Καθώς οι τιμές των σπιτιών αρχίζουν να μειώνονται, πόσο κακό θα μπορούσε να είναι;

Δεν υπάρχει έλλειψη απαισιοδοξίας στην αγορά κατοικίας σήμερα. Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν από τον Ιούνιο. Ωστόσο, οι τιμές είναι γενικά αυξημένες από έτος σε έτος και η αγορά είναι εποχιακή με τις τιμές και τη δραστηριότητα να είναι συνήθως υψηλότερες το καλοκαίρι και χαμηλότερες το χειμώνα.

Η προσιτή τιμή είναι σε πολύ χαμηλά επίπεδα, ειδικά στη Δυτική Ακτή. Δεν έχουμε δει ακόμη σημαντικές μειώσεις στις τιμές των κατοικιών, αλλά υπάρχει φόβος ότι μπορεί να έρθει.

Προσιτές τιμές στέγασης

Υπάρχουν λόγοι ανησυχίας για την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ. Η δραματική άνοδος των επιτοκίων στις ΗΠΑ το 2022 επιδεινώνει την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών. Πέρυσι ήταν δυνατή η απόκτηση υποθήκης 30 ετών για περίπου 3%, τώρα η ίδια υποθήκη κοστίζει σχεδόν 7%. Βλέπουμε τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε περισσότερο από μια δεκαετία.

Ακόμη και εκτός από τις πρόσφατες τάσεις, οι τιμές των κατοικιών έχουν ανέβει πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα τα τελευταία χρόνια και τώρα το κόστος των στεγαστικών δανείων αυξάνεται επίσης. Αυτό σημαίνει ότι η μέση οικογένεια που αγοράζει ένα σπίτι σήμερα, ξοδεύει πολύ περισσότερο από τον προϋπολογισμό της για το κόστος στέγασης, λαμβάνοντας υπόψη τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Αυτή η τάση διαφέρει ανά περιοχή. Τα σπίτια είναι πολύ λιγότερο προσιτά στη Δυτική Ακτή, αλλά η οικονομική προσιτότητα είναι πολύ λιγότερο πρόβλημα στη Μεσοδυτική.

Εποχικότητα

Καθώς οδεύουμε προς τον χειμώνα, είναι χαρακτηριστικό να περιμένουμε μια πιο ήπια αγορά κατοικίας με βάση τα εποχιακά πρότυπα. Οι τιμές των σπιτιών συνήθως κορυφώνονται τον Ιούνιο του έτους και στη συνέχεια πέφτουν πίσω τους χειμερινούς μήνες. Αυτό έχουμε δει και το 2022 μέχρι τώρα. Ίσως αυτό που βλέπουμε αυτή τη στιγμή δεν είναι τίποτα άλλο από μια εποχιακή τάση.

Ωστόσο, πολλοί σχολιαστές του κλάδου είναι δύσπιστοι. Για παράδειγμα, Η Fannie Mae παρακολουθεί το αίσθημα στέγασης και μόνο το 19% των ανθρώπων πιστεύει ότι τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή για να αγοράσετε ένα σπίτι, και η πλειοψηφία πιστεύει ότι τώρα είναι μια καλή στιγμή για να πουλήσετε. Αυτά είναι ιστορικά χαμηλά νούμερα. Αυτή η πολύ μικρή αισιοδοξία σχετικά με την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ.

Τι το επόμενο βήμα;

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δεν είμαστε πουθενά κοντά σε οποιοδήποτε είδος στεγαστικής κρίσης αυτή τη στιγμή. Για παράδειγμα, Δεδομένα Zillow έχει τις τιμές των κατοικιών αυξημένες κατά 13% σε ετήσια βάση για τον Σεπτέμβριο του 2022. Οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει από μήνα σε μήνα, αλλά παραμένουν ανοδικές από έτος σε έτος. Το 2022 δεν είναι καθόλου κακή χρονιά για τη στέγαση σε αυτό το σημείο, ειδικά σε σύγκριση με το πώς συναλλάσσονται οι αγορές μετοχών και ομολόγων.

Μερικά πράγματα θα μπορούσαν να αλλάξουν την εικόνα της αγοράς κατοικίας.

Χαμηλότερα ποσοστά;

Το πρώτο είναι τα επιτόκια, τα οποία αυξήθηκαν επιθετικά το 2022. Εάν τα επιτόκια έπεφταν πίσω, τότε η προσιτότητα θα βελτιωνόταν. Επί του παρόντος, η Fed δεν αναμένεται να μειώσει απότομα τα επιτόκια, αλλά μπορεί τουλάχιστον να σταματήσει τις αυξήσεις επιτοκίων το 2023. ΈΝΑ ύφεση θα μπορούσε να αναγκάσει τη Fed να μειώσει τα επιτόκια, ειδικά εάν ο πληθωρισμός τεθεί υπό έλεγχο. Τα χαμηλότερα επιτόκια θα βελτίωναν την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών, μέσω του μειωμένου κόστους στεγαστικών δανείων, και θα δημιουργούσαν μικρότερη βαρύτητα στην αγορά κατοικίας.

Κλείσιμο του κενού προσιτότητας

Προφανώς, η πραγματική ανησυχία είναι ότι απαιτείται πτώση των τιμών των κατοικιών για να γεφυρωθεί το χάσμα προσιτής τιμής. Στο Αξιολόγηση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας της Ατλάντα, η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών μοιάζει επί του παρόντος με την προ της στεγαστικής κρίσης του 2007-8. Αυτό είναι ανησυχητικό γιατί χρειάστηκε περίπου 20% πτώση στις τιμές των κατοικιών για να καλυφθεί το χάσμα σε προσιτές τιμές κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και οι τιμές ήταν ακόμη χαμηλές για μερικά χρόνια μετά.

Είναι εύκολο να καταλάβει κανείς γιατί υπάρχει ανησυχία για την αγορά κατοικίας, ειδικά στη Δυτική Ακτή. Η οικονομική προσιτότητα των κατοικιών βρίσκεται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, λόγω, εν μέρει, από την πρόσφατη αύξηση του κόστους των στεγαστικών δανείων.

Είναι πιθανό ότι απαιτείται πτώση των τιμών των κατοικιών για να καλυφθεί το χάσμα προσιτότητας. Ωστόσο, εάν η Fed χαλάρωσε τα επιτόκια και τα εισοδήματα των ΗΠΑ συνέχιζαν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια, αυτό μπορεί επίσης να επιλύσει τα τρέχοντα ζητήματα προσιτής τιμής που αντιμετωπίζουν οι ΗΠΑ. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειώσουμε ότι οι τιμές των κατοικιών για το 2022 εξακολουθούν να είναι γενικά αυξημένες από έτος σε έτος και ότι τα ζητήματα προσιτής τιμής στέγασης είναι πολύ πιο έντονα στη Δυτική Ακτή παρά σε εθνικό επίπεδο.