3 Κορυφαία REIT που είναι εξαιρετικά φθηνά αυτή τη στιγμή

Τα REIT έχουν πληγεί ιδιαίτερα σκληρά στη συνεχιζόμενη bear market. Ενώ ο S&P 500 έχει υποχωρήσει 18% φέτος, το Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) έχει ρίξει 26%.

Ο κύριος λόγος πίσω από την υποαπόδοση των REIT είναι ο αντίκτυπος των υψηλών επιτοκίων στο κόστος τόκων των περισσότερων REIT, οι οποίες φέρουν σημαντικά ποσά χρέους.

Ωστόσο, ορισμένα REIT έχουν γίνει εξαιρετικά φθηνά από μακροπρόθεσμη άποψη. Μόλις αρχίσει να υποχωρεί ο αντίθετος άνεμος από τα υψηλά επιτόκια, αυτά τα REIT με ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη είναι πιθανό να ανταμείψουν ιδιαίτερα τους μεριδιούχους τους.

Με αυτά τα λόγια, ας συζητήσουμε τις προοπτικές τριών εξαιρετικά ελκυστικών REIT.

A Pure-Play Hospital REIT

Ιδρύθηκε το 2003, Medical Properties Trust (MPW) είναι το μοναδικό καθαρόαιμα νοσοκομείο ΑΕΕΑΠ στον κλάδο του.

Η REIT διαθέτει περισσότερα από 400 ακίνητα τα οποία είναι μισθωμένα σε περισσότερους από 30 διαφορετικούς χειριστές. Τα περισσότερα από τα περιουσιακά στοιχεία είναι νοσοκομεία γενικής οξείας περίθαλψης και έχουν μεγάλη διαφοροποίηση σε διαφορετικές γεωγραφίες, με ακίνητα σε 29 πολιτείες, για να μετριαστεί ο κίνδυνος ανισορροπίας ζήτησης και προσφοράς σε μεμονωμένες αγορές. Εκτός από το χαρτοφυλάκιό της στις ΗΠΑ, η Medical Properties διατηρεί στρατηγική έκθεση σε βασικές διεθνείς αγορές, όπως η Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ιταλία και η Αυστραλία.

Η Medical Properties απολαμβάνει ορισμένα ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα. Ως το μοναδικό νοσοκομείο REIT καθαρού παιχνιδιού, με σχεδόν 20 χρόνια εμπειρίας στην επιχείρησή του, διαθέτει μεγάλη τεχνογνωσία στη θέση του. Απολαμβάνει επίσης οικονομίες κλίμακας.

Ως νοσοκομειακή REIT, η Medical Properties είναι πιο ανθεκτική σε ύφεση από τα περισσότερα REIT, καθώς οι περισσότεροι καταναλωτές δεν μειώνουν τα έξοδα υγείας τους ακόμη και κάτω από τις πιο αντίξοες οικονομικές συνθήκες. Το REIT έχει αποδειχθεί ανθεκτικό καθ' όλη τη διάρκεια της κρίσης του κορωνοϊού, με κεφάλαια ρεκόρ από τις λειτουργίες [FFO] ανά μονάδα το 2020 και το 2021. Από την άλλη πλευρά, στη Μεγάλη Ύφεση, το καταπίστευμα σημείωσε μείωση 31% στο FFO ανά μονάδα και μείωσε το μέρισμα κατά 26%.

Η Medical Properties έχει παρουσιάσει ένα εξαιρετικά σταθερό ρεκόρ ανάπτυξης. Έχει αυξήσει το FFO ανά μονάδα σε εννέα από τα τελευταία 10 χρόνια, με μέσο ετήσιο ρυθμό 9.3%. Η σταθερή απόδοση αποτελεί απόδειξη του σταθερού επιχειρηματικού μοντέλου του REIT και της προσεκτικής εκτέλεσής του. Χάρη στον ουράνιο άνεμο από τη γήρανση του πληθυσμού στις περισσότερες από τις αγορές της και έναν πολλά υποσχόμενο αγωγό εξαγορών, η Medical Properties είναι πιθανό να παραμείνει στην αναπτυξιακή της τροχιά τα επόμενα χρόνια.

