3 Υψηλής Ποιότητας, Υψηλής Απόδοσης REITs που ανατρέπουν την τάση της αγοράς

Τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) συνταξιοδοτούνται αυτή τη στιγμή. Πολλοί πληρώνουν μερίσματα που είναι τρία ή ακόμη τέσσερις φορές ο μέσος όρος της αγοράς.

Επιπλέον, αυτοί οι ιδιοκτήτες είναι φθηνοί. Διαπραγματεύονται με πολλαπλάσια ταμειακές ροές που τους κάνουν ευκαιρίες σε σύγκριση με τον S&P 500.

Γιατί είναι διαθέσιμες αυτές οι προσφορές; Αυξάνονται τα ποσοστά.

Βραχυπρόθεσμα, υψηλότερα επιτόκια σημαίνουν υψηλότερο κόστος κεφαλαίου για τις REIT και μεγαλύτερο ανταγωνισμό για εισόδημα (καθώς αυξάνονται και οι αποδόσεις των ομολόγων). Αυτό έχει καταρρίψει τις μετοχές της ακίνητης περιουσίας—που είναι σπουδαία νέα για εμάς τους επενδυτές μερισμάτων, γιατί σημαίνει ότι πλήρωσε περισσότερα.

Σήμερα, θα εξετάσουμε ένα εκπληκτικό πακέτο τριών REIT που αποδίδουν 3 φορές έως 4 φορές το ευρύτερο χρηματιστήριο και ξεπερνούν όχι μόνο τον κλάδο τους τελευταίους μήνες, αλλά τον S&P 500 με πολύ καλύτερη απόδοση.

Και παρεμπιπτόντως, καθένα από αυτά τα τρία REIT έχει αύξησαν τα μερίσματά τους το περασμένο έτος. Ας μπούμε σε αυτά.

Καινοτόμες Βιομηχανικές Ιδιοκτησίες (IIPR)

Μερισματική απόδοση: 6.5%

Οι αποθήκες και τα κέντρα logistics είναι από τους πιο δημοφιλείς τύπους REIT—αλλά παρά το όνομα, δεν είναι αυτό Καινοτόμες Βιομηχανικές Ιδιοκτησίες (IIPR) είναι.

Είναι ένα ζιζάνιο REIT.

Για να γίνουμε πιο συγκεκριμένοι, το IIPR είναι ένα σπάνιο παιχνίδι ακινήτων που παρέχει κεφάλαια για τη ρυθμιζόμενη βιομηχανία κάνναβης. Έχει ένα πρόγραμμα πώλησης-μίσθωσης όπου αγοράζει ανεξάρτητες βιομηχανικές και λιανικές ιδιοκτησίες (κυρίως εγκαταστάσεις ανάπτυξης μαριχουάνας) και τις εκμισθώνει, παρέχοντας στους χειριστές κάνναβης μεγάλες εισροές κεφαλαίων για να επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους.

Το χαρτοφυλάκιο που προκύπτει ανέρχεται σήμερα σε 111 ακίνητα που περιλαμβάνουν περίπου 8.7 εκατομμύρια προς ενοικίαση τετραγωνικά πόδια σε 19 πολιτείες.

Η Innovative Industrial Properties έχει φέρει σε ντροπή τον τομέα REIT από την αρχική δημόσια προσφορά του τον Δεκέμβριο του 2016—επιστρέφοντας περισσότερο από 600% στο 28% του κλάδου—αλλά όπως πολλές μετοχές ανάπτυξης, το IIPR δυσκολεύτηκε το 2022. Η μετοχή έχει μειωθεί σχεδόν κατά 60% ετησίως- μέχρι σήμερα, ακόμη και με μια πρόσφατη ανάκαμψη, αντανακλώντας τον βαθύ πόνο που νιώθετε στη βιομηχανία μαριχουάνας.

Αλλά το IIPR έχει αποκλίνει τόσο από την ακίνητη περιουσία όσο και από την κάνναβη τους τελευταίους τρεις μήνες, up 19% έναντι της μέσης εφηβείας απώλειες για αυτούς τους δύο τομείς της αγοράς.

