Καθώς τα στεγαστικά δάνεια αυξάνονται δραματικά, πρέπει να περιμένουμε πτώση της τιμής του σπιτιού;

Ενώ οι ΗΠΑ φλερτάρουν με την ύφεση, ένας ξεκάθαρος χαμένος από τον πρόσφατο γύρο των αυξήσεων των αμερικανικών επιτοκίων ήταν η αγορά κατοικίας. Τι υποδηλώνουν τα δεδομένα;

Καταρχήν, σίγουρα δεν είναι και τόσο κακό. Σήμερα η τιμολόγηση των κατοικιών παραμένει ισχυρή, η Zillow έχει ανεβάσει τις τιμές των κατοικιών από έτος σε έτος 18% από τον Ιούλιο. Λίγο πιο απαισιόδοξα, του RedfinRdfn
Τα δεδομένα έχουν αυξήσει τις τιμές των κατοικιών από έτος σε έτος, αλλά ήδη αρχίζουν να πέφτουν από τον Ιούνιο.

Ωστόσο, γίνεται χειρότερο. Άλλα δεδομένα στέγασης υποδηλώνουν προβλήματα. Για παράδειγμα, ο δείκτης S&P Select Homebuilders Index έχει υποαποδώσει τον S&P 500 κατά 11% από έτος μέχρι σήμερα και η απόδοση των αποθεμάτων προμήθειας κτιρίων ήταν εξίσου κακή. Ωστόσο, το χρηματιστήριο είναι ένας εύλογος παράγοντας πρόβλεψης των μελλοντικών κερδών, αλλά δεν το κάνει πάντα σωστά.

Υπονοεί ότι υπάρχουν προβλήματα με την αγορά κατοικίας. Μόνο λίγοι χρηματιστηριακοί κλάδοι έχουν χειρότερη απόδοση, όπως τα μέσα ενημέρωσης, τα κλωστοϋφαντουργικά προϊόντα και τα ανταλλακτικά αυτοκινήτων. Ωστόσο, πολλοί παράγοντες τροφοδοτούν τα κέρδη των κατασκευαστών κατοικιών, επομένως υπάρχει πρόβλημα με τους ίδιους τους κατασκευαστές κατοικιών ή με την αγορά κατοικίας ευρύτερα;

Αυξάνονται τα επιτόκια στεγαστικών δανείων

Το αυξανόμενο κόστος των στεγαστικών δανείων αποτελεί ανησυχία για την αγορά κατοικίας στο σύνολό της. Το κόστος των στεγαστικών δανείων έχει αυξηθεί πολύ γρήγορα. Σήμερα στεγαστικό δάνειο 30 ετών με ρυθμιζόμενο επιτόκιο φέρει επιτόκιο 5.5%. Πέρυσι ήταν κάτω από 3%. Αυτή είναι μια δραματική αύξηση στο κόστος των στεγαστικών δανείων. Είναι μια κίνηση που, όπως και τα πρόσφατα στοιχεία για τον πληθωρισμό, δεν έχουμε δει από τη δεκαετία του 1980.

Είναι δίκαιο να περιμένουμε ραγδαίες αυξήσεις στο κόστος των στεγαστικών δανείων για να δροσίσει την αγορά κατοικίας. Για πολλούς, ο περιορισμός κατά την αγορά ενός σπιτιού δεν είναι η αυτοκόλλητη τιμή του σπιτιού, αλλά η ικανότητά τους να πληρώσουν το στεγαστικό δάνειο. Η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων μπορεί να μειώσει τις τιμές των ακινήτων που πολλοί μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

Άλλοι περιορισμοί για τους καταναλωτές των ΗΠΑ

Αν και το κόστος των στεγαστικών δανείων είναι ζωτικής σημασίας, αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι το επανέναρξη πληρωμών φοιτητικών δανείων τον ερχόμενο Ιανουάριο (ακόμα και με κάποια ελάφρυνση χρέους), και το δυναμικό κινδύνους ύφεσης στις ΗΠΑ μπορεί επίσης να χτυπήσει την εμπιστοσύνη των καταναλωτών όταν πρόκειται για αγορές κατοικιών. Υπάρχουν λοιπόν και άλλοι αρνητικοί οιωνοί.

