Οδεύουμε για άλλο ένα κραχ της στεγαστικής αγοράς;

Βασικές τακτικές

• Πολλοί ηγέτες του κλάδου, συμπεριλαμβανομένης της Goldman Sachs, έχουν αλλάξει τις προβλέψεις τους για την αγορά κατοικίας από τις αρχές του φθινοπώρου του 2022.
• Ενώ τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί τις τελευταίες εβδομάδες, δεν είναι πιθανό να είναι αρκετά χαμηλά ώστε να επηρεάσουν τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας.
• Η έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών στις ΗΠΑ είναι απίθανο να υποχωρήσει καθώς οι κατασκευαστές κατοικιών καθυστερούν τις νέες κατασκευές λόγω της χαμηλής ζήτησης.

Από την έναρξη της πανδημίας, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί, οι ελλείψεις κατοικιών έχουν αυξηθεί και τα επιτόκια έχουν αυξηθεί. Ορισμένες αλλαγές ήταν σκόπιμες, όπως η αύξηση των επιτοκίων από τη Fed για την καταπολέμηση των πληθωριστικών τιμών. Άλλοι ήταν έξω από τη σφαίρα της προβλεψιμότητας.

Ακόμη και ειδικοί στον τομέα έχουν αλλάξει τις προβλέψεις τους για την αγορά κατοικίας τους τελευταίους μήνες. Αυτό δεν προκαλεί έκπληξη, καθώς τα νούμερα που έχουμε μπροστά μας φαίνονται αντιφατικά. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώνονται ακόμη και όταν η Fed αυξάνει τα επιτόκια και οι κατασκευαστές κατοικιών επιβραδύνουν τον ρυθμό τους παρά την έλλειψη στέγης.

Αν και όλα είναι λίγο χαοτικά, υπάρχουν κάποιες υποκείμενες εξηγήσεις. Το άμεσο μέλλον μπορεί να μην είναι τόσο ρόδινο.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πέφτουν

Από τις αρχές του μήνα έχουμε δει ένα περίεργο φαινόμενο. Ενώ η Federal Reserve συνεχίζει να αυξάνει τα επιτόκια, τους τόκους τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί.

Αυτό μπορεί να οφείλεται εν μέρει στη ζήτηση. Οι τιμές των κατοικιών παραμένουν πεισματικά υψηλές και τα επιτόκια εκτοξεύτηκαν από το μέσο όρο περίπου 3% στην αρχή του έτους σε πάνω από 7% τον Οκτώβριο.

Αυτές οι συνθήκες οδήγησαν σε λιγότερους αγοραστές στην αγορά αφού η εύρεση ενός προσιτού σπιτιού γίνεται όλο και πιο δύσκολη.

Πέρα από τη ζήτηση, οι στεγαστικοί δανειστές πρέπει επίσης να ανησυχούν για την αγορά ομολόγων. Τα στεγαστικά δάνεια συχνά επανασυσκευάζονται σε τίτλους που υποστηρίζονται από υποθήκες στην αγορά ομολόγων. Οι επενδυτές συνήθως αναζητούν αυτούς τους τίτλους για να ξεπεράσουν τόσο την απόδοση των 10ετών ομολόγων του Δημοσίου όσο και τον πληθωρισμό.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι γενικά περίπου 1.8 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από την απόδοση του 10ετούς ομολόγου του Δημοσίου. Το 2022, έχουν ανέβει έως και τρεις ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα λόγω παραγόντων όπως ο πληθωρισμός και η απόφαση της Fed να μην αγοράζει πλέον αυτούς τους τίτλους.

Αυτό που βλέπουμε είναι πιθανώς μια διόρθωση του κλάδου για να εξηγήσει αυτό το κενό.

Ενώ οι τιμές έχουν μειωθεί, δεν έχουν κρυώσει αρκετά για να πείσουν τους αγοραστές να επιστρέψουν στην αγορά. Στην αρχή του έτους, θα μπορούσατε να βρείτε μια υποθήκη που να προσφέρει επιτόκιο 3% σε μια σταθερή υποθήκη 30 ετών. Ακόμη και το σημερινό «χαμηλότερο» επιτόκιο εξακολουθεί να είναι ένα εκπληκτικό 6.87% στις 23 Νοεμβρίου 2022.

