3 REIT υψηλής απόδοσης για ασφαλές εισόδημα από μερίσματα

Τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα, ή τα REIT, είναι γενικά ένα εξαιρετικό μέρος για να απευθυνθείτε για ασφαλές και ελκυστικό εισόδημα από μερίσματα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι επωφελούνται από μηδενική εταιρική φορολογία και υποχρεούνται από το νόμο να καταβάλλουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος ως μερίσματα στους μετόχους τους. Επιπλέον, η συντριπτική πλειονότητα των REIT επωφελείται από τον αμυντικό και σταθερό χαρακτήρα του συμβατικού εισοδήματος από ενοίκια ακινήτων.

Ως αποτέλεσμα, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι πολλά blue-chip REITs που υπάρχουν εδώ και δεκαετίες έχουν πλέον ενταχθεί στις τάξεις των πιο ελίτ εταιρειών ανάπτυξης μερισμάτων στον κόσμο ως Dividend Aristocrats (25+ συνεχόμενα έτη αύξησης μερισμάτων) ή/και Dividend Kings (50+ συνεχόμενα έτη αύξησης μερίσματος).

Εδώ, θα δούμε τρία REIT υψηλής απόδοσης που προσφέρουν ασφαλή μερίσματα και είναι είτε Dividend King είτε Dividend Aristocrat.

Ένας νεαρός αριστοκράτης σε κατάσταση «Μετακίνηση».

Essex Property Trust (ESS) εντάχθηκε στον σύλλογο Dividend Aristocrats αρκετά πρόσφατα καθώς αύξησε το μέρισμά του για 28 συναπτά έτη. Δεδομένων των πολύ ελκυστικών μακροπρόθεσμων προοπτικών ανάπτυξης, του αστρικού ισολογισμού και του συντηρητικού δείκτη πληρωμών, αναμένουμε ότι θα συνεχίσει να αυξάνει το μέρισμά του για πολλά χρόνια ακόμα.

Το επιχειρηματικό της μοντέλο συνίσταται κυρίως στην ανάπτυξη, την εκ νέου ανάπτυξη, τη διαχείριση, την απόκτηση και την πώληση κοινοτήτων πολυκατοικιών κατοικιών στη Δυτική Ακτή. Αυτή τη στιγμή κατέχει πάνω από 60,000 μονάδες διαμερισμάτων σε εκατοντάδες κοινότητες.

Απολαμβάνει τρία κύρια ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα που δημιουργούν άλφα από αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο.

Αρχικά, μπορεί να αναπτύξει ακίνητα για πολλές οικογένειες και στη συνέχεια να τα πουλήσει με σημαντικά κέρδη. Δεύτερον, μπορεί να αξιοποιήσει την τεχνογνωσία και το επιχειρηματικό της δίκτυο για να αγοράσει ακίνητα και στη συνέχεια να συμμετάσχει σε δραστηριότητες ανάπλασης που αυξάνουν την αξία που αποφέρουν πολύ ελκυστικές αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο για τους μετόχους. Τρίτον, η γεωγραφική του εστίαση σημαίνει ότι δραστηριοποιείται σε αγορές περιορισμένης προσφοράς με ισχυρά οικονομικά μεγέθη. Ως αποτέλεσμα, υπάρχει μικρή απειλή υπερβολικής προσφοράς που θα πλημμυρίσει τις αγορές, πράγμα που σημαίνει ότι οι ιδιοκτησίες της έχουν μια ισχυρή τάφρο γύρω τους. Δεδομένης της ανάπτυξης θέσεων εργασίας που τροφοδοτείται από τον τομέα της τεχνολογίας στις αγορές της και της περιορισμένης προσφοράς μαζί με τις δυνατότητες ανάπτυξης και ανάπλασης, η ESS έχει ένα λαμπρό μέλλον.

Η ESS έχει επίσης αποδειχθεί αρκετά ανθεκτική στις υφέσεις λόγω της προσφοράς μιας βασικής ανάγκης, κάνοντας τις ταμειακές ροές και το προφίλ αύξησης των μερισμάτων της να φαίνονται ακόμη πιο ελπιδοφόρα σε περίπτωση που αντιμετωπίσουμε σοβαρή ύφεση στο εγγύς μέλλον. Για παράδειγμα, εάν τα κεφάλαια από λειτουργίες (FFO) ανά μετοχή αυξήθηκαν πράγματι κατά την τελευταία ύφεση, από 5.57 $ το 2007 σε 6.14 $ το 2008 και στη συνέχεια 6.74 $ το 2009.

Συνδυάζοντας τα ανταγωνιστικά της πλεονεκτήματα και το προφίλ χαμηλού κινδύνου με τη μερισματική απόδοση 4% και το αναμενόμενο 5-6% FFO και μέρισμα ανά μετοχή CAGR την επόμενη μισή δεκαετία, η ESS προσφέρει ένα πολύ ελκυστικό προφίλ κινδύνου-ανταμοιβής για επενδυτές που αναζητούν ασφαλή υψηλή απόδοση .

The Legend of 'O'

Έσοδα από ακίνητα (O) είναι μια θρυλική μετοχή αύξησης μερισμάτων λόγω του ιστορικού της να συντρίβει τις συνολικές αποδόσεις του S&P 500 από τότε που εισήλθε στο χρηματιστήριο το 1994 και να πληρώνει ένα ελκυστικό μηνιαίο μέρισμα που έχει αυξηθεί για 27 συναπτά έτη.

