Ονειρεύομαι? Το Κοινοτικό Μοντέλο Καταπιστεύματος Γης θα μπορούσε να είναι μέρος της Λύσης Στέγασης

Γενικά, οι στεγαστικές πολιτικές πρέπει να επικεντρωθούν στο να επιτρέψουν στην παραγωγή κατοικιών για κερδοσκοπικό σκοπό να καλύψει όσο το δυνατόν περισσότερη ζήτηση. Στη συνέχεια, σε εκείνα τα επίπεδα εισοδήματος που εξακολουθούν να θεωρούν ότι δεν μπορούν να διαχειριστούν το κόστος στέγασης μαζί με άλλα κόστη διαβίωσης, η καλύτερη λύση είναι οι άμεσες επιδοτήσεις σε μετρητά για τη διαφορά μεταξύ του κανονιστικού προτύπου ενοικίου, του 30% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος και του πραγματικού κόστους . Τι γίνεται με την ιδιοκτησία σπιτιού; Υπάρχει κάποιο μοντέλο που μπορεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα των ανθρώπων που εργάζονται, αλλά που ακόμα δεν μπορούν να διαχειριστούν μια προκαταβολή ή μια μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου; Είμαι προσεκτικά αισιόδοξος ότι μια ολοκληρωμένη και βασισμένη στην αγορά στεγαστική πολιτική θα μπορούσε να περιλαμβάνει το μοντέλο κοινοτικής εμπιστοσύνης γης (CLT), έναν μηχανισμό εξασφάλισης γης σε καταπιστευματική βάση και, στη συνέχεια, την επιδότηση ιδιοκτησίας ενός σπιτιού σε γη εμπιστοσύνης.

Το μοντέλο Community Land Trust (CLT). είναι μια καινοτόμος στρατηγική για την αποτύπωση της αξίας της γης και της κατοικίας και τη διάθεσή τους σε εργαζόμενες οικογένειες με χαμηλά και μέτρια εισοδήματα. Μέσω της απόκτησης γης, οι CLTs μπορούν να παρέχουν την ευκαιρία αγοράς κατοικιών κάτω από την τιμή της αγοράς με αντάλλαγμα την επίτευξη μικρότερης απόδοσης για την ανατίμηση του σπιτιού. Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού υπογράφει μακροχρόνια μίσθωση με την CLT η οποία συνεχίζει να κατέχει τη γη με τη βελτίωση του σπιτιού που ανήκει στην οικογένεια. Το μοντέλο CLT έχει ως αποτέλεσμα την αφαίρεση της αξίας του σπιτιού από την αγορά, επιτρέποντας τον καθορισμό της τιμής για αγορά από οικογένειες με οικογενειακά εισοδήματα από 50 έως 80 τοις εκατό του Μέσου Εισοδήματος Περιοχής (AMI). Όταν το σπίτι πωλείται, η μίσθωση περιορίζει την αξία της πώλησης, μεταφέροντας τις οικονομίες στην επόμενη οικογένεια.

Υπάρχουν πολλαπλά πλεονεκτήματα της στέγασης CLT για οικογένειες και την ευρύτερη στεγαστική οικονομία.

• Ευκαιρία ιδιοκτησίας για άτομα που εργάζονται αλλά κερδίζουν λιγότερα – Οι άνθρωποι μπορούν να εργαστούν για χρόνια για να χτίσουν οικονομική ώθηση για να αγοράσουν ένα σπίτι και να συνεχίσουν να μένουν κοντό. Τα CLT βοηθούν να δώσουν μια επιπλέον ώθηση στην ιδιοκτησία.
• Οικοδομική πίστωση – Η πίστωση εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό μέτρο χρηματοοικονομικής οξύτητας. Τα CLT μπορούν να βοηθήσουν ένα νοικοκυριό να οικοδομήσει και να επεκτείνει την ικανότητα να δανείζεται σοφά.
• σταθερότητα – Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού μπορεί να επιτρέψει στα παιδιά να φοιτούν στα ίδια σχολεία μέσω της αποφοίτησής τους και να ενθαρρύνει τη δέσμευση και τη συμμετοχή στην κοινότητα.
• Το όφελος από την αύξηση των ιδίων κεφαλαίων – Καθώς το περιουσιακό στοιχείο του σπιτιού τους αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου, οι οικογένειες μπορούν να αποκτήσουν αυτή την αξία για το μέλλον.
• Αποτρέπει τις κερδοσκοπικές πιέσεις στους ιδιοκτήτες – Όταν ένα σπίτι CLT είναι εκτός αγοράς, δεν υπάρχει πίεση για πώληση όταν οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων ανεβαίνουν.
• Ενώ οι αποδόσεις της επένδυσης είναι περιορισμένες, δημιουργούν πλούτο γενεών – Παρόλο που τα οφέλη από τις πωλήσεις έχουν περιοριστεί, υπάρχει κίνητρο για μια οικογένεια να διαχειριστεί καλά την επένδυσή της μέχρι το τέλος του δανείου ή της πώλησης.
• Επιτρέπει σε οικογένειες με περιορισμένο εισόδημα να αποταμιεύουν – Όταν το κόστος στέγασης είναι μικρότερο, μια οικογένεια μπορεί να αποταμιεύσει για άλλες χρήσεις, συμπεριλαμβανομένης της παιδικής φροντίδας, της εκπαίδευσης και της δημιουργίας αποθεμάτων σε μετρητά.