Από την άλλη πλευρά, όπως και άλλες REIT υγειονομικής περίθαλψης, η Medical Properties αντιμετωπίζει επί του παρόντος ορισμένους αντίθετους ανέμους, συγκεκριμένα τον αντίκτυπο του πληθωρισμού στο κόστος εργασίας, μια υποτονική ανάκαμψη μετά την πανδημία στον όγκο των ασθενών και τη μείωση των πακέτων δημοσιονομικής τόνωσης. Ως αποτέλεσμα, υποθέτουμε μόνο 0.4% μέση ετήσια αύξηση του FFO ανά μονάδα τα επόμενα πέντε χρόνια, προκειμένου να είμαστε στην ασφαλή πλευρά.

Η Medical Properties αύξησε το μέρισμά της για εννέα συναπτά έτη και αυτή τη στιγμή προσφέρει μερισματική απόδοση 9.3%. Το REIT έχει ένα αξιοπρεπές ποσοστό πληρωμών 64% και έναν σταθερό ισολογισμό, με ποσοστό κάλυψης τόκων 2.6. Δεδομένου επίσης του αμυντικού επιχειρηματικού μοντέλου της, το μέρισμά της θα πρέπει να θεωρείται ασφαλές για το άμεσο μέλλον.

Η Medical Properties διαπραγματεύεται επί του παρόντος με σχεδόν 10ετή χαμηλή αναλογία τιμής προς FFO 6.9, η οποία είναι πολύ χαμηλότερη από τον ιστορικό μέσο όρο των 12.5 μετοχών. Η εξαιρετικά φθηνή αποτίμηση προέκυψε από τους προαναφερθέντες αντίθετους ανέμους και την επίδραση του πληθωρισμού στην παρούσα αξία των μελλοντικών ταμειακών ροών. Μόλις ο πληθωρισμός αρχίσει να υποχωρεί, το πολλαπλάσιο του FFO είναι πιθανό να αρχίσει να επανέρχεται προς τον ιστορικό του μέσο όρο. Επομένως, αναμένουμε 12.6% ετησιοποιημένη αποτίμηση κατά τα επόμενα πέντε χρόνια. Δεδομένου επίσης του μερίσματος 9.3% και της αύξησης του FFO ανά μονάδα κατά 0.4%, πιστεύουμε ότι η μετοχή μπορεί να προσφέρει συνολική ετήσια απόδοση 18.5% τα επόμενα πέντε χρόνια.

Αυτή η REIT δίνει στο γραφείο

Καταπιστεύμα εισοδήματος Office Properties (ΟΠΙ) είναι ένα REIT που διαθέτει επί του παρόντος περισσότερα από 160 κτίρια, τα οποία βρίσκονται σε 31 πολιτείες και είναι κυρίως μισθωμένα σε μεμονωμένους ενοικιαστές με υψηλή πιστοληπτική ποιότητα. Το χαρτοφυλάκιο του REIT έχει σήμερα ποσοστό πληρότητας 90.7% και μέση ηλικία δόμησης τα 17 έτη.

Η Office Properties δημιουργεί το 64% των εσόδων της από ενοίκια από ενοικιαστές επενδυτικής βαθμίδας. Πρόκειται για ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ενοικίου που καταβάλλουν οι ενοικιαστές επενδυτικής βαθμίδας στον τομέα ΑΕΕΑΠ. Είναι επίσης αξιοσημείωτο ότι οι ενοικιαστές της κυβέρνησης των ΗΠΑ παράγουν περίπου το 20% του εισοδήματος από ενοίκια, ενώ κανένας άλλος ενοικιαστής δεν αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 4% του ετήσιου εισοδήματος. Συνολικά, η Office Properties έχει ένα εξαιρετικό πιστωτικό προφίλ ενοικιαστών, το οποίο έχει ως αποτέλεσμα αξιόπιστες ταμειακές ροές και επομένως αποτελεί σημαντικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

Από την άλλη πλευρά, η Office Properties έχει υψηλό φορτίο χρέους, με τις δαπάνες τόκων της να καταναλώνουν επί του παρόντος ουσιαστικά όλα τα λειτουργικά της έσοδα. Κατά συνέπεια, η εμπιστοσύνη βρίσκεται στη διαδικασία πώλησης περιουσιακών στοιχείων για τη μείωση της μόχλευσης. Η διαδικασία απομόχλευσης έχει επηρεάσει την απόδοση του REIT τα τελευταία δύο χρόνια.

