώληση με δόσεις;

An πώληση με δόσεις ορίζεται ως η πώληση ακινήτου κατά την οποία τουλάχιστον μία πληρωμή δεν πραγματοποιείται παρά μόνο μετά το φορολογικό έτος της πώλησης.

Το IRS επιτρέπει στους φορολογούμενους να αναβάλουν ένα μέρος του κέρδους από την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα με μια συμφωνία πώλησης με δόσεις. Αυτή η ρύθμιση επιτρέπει στους πωλητές να δηλώσουν α αναλογικά μέρος τους υπεραξίας για αρκετά χρόνια.

Ο πωλητής δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιεί τη μέθοδο της πώλησης με δόσεις όταν αναφέρει μια ζημία.

Πώς λειτουργεί η μέθοδος πώλησης με δόσεις

Η δήλωση κερδών σε μια πώληση με δόσεις είναι θεωρητικά απλή. Η φορολογία των τμηματικών πωλήσεων αντικατοπτρίζει αυτή του ετήσιες καταθέσεις, στην οποία ένα αναλογικό μέρος κάθε πληρωμής θεωρείται επιστροφή κεφαλαίου.

Οι μόνες προϋποθέσεις είναι ότι το ακίνητο που πωλείται δεν μπορεί να είναι δημόσια διαπραγμάτευση ασφάλεια ή μέρος της τακτικής απογραφής μιας επιχείρησης, και ο φορολογούμενος δεν μπορεί να είναι α έμπορος του πωληθέντος ακινήτου (με εξαίρεση ορισμένους αντιπροσώπους χρονομεριστικής μίσθωσης που επιλέγουν για ειδικό επιτόκιο με τη μέθοδο της πώλησης με δόσεις).

Αναφορά εσόδων από πωλήσεις δόσεων

Τα έσοδα από πωλήσεις δόσεων μπορούν να αναλυθούν σε τρεις ξεχωριστές κατηγορίες: υπεραξία, τόκος, να κύριος. Κάθε ένα από αυτά αντιμετωπίζεται ξεχωριστά Φόρμα 1040.

Η μικτό κέρδος Το ποσοστό χρησιμοποιείται στη συνέχεια για τον υπολογισμό του εισοδήματος από τις πωλήσεις δόσεων για ένα δεδομένο φορολογικό έτος.

Κεφαλαιακό κέρδος

Στο παραπάνω παράδειγμα, η Hal πρέπει να δηλώνει το κέρδος κάθε χρόνο ως μακροπρόθεσμο ή βραχυπρόθεσμο, ανάλογα με το έτος της πώλησης. Μακροπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται με χαμηλότερο συντελεστή, ενώ βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται ως συνηθισμένο εισόδημα.

Επειδή ο Χαλ κράτησε το σπίτι για πέντε χρόνια, το κέρδος, σε αυτή την περίπτωση, θα ήταν μακροπρόθεσμο.

Εάν το κέρδος ήταν βραχυπρόθεσμο, ο Hal μπορεί να φορολογηθεί επί του εισοδήματος από δόσεις με χαμηλότερο συντελεστή από αυτόν που θα είχε εάν έπρεπε να δηλώσει το εφάπαξ κέρδος. Αυτό συμβαίνει επειδή τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται ως τακτικά εισοδήματα, στην κορυφή του φορολογούμενου οριακό φορολογικό συντελεστή.

Εάν το αναλογικό κέρδος δεν τον ωθήσει στην επόμενη φορολογική κατηγορία, αυτός ο συντελεστής μπορεί να είναι χαμηλότερος. Το κέρδος από μια πώληση με δόσεις αναφέρεται στο IRS Φόρμα 6252 και μετά μεταφέρθηκε σε Πρόγραμμα Δ στο έντυπο 1040.

Τόκοι

Οι φορολογούμενοι με εισόδημα από πωλήσεις δόσεων πρέπει επίσης να αναφέρουν τους τόκους που χρεώνονται στον αγοραστή, οι οποίοι φορολογούνται με τους συνήθεις συντελεστές εισοδήματος.

Οι τόκοι που προβλέπονται στη σύμβαση πώλησης αναφέρονται ως δηλωμένοι τόκοι. Εάν ο δηλωμένος τόκος είναι ανεπαρκής (ή μηδενικός), μέρος του κύριος μέρος της πώλησης πρέπει να χαρακτηριστεί εκ νέου ως μη δηλωμένο τόκο.

Κύριος

Μέρος κάθε πώλησης με δόσεις θεωρείται από το IRS ως αφορολόγητη επιστροφή κεφαλαίου. Αυτό το ποσό μπορεί να προσδιοριστεί συμπληρώνοντας το φύλλο εργασίας Α στη δημοσίευση 537.

