Μετά από 2 θυελλώδη χρόνια τιμών κατοικιών, μην αφήνετε ελπίδες για σημαντική διόρθωση. Γιατί οι αξίες ακινήτων της εποχής COVID μπορεί να είναι εδώ για να μείνουν.

Η προσιτή τιμή παραμένει πρόκληση. Η μέση τιμή πώλησης των σπιτιών ήταν 428,700 $ το πρώτο τρίμηνο του 2022, αύξηση 30% από 329,000 $ το πρώτο τρίμηνο του 2020. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων εκτινάχθηκαν από 2.75% το φθινόπωρο για ένα 30ετές σταθερό σε πάνω από 5.25%. Redfin
RDFN,
+ 6.63%
εκτιμά ότι το 8.2% των κατοικιών είναι αξίας 1 εκατομμυρίου $ ή μεγαλύτερη, ισοδυναμεί με 6 εκατομμύρια ακίνητα, έναντι 3.5 εκατομμυρίων κατοικιών, ή 4.8% του οικιστικού αποθέματος της χώρας, δύο χρόνια νωρίτερα.

Οι τιμές της εποχής της πανδημίας, όπως έχουν σήμερα, μπορεί να είναι εδώ για να μείνουν. «Είναι απολύτως πιθανό οι τιμές να πέσουν σταδιακά και απλώς να μην αλλάξουν πολύ για τα επόμενα χρόνια», δήλωσε ο Γκρεγκ ΜακΜπράιντ, επικεφαλής χρηματοοικονομικός αναλυτής στον ιστότοπο προσωπικής χρηματοδότησης Bankrate.com. «Αυτό θα ωφελούσε τους αγοραστές για πρώτη φορά επιτρέποντας στα εισοδήματά τους να «καλύψουν» κάπως το κόστος ιδιοκτησίας σπιτιού, αλλά αυτό θα ξεδιπλωθεί σε μια περίοδο 2 έως 4 ετών, όχι στους επόμενους 2 έως 4 μήνες».

"Οι τιμές των σπιτιών έχουν πέσει σταδιακά. Η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών ήταν 428,700 $ το πρώτο τρίμηνο του 2022, αυξημένη κατά 30% από 329,000 $ το πρώτο τρίμηνο του 2020."

— YouGov

Η McBride προειδοποίησε τους επίδοξους αγοραστές που ελπίζουν σε σημαντική διόρθωση της τιμής. «Οι πωλητές βάζουν σπίτια στην αγορά και ζητούν τιμές για το φεγγάρι», είπε. «Σε μια γειτονιά όπου τα σπίτια πωλούνταν για 600,000 δολάρια πριν από ένα χρόνο, ένας πωλητής μπορεί τώρα να ζητά 800,000 δολάρια. Σίγουρα, μπορεί να χρειαστεί να μειώσουν λίγο την τιμή και τελικά να πουλήσουν για ας πούμε, 725,000 δολάρια, αλλά αυτό εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλότερο από τα 600,000 δολάρια που θα πουλούσε πριν από ένα χρόνο».

Μόλις το 6% των ιδιοκτητών σπιτιού είπε ότι τα σπίτια τους μειώθηκαν σε αξία πέρυσι, σύμφωνα με μια δημοσκόπηση σε 1,000 ενήλικες από το YouGov. Realtor.com τον περασμένο μήνα λεπτομερείς μεσαίες μειώσεις των τιμών των κατοικιών, οι οποίες ήταν μικρές σύμφωνα με τα πρότυπα της Μεγάλης Ύφεσης. Αυτές οι μειώσεις συνέβαιναν σε αναμφισβήτητα ήδη δύσκολες περιοχές στις ΗΠΑ Μεταξύ των μεγαλύτερων πτώσεων ήταν το Τολέδο του Οχάιο (πτώση 18.7% από το 2021), το Ρότσεστερ της Νέας Υόρκης (πτώση 17%) και το Ντιτρόιτ, Μιχ. (πτώση 15.4%).