Το όφελος για την ευρύτερη οικονομία είναι ότι οι οικογένειες που διαφορετικά θα παρέμεναν σε φθηνότερες πολυοικογενειακές μονάδες μπορούν να μεταφερθούν στην ιδιοκτησία, ελευθερώνοντας αυτές τις μονάδες για άλλες οικογένειες. Υπάρχει μια δυνατότητα για τα CLT να βοηθήσουν στην κατασκευή μιας σκάλας στέγασης, ξεκινώντας ίσως με κουπόνια και άμεση βοήθεια, σε μια μονάδα ενοικίασης και, τέλος, στην ιδιοκτησία. Η ιδιοκτησία μέσω ενός CLT επιτρέπει στις οικογένειες να επενδύουν περισσότερο στην τοπική τους γειτονιά και τις κοινότητες και σε αυτές τις κοινότητες και γειτονιές να επενδύουν σε αυτές. Η ευκαιρία ιδιοκτησίας σπιτιού που δημιουργείται από το μοντέλο CLT μπορεί να επιτρέψει στις οικογένειες να αφήσουν τις ρίζες τους και να γίνουν επιρροές οικονομικά και πολιτικά.

Και αυτό το μοντέλο μπορεί να διευκολύνει και τη στέγαση πολλών οικογενειών. Στο Σιάτλ, Homestead Community Land Trust χτίζει 38 μονάδες συγκυριαρχίας σε δύο διαφορετικές τοποθεσίες, η μία δωρεά και η άλλη σε πλεονάζουσα γη της πόλης. Το μοντέλο ιδιοκτησίας είναι το ίδιο με τις μονοκατοικίες. Κατά κάποιο τρόπο, οι συγκυριαρχίες είναι η πιο λογική χρήση του μοντέλου, δεδομένου ότι τα διαμερίσματα με επιτόκια αγοράς είναι ενσωματωμένα σε ένα κοινό στοιχείο ενεργητικού. Η δωρεά της πλεονάζουσας γης της πόλης είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αυτό είναι κοινό σε όλη τη χώρα. οι πόλεις και άλλες τοπικές κυβερνήσεις έχουν συχνά κομμάτια γης που δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό τους σκοπό, αλλά θα μπορούσαν να ενεργοποιηθούν ως στέγαση.

Υπάρχουν άλλες δυνατότητες εφαρμογής του μοντέλου CLT. Πολλές κοινότητες επιτρέπουν εξοχικές κατοικίες στην πίσω αυλή, υποδιαίρεση και στέγαση που λείπει από τη μέση και ευκαιρίες για επέκταση της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών με πρόσθετη πυκνότητα. Το πρόβλημα με αυτήν την απελευθέρωση των ζωνών είναι η έλλειψη χρηματοδότησης για τις περισσότερες οικογένειες για να επωφεληθούν από την αυξημένη πυκνότητα στις γειτονιές με μία οικογένεια. Ένας CLT θα μπορούσε να αγοράσει ένα υποδιαιρεμένο οικόπεδο, να χτίσει δύο σπίτια σε αυτό και να πουλήσει τα σπίτια σε χαμηλότερη τιμή. Αυτό θα ωφελούσε τον αρχικό ιδιοκτήτη σπιτιού και θα δημιουργούσε δύο νέους ιδιοκτήτες σπιτιού σε αυτό που κάποτε ήταν ένα ενιαίο τεμάχιο. Η Καλιφόρνια ψήφισε πρόσφατα νομοθεσία Αυτό δεν θα οδηγήσει σε μεγάλη πυκνότητα σε ζώνες μεμονωμένης οικογένειας, αλλά το μοντέλο CLT μπορεί να βοηθήσει στην επίτευξη αυτού του στόχου.

