Ένα REIT με μεγάλο δυναμικό συνολικής απόδοσης και γενναιόδωρη τρέχουσα απόδοση

Macerich (ΜΑΚ) κατέχει και διαχειρίζεται εμπορικά κέντρα κατηγορίας Α (υψηλής ποιότητας) που βρίσκονται σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες. Όπως όλοι οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων, η επιχείρησή του καταστράφηκε κατά τη διάρκεια των διακοπών λειτουργίας του 2020 που σχετίζονται με τον Covid, που επιβλήθηκαν από την κυβέρνηση.

Τα κεφάλαια από Λειτουργίες (FFO), η προτιμώμενη μέθοδος για την αποτίμηση των καταπιστευμάτων επενδύσεων σε ακίνητα ή των REIT, μειώθηκαν σημαντικά. Μειώθηκαν τα μερίσματα. Οι μετοχές υποχώρησαν από περίπου 27 $ στις αρχές του 2020 σε ένα στιγμιαίο ναδίρ νότια των $5.

Οι γενναίες ψυχές που αγόρασαν κοντά σε αυτό το χαμηλό είχαν ένα σύντομο παράθυρο για να εξαργυρώσουν κοντά στα 26 $ στις αρχές του 2021, όταν το πλήθος συναλλαγών μιμιδίων το πήρε στα δωμάτια συνομιλίας.

Γρήγορα έπεσε πίσω στα 10.30 $ στη συνέχεια πριν κάνει ράλι για άλλη μια φορά. Όταν η ευρύτερη αγορά κορυφώθηκε τον Νοέμβριο του περασμένου έτους, η Macerich επέστρεψε στα 22 $.

Τι διαφορά έφεραν τους τελευταίους επτά μήνες. Η Macerich υποχώρησε σταθερά σε ένα νέο χαμηλό 2021-2022 στα 8.42 $, εντός της ημέρας στις 30 Ιουνίου.

Τι είναι τόσο εκπληκτικό για την ακραία αστάθεια στη μετοχή; Η λογιστική αξία και το FFO είναι και τα δύο σε βελτίωση έναντι του 2021. Περαιτέρω κέρδη και στις δύο κατηγορίες αναμένονται το 2023 και μετά.

Η διοίκηση ήταν συνετή στη μείωση του ποσοστού μερίσματος λόγω της περιόδου Covid. Ο δείκτης πληρωμών κυμάνθηκε από 67% έως 84.7% κατά τα εννέα χρόνια πριν από την Covid. Τα τελευταία δύο χρόνια, τα μερίσματα αντιπροσώπευαν λιγότερο από το 30% του FFO, βοηθώντας στη σταθεροποίηση του ισολογισμού της Macerich.

Τους επικροτώ για αυτό. Η Value Line πιστεύει ότι η Macerich θα αυξήσει ξανά τις τριμηνιαίες πληρωμές κατά τη διάρκεια του 2023.

Τι αξίζει πραγματικά το Macerich;

Ολόκληρη η δεκαετία από το 2012 έως το 2021 είδε το μέσο P/FFO του Macerich να τρέχει περίπου 14.9 φορές. Η τυπική απόδοση ήταν περίπου 5.45%.

Από την 1η Ιουλίου, αυτές οι μετρήσεις ήταν 4.3 φορές το FFO συνοδευόμενες από απόδοση 6.72%. Προβλέψτε μια επιστροφή σε μόλις 10 φορές FFO κατά τη διάρκεια του επόμενου έτους και τα $21 γίνονται ένας ρεαλιστικός, αν όχι συντηρητικός στόχος.

Αυτή η μέτρια υπόθεση υποδηλώνει πιθανή συνολική απόδοση σχεδόν 142%. Σημειώστε, επίσης, ότι η Macerich υπερέβη κατά πολύ αυτήν την τιμή στόχο μόλις πριν από οκτώ μήνες.

Αντίστροφη μηχανική του τρέχοντος επιτοκίου μερίσματος σε ένα πιο τυπικό 5.45% και φτάνεις $11. Αυτό είναι πολύ χαμηλότερο από ό,τι νομίζω ότι αξίζει το Macerich, αλλά ακόμη και μια μετάβαση εκεί τους επόμενους 12 μήνες θα απέφερε μια πολύ αποδεκτή συνολική απόδοση 29.9%.

Η άποψη της Yahoo Finance για το Macerich βρίσκεται ανάμεσα στους δύο υπολογισμένους στόχους μου. Το βλέπουν στα $14.39 αυτή τη στιγμή το επόμενο καλοκαίρι, προβάλλοντας 67.8% σε συνολική απόδοση. Ωστόσο, ο στόχος της Yahoo Finance φαίνεται χαμηλός, καθώς προϋποθέτει ένα τελικό P/FFO λιγότερο από 7 φορές τη δική τους εκτίμηση για το 2022.

Ο ανεξάρτητος ερευνητικός οίκος Morningstar είναι αρκετά ανοδικός για τον Macerich. Πλέον φέρει την υψηλότερη βαθμολογία αγοράς, με 5 αστέρια.

Ακόμα καλύτερα, η Morningstar βλέπει την τρέχουσα εύλογη αξία για το Macerich στα 28.50 $.

Τα μεγαλύτερα χρονικά πλαίσια υποδηλώνουν ολοένα και υψηλότερα θεμελιώδη μεγέθη καθώς η κρίση του Covid εξαφανίζεται σε πιο κανονικούς καιρούς.

Η Value Line απαιτεί η Macerich να φτάσει μεταξύ $20 και $35 ανά μετοχή το αργότερο το 2027. Οι μεγάλες προβλέψεις συνολικής απόδοσης που εμφανίζονται παρακάτω υπολογίστηκαν όταν το Macerich ήταν 9.04 $ και όχι 8.93 $.

Σπάνια σκέφτομαι καν να αγοράσω επιλογές κλήσεων. Σε αυτήν την περίπτωση, ωστόσο, με το Macerich σε πολύ χαμηλή τιμή και τις επιλογές ημερομηνίας λήξης στις 19 Ιανουαρίου 2024 να πωλούνται σχετικά φθηνά, ίσως αξίζει να το παίξετε.

Οι πραγματικές τιμές για αυτές τις επιλογές LEAP σε απεργίες από $5 έως $15, εμφανίζονται παρακάτω, με το Macerich στα 8.93 $.

Τα σημεία νεκρού σημείου κυμαίνονταν από 9.30 $ έως 15.85 $ σε σχετικά χαμηλού κόστους ασφάλιστρα από 85 σεντς έως 4.30 $ με βάση τα spread προσφοράς-ζήτησης, όχι τις κάπως μπαγιάτικες τιμές τελευταίας συναλλαγής για τα $5 και τα $10.

Με 19 μήνες να απομένουν μέχρι την ημέρα λήξης, η Macerich μπορεί εύκολα να φτάσει τα 25 $ μέχρι τότε.

Το παραπάνω γράφημα δείχνει την ελάχιστη αξία σε εγγενή αξία εάν διατηρείται μέχρι τη λήξη. Τα πιθανά κέρδη θα μπορούσαν να είναι αρκετά μεγάλα εάν ο Macerich κάνει αυτό που περιμένω.

Η αγορά κλήσης είναι ένα επικίνδυνο παιχνίδι. Οι προκαθορισμένοι χρονικοί ορίζοντες μπορούν να σας αφήσουν με απώλειες έως και 100% σε όλα τα ασφάλιστρα που καταβάλλονται, εάν οι υποκείμενες μετοχές δεν έχουν καλή απόδοση. Η τεχνική είναι μόνο για εμπόρους που είναι πρόθυμοι να αναλάβουν μεγάλους κινδύνους για δυνητικά μεγάλα κέρδη.

Η ασφαλέστερη διαδρομή είναι απλώς να αγοράσετε μετοχές της Macerich, να συλλέξετε τα γενναιόδωρα μερίσματα και να αποκομίσετε τα οφέλη όταν οι αποτιμήσεις επανέλθουν στο κανονικό.