(Το Realtor.com διαχειρίζεται η θυγατρική της News Corp Move Inc. και το MarketWatch είναι μονάδα της Dow Jones, επίσης θυγατρική της News Corp.
NWSA,
+ 2.61%.
)

Ο Rod Smyth, πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της RiverFront Investment Group, ενός παγκόσμιου διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων, πιστεύει ότι οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο ή κοντά στο υψηλότερο σημείο, ενώ οι τιμές πιθανότατα θα πέσουν σε υπερβολικά κερδοσκοπικές αγορές. «Ωστόσο, λόγω των ισχυρών συνθηκών προσφοράς/ζήτησης πιστεύουμε ότι οι περισσότερες αγορές είναι πιο πιθανό να «σκουριάσουν» παρά να «φτάσουν»», είπε. «Με τον όρο σκουριά, εννοούμε ότι οι ονομαστικές τιμές (μη προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό) θα μπορούσαν να μειωθούν κάπως ή να μείνουν στάσιμες γύρω από τα τρέχοντα επίπεδα για αρκετά χρόνια».

Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι διόρθωσης, ιδιαίτερα καθώς η Ομοσπονδιακή Τράπεζα επιχειρεί μια πράξη υψηλού επιπέδου αύξησης των επιτοκίων χωρίς να ωθήσει την οικονομία σε ύφεση. Φυσικά, δεν υπάρχει σαφής συναίνεση για το πόσο μεγάλη ή σοβαρή θα είναι η ύφεση. Ως Greg Handler, επικεφαλής στεγαστικών και καταναλωτικών πιστώσεων στη Western Asset Management, είπε στο MarketWatch: «Μπορείς πραγματικά να δεις μια διόρθωση ή μια υπερδιόρθωση; Νομίζω ότι υπάρχει προφανώς κάποιος κίνδυνος από αυτό».

Σε αντίθεση με το κραχ στα ακίνητα το 2008, ο Bob Griffith, γενικός διευθυντής οικιακών υπηρεσιών στη Houwzer Mortgage, μια μεσιτεία ακινήτων και στεγαστικών δανείων με έδρα τη Φιλαδέλφεια, είπε ότι τα πιστωτικά πρότυπα παραμένουν υψηλά. «Οι ιδιοκτήτες κατοικιών έχουν δημιουργήσει ίδια κεφάλαια λόγω της καυτής αγοράς στέγης και μπορούν να απορροφήσουν ένα μικρό σοκ στην απίθανη περίπτωση που υπάρχουν περιοχές στις ΗΠΑ όπου οι τιμές των κατοικιών μειώνονται ή μειώνονται για κάποιο χρονικό διάστημα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με καλή πίστωση και μετοχές στα σπίτια τους δεν θα ταχυδρομούν κλειδιά στους δανειστές τους και δεν θα φύγουν».

Η αύξηση των επιτοκίων και των τιμών των κατοικιών, εν τω μεταξύ, έχει αποκλείσει πολλούς αγοραστές για πρώτη φορά σπίτι από την αγορά κατοικίας. «Τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ισοπεδωθεί πρόσφατα σε ένα εύρος από 5.25% έως 5.50%, αφού αυξήθηκαν περίπου 1.25 μονάδες από τα τέλη Μαρτίου», είπε ο Γκρίφιθ. «Και την περασμένη εβδομάδα, είδαμε ενδείξεις ότι οι τιμές των κατοικιών μπορεί να σταθεροποιηθούν, καθώς το απόθεμα των κατοικιών προς πώληση αυξήθηκε και το ποσοστό των κατοικιών που αγοράστηκαν σε τιμή χαμηλότερη από την τιμή καταλόγου αυξήθηκε. Αυτές οι εξελίξεις, εάν συνεχιστούν, θα βοηθήσουν νέους αγοραστές που επιθυμούν να εισέλθουν στην αγορά κατοικίας».