Μια εξαιρετική έκθεση τρίτου τριμήνου βοήθησε. Τα προσαρμοσμένα κεφάλαια της εταιρείας από τις λειτουργίες (AFFO) αυξήθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση στα 2.13 $ ανά μετοχή - πολύ περισσότερο από ό,τι χρειάζεται για να καλυφθεί το μέρισμα 1.80 $ ανά μετοχή. (Και το AFFO για εννέα μήνες αυξήθηκε κατά 32%).

Αυτό το μέρισμα, παρεμπιπτόντως, αυξανόταν σαν ένα, αχ, ζιζάνιο. Αυτό το 1.80 $ ανά μετοχή είναι 20% καλύτερο από ό,τι πριν από ένα χρόνο και αυξάνεται κατά 64% ετησίως από την πρώτη πληρωμή 15 σεντς το 2017.

Η αποτίμηση είναι εντάξει, αλλά σίγουρα όχι εξαιρετική. Παρά τη μαζική αιμορραγία των μετοχών το 2022, το IIPR διαπραγματεύεται με λίγο περισσότερο από 13 φορές το προβλεπόμενο AFFO, αντανακλώντας τη μεγάλη εναπομένουσα εμπιστοσύνη στη μετοχή παρά την απότομη πτώση της.

Simon Property Group
SPG
(SPG)

Μερισματική απόδοση: 6.2%

Όποιος είπε ότι τα εμπορικά κέντρα έχουν πεθάνει—καλά, μπορεί να έχουν δίκιο, αλλά το mall mega-REIT Simon Property Group (SPG) δείχνει τουλάχιστον σημεία ζωής.

Ο Simon έχει περισσότερα από 250 ακίνητα σε όλο τον κόσμο, συμπεριλαμβανομένων τοποθεσιών στις 25 μεγαλύτερες αγορές των ΗΠΑ ανά πληθυσμό. Αυτή η εστίαση με λέιζερ στα ακίνητα με τούβλα και κονίαμα το έκανε φυσικά παρία κατά την έναρξη του COVID, και ενώ οι μετοχές της SPG έφτασαν τελικά στα υψηλά τους πριν από την COVID πέρυσι, δυσκολεύτηκαν ξανά το 2022, καλά περισσότερο από 20%.

Ο Simon είχε μια μπάλα ενός τρίτου τριμήνου, στο οποίο ξεπέρασε τις εκτιμήσεις της FFO, σημείωσε βελτίωση κατά 160 μονάδες βάσης σε ετήσια βάση στο 94.5%, υπέγραψε 900 νέες μισθώσεις και αύξησε τα ελάχιστα βασικά ενοίκια κατά λίγο λιγότερο από 2% .

Τι τροφοδοτεί την επιτυχία; Λοιπόν, η τάση προς τις διαδικτυακές αγορές, η οποία επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του COVID, έχει υποχωρήσει λίγο, παρακινώντας τις επιχειρήσεις να συνεχίσουν να ανοίγουν καταστήματα. Ωστόσο, η SPG και άλλοι χειριστές εμπορικών κέντρων γίνονται πιο δημιουργικοί για τους χώρους τους, ανοίγοντάς τους σε συνεργαζόμενες σουίτες, σπα, γυμναστήρια και άλλους μη παραδοσιακούς ενοικιαστές εμπορικών κέντρων.

Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι η Simon αύξησε την πληρωμή της στα 1.80 δολάρια ανά μετοχή, η οποία είναι περίπου 9% υψηλότερη από έτος σε έτος.

Για να είμαστε σαφείς: Η SPG χακάρισε το μέρισμά της κατά 38% το 2020, στα 1.30 δολάρια ανά μετοχή από 2.10 δολάρια προηγουμένως. Έτσι, οι μέτοχοι εξακολουθούν να μην είναι απολύτως τετράγωνοι, αλλά η SPG έχει αυξήσει την πληρωμή της κάθε τρίμηνο εδώ και δύο χρόνια. Και αυτό το μέρισμα είναι μόνο περίπου το 60% του FFO του τρίτου τριμήνου, επομένως η κάλυψη δεν αποτελεί πρόβλημα εδώ.