Απολαμβάνει τεράστιας κλίμακας, με ένα χαρτοφυλάκιο 11,733 ακινήτων που εκμισθώνονται με συντηρητικά δομημένες τριπλές καθαρές μισθώσεις σε 1,147 ενοικιαστές. Η O έχει μέση σταθμισμένη διάρκεια μίσθωσης 8.8 ετών και παράγει το 43% των εσόδων από ενοίκια από ενοικιαστές επενδυτικής βαθμίδας, δίνοντάς της υψηλή ορατότητα στη μελλοντική της ταμειακή ροή. Αυτή η ροή ταμειακών ροών έχει επίσης αποδειχθεί ότι αποδίδει πολύ καλά κατά τη διάρκεια της ύφεσης, ενισχύοντας περαιτέρω την ισχύ του προφίλ της.

Με πιστοληπτική αξιολόγηση Α-, σταθμισμένη μέση διάρκεια 6.3 ετών για τα ομόλογα και ομόλογά της, σταθερό λόγο κάλυψης χρέωσης 5.5x, το 95% του χρέους δεν είναι εξασφαλισμένο, το 88% του χρέους με σταθερά επιτόκια, η ρευστότητα πάνω από 2.5 δισεκατομμύρια δολάρια και καθαρό χρέος σε ετησιοποιημένο pro forma προσαρμοσμένο EBITDA 5.2x, ο ισολογισμός της O είναι σαν φρούριο.

Η μετοχή O προσφέρει επί του παρόντος ελκυστική μερισματική απόδοση 4.5%, η οποία είναι πολύ ασφαλής και πιθανόν να συνεχίσει να αυξάνεται για πολλά επόμενα χρόνια, δεδομένου του ισχυρού επιχειρηματικού μοντέλου και του ιστορικού της. Το O διαπραγματεύεται επίσης με σημαντική έκπτωση σε σχέση με τους ιστορικούς του μέσους όρους σε βάση EV/EBITDA, P/AFFO και P/NAV. Σε συνδυασμό με την αναμενόμενη συνεχιζόμενη μεσαία μονοψήφια ετήσια αύξηση της AFFO ανά μετοχή και τη μερισματική απόδοση 4.5%, δημιουργεί ένα ελκυστικό προφίλ συνολικής απόδοσης προσαρμοσμένο στον κίνδυνο.

Δημιουργήστε μια ομοσπονδιακή υπόθεση από αυτό το REIT

Τέλος, Federal Realty Trust (FRT) είναι ένας κορυφαίος REIT με επίκεντρο το λιανικό εμπόριο που κατέχει, αναπτύσσει και ανακατασκευάζει εμπορικά κέντρα σε υψηλού εισοδήματος, πυκνοκατοικημένες παράκτιες αγορές στις ΗΠΑ Αυτές οι αγορές είναι πιθανό να βοηθήσουν το FRT να δημιουργήσει μακροπρόθεσμη υπεραπόδοση λόγω των ισχυρών τάσεων του εισοδήματος και της αύξησης του πληθυσμού .

Με περισσότερους από 3,100 ενοικιαστές σε περισσότερα από 105 ακίνητα και κανέναν ενοικιαστή δεν παρέχει ούτε το 3% του ετήσιου βασικού ενοικίου του, η FRT είναι καλά μονωμένη έναντι χρεοκοπιών λιανικής που μπορεί να αναπτυχθούν καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο συνεχίζει να αναπτύσσεται και πιθανές μελλοντικές ύφεσης επηρεάζουν τους λιανοπωλητές και οι ιδιοκτήτες τους.

Εκτός από τη συγκέντρωσή της σε αγορές με ευνοϊκές εισοδηματικές και δημογραφικές τάσεις, η FRT δημιουργεί επίσης αξία για τους μετόχους αξιοποιώντας τον ισχυρό ισολογισμό της με A-rated για επενδύσεις στα τρέχοντα και νέα ακίνητά της με ελκυστικούς ρυθμούς απόδοσης. Εκτός από την αύξηση του εισοδήματος από ενοίκια, αυτές οι επενδύσεις διατηρούν επίσης τα περιουσιακά της στοιχεία φρέσκα και ελκυστικά τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους αγοραστές, ενισχύοντας περαιτέρω την ανταγωνιστική τους θέση.

Αν και σίγουρα δεν είναι ανθεκτικό στην ύφεση, το FRT απέδωσε αρκετά καλά κατά την τελευταία μεγάλη ύφεση και πιθανότατα θα το κάνει ξανά κατά την επόμενη ύφεση δεδομένης της διαφοροποίησής του, της ισχύος των αγορών του και της ποιότητας των ενοικιαστών και των ακινήτων του. Στην τελευταία μεγάλη ύφεση, το FFO ανά μετοχή αυξήθηκε κατά 6.4% σε ετήσια βάση το 2008, μειώθηκε κατά 8.8% το 2009 και στη συνέχεια αυξήθηκε κατά 10.5% το 2010. Ως αποτέλεσμα, έχουμε εμπιστοσύνη στη συνέχιση της μακροπρόθεσμο σερί αύξησης των μερισμάτων.

Κατώτατη γραμμή

Με την οικονομική αβεβαιότητα σε πολύ υψηλό επίπεδο, οι ασφαλείς και ελκυστικές επενδύσεις εισοδήματος είναι πιο πολύτιμες από ποτέ για τους επενδυτές. Με αποδεδειγμένες και ελκυστικές τιμές υψηλής απόδοσης REIT όπως τα ESS, O και FRT, οι επενδυτές έχουν πρόσβαση σε μερικά από τα καλύτερα χαρτοφυλάκια ακινήτων, ομάδες διαχείρισης και επιχειρηματικά μοντέλα στον κόσμο που θα συνεχίσουν να δημιουργούν αυξανόμενες ροές εισοδήματος για πολλούς τα επόμενα χρόνια.