Προσφορά και ζήτηση

Τότε η εικόνα της προσφοράς γίνεται λίγο χειρότερη. Σύμφωνα με Δεδομένα παροχής Redfin, υπάρχουν τώρα περισσότερα σπίτια προς πώληση και χρειάζεται περισσότερος χρόνος για να πουληθούν. Αυτό δημιουργεί μια προεξοχή στην αγορά κατοικίας. Δεν είμαστε σε επίπεδα κρίσης. Η προσφορά μόλις επέστρεψε στα επίπεδα από το 2020 και ο χρόνος για πώληση είναι παρόμοιος με τον χειρότερο του 2021. Ωστόσο, αυτό κατά τη διάρκεια της καλοκαιρινής περιόδου που είναι παραδοσιακά εποχικά πολύ ισχυρή για τη στέγαση, επομένως τα πράγματα κινούνται σίγουρα σε λάθος κατεύθυνση και τα επόμενα μήνες μπορεί να είναι χειρότεροι.

Η Fed

Φυσικά, η Fed πιθανότατα δεν έχει ολοκληρώσει ακόμη την αύξηση των επιτοκίων. Οι προσδοκίες είναι για άλλον ανεβαίνουν τα επιτόκια στη συνεδρίαση της Fed του Σεπτεμβρίου. Ωστόσο, τα καλά νέα είναι ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συνήθως τιμολογούνται με αυτό που πιστεύουν οι αγορές ότι θα κάνει η Fed στο μέλλον. Αυτό σημαίνει ότι τα πιο μακροπρόθεσμα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα πρέπει να ανεβαίνουν μόνο εάν η Fed αυξήσει τα επιτόκια περισσότερο από το αναμενόμενο και θα μπορούσαν πραγματικά να μειωθούν εάν αυξήσουν τα επιτόκια, αλλά λιγότερο από ό,τι πιστεύει η αγορά. Ωστόσο, εξακολουθεί να υπάρχει ο κίνδυνος ότι το 2023, εάν η Fed συνεχίσει να αυξάνει τα επιτόκια, τότε τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να αυξηθούν περαιτέρω, καθώς οι αγορές δεν είναι σίγουρες προς ποια κατεύθυνση θα κινηθεί η Fed το 2023.

Τι έπεται?

Έτσι, το χρηματιστήριο ανησυχεί για τη στέγαση, και αυτό μπορεί να οφείλεται εν μέρει στο ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί πολύ γρήγορα. Αρχίζουμε να βλέπουμε ότι τα σπίτια χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να πουληθούν και περισσότερα σπίτια είναι διαθέσιμα. Αυτό υποδηλώνει ότι οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να αρχίσουν να μειώνονται μετά από μια ισχυρή πορεία.

Ωστόσο, αξίζει επίσης τον έλεγχο της πραγματικότητας ότι μόλις αρχίζουμε να βλέπουμε τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται και να παραμένουν ανοδικές από έτος σε έτος. Επίσης, οι τιμές των κατοικιών τείνουν να είναι αρκετά σταθερές. Μια εξαιρετικά κακή αγορά κατοικίας, ιστορικά μιλώντας, όπου οι τιμές πέφτουν περίπου 10% όπως τη δεκαετία του 1970 ή κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2008-9. Έτσι, σε σύγκριση με το χρηματιστήριο, οι αρνητικές διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών είναι αρκετά μικρές.

Οι τιμές των κατοικιών είχαν μια πολύ ισχυρή πορεία πρόσφατα. Υπάρχουν πολλοί καλοί λόγοι για τους οποίους μπορεί να αρχίσει να μετριάζεται. Αν και η ιστορία μας θυμίζει ότι οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ τείνουν να είναι αρκετά σταθερές. Εκείνη την εποχή στη δεκαετία του 1980 που τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν παρόμοια με σήμερα; Λοιπόν, οι τιμές των κατοικιών είχαν μόνο το ένα τέταρτο της πτώσης των τιμών για ολόκληρη τη δεκαετία, και αυτό ήταν κάτω από μια πτώση 1%.

Οπότε ναι, οι τιμές των κατοικιών ενδέχεται να μην αυξάνονται πλέον διψήφια. Στην πραγματικότητα, πολλά σημάδια υποδηλώνουν ότι τα πράγματα στη στέγαση θα χειροτερέψουν. Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι αυτό που είναι πραγματικά κακό για την αγορά κατοικίας σπάνια ισοδυναμεί με έστω και μονοψήφια πτώση των τιμών των κατοικιών, αν η ιστορία αποτελεί οδηγό.