Αυτό που συζητείται είναι ο σημαντικός αντίθετος άνεμος που θα πρέπει να αντιμετωπίσει η SPG, η οποία είναι η ύφεση που σχεδόν κάθε οικονομολόγος και στρατηγός προβλέπει. Τα εμπορικά κέντρα γενικά, και το SPG ειδικά, εγγενώς δυσκολεύονται όταν η οικονομία κλυδωνίζεται. Επομένως, υπάρχει ακόμα περιθώριο να χειροτερέψει η κατάσταση του Σάιμον πριν, και αν τελικά βελτιωθεί.

Getty Realty (GTY)

Μερισματική απόδοση: 5.4%

Ειδικός REIT λιανικής μονού μισθωτή Getty Realty (GTY) είναι μονόκερος το 2022. Δεν ξεπερνά απλώς τον τομέα των ακινήτων τους τελευταίους μήνες και όλο το χρόνο - έχει πράγματι αποφέρει κέρδη (σε βάση συνολικής απόδοσης) μέχρι στιγμής το 2022.

Το GTY ορίζει τον όρο «το βαρετό είναι όμορφο».

Πρόκειται για ένα τεράστιο REIT με καθαρή μίσθωση, με περισσότερα από 1,000 ακίνητα σε 38 πολιτείες και την Ουάσιγκτον, DC, αλλά οι λιανοπωλητές του είναι απολύτως άξιοι χασμουρητού: πλυντήρια αυτοκινήτων, ανταλλακτικά αυτοκινήτων και καταστήματα σέρβις, βενζινάδικα και βενζινάδικα. Οι ενοικιαστές περιλαμβάνουν Βαλβολίνη (VVV
VV
), BP (BP) και 7-Έντεκα.

Η έλξη εδώ, λοιπόν, είναι ξεκάθαρο ότι δεν είναι η ωμή ανάπτυξη - είναι η σταθερότητα. Και αυτό θα το διαπιστώσετε σε κάτι περισσότερο από το χαρτοφυλάκιο ακινήτων.

Πολλοί από τους μοχλευμένους αδελφούς της είναι απασχολημένοι να ιδρώνουν το κόστος από τα υψηλότερα επιτόκια. Αλλά η ομάδα αναλυτών του Baird υπογραμμίζει τη «χαμηλή μόχλευση του Getty, καμία βραχυπρόθεσμη λήξη χρέους και κανένα εμφανές πρόβλημα στον ορίζοντα». Αυτό τους επέτρεψε να επικεντρωθούν στην επένδυση (τόσο στην απόκτηση όσο και στην ανάπτυξη) νέων ακινήτων, ενώ άλλες επιχειρήσεις θέλουν να αποχωρήσουν.

Το μέρισμα δημιουργεί παρόμοια εικόνα. Η πιο πρόσφατη αύξηση πληρωμών ήταν μια αύξηση 5% στα 41 σεντ ανά μετοχή, η οποία είναι ακριβώς σύμφωνη με την ετήσια μέση αύξηση των μερισμάτων κατά 5.1% τα τελευταία πέντε χρόνια. Ωστόσο, σε σύγκριση με πολλά REITs που έπρεπε να επιστρέψουν στην αλυσίδα μερισμάτων κατά τη διάρκεια του COVID, αυτό το είδος συνέπειας είναι ευπρόσδεκτο.

Ο Brett Owens είναι επικεφαλής επενδυτικός στρατηγικός για το Αντίθετο Outlook. Για περισσότερες εξαιρετικές ιδέες εισοδήματος, λάβετε το δωρεάν αντίγραφο της τελευταίας ειδικής αναφοράς του: Το χαρτοφυλάκιό σας πρόωρης συνταξιοδότησης: Τεράστια μερίσματα—κάθε μήνα—για πάντα.

Αποκάλυψη: καμία