3 κλικ σε αποδόσεις 12.7%.

Η ακίνητη περιουσία καταρρέει, πράγμα που σημαίνει ότι τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) είναι μια ευκαιρία για άλλη μια φορά.

Τελικά! Οι αποδόσεις του REIT επιστρέφουν στο σημείο που θα έπρεπε να είναι — (στερεώνοντας) τον S&P 500 της βανίλιας!

Εμείς οι αντίθετοι, φυσικά, μπορούμε να τα καταφέρουμε ακόμα καλύτερα από το λαϊκό Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Αν και το 3.5% δεν είναι κακό, είναι ωχρό σε σύγκριση με το 12.7% "απόδοση τίτλου" που πρόκειται να συζητήσουμε.

Γιατί τα REIT είναι πάλι φθηνά; Απλό: Η Fed.

Όπως ανέφερα πριν μήνες, υψηλότερα επιτόκια σημαίνουν όχι μόνο υψηλότερο κόστος κεφαλαίου για τις REIT (και για όλες τις άλλες εταιρείες, εν προκειμένω), αλλά και μεγαλύτερο ανταγωνισμό για το εισόδημα καθώς οι αποδόσεις των ομολόγων γίνονται όλο και πιο ανταγωνιστικές.

Οι REITs έχουν, πράγματι, συμπεριφερθεί ακριβώς όπως περιμέναμε…

Μεγάλη εικόνα, ωστόσο, θα ανατρέξουμε σε αυτήν την περίοδο ως μία από τις καλύτερες στιγμές για να αγοράσετε REIT σε φθηνότερες τιμές και πολύ υψηλότερες από τις μέσες αποδόσεις.

Από πού πρέπει να ξεκινήσουμε; Ας συζητήσουμε αυτό το πακέτο των τριών REIT, με απόδοση 11.4% έως 13.5%.

Αναγκαιότητα Λιανικής REIT (RTL)

Μερισματική απόδοση: 13.5%

Έχω λίγο μαλακό σημείο για Getty Realty (GTY), ένας ειδικός σε έναν ενοικιαστή που ταιριάζει στο «βαρετό είναι όμορφο» εκμισθώνοντας τις ιδιότητές του σε λιανοπωλητές που θα αποκαλούσα «αναγκαιότητα»: βενζινάδικα, παντοπωλεία, καταστήματα ανταλλακτικών αυτοκινήτων, καταλαβαίνετε την εικόνα.

Με δεδομένο αυτό, θα το έκανα έχουν να αγαπήσει μια κτηματομεσιτική εταιρεία που αυτοαποκαλείται Αναγκαιότητα Λιανικής REIT (RTL), σωστά?

Η Necessity Retail κατέχει περισσότερα από 1,000 μονά ενοικιαστές και «υπαίθρια κέντρα ενέργειας, αγκυροβολημένα και παντοπωλείου» σε 48 πολιτείες που είναι καθαρά μισθωμένες με κυρίως μακροχρόνιες συμφωνίες. Οι ενοικιαστές του προέρχονται από 44 διαφορετικούς κλάδους—συμπεριλαμβανομένου του φυσικού αερίου/ευκολίας, της υγειονομικής περίθαλψης και των εστιατορίων γρήγορης εξυπηρέτησης—με κανέναν κλάδο να μην περιλαμβάνει περισσότερο από το 8% των ενοικίων ευθείας γραμμής.

Γιατί ένα τόσο μεγάλο REIT ακούγεται τόσο άγνωστο; Λοιπόν, μόλις πριν από ένα χρόνο, άλλαξε το όνομά του από American Finance Trust (AFIN)-ένα όνομα Εξερεύνησα το 2020. Σημείωσα ότι η μεγάλη έκθεσή του σε εστιατόρια, κέντρα διασκέδασης, λιανοπωλητές και ιδιοκτησίες γραφείων αποτελεί «υποχρέωση» εν μέσω του COVID, αλλά ότι θα μπορούσε να καταλήξει να μοιάζει με αγορά ευκαιρίας λόγω της πιθανότητας άμεσης ανάκαμψης από τον COVID.

Γρήγορα στο σήμερα, και το RTL έχει ένα πολύ διαφορετικό πρόβλημα—δηλαδή, το χρέος.