Το τρίτο τρίμηνο, το ποσοστό πληρότητας των ακινήτων γραφείου μειώθηκε από 94.3% σε 90.7% και το κανονικοποιημένο FFO ανά μονάδα μειώθηκε κατά 10% σε σχέση με το τρίμηνο του προηγούμενου έτους. Λόγω των πωλήσεων περιουσιακών στοιχείων και της λήξης ορισμένων μισθώσεων, το FFO ανά μονάδα μειώθηκε συνολικά κατά 19% τα τελευταία δύο χρόνια και αναμένεται να μειωθεί κατά άλλο 3%-4% φέτος.

Επιπλέον, η κρίση του κορωνοϊού μπορεί να οδηγήσει πολλές εταιρείες να υιοθετήσουν ένα μόνιμο μοντέλο «εργασίας από το σπίτι» προκειμένου να μειώσουν το λειτουργικό τους κόστος. Μια τέτοια μετατόπιση θα έβλαπτε το Office Properties μακροπρόθεσμα, αν και είναι πολύ νωρίς για να αξιολογηθεί η επίδραση της πανδημίας σε αυτήν την τάση. Λόγω της επιβάρυνσης του υψηλού χρέους στην απόδοση των Office Properties και του αντίθετου ανέμου από την τάση «εργασία από το σπίτι», αναμένουμε μόλις 2% μέση ετήσια αύξηση του FFO ανά μονάδα τα επόμενα πέντε χρόνια.

Η Office Properties έχει παγώσει το μέρισμά της για τέσσερα συναπτά έτη, αλλά προσφέρει εξαιρετικά υψηλή μερισματική απόδοση 15.7%. Το REIT έχει υγιή αναλογία πληρωμών 47%, αλλά έχει υπερβολικό φορτίο χρέους. Ως αποτέλεσμα, το μέρισμά της μπορεί να περικοπεί σε περίπτωση ύφεσης.

Από τη θετική πλευρά, η μετοχή διαπραγματεύεται επί του παρόντος με μια σχεδόν δεκαετή αναλογία τιμής προς FFO 10, η οποία είναι πολύ χαμηλότερη από τον μέσο όρο της δεκαετίας του 3.0. Λόγω της υψηλής μόχλευσης του REIT, προτιμούμε να είμαστε συντηρητικοί και επομένως να υποθέσουμε μια δίκαιη αναλογία τιμής προς FFO 10.

Εάν η μετοχή φτάσει στο επίπεδο εύλογης αποτίμησής μας σε πέντε χρόνια, θα απολαύσει ετήσιο κέρδος 15.0% στις αποδόσεις της. Δεδομένου επίσης του μερίσματος 15.7% και της αύξησης 2.0% του FFO ανά μονάδα, το Office Properties μπορεί να προσφέρει συνολική ετήσια απόδοση 24.7% τα επόμενα πέντε χρόνια.

Σπάστε αυτό το χρηματοκιβώτιο για εισόδημα

Safehold (SAFE) έγινε δημόσια το 2017, με την iStar ως διαχειριστή και κύριο επενδυτή. Μέχρι σήμερα, η iStar παραμένει ο πλειοψηφικός μέτοχος, αν και περιορίζεται από το νόμο να ελέγχει μόνο το 42% των μετοχών με δικαίωμα ψήφου για σκοπούς εταιρικής διακυβέρνησης.

Η Safehold είναι μια επίγεια μίσθωση REIT, η οποία στοχεύει να φέρει επανάσταση στον κλάδο των ακινήτων παρέχοντας έναν πιο αποδοτικό τρόπο κεφαλαίου στις επιχειρήσεις να κατέχουν κτίρια για τις επιχειρήσεις τους. Το καταπίστευμα δραστηριοποιείται σε μακροχρόνιες πωλήσεις και επαναμισθώσεις γης κάτω από εμπορικά ακίνητα σε όλες τις ΗΠΑ και είναι το μόνο REIT που επικεντρώνεται αποκλειστικά σε μισθώσεις εδάφους για την υποστήριξη επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων.

