Μια «σύγκρουση» στέγης; Τι σημαίνουν χαμηλότερες τιμές για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους αισιόδοξους αγοραστές.

Είτε ευχαριστεί είτε όχι τους επίδοξους αγοραστές, είναι απίθανο να έχουμε μια επανάληψη μιας συντριβής όπως η χώρα που γνώρισε από το 2008 έως το 2014, όταν οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά διψήφιο ποσοστό σε σχέση με το υψηλότερο σημείο του 2007.

Οι τιμές «μπορεί να πέφτουν λίγο, αλλά ένα κραχ που θεωρώ ότι είναι μια πτώση πάνω από 10% στις αξίες των κατοικιών, και αυτό φαίνεται τραβηγμένο αυτή τη στιγμή», λέει ο Daryl Fairweather, επικεφαλής οικονομολόγος της μεσιτείας ακινήτων Redfin.
RDFN,
+ 0.17%.

Ορισμένοι μετεωρολόγοι αναμένουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν σε εθνικό επίπεδο κατά μερικές ποσοστιαίες μονάδες τα επόμενα ή δύο χρόνια και θα μειωθούν σημαντικά σε μερικές περιοχές του μετρό. Αλλά υπάρχει μικρή συναίνεση σχετικά με το ποιες πόλεις θα έχουν τη μεγαλύτερη πτώση.

Είτε επιθυμείτε να αγοράσετε το πρώτο σας σπίτι είτε είστε ιδιοκτήτης ενός και έχετε σκεφτεί να το πουλήσετε, δείτε τι μπορεί να σημαίνει για εσάς η πτώση των τιμών.

Εάν οι τιμές πέσουν, οι αγοραστές μπορεί να σταματήσουν

Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι και οι τιμές πέφτουν στην πόλη σας. Θα μπείτε στον πειρασμό να περιμένετε. Τελικά, γιατί να αγοράσετε ένα σπίτι σήμερα αν πιστεύετε ότι θα μπορείτε να πληρώσετε λιγότερα για ένα παρόμοιο σπίτι σε λίγους μήνες;

Το πρόβλημα με αυτή τη σιδερένια λογική είναι ότι δεν μπορείς να προβλέψεις πότε οι τιμές θα φτάσουν στον πάτο. Περιμένετε πάρα πολύ και θα καταλήξετε να προσπαθείτε να αγοράσετε όταν οι τιμές αυξάνονται και ο ανταγωνισμός αυξάνεται. Αυτή η στρατηγική, που ονομάζεται χρονισμός της αγοράς, δεν συνιστάται, λέει η Odeta Kushi, αναπληρώτρια επικεφαλής οικονομολόγος της First American Financial Corp.

«Αν μπορείτε να βρείτε ένα σπίτι που να ανταποκρίνεται στις οικονομικές σας προσδοκίες για μηνιαία πληρωμή και είναι καλή στιγμή για να αγοράσετε, τότε κάντε το», λέει.

Και αν περιμένεις να πέσουν οι τιμές αλλά δεν πέφτουν ποτέ, μπορεί να ανακαλύψεις με τον δύσκολο τρόπο ότι το «σπίτι που βρήκες πριν από ένα χρόνο και το οποίο πραγματικά αγαπούσες, που μπορούσες να αντέξεις οικονομικά αλλά το εγκατέλειψες, είναι πιο ακριβό την επόμενη χρονιά, », λέει η Κούσι.

Η ανθρώπινη φύση είναι αυτή που είναι, πιθανότατα θα προσπαθήσετε να μετρήσετε την αγορά ούτως ή άλλως. Αλλά, ρε, έχετε προειδοποιηθεί.