TryqΣχετικά με το Inflation Kit της Q.ai | Q.ai – μια εταιρεία Forbes

Οι τιμές είναι πιθανό να πέσουν πριν από την ισοπέδωση

Τον Οκτώβριο του 2022, η Goldman Sachs προέβλεψε 5% έως 10% πτώση στις αξίες του σπιτιού από τώρα έως τον Μάρτιο του 2024. Προβλέπει αυτή τη μείωση επειδή δεν υπάρχουν αρκετά οικονομικά προσιτά σπίτια. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορούν να τα αγοράσουν τόσοι πολλοί άνθρωποι, ειδικά με τόσο υψηλά επιτόκια.

Ωστόσο, αυτή ήταν μια απότομη απόκλιση από τις προβλέψεις του Σεπτεμβρίου 2022 οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν σταθερές τους επόμενους 12 μήνες, ίσως με κάποιες περιφερειακές πτώσεις που θα ισοπεδωθούν.

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τυχόν προβλέψεις, ακόμη και προβλέψεις από τους ηγέτες του κλάδου, δεν είναι πάντα ακριβείς απεικονίσεις του μέλλοντος. Τόσα πολλά μπορούν να συμβούν για να αλλάξει το αποτέλεσμα, μερικές φορές κατά τη διάρκεια ενός μόνο μήνα.

Ακόμη και αν σημειωθεί πτώση της τιμής κατά 5% έως 10%, οι αξίες των κατοικιών θα παραμείνουν πάνω από τις αξίες πριν από την πανδημία στις περισσότερες αγορές, σύμφωνα με την Goldman Sachs. Αν και ορισμένοι μπορεί να μετανιώσουν για το χρόνο της αγοράς τους, αυτές οι προβλέψεις δεν υποδεικνύουν απαραίτητα εξώσεις όπως είδαμε κατά τη διάρκεια του Ύφεση του 2008.

Μετά τον Μάρτιο του 2024, το μοντέλο της Goldman Sachs έχει τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται ξανά με πιο μετρημένο ρυθμό έως τον Ιανουάριο του 2026. Υπάρχουν μερικοί παράγοντες στην αμερικανική αγορά κατοικίας που κρατούν μια πιο ζοφερή προοπτική μακριά.

Η έλλειψη στέγης είναι πιθανό να παίξει μεγάλο ρόλο στις τιμές των κατοικιών

Η Αμερική είχε και είχε πρόβλημα έλλειψης στέγης. Ακόμη και το 2019, υπήρχε έλλειψη 3.8 εκατομμυρίων κατοικιών διαθέσιμες προς πώληση ή ενοικίαση. Η πανδημία επιδείνωσε αυτά τα προβλήματα.

Πρώτον, λόγω της έλλειψης εισοδήματος στην αρχή της πανδημίας, πολλοί άνθρωποι έχασαν τα σπίτια τους. Ενώ υπήρχε μορατόριουμ έξωσης, δεν πληρούσαν όλα τα ακίνητα.

Επιπλέον, δεδομένου ότι το μορατόριουμ συνεχίστηκε για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα, πολλοί ιδιοκτήτες μαμά-και-ποπ δεν μπορούσαν πλέον να αντέξουν οικονομικά τα δικά τους στεγαστικά δάνεια. Αυτοί οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν επίσης να κάνουν έξωση, έτσι πολλοί επέλεξαν να πουλήσουν τα ακίνητά τους σε καλύτερα χρηματοδοτούμενους εταιρικούς ιδιοκτήτες. Μόλις πουληθεί, ο ενοικιαστής θα μπορούσε να αναγκαστεί να φύγει.

Παρά το γεγονός ότι διαθέτουν καλύτερους πόρους, οι εταιρικοί ιδιοκτήτες είναι λιγότερο πιθανό να είναι επιεικής όταν πρόκειται για εξώσεις ή καθυστερημένα ιστορικά ενοικίων. Είναι επίσης πιο πιθανό να αυξήσουν τα ενοίκια για να μεγιστοποιήσουν το κέρδος σε οποιεσδήποτε συνθήκες της αγοράς, καθιστώντας τη στέγαση ακόμη λιγότερο προσιτή.

Δυστυχώς, αυτό σημαίνει ότι πολλοί άνθρωποι που έχασαν τα σπίτια τους κατά τη διάρκεια της πανδημίας εξακολουθούν να μην μπορούν να βρουν ένα οικονομικό μέρος για να ζήσουν.