Μερικά πιο ενθαρρυντικά στοιχεία: Περισσότεροι από τους μισούς (58%) των Αμερικανών δήλωσαν ότι είναι κάτοχοι σπιτιού και σχεδόν το 30% ανέφερε ότι είναι όντως ιδιοκτήτης του σπιτιού τους, σύμφωνα με τη δημοσκόπηση του YouGov. (Οι εκτιμήσεις του Γραφείου Απογραφής των ΗΠΑ για πενταετία, που δημοσιεύθηκε το 2020, διαπίστωσε ότι ένα ελαφρώς υψηλότερο μερίδιο (38%) των ιδιοκατοικούμενων μονάδων κατέχουν το σπίτι τους δωρεάν και καθαρά.) «Όσο για εκείνους που έχουν ήδη εξοφλήσει τα στεγαστικά δάνειά τους, αυτό δεν είναι ούτε εδώ ούτε εκεί, καθώς αφορά νέους αγοραστές που αναζητούν να εισέλθουν στην αγορά», πρόσθεσε ο McBride.

Το μερίδιο των ιδιοκτητών σπιτιού που κατέχουν το σπίτι τους δωρεάν και καθαρό οφείλεται στον υψηλότερο αριθμό παλαιότερων γενιάς X και baby boomers που έχουν σπίτια σε σύγκριση με τους millennials και τη Generation Z. Το ποσοστό ιδιοκτησίας της χιλιετίας 43% ήταν πολύ χαμηλότερο από τον εθνικό μέσο όρο του 65% , από το 2019, σύμφωνα με εκτιμήσεις που συντάχθηκε από τον Freddie Mac
FMCC,
+ 2.84%,
αναφέροντας «καθυστερημένο γάμο, οικονομικές προκλήσεις των φυλετικών και εθνοτικών μειονοτήτων, λιγότερη οικονομική ασφάλεια και υψηλότερο χρέος».

Ωστόσο, περιμένουν περισσότερες ευκαιρίες για την ιδιοκτησία κατοικίας για τους αγοραστές για πρώτη φορά, ακόμα κι αν χρειαστούν αρκετά χρόνια. «Η άνοδος των τιμών των κατοικιών και το χαμηλό απόθεμα προσιτών κατοικιών προς πώληση παρεμπόδισαν επίσης την ιδιοκατοίκηση», διαπίστωσε μια έκθεση του Freddie Mac για την ιδιοκτησία χιλιετίας που κυκλοφόρησε πέρυσι. «Από την άλλη πλευρά, καθώς περισσότεροι millennials φτάνουν στην ηλικία των 40 ετών, ο ρυθμός δημιουργίας νοικοκυριών θα επιταχυνθεί λόγω των υψηλότερων ποσοστών γάμου και των πιο σταθερών εισοδημάτων».

Ο βιομηχανικός δείκτης Dow Jones 
DJIA,
+ 1.76%,
S & P 500 
SPX,
+ 2.47%
και Nasdaq Composite 
COMP,
+ 3.33%
 έκλεισε την Πέμπτη όπως τα πρακτικά από την Η τελευταία συνεδρίαση της Fed σήμανε ότι η κεντρική τράπεζα παρέμεινε σε τροχιά για αυξήσεις κατά 50 μονάδες βάσης τον Ιούνιο και τον Ιούλιο, καθώς η πολιτική κινείται «ταχεία» προς το προβλεπόμενο ουδέτερο επιτόκιο. Ανοδικά κινήθηκαν και οι μετοχές των κατοικιών, οι οποίες είχαν ένα δύσκολο 2022, συμπεριλαμβανομένης της Meritage Homes
MTH,
+ 1.38%,
Lennar Corp.
ΦΑΝ,
+ 2.86%
και Eagle Materials
ΛΗΞΗ,
+ 3.19%.