Η Safehold είναι πρωτοπόρος στον τομέα της μίσθωσης εδάφους πώλησης και επαναμίσθωσης. Ως αποτέλεσμα, επωφελείται από την προσφορά καινοτόμων και μοναδικών προϊόντων μίσθωσης, τα οποία παρέχουν στο REIT μεγάλα περιθώρια κέρδους και άφθονο χώρο για μελλοντική ανάπτυξη. Ωστόσο, υπάρχουν λίγα εμπόδια για την είσοδο σε αυτήν την επιχείρηση και ως εκ τούτου το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα της εμπιστοσύνης μπορεί να μην αποδειχθεί ανθεκτικό.

Η Safehold απολαμβάνει αυτήν τη στιγμή ισχυρή επιχειρηματική δυναμική. Το τρίτο τρίμηνο, αύξησε τα έσοδά της κατά 52% σε σχέση με το τρίμηνο του προηγούμενου έτους χάρη σε πολλές νέες εκδόσεις και σχεδόν τριπλασίασε το FFO ανά μονάδα, εν μέρει χάρη στο μη επαναλαμβανόμενο κέρδος από την πώληση μιας μίσθωσης εδάφους. Η REIT αγόρασε τη μίσθωση εδάφους τον Δεκέμβριο του 2020 για 76.7 εκατομμύρια δολάρια και την πούλησε το τρίτο τρίμηνο για 136 εκατομμύρια δολάρια. Χάρη στη σταθερή επιχειρηματική δυναμική του, το REIT βρίσκεται σε καλό δρόμο να αυξήσει το FFO του ανά μονάδα κατά σχεδόν 30% φέτος, σε νέο επίπεδο ρεκόρ.

Η Safehold είναι ο ηγέτης σε μια τεράστια συνολική διευθυνσιοδοτούμενη αγορά που εκτιμάται στα 7 τρισεκατομμύρια δολάρια. Ωστόσο, τα αυξανόμενα επιτόκια ασκούν πίεση στην καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) του REIT. Επομένως, υποθέτουμε 2.7% μέση ετήσια αύξηση της ΚΑΕ του REIT για τα επόμενα πέντε χρόνια.

Επιπλέον, το καταπίστευμα προσφέρει επί του παρόντος μερισματική απόδοση 2.4%. Ενώ αυτή η απόδοση είναι πολύ χαμηλότερη από τις αποδόσεις των Ιατρικών Ακινήτων και των Ιδιοτήτων Γραφείου, το μέρισμα της Safehold είναι πολύ πιο ασφαλές από το μέρισμα των άλλων δύο REIT, κυρίως χάρη σε μια σταθερή αναλογία πληρωμής 35%.

Η Safehold διαπραγματεύεται επί του παρόντος με μια σχεδόν πενταετία χαμηλή αναλογία τιμής προς NAV 0.62, η οποία είναι πολύ χαμηλότερη από το υποτιθέμενο επίπεδο εύλογης αποτίμησης του 1.0. Μόλις τα επιτόκια αρχίσουν να μετριάζονται, αναμένουμε ότι η REIT θα επανέλθει στο επίπεδο εύλογης αποτίμησής της. Εάν η μετοχή διαπραγματευτεί στο επίπεδο εύλογης αποτίμησής της σε πέντε χρόνια, θα απολαύσει ετήσιο κέρδος 12.6% στις αποδόσεις της. Δεδομένου επίσης του μερίσματος 2.4% και της αύξησης της NAV κατά 2.7% ανά μονάδα, η Safehold μπορεί να προσφέρει συνολική ετήσια απόδοση 17.0% τα επόμενα πέντε χρόνια.

Τελικές Σκέψεις

Τα παραπάνω τρία REITs έχουν γίνει εξαιρετικά φθηνά λόγω των πωλήσεών τους, τα οποία προήλθαν κυρίως από την επίδραση του υψηλού πληθωρισμού 40 ετών στα αποτελέσματά τους και στην αποτίμησή τους.

Αναμένουμε ότι ο πληθωρισμός θα αρχίσει να υποχωρεί το επόμενο έτος χάρη στην επιθετική πολιτική της Fed, η οποία έχει δώσει προτεραιότητα στην αποκατάσταση του πληθωρισμού στο μακροπρόθεσμο στόχο της στο 2%. Κάθε φορά που ο πληθωρισμός μετριάζεται, τα παραπάνω τρία REIT θα μπορούσαν να ανταμείψουν τους επενδυτές.