«Κοιτάζοντας πίσω την τελευταία δεκαετία περίπου, οι ευκαιρίες για αγορά μετοχών από μετοχές REIT διαμερισμάτων blue-chip ήταν ελάχιστες», λέει ο Brad Thomas, Διευθύνων Σύμβουλος και ανώτερος αναλυτής της Wide Moat Research και συγγραφέας του Ο Έξυπνος Επενδυτής REIT. "Υπάρχει μια σπάνια πώληση σε εξέλιξη αυτή τη στιγμή."
Οι REIT διαμερισμάτων διαπραγματεύονται επί του παρόντος με έκπτωση 21% στην αξία των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων τους, υπολογίζει η Green Street, μια εταιρεία ανάλυσης εμπορικών ακινήτων. Μόλις πριν από ένα χρόνο, διαπραγματεύονταν με έκπτωση 3%.
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι τα REIT διαμερισμάτων έχουν υποχωρήσει μαζί με τις μετοχές και τα ομόλογα φέτος σε μια ευρεία πώληση στην αγορά. Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι ευαίσθητες στα επιτόκια, τα οποία αυξάνουν το κόστος δανεισμού.
Την Τετάρτη, το υπουργείο Εργασίας ανακοίνωσε ότι Οι τιμές καταναλωτή αυξήθηκαν κατά 9.1% ετήσιος ρυθμός τον Ιούνιο, ανοίγοντας το δρόμο για μια άλλη απότομη αύξηση των επιτοκίων από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αργότερα αυτόν τον μήνα.
Αλλά τα υψηλά ποσοστά είναι στην πραγματικότητα καλά νέα για τις REIT διαμερισμάτων, καθώς κάνουν την αγορά κατοικίας πιο δύσκολη. Μετά από μια περίοδο ρεκόρ χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων, το σταθερό επιτόκιο 30 ετών έχει σχεδόν διπλασιαστεί στο 5.51%. Τον Μάιο, η μέση τιμή πώλησης υπάρχοντος σπιτιού ξεπέρασε τα 400,000 δολάρια για πρώτη φορά, επιβαρύνοντας περαιτέρω την προσιτή τιμή.
«Υπάρχουν ορισμένοι επίδοξοι αγοραστές που τώρα ωθούνται στην ομάδα ενοικίασης», λέει ο Haendel St. Juste, διευθύνων σύμβουλος και αναλυτής REITs στη Mizuho Securities. «Η δραματική αλλαγή στο κόστος ιδιοκτησίας σπιτιού είναι ένα καθαρό όφελος για την πλευρά της ενοικίασης».
Εγγραφή στις ενημερώσεις
Προεπισκόπηση του Barron
Δείτε μια προεπισκόπηση των κορυφαίων ιστοριών από το περιοδικό Barron του Σαββατοκύριακου. Παρασκευή βράδια ET.
Οι αναλυτές λένε ότι το selloff στα REIT διαμερισμάτων φαίνεται να είναι υπερβολικό, δεδομένου ότι οι εταιρείες έχουν υγιείς ισολογισμούς και οι προοπτικές για τη ζήτηση ενοικίων φαίνονται ισχυρές. Η πιο πρόσφατη έκθεση του δείκτη τιμών καταναλωτή έδειξε ότι οι τιμές των ενοικίων είχαν αυξηθεί με τη μεγαλύτερη αύξηση από το 1986—αύξηση 5.8% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Ο John Pawlowski, διευθύνων σύμβουλος της Green Street, συμφωνεί ότι οι τιμές REIT διαμερισμάτων έχουν μειωθεί πολύ απότομα. Υπάρχουν φορές που η ενοικίαση κατοικιών «πετάγεται με το νερό μιας αρνητικής μακροοικονομικής αφήγησης στέγασης», λέει. Τα περισσότερα από τα REIT που καλύπτει έχουν μόλις 20 σεντς έως 25 σεντς χρέους για κάθε δολάριο αξίας ενεργητικού και άφθονη ταμειακή ροή για την εξυπηρέτηση του χρέους.
Σίγουρα, η ακίνητη περιουσία σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με την οικονομία. Αρκεί να κοιτάξουμε πίσω στο 2020, όταν εκατομμύρια Αμερικανοί έχασαν τις δουλειές τους κατά τη διάρκεια της ύφεσης του Covid, και τον αντίκτυπο που είχε στα ενοίκια και την πληρότητα.
Οι αστικές παράκτιες πόλεις, συμπεριλαμβανομένου του Σαν Φρανσίσκο, της Νέας Υόρκης, του κέντρου του Λος Άντζελες και του Σιάτλ, «είχαν τη μεγαλύτερη πτώση στα ενοίκια διαμερισμάτων και τη μείωση της πληρότητας», λέει ο Pawlowski. Ωστόσο, στις περιοχές Sunbelt, συμπεριλαμβανομένης της Ατλάντα, της Καρολίνας, του Τέξας, του Φοίνιξ και του Λας Βέγκας, τα ενοίκια μειώθηκαν ελαφρά ενώ η πληρότητα παρέμεινε υψηλή.
Τα διαφορετικά REIT διαμερισμάτων επιτρέπουν στους επενδυτές να στοιχηματίζουν σε διαφορετικά μέρη της χώρας, λέει ο St. Juste.
Camden Property Trust
(σημείο: CPT) και
Κοινότητες διαμερισμάτων Mid-America
(MAA) έχουν κυρίως συμμετοχές Sunbelt.
Ιδιόκτητο Κατοικία
(EQR) και
Κοινότητες AvalonBay
(AVB) είναι σε μεγάλο βαθμό αμφοτερόπλευρα.
Έσοδα διαμερισμάτων REIT
(AIRC) και
UDR
(UDR) έχουν έκθεση τόσο στην παράκτια όσο και στην αγορά Sunbelt, ενώ
Εμπιστοσύνη ιδιοκτησίας Essex
Το (ESS) είναι ένα έργο της Δυτικής Ακτής.
| Εταιρεία / Ticker | Πρόσφατη τιμή | Αλλαγή τιμών YTD | Συνολική απόδοση 2021 | Αξία αγοράς (δις) | Τιμή / 2023E FFO* | Μερισματική απόδοση |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Κοινότητες AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| ΗΛΙΟΓΡΑΦΟΣ | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Κοινότητες διαμερισμάτων στη μέση Αμερική / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| ΙΣΟΡΡΟΠΗ ΕΚΘΕΣΗ ΚΑΙ ΣΤΙΣ ΔΥΟ ΑΓΟΡΕΣ | | | | | | |
| Διαμέρισμα Εισόδημα REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
Ε=εκτίμηση. FFO = κεφάλαια από λειτουργίες. *Η τιμή/τα κεφάλαια από τις δραστηριότητες είναι ένα τυπικό μέτρο αξίας για τις ΑΕΕΑΠ. Ο μέσος όρος του κλάδου τώρα είναι 19.2.
Πηγή: Bloomberg
Ο Pawlowski λέει ότι η UDR και η Equity Residential έχουν υποχωρήσει με παρόμοιο μέγεθος με τους συναδέλφους τους φέτος, αλλά πέρασαν δύσκολα το 2020 και το 2021. «Έχουν ήδη πονέσει πολύ και έτσι δεν ήταν τόσο ακριβά για φέτος , και τώρα οι αποτιμήσεις έχουν επαναφερθεί και τα θεμελιώδη μεγέθη βελτιώνονται και έτσι το UDR και το Equity Residential είναι δύο ιδιαίτερα φθηνά REIT αυτή τη στιγμή." Είπε ότι διαπραγματεύονται με υψηλότερη απόδοση στα κέρδη του 2022 σε σχέση με τους ομοτίμους REIT διαμερισμάτων και ο αναμενόμενος εσωτερικός ρυθμός απόδοσης τους βρίσκεται στο ανώτερο μισό όλων των τομέων ακινήτων.
Ένας από τους παράγοντες που προμηνύουν θετικά στοιχεία για τα REIT διαμερισμάτων είναι ότι η στέγαση είναι ένα μη διακριτικό στοιχείο, επομένως ακόμα κι αν οι άνθρωποι χάσουν τη δουλειά τους σε περίοδο ύφεσης ή λάβουν μείωση μισθού, η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών δεν πέφτει τόσο απότομα όσο η ζήτηση για διακριτική αντικείμενα, όπως ταξίδια ή είδη πολυτελείας. «Σε μια ύφεση, τα ενοίκια θα μπορούσαν ακόμα να πέφτουν», λέει ο Pawlowski. «Αλλά επειδή η ζήτηση είναι λιγότερο διακριτική, η ζήτηση θα διατηρηθεί καλύτερα από άλλους τομείς».
Η Gina Szymanski, διαχειριστής χαρτοφυλακίου στον όμιλο κινητών αξιών REIT στην AEW Capital Management, λέει ότι τα οικιακά REIT είναι «μια από τις αγαπημένες μας κατηγορίες», δεδομένης της τιμολογιακής τους δύναμης και των θεμελιωδών τους. Σημειώνει ότι «δεν έχουν ανοσία σε μια ανάκληση επειδή οι αντίθετοι άνεμοι των επιτοκίων επηρεάζουν όλες τις εταιρείες».
Αλλά, προσθέτει, «οι ισολογισμοί των ονομάτων κατοικιών είναι σε μερικά από τα καλύτερα σχήματα όλων των εταιρειών στο σύμπαν μας. Νιώθουμε πολύ καλά που θα επιστρέψουν».
Γράψτε στο Η Λόρεν Φόστερ στο [προστασία μέσω email]