Κοντά στα τέλη του 2021, ανακοίνωσε την απόκτηση 1.3 δισεκατομμυρίων δολαρίων 81 περιουσιακών στοιχείων λιανικής από την CIM Real Estate Finance Trust, καθώς και την εκχώρηση τριών μη βασικών περιουσιακών στοιχείων γραφείου.

Τα καλά νέα? Η RTL μείωσε τη συγκέντρωση των κορυφαίων 10 ενοικιαστών και μείωσε την έκθεσή της στους χώρους γραφείων από 7% σε 1%. Το μειονέκτημα? Ένα μεγάλο χρέος έγινε μόνο μεγαλύτερο. Αυτή η REIT έχει τώρα καθαρό χρέος 2.8 δισεκατομμυρίων δολαρίων, που είναι σχεδόν 10 φορές το προσαρμοσμένο EBITDA και τριπλάσιο της κεφαλαιοποίησης της αγοράς!

Από ό,τι αξίζει, η κάλυψη μερισμάτων εδώ δεν είναι μια κραυγαλέα ανησυχία, με το μέρισμα να αντιπροσωπεύει μόλις το 83% των τελικών 12 μηνών προσαρμοσμένων κεφαλαίων από δραστηριότητες (FFO). Αλλά το υψηλό φορτίο χρέους και η έλλειψη προφανών καταλυτών μου δίνουν μια μικρή παύση σχετικά με το RTL.

Παγκόσμια καθαρή μίσθωση (GNL)

Μερισματική απόδοση: 11.4%

Παγκόσμια καθαρή μίσθωση (GNL) είναι ένα εμπορικό REIT που, όπως θα υπονοούσε το "Global" στο όνομά του, λειτουργεί όχι μόνο εδώ στις ΗΠΑ, αλλά σε 10 άλλες χώρες, συμπεριλαμβανομένου του Ηνωμένου Βασιλείου, της Ολλανδίας, της Φινλανδίας και της Γαλλίας. Διαθέτει 311 ακίνητα που έχουν εκμισθωθεί σε 140 ενοικιαστές σε 50 κλάδους, αν και η συγκέντρωση του κλάδου είναι λίγο υψηλότερη—οι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες (13%) και η αυτοκινητοβιομηχανία (12%) είναι και τα δύο διψήφια κομμάτια της πίτας του χαρτοφυλακίου.

Το άλλο μέρος του ονόματός του είναι "Net Lease", το οποίο, όπως και με το RTL, είναι ένας λόγος για να του αρέσει. Οι καθαρές μισθώσεις, για υπενθύμιση, είναι «καθαρές» ασφάλισης, συντήρησης και φόρων, που σημαίνει ότι απλώς εισπράττει ενοίκιο και αφήνει όλα τα άλλα στους ενοικιαστές να το καταλάβουν. Αυτό σημαίνει λιγότερες μεταβλητές για τις οποίες πρέπει να ανησυχούν οι επενδυτές του GNL. Τα κέρδη είναι πιο προβλέψιμα και αξιόπιστα από ό,τι θα ήταν με τις παραδοσιακές μισθώσεις.

Λοιπόν τι είναι κακό με GNL;

Για αρχή, η Global Net Lease ήταν μεταξύ των πολλών REIT που μείωσαν τα μερίσματά τους λόγω του COVID. Συγκεκριμένα, η εταιρεία μείωσε την πληρωμή της κατά 25% στα 40 σεντς ανά μετοχή τον Απρίλιο του 2020 και δεν έχει κοιτάξει πίσω.

Εάν υπάρχει κάποιο θετικό στοιχείο στην περικοπή, είναι ότι η τρέχουσα πληρωμή είναι πιο βιώσιμη. Ο λόγος πληρωμών AFFO είναι 93%, που είναι αρκετά ασφαλής, αλλά οι αρκούδες θα παρακολουθούν στενά τους επόμενους μήνες.

Επίσης, όπως και το Necessity Retail, το GNL έχει αρκετά υψηλό χρέος 2.2 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Δεν είναι τόσο κακό, τουλάχιστον συγκριτικά—είναι 8 φορές προσαρμοσμένο EBITDA και 1.5 φορές η κεφαλαιοποίηση της αγοράς. Και το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο που πληρώνει για αυτό το χρέος (3.5%) είναι λίγο καλύτερο από αυτό της RTL (4.2%).

Έτσι, η Global Net Lease έχει σίγουρα τα κονδυλώματα της. Αλλά για πιο επιθετικούς επενδυτές μερισμάτων, το GNL - που είναι ένα σπάνιο πολυεθνικό παιχνίδι ακινήτων που διαπραγματεύεται σε ελκυστικά επίπεδα σε σύγκριση τόσο με το AFFO όσο και με το προσαρμοσμένο EBITDA - μπορεί να ταιριάζει στο λογαριασμό.

Office Properties Income Trust (OPI)

Μερισματική απόδοση: 13.2%

Μερικές φορές, ακόμη και οι χειρότερες καταστάσεις μπορούν να αποφέρουν κερδοφόρους καρπούς.

Πάρτε Office Properties Income Trust (OPI), για παράδειγμα. Αυτή η REIT κατέχει 160 ακίνητα που εκμισθώνει κυρίως σε μεμονωμένους ενοικιαστές υψηλής πίστωσης—όχι μόνο επιχειρήσεις, αλλά και κρατικούς φορείς. Και όταν το εξέτασα τον Οκτώβριο του 2022, βυθίστηκε σε μια παρακμή για μια δεκαετία που είχε επιταχυνθεί πολύ αργά - οι μετοχές του OPI είχαν μειωθεί σχεδόν στο μισό.

Αλλά όσο δύσκολο κι αν είναι να είσαι ιδιοκτήτης γραφείων σε αυτούς τους καιρούς WFH, το OPI δεν είναι χωρίς τα πλεονεκτήματά του. Και εκείνη την εποχή, σκέφτηκα ότι «ίσως η αγορά υπερπώλησε το OPI».

Ας είμαστε ξεκάθαροι: Ο OPI δίνει μια δύσκολη μάχη που ξεκίνησε πολύ πριν από τον COVID.

Οι όροι «WFH», «απομακρυσμένη εργασία» και «τηλεεργασία» μπορεί να είχαν τύχει στην επικρατούσα τάση το 2020, αλλά η εταιρική Αμερική είχε κλίση περισσότερο προς τις ευέλικτες εργασιακές καταστάσεις εδώ και χρόνια - ο COVID απλώς έδωσε στην τάση μια ευγενική ώθηση.

Ακόμα, στοίχημα κατά Το Office Properties Income Trust, τουλάχιστον αυτή τη στιγμή, θα μπορούσε να είναι επικίνδυνο. Ενώ έχει ανακτήσει σχεδόν το 20% της αξίας του τους τελευταίους μήνες, η μετοχή εξακολουθεί να είναι εξαιρετικά φθηνή, μόλις πέντε φορές το CAD (μετρητά διαθέσιμα για διανομή, μια εναλλακτική μέτρηση κερδοφορίας για ορισμένα REIT). Εάν θέλετε να χρησιμοποιήσετε μια πιο παραδοσιακή μέτρηση REIT, το OPI διαπραγματεύεται σε λιγότερο από 4 φορές το κανονικοποιημένο FFO του.

Επιπλέον, το OPI δεν είναι κάποιο REIT με έδρα τη Νέα Υόρκη που αιμορραγεί ενοικιαστές. Είναι πιο προαστιακό, με τρέχουσα πληρότητα 96%. Το ένα τρίτο πλήρως των ενοικιαστών του είναι κυβερνητικές οντότητες ή εργολάβοι—τα είδη των ενοικιαστών που είναι κολλημένοι στα γραφεία τους. Και μετά από μερικά χρόνια προσφοράς ευελιξίας χωρίς περιορισμούς, πολλοί εργοδότες αρχίζουν επιτέλους να απωθούνται και απαιτούν από τους εργαζόμενους να περάσουν μερικές μέρες πίσω στο γραφείο.

Ο Brett Owens είναι επικεφαλής επενδυτικός στρατηγικός για το Αντίθετο Outlook. Για περισσότερες εξαιρετικές ιδέες εισοδήματος, λάβετε το δωρεάν αντίγραφο της τελευταίας ειδικής αναφοράς του: Το χαρτοφυλάκιό σας πρόωρης συνταξιοδότησης: Τεράστια μερίσματα—κάθε μήνα—για πάντα.

Αποκάλυψη: καμία