Η κύρια (προσαρμοσμένη βάση) για σκοπούς πώλησης με δόσεις είναι το σύνολο της πραγματικής προσαρμοσμένης βάσης στο ακίνητο συν τυχόν έξοδα πώλησης και ανάκτηση απόσβεσης.

Σε αυτό το παράδειγμα, ο Hal έχει 200,000 $ ως προσαρμοσμένη βάση στο σπίτι του. Πρέπει να προσθέσει 100,000 $ για την ανάκτηση απόσβεσης και 10,000 $ για τα έξοδα πώλησης, προκειμένου να υπολογίσει την προσαρμοσμένη βάση του για τους σκοπούς της πώλησης με δόσεις. Αυτό το ποσό είναι $310,000.

Ποσοστό Μικτού Κέρδους

Για να υπολογίσετε το ποσοστό μικτού κέρδους, πρέπει να αφαιρέσετε την προσαρμοσμένη βάση για τους σκοπούς της πώλησης με δόσεις—310,000$ σε αυτό το παράδειγμα—από την τιμή πώλησης προκειμένου να υπολογίσετε το συνολικό κέρδος. Σε αυτό το παράδειγμα, το συνολικό κέρδος είναι 90,000 $ (400,000 $ – 310,000 $).

Στη συνέχεια, διαιρέστε το συνολικό κέρδος με την τιμή πώλησης, που σε αυτήν την περίπτωση είναι 22.5% (90,000 $ ÷ 400,000 $) και έχετε το ποσοστό μικτού κέρδους.

Τέλος, για να υπολογίσετε το φορολογητέο κέρδος κάθε χρόνο, πολλαπλασιάστε το ποσοστό αυτό με το ποσό της δόσης. Έτσι, το φορολογητέο κέρδος του Hal κάθε χρόνο θεωρείται ότι είναι 11,250 $ (50,000 $ x 22.5%).

Στεγαστικά δάνεια και τιμή συμβολαίου

Εάν ο αγοραστής του ακινήτου υποθέσει α στεγαστικών δανείων ή κάποιο άλλο χρεωστικό γραμμάτιο με την αγορά, η βάση κόστους του ακινήτου πρέπει να μειωθεί κατά το ποσό της υποθήκης ή του χαρτονομίσματος. Για να επιστρέψουμε στο παράδειγμά μας, ας πούμε ότι ο Χαλ έχει υποθήκη 100,000 $ στο ακίνητο που πούλησε.

Εάν η ενοικίαση ακινήτου ότι ο Hal πούλησε για $400,000 έχει υποθήκη $100,000, η ​​τιμή του συμβολαίου μειώνεται στα $300,000 ($400,000 – $100,000).

Εάν το ποσό της υποθήκης υπερβαίνει τη συνολική προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου, η διαφορά πρέπει να αναφέρεται ως πληρωμή κατά το πρώτο έτος και η τιμή της σύμβασης αυξάνεται κατά το ποσό αυτό.

Για παράδειγμα, πείτε ότι το ακίνητο του Hal έχει υποθήκη 250,000 $. Εκτός από την πληρωμή δόσεων, ο Hal θα πρέπει να αναφέρει μια επιπλέον πληρωμή 50,000 $ (250,000 $ - 200,000 $) κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους.

Παράδειγμα πώλησης με δόσεις

Χρησιμοποιώντας το παραπάνω παράδειγμα, ας δούμε πώς θα μπορούσε ο Hal να δομήσει την πώληση με δόσεις εάν ήθελε να αναβάλει τη δική του φόρους υπεραξίας για μια μελλοντική χρονιά.

Ο Χαλ λαμβάνει μια προσφορά 400,000 $ για το ενοικιαζόμενο σπίτι του. Αγόρασε το ακίνητο για 300,000 δολάρια. Με τα χρόνια, έχει πάρει 100,000 δολάρια υποτίμηση εκπτώσεις, κάνοντας του προσαρμοσμένη βάση $ 200,000.

Επομένως, ο Hal έχει 200,000 $ (400,000 $ - 200,000 $) φορολογητέων κερδών να δηλώσει.

Ο σύμβουλος του Χαλ συνιστά να αναλύσει τα έσοδα από την πώλησή του σε οκτώ ετήσιες δόσεις των 50,000 $ η καθεμία αντί να δηλώνει 400,000 $ σε ένα χρόνο. Εφόσον οι δόσεις λαμβάνονται εποικοδομητικά κάθε χρόνο, αυτή η μέθοδος θα επιτρέψει στη Hal να καταγράψει τα κέρδη, και επομένως ένα αναλογικό μέρος των κερδών, κατά τη διάρκεια των οκτώ ετών.