Καθώς οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν κατά τη διάρκεια της πανδημίας, περισσότεροι επίδοξοι ιδιοκτήτες κατοικιών που ήταν σε καλύτερη οικονομική θέση αποκλείστηκαν από την αγορά και αποφάσισαν να συνεχίσουν να νοικιάζουν. Αυτό επιδεινώνει περαιτέρω το ζήτημα της έλλειψης κατοικιών καθώς λιγότερα άτομα φεύγουν από την αγορά ενοικίων.

Εκτός από αυτά τα ζητήματα, τα προβλήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας προκάλεσαν τεράστια επιβράδυνση στις νέες κατασκευές κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού επιδείνωσαν περαιτέρω το ζήτημα. Επιπλέον, δεν ξεκινούσαμε από καλά το 2019.

Οι λύσεις στο πρόβλημα της έλλειψης στέγης είναι ποικίλες και τοπικά συγκεκριμένες. Δεν υπάρχει λύση που να ταιριάζει σε όλους. Δεδομένου ότι είναι πιθανό να συνεχίσει να αποτελεί πρόβλημα, πιθανότατα θα συνεχίσει να υπάρχει περισσότερη ζήτηση παρά προσφορά. Αυτό θα μπορούσε να βοηθήσει να αποτραπεί οποιαδήποτε πιθανή ελεύθερη πτώση των αξιών του σπιτιού.

Οι νέες κατασκευές επιβραδύνουν, επηρεάζοντας τη μελλοντική προσφορά

Τον Οκτώβριο του 2022, οι νέες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 2.4% από τον Σεπτέμβριο και 10.1% σε ετήσια βάση. Άλλες επιβραδύνσεις στον κλάδο της κατασκευής κατοικιών περιλαμβάνουν:

• Οι εκκινήσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν κατά 4.2% σε μηνιαία βάση.
• Οι εκκινήσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν κατά 8.8% σε ετήσια βάση.
• Οι ολοκληρώσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 6.4% από μήνα σε μήνα.

Οι αποπερατώσεις νέων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 6.6% σε ετήσια βάση, ίσως εν μέρει επειδή μια πλημμύρα εργοδηγών οικοδομικών υλικών που περίμεναν τελικά κατάφερε να βγει από την εφεδρική αλυσίδα εφοδιασμού κοντά στο τέλος του καλοκαιριού.

Δεδομένου ότι οι πωλήσεις κατοικιών έχουν μειωθεί από την άνοιξη, πολλοί κατασκευαστές κατοικιών δεν σχεδιάζουν να διατηρήσουν το ρυθμό τους. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσαμε εύλογα να περιμένουμε ότι η έλλειψη στέγης θα επιδεινωθεί περαιτέρω στο μέλλον.

Κατώτατη γραμμή

Αυτό που βλέπουμε στην αγορά κατοικίας δεν είναι φυσιολογικό. Δεν μπορούμε να προβλέψουμε το μέλλον με βεβαιότητα, αλλά μπορούμε να παρακολουθούμε τις τάσεις και όλα τα διαθέσιμα δεδομένα. Αυτό που θα ακολουθήσει θα μπορούσε να είναι άλλη μια ύφεση, η συνεχιζόμενη γεωπολιτική σύγκρουση προσθέτει στα ζητήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας. Ή, θα μπορούσε να είναι μια ανώδυνη ανάκαμψη από αυτήν την πληθωριστική περίοδο. Κάθε αποτέλεσμα θα επηρεάσει την αγορά κατοικίας και το χαρτοφυλάκιό σας.

Για να αντισταθμίσετε τα στοιχήματά σας σε αυτούς τους αβέβαιους καιρούς, ειδικά για όλους τους επίδοξους αγοραστές σπιτιού που περιμένουν από την αγορά, οι οποίοι πρέπει να παραμείνουν ρευστοποιημένοι, η Q.ai έχει Inflation Kit που προστατεύει το χαρτοφυλάκιό σας με στρατηγική χρηματοοικονομική αντιστάθμιση. Μπορείτε να προστατεύσετε περαιτέρω τις επενδύσεις σας χρησιμοποιώντας τη δική μας Προστασία χαρτοφυλακίου χαρακτηριστικό.