Οι περισσότερες οικογένειες, ειδικά οι οικογένειες που μπορεί να έχουν ένα σπίτι αλλά εξακολουθούν να πληρώνουν ένα στεγαστικό δάνειο, απλά δεν έχουν τα μετρητά για αυτού του είδους τα κατασκευαστικά έργα. Οι τράπεζες ήταν εύθραυστες στη χρηματοδότηση αυτών των έργων προσφέροντας μόνο πιστωτικές γραμμές εγχώριας μετοχής (HELOC), ένα εργαλείο που είναι τρομακτικό και συχνά ανέφικτο για τις οικογένειες. Τα κοινοτικά καταπιστεύματα γης θα μπορούσαν να σπάσουν αυτό το αδιέξοδο με ένα δοκιμασμένο μοντέλο χρηματοδότησης.

Ορισμένοι υποστηρικτές έχουν προτρέψει τις πολιτικές να υποστηρίξουν απόκτηση ενοικιαζόμενου ακινήτου από τον ενοικιαστή. Και πάλι, το πρόβλημα εδώ είναι η χρηματοδότηση. Για παράδειγμα, πού βρίσκουν τα μετρητά οι ενοικιαστές σε ένα ακίνητο σε χαμηλή αγορά που χρειάζονται συντήρηση και αντιμετωπίζουν εκκρεμότητα πώλησης για να αγοράσουν το κτήριο ή το ενοικιαζόμενο σπίτι τους; Το μοντέλο CLT θεωρείται ευνοϊκά από τους περισσότερους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής και η χρήση των πλεονεκτημάτων αυτού του μοντέλου για την επίλυση ορισμένων από αυτές τις προκλήσεις είναι μια ενδιαφέρουσα ευκαιρία.

Μια ιδέα θα μπορούσε να είναι να αγοράσετε ένα μικρό ακίνητο σε χαμηλή τιμή και στη συνέχεια να χρησιμοποιήσετε το μοντέλο CLT για να δημιουργήσετε διαμερίσματα σε μειωμένη τιμή που θα μπορούσαν να αγοραστούν από τους υπάρχοντες ενοικιαστές με ευνοϊκή χρηματοδότηση, ενώ η CLT κατέχει τη γη και μισθώνει σε μια ένωση ιδιοκτητών κατοικιών . Αυτό θα επέτρεπε στους ενοικιαστές να παραμείνουν στη θέση τους, ενώ θα τους έδινε μια διαδρομή προς την ιδιοκτησία.

Ποιο είναι το πρόβλημα με τα CLT; Ακόμα το σκέφτομαι. Αλλά η χώρα θα ήταν πολύ καλύτερη εάν τα δολάρια επιδότησης πήγαιναν για την αγορά γης για CLT από τα ακριβά έργα στεγαστικής φορολογικής πίστωσης χαμηλού εισοδήματος (LIHTC), τα οποία τώρα αυξάνουν το κόστος σε 1 εκατομμύριο δολάρια ανά μονάδα ενοικίασης. Φανταστείτε όλα αυτά τα χρήματα να οδηγούν τους ανθρώπους σε μια βιώσιμη πορεία προς την ιδιοκτησία. Υπάρχουν προβλήματα με την ιδιοκτησία; Ναι και Το έχω συζητήσει.

Αλλά το CLT είναι διαφορετικό. Το μοντέλο δίνει στους ανθρώπους που εργάζονται και αγωνίζονται μια ευκαιρία να αγοράσουν στην υπάρχουσα αγορά κατοικίας με οικονομικά βιώσιμο τρόπο. Ίσως η ιδέα θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για τη μετάβαση ενοικιαστών σε μη κερδοσκοπικές μονάδες ενοικίασης LIHTC στην ιδιοκτησία. Θα δούμε. Αυτό που μου αρέσει είναι η ιδέα ότι η CLT τρέχει προς την πραγματικότητα της προσφοράς και της ζήτησης όχι από αυτήν. Το μοντέλο αναγνωρίζει την κερδοσκοπία της γης και δεν διαμαρτύρεται για αυτό, αλλά δημιουργεί ένα ασφαλές λιμάνι από αυτό και δημιουργεί έναν τρόπο εισόδου για άτομα με λιγότερα χρήματα. Είμαι σίγουρος ότι θα βρω ένα μοιραίο ελάττωμα, αλλά μέχρι να το κάνω, θα γιορτάσω το μοντέλο ως ένα ακόμη θετικό βήμα για τη στέγαση.