Μάθετε περισσότερα: Γιατί η στέγαση έχει «πολλά περιθώρια κινήσεων» σε μια ύφεση, ακόμα κι αν οι τιμές πέσουν 15%

Οι ενδοιασμοί των πωλητών θέτουν ένα κατώτατο όριο στις τιμές

Η αναμονή για πτώση των τιμών των κατοικιών θα μπορούσε να αποτραπεί από την απροθυμία των ιδιοκτητών να εγκαταλείψουν ό,τι κέρδισαν - και κατά τη διάρκεια της άνθησης της στέγασης στην εποχή της πανδημίας, οι ιδιοκτήτες κατοικιών πήραν μερικά πράγματα που θα ήθελαν να διατηρήσουν.

Το πρώτο είναι οι διογκωμένες αξίες του σπιτιού. Ο Kushi αποκαλεί τις τιμές των κατοικιών «κολλώδεις προς τα κάτω», που σημαίνει ότι οι πωλητές είναι απρόθυμοι να δεχτούν μειώσεις εκτός εάν θέλουν απεγνωσμένα να πουλήσουν. «Αν δεν χρειάζεται να πουλήσεις, απλά κάθεσαι καλά, σωστά;» αυτή λέει.

Το άλλο πράγμα στο οποίο προσκολλώνται οι ιδιοκτήτες: χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Μέσω αναχρηματοδότησης ή έγκαιρων αγορών, το 92% των ιδιοκτητών κατοικιών με στεγαστικά δάνεια έχουν επιτόκια κάτω του 5%, και οι μισοί έχουν επιτόκια κάτω από 3.5%, είπε ο αναλυτής κατοικιών Ivy Zelman σε συνέντευξη podcast στο Macro Hive τον Ιούλιο.

Πολλοί από αυτούς τους ιδιοκτήτες σπιτιού θα στριμώξουν τα χαμηλά τους επιτόκια στεγαστικών δανείων και ορκιστείτε να μην φύγετε ποτέ.

«Εάν είστε ιδιοκτήτης σπιτιού σήμερα που έχει δεσμευτεί με επιτόκιο στεγαστικού δανείου 2.6% ή 2.7%, ποιο είναι το κίνητρό σας για να πουλήσετε το σπίτι σας και αγοράστε ένα σπίτι με υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων σήμερα;Ο επικεφαλής οικονομολόγος της First American, Mark Fleming, δήλωσε στο podcast του REconomy. "Οχι πολύ. Είσαι ποσοστό-κλειδωμένο. "

Υπάρχουν ήδη ενδείξεις «απεργίας πωλητών», όπως αποκαλεί αυτό το φαινόμενο ο οικονομικός blogger Bill McBride στο ενημερωτικό δελτίο του Calculated Risk. Σε μια έρευνα σε 25 αγορές κατοικιών, η McBride σημείωσε μείωση 10.6% στις νέες καταχωρήσεις τον Αύγουστο σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν.

Το πείσμα των ιδιοκτητών σπιτιού επηρεάζει τους επίδοξους αγοραστές κατοικιών με θεμελιώδη τρόπο: Όταν οι ιδιοκτήτες κρατούν τα σπίτια τους εκτός αγοράς, μειώνουν τον αριθμό που είναι διαθέσιμοι για αγορά. Μια περιορισμένη προσφορά θα μπορούσε να περιορίσει την πτώση των τιμών καθώς οι αγοραστές ανταγωνίζονται για πενιχρές προσφορές.

Διαβάστε: Οι περισσότεροι οικονομολόγοι βλέπουν τις ΗΠΑ να μετατρέπονται σε αγορά κατοικίας αγοραστών το 2023. Εδώ θα δείτε τις μεγαλύτερες μειώσεις στην αξία.

Όταν χρωστάς περισσότερα από όσα αξίζει το σπίτι

Σχεδόν 10 εκατομμύρια υπάρχουσες κατοικίες έχουν πουληθεί από τις αρχές του 2021 σε μια εποχή ταχείας αύξησης των τιμών. Μια πτώση της αξίας των κατοικιών θα σήμαινε ότι οι πρόσφατοι αγοραστές - αυτοί που έκαναν μικρές προκαταβολές και ξεκίνησαν χωρίς πολλά ίδια κεφάλαια - θα μπορούσαν να καταλήξουν να οφείλουν περισσότερα από όσα αξίζουν τα σπίτια τους. Είναι γνωστό ότι είναι ανάποδα. Εάν καταλήξετε σε αυτήν την κατάσταση, έχετε μερικές επιλογές.

• Κρατήστε το σπίτι, κάντε όλες τις πληρωμές στεγαστικών δανείων και περιμένετε να ανακάμψουν οι τιμές των κατοικιών. Αυτή θα είναι η πιο δημοφιλής επιλογή, ακόμη και για οικογένειες που ξεπερνούν τα σπίτια τους.

• Εάν πουλήσετε το σπίτι ανάποδα, θα πρέπει να αξιοποιήσετε την αποταμίευση για να εξοφλήσετε το πλήρες υπόλοιπο του δανείου καθώς και τις προμήθειες ακινήτων και άλλα κόστη.

• Τι γίνεται αν δεν έχετε αρκετά μετρητά για να εξοφλήσετε το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου; Μπορείτε να ζητήσετε την άδεια του δανειστή για να πουλήσετε το σπίτι σε μια σύντομη πώληση. Ο δανειστής μπορεί να αρνηθεί την άδεια, ωστόσο, εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις μηνιαίες πληρωμές για το σπίτι. Αυτό θα σε κλείδωνε στην Επιλογή 1, κρατώντας το σπίτι και περιμένοντας μέχρι να αξίζει περισσότερο από αυτό που χρωστάς σε αυτό.

Δείτε επίσης: Οι αγοραστές κατοικιών αποχωρούν από συμβόλαια στη Sun Belt, ειδικά στο Λας Βέγκας, το Φοίνιξ, την Τάμπα και το Τέξας

Λιγότερα ίδια κεφάλαια για δανεισμό

Τέλος, υπάρχει το θέμα των στεγαστικών δανείων και των πιστωτικών γραμμών μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας ή HELOCs. Αυτά είναι δεύτερα στεγαστικά δάνεια που σας επιτρέπουν να δανειστείτε έναντι των ιδίων κεφαλαίων του σπιτιού σας. Για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για οποιοδήποτε από τα δύο, θα πρέπει να έχετε αρκετά ίδια κεφάλαια: τουλάχιστον 20%, ή σε ορισμένες περιπτώσεις, 15%.

Είναι πιθανό ότι η πτώση της αξίας των κατοικιών θα μπορούσε να διαγράψει αρκετά ίδια κεφάλαια για να σας ρίξει κάτω από το όριο του 15% ή του 20%, με αποτέλεσμα να μην είστε επιλέξιμοι για δάνειο μετοχικού κεφαλαίου ή HELOC. Ακόμα κι αν λάβετε ένα HELOC πριν συμβεί αυτό, ο δανειστής θα μπορούσε να μειώσει το πιστωτικό σας όριο αργότερα για να το επαναφέρει στην αξία του σπιτιού σας.

Κατά τη διάρκεια της πιο καυτής περιόδου της έκρηξης των κατοικιών την εποχή της πανδημίας, όταν οι τιμές αυξάνονταν περισσότερο από 15% ετησίως, λίγοι αγοραστές ανησυχούσαν μήπως τελικά πέσουν οι αξίες των κατοικιών. Αυτή η πληθωρική, ανταγωνιστική απροσεξία αντικαθίσταται τώρα από την επιφυλακτικότητα – αυτό που ο οικονομολόγος στεγαστικών κατοικιών Ali Wolf βαφτίζει FOBATT ή ο φόβος να αγοράσει στην κορυφή.

Περισσότερα από το NerdWallet

Ο Χόλντεν Λιούις γράφει για το NerdWallet. ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ: [προστασία μέσω email]. Twitter